Дело № 2а-828/2023

УИД 19RS0004-01-2023-001010-83

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

15 ноября 2023 года с. Аскиз Республики Хакасия

Аскизский районный суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего Александровой А.В.

при секретаре Хольшиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к <адрес> Республики Хакасия о признании нормативного правового акта не действующим в части,

с участием старшего помощника прокурора Петровой К.С., истца ФИО4 и его представителя ФИО2, действующего на основании ордера, представителей административного ответчика ФИО3 и ФИО10, действующих на основании доверенностей, представителя заинтересованного лица ФИО11, действующего на основании доверенности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к <адрес> Республики Хакасия о признании постановления администрации <адрес> Республики Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков» в части утверждения 45% от кадастровой стоимости земельного участка для определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования <адрес>, и земельных участков, которыми органы местного самоуправления муниципального образования <адрес> вправе распоряжаться в соответствии с земельным законодательством; номер вида разрешенного использования 5, наименование вида разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», номер подвида разрешенного использования 5.2.1 «Земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, являющиеся объектами недвижимости, объектами капитального строительства: рестораны, кафе, бары, столовые, кулинарии, закусочные, буфеты и другие объекты общественного питания» не действующим со дня его принятия и опубликовании принятого решения в официальном источнике – газете «Аскизский труженик», мотивируя требования тем, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование – общественное питание. Расчет арендной платы произведен на основании оспариваемого постановления, которым установлены коэффициенты с учетом вида разрешенного использования, в том числе в отношении земельных участков, занятых зданиями, строениями и сооружениями, являющимися объектами недвижимости, объектами капитального строительства: рестораны, кафе, бары, столовые, кулинарии, закусочные, буфеты и другие объекты общественного питания (номер подвида разрешенного использования 5.2.1) в размере 45 % от кадастровой стоимости объекта. Полагает, что при принятии постановления ответчиком не был соблюден принцип экономической обоснованности, что привело к существенному увеличению размера арендной платы, и нарушает права административного истца как арендатора земельных участков. Дополнительно указал на отсутствие у <адрес> Республики Хакасия полномочий по утверждению начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды, ссылаясь на исключительную компетенцию представительного органа муниципального образования.

В судебном заседании истец ФИО4 и его представитель ФИО2, действующий на основании ордера, на заявленных требованиях настаивали по основаниям, приведенным в административном исковом заявлении и пояснениях. Ссылаясь на представленный в материалы дела отчет №/Г, указал на необоснованно завышенные коэффициенты.

Представители административного ответчика ФИО5 и ФИО6, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали, указав на наличие у <адрес> Республики Хакасия полномочий по утверждению начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды.

Представитель заинтересованного лица Совета депутатов <адрес> Республики Хакасия ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения завяленных требований.

Выслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора, полагавшего административное исковое заявление подлежащим удовлетворению, всесторонне исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Постановлением администрации <адрес> Республики Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков» утвержден процент от кадастровой стоимости земельных участков для определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования <адрес> и земельных участков, которыми органы местного самоуправления муниципального образования <адрес> вправе распоряжаться в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пунктов 3, 5 ч. 10 ст. 35 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в исключительной компетенции представительного органа муниципального образования находятся: установление, изменение и отмена местных налогов и сборов в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах; определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Уставом муниципального образования <адрес> Республики Хакасия, утвержденным решением Совета депутатов муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (с последующими изменениями и дополнениями) (далее - Устав) введение, изменение и отмена местных налогов и сборов в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах отнесено к компетенции Совета депутатов (пункт 3 части 1 статьи 22 Устава).

Частью 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

В соответствии с п. 16 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется по выбору уполномоченного органа по правилам пунктов 12, 14, 15 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, - в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из анализа приведённых норм права, суд приходит к выводу, что в компетенцию администрации <адрес> Республики Хакасия входит распоряжение конкретным имуществом, в том числе определение начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды определенного земельного участка.

Вместе с тем, оспариваемое постановление принято ответчиком в отношении неопределённого круга земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования <адрес> и земельных участков, которыми органы местного самоуправления муниципального образования <адрес> вправе распоряжаться в соответствии с земельным законодательством.

Таким образом, при принятии постановления от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков» администрация <адрес> Республики Хакасия вышла за переделы своих полномочий.

Далее судом установлено, что согласно приложению к постановлению <адрес> Республики Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ №-п установлены проценты от кадастровой стоимости земельных участков для определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования <адрес> и земельных участков, которыми органы местного самоуправления муниципального образования <адрес> вправе распоряжаться в соответствии с земельным законодательством.

В приложении значатся, в том числе земельные участки с видом разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (номер вида разрешенного использования 5), занятые зданиями, строениями и сооружениями, являющимися объектами недвижимости, объектами капитального строительства: рестораны, кафе, бары, столовые, кулинарии, закусочные, буфеты и другие объекты общественного питания (код подвида разрешенного использования 5.2.1), для которых коэффициент установлен в размере 45,0.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> и ФИО8 заключен договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – общественное питание.

Пунктом 4.1 договора аренды установлен размер арендной платы за весь земельный участок в годовом исчислении <данные изъяты>. – 45% от кадастровой стоимости земельного участка – <данные изъяты> – на основании Постановления администрации <адрес> Республики Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков».

Оспаривая указанный размер арендной платы составляющий 45% от кадастровой стоимости земельного участка, административный истец ссылается на то, что размер арендной платы экономически не обоснован.

Как было сказано выше, по правилам пунктов 12, 14, 15 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется по выбору уполномоченного органа, - в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка.

Вместе с тем, в силу п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

К числу таких принципов относится, в том числе принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Из смысла приведенных норм следует, что уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган власти местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом поселения, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

При принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должен проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Соблюдение принципа экономической обоснованности уполномоченным государственным или муниципальным органом должно доказываться путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

В подтверждение экономического обоснования оспариваемого коэффициента вида разрешенного использования для расчета арендной платы за пользование земельными участками административным ответчиком представлен отчет №Г от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО Консалтинговый центр «Эксперт-Оценка-Сервис» ФИО9, которым руководствовалась <адрес> Республики Хакасия при утверждении процента от кадастровой стоимости земельных участков для определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды, полагая, что тем самым соблюден принцип экономической обоснованности.

Между тем, само по себе наличие отчета оценщика не свидетельствует о соблюдении такого принципа.

Оценив представленный <адрес> Республики Хакасия отчет по экономическому обоснованию коэффициентов вида разрешенного использования (Кв) в приведенных в долях от удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков на территории МО <адрес>, суд приходит к выводу о том, что административный ответчик не доказал, что оспариваемые коэффициенты соответствуют доходности земельных участков определенной категории земель и вида разрешенного использования, так как вопрос доходности земельных участков соответствующей категории и вида разрешенного использования специалистом-оценщиком фактически не исследовался, анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков не проводились, расчет произведен с нарушениями.

На странице 77 отчета №Г в п. 13.5.2.1 при расчете Кв для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, а именно земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, являющимися объектами недвижимости, объектами капитального строительства: рестораны, кафе, бары, столовые, кулинарии, закусочные, буфеты и другие объекты общественного питания на территории МО <адрес> по состоянию на дату оценки (ВРИ – 5 группа) в качестве аналогов указаны земельные участки: аналог 1 – <адрес>В, аналог 2 - <адрес>Д, аналог 3 – <адрес>А, при этом при расчете коэффициентов аналог 1 - <адрес>В оценщиком без всякого обоснования заменён на земельный участок по адресу: <адрес>

Кроме того, размер ежегодной арендной платы (право аренды с учетом срока аренды, руб./год) земельного участка – аналог 1 составляет 4 961,25 руб., аналог 2 – 8 102,85 руб., аналог 3 – 6 153 руб.

Между тем, при расчете коэффициента оценщик исходит из размера ежегодной арендной платы (право аренды с учетом срока аренды, руб./год) в отношении аналога 1 <данные изъяты> аналога 2 – <данные изъяты> аналога 3 – <данные изъяты> Обоснования увеличения арендной платы в отношении аналога 2 с 8 <данные изъяты> до <данные изъяты>. и снижение размера арендной платы в отношении аналога 3 с 6 153 руб. до 6 105 руб. отчет не содержит.

На странице 75 отчета при расчете Кв для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, а именно земельные участки, занятые для временного размещения объектов торговли (павильоны, киоски, ларьки, палатки и другие нестационарные объекты розничной торговли) (п. 13.5.1.2) указана поправка на наличие электроснабжения – 17,1429 %. В свою очередь, в отношении идентичных аналогов при расчете Кв п. 13.5.2.1 оценщиком применяется поправка на наличие электроснабжения – 23,8095 % (страница 78 отчета).

На страницах 77 и 78 отчета при расчет Кв оценщик также учитывает поправку на наличие водоснабжение и канализацию, а также на центральное отопление. Вместе с тем, согласно документации об аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: <адрес> условия подключения к сетям централизованного теплоснабжения и водоотведения отсутствуют, возможность горячего и холодного водоснабжения отсутствует.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что устанавливая процент от кадастровой стоимости земельного участка на право заключения договора аренды земельного участка в размере 45%, административный ответчик не учитывал уровень коммерческой привлекательности земельных участков, а также существующий потребительский спрос на такие участки, развитость инфраструктуры, желая при этом обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей в ущерб соблюдению экономически справедливого баланса интересов арендаторов земельных участков и муниципального образования. Многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, в том числе анализ природных условий, социально-экономического положения, функционально-планировочной структуры, финансовых результатов деятельности организаций, государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, предоставляемых субсидий, иных показателей, объективно отражающих возможности арендаторов, расчетов на основе такого анализа значений, влияющих на размер арендной платы, представленный документ также не содержит.

В силу ч. 3 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, определенная оценщиком расчетная величина арендной платы не отражает доходность земельных участков соответствующего назначения, а также не отражает рыночную стоимость права аренды.

Исследованные судом доказательства позволяют прийти к выводу о том, что орган местного самоуправления при утверждении процента от кадастровой стоимости земельного участка на право заключения договора аренды земельного участка (пункт вида разрешенного использования 5.2.1) не руководствовался принципом экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, а, следовательно, принятое им постановление №-п (в оспариваемой части) противоречит основным принципам определения арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта судом принимается решение об удовлетворении заявленных требований полностью или в части, если оспариваемый нормативный правовой акт полностью или в части признается не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим полностью или в части со дня его принятия или с иной определенной судом даты.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для признания Постановлением администрации <адрес> Республики Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков» в части утверждения 45 % от кадастровой стоимости земельного участка для определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования <адрес>, и земельных участков, которыми органы местного самоуправления муниципального образования <адрес> вправе распоряжаться в соответствии с земельным законодательством, в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (номер вида разрешенного использования 5), занятых зданиями, строениями и сооружениями, являющимися объектами недвижимости, объектами капительного строительства: рестораны, кафе, бары, столовые, кулинарии, закусочные, буфеты и другие объекты общественного питания (номер подвида разрешенного использования 5.2.1) не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, влечет нарушение прав административного истца, так как установление экономически необоснованных коэффициентов привело к значительному повышению арендной платы.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», нормативный правовой акт или его часть могут быть признаны не действующими с того времени, когда они вошли в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу. Если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его не действующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Из материалов дела следует, что оспариваемый нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся, и на его основании реализовывались права граждан и организаций, следовательно, он подлежит признанию не действующим со дня вступления решения суда в законную силу.

В силу п. 2 ч. 4 ст. 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации сообщение о принятии настоящего решения подлежит публикации в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу в официальном источнике - в газете «Аскизский труженик».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать постановление администрации <адрес> Республики Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков» в части утверждения 45 % от кадастровой стоимости земельного участка для определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования <адрес>, и земельных участков, которыми органы местного самоуправления муниципального образования <адрес> вправе распоряжаться в соответствии с земельным законодательством, в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (номер вида разрешенного использования 5), занятых зданиями, строениями и сооружениями, являющимися объектами недвижимости, объектами капительного строительства: рестораны, кафе, бары, столовые, кулинарии, закусочные, буфеты и другие объекты общественного питания (номер подвида разрешенного использования 5.2.1) не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, не действующим со дня вступления решения суда в законную силу.

Сообщение о принятии настоящего решения опубликовать в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу в официальном источнике - газете «Аскизский труженик».

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Аскизский районный суд Республики Хакасия.

Председательствующий А.В. Александрова

Мотивированное решение изготовлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.В. Александрова