УИД 61OS0000-01-2022-000045-15
дело № 3а-93/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 июня 2022 г. г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Родоновой Л.А.,
с участием представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... на основании установления рыночной стоимости,
установил :
ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ..., ссылаясь на то, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение платы за землю.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), ФИО2 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 23 декабря 2021 г. равной рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы в сумме 113 146 748 рублей.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра», в качестве заинтересованных лиц - Департамент имущественно-земельных отношений Администрации г. Азова и ООО «ХОЛДЕР-ДПМ».
В судебном заседании представитель Правительства Ростовской области ФИО1 не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в указанной сумме, судебные расходы просил возложить на административного истца.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
ФИО2 не обеспечил получение извещения суда по указанному в административном исковом заявлении почтовому адресу, отправление возвращено за истечением срока хранения. Вместе с тем, представитель административного истца в письменном заявлении подтвердил информированность ФИО2 о времени и месте судебного заседания. Изложенные обстоятельства в совокупности позволяют признать административного истца надлежаще извещенным.
От представителя административного истца ФИО3 и конкурсного управляющего ООО «ХОЛДЕР-ДПМ» ФИО4 поступили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
ФГБУ «ФКП Росреестра» на стадии подготовки дела к судебному разбирательству в электронном виде представило отзыв на административный иск, указывая на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика; ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей ФГБУ.
От Департамента имущественно-земельных отношений Администрации г. Азова отзывы, ходатайства не поступили.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 г.
При изменении после даты оценки количественных и (или) качественных характеристик объекта, его кадастровая стоимость определяется ФГБУ «ФКП «Росреестра» в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Поскольку государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ростовской области была начата и проведена до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в силу части 7 статьи 24 этого Федерального закона, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки производится в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 12 января 2022 г. № 2684, заключенного с Департаментом имущественно-земельных отношений Администрации г. Азова, ФИО2 и ООО «ХОЛДЕР-ДПМ» являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ... площадью 143 260 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под промышленные предприятия, расположенного по адресу: .... Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. В собственности ФИО2 находятся нежилые здания, расположенные на земельном участке.
По условиям договора кадастровая стоимость влияет на размер арендной платы за землю, а также на формирование цены земельного участка в случае выкупа земли собственником находящихся на ней объектов недвижимости. Изложенное подтверждает наличие у административного истца основанной на правовых актах заинтересованности в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и право на предъявление административного иска.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена ФГБУ «ФКП Росреестра» в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 23 декабря 2021 г. (дату присвоения кадастрового номера при образовании участка) в сумме 159 628 887,6 рублей.
В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен в суд отчет об оценке от 18 февраля 2022 г. № 10/22, составленный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» .... Оценщиком сделан вывод о том, что на 23 декабря 2021 г. рыночная стоимость земельного участка составляла 39 970 000 рублей.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта судом по ходатайству сторон назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению судебной экспертизы от 31 мая 2022 г. № 1415/10-4, выполненной экспертом ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ..., на 23 декабря 2021 г. рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей составляла 113 146 748 рублей.
Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания на заключение судебного эксперта не представлены.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более убедительными, наиболее объективно отражают фактически сложившуюся рыночную ситуацию на дату оценки.
В отчете рыночная стоимость определена оценщиком в рамках сравнительного подхода на основании сведений о продаже объектов, существенно отличающихся от объекта оценки по основным ценообразующим признакам, поправочные коэффициенты применены некорректно.
В заключении эксперта рыночная стоимость земельного участка также определялась с использованием сравнительного подхода. При этом сведения об объекте оценки и объектах-аналогах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов, с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. Использованная информация является проверяемой.
Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ, экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.
Настоящее решение в силу закона является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Бремя доказывания величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца. Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ), даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Решение по делу не обусловлено выявлением нарушений со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Возражения Правительства относительно обоснованности выводов оценщика в отчете являлись правомерными.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (29,1 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью с точки зрения стандартов государственной кадастровой оценки укладывается в приемлемый диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.
При указанных обстоятельствах решение не может считаться вынесенным против административных ответчиков, следовательно, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд процессуальных издержек, а также для возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.
ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 72 800 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
В обеспечение расходов на проведение экспертизы административным истцом на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислено 72 800 рублей. Данная сумма должна быть перечислена экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил :
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 143 260 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под промышленные предприятия, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 23 декабря 2021 г. в размере 113 146 748 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка считать 5 марта 2022 г.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счет денежных средств, поступивших от ФИО2 в обеспечение расходов на оплату экспертных услуг по административному делу № 3а-93/2022, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную судебную экспертизу, на счет ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в сумме 72 800 рублей,
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 20 июня 2022 г.
Судья О.А.Руднева