ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

дело № 2-199/2023

судья Мотошкина О.В.

04RS0007-01-2022-007382-82

дело № 33-2899/2023 поступило 20 июля 2023 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 сентября 2023 г. г. Улан-Удэ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Нимаевой О.З.,

судей коллегии Кушнаревой И.К., Рабдановой Г.Г.,

при секретаре Цыбжитовой Д.З.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО "Байкалжилстрой" о признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим,

по апелляционной жалобе представителя истца ФИО2 на решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 17 мая 2023 г., которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Рабдановой Г.Г., выслушав пояснения сторон, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, ФИО1 просила признать отсутствующим право собственности ЗАО «Байкалжилстрой» на 7/45 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку, расположенную по адресу: г. Улан-Удэ, <...> кадастровый номер ..., назначение: нежилое, площадью 1071,6 кв.м. Номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: цокольный этаж № б/н, а также исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ЗАО «Байкалжилстрой» на 7/45 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку, расположенную по адресу: г. Улан-Удэ, <...>, кадастровый номер ..., назначение: нежилое, площадью 1071,6 кв.м. Номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: цокольный этаж № б/н.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с записью ЕГРН от 12.08.2013 г. № ... ЗАО "Байкалжилстрой" является собственником 7/45 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку, расположенную по адресу: г.Улан-Удэ, <...>, кадастровый номер .... Однако в действительности ЗАО «Байкалжилстрой» имуществом в подземной автостоянке не владеет, поскольку спорное имущество находится в фактическом владении и пользовании истца и других собственников. В сентябре 2022 г. истец узнал о том, что на имущество должника в размере 7/45 в праве общей долевой собственности наложен арест судебным приставом-исполнителем. Государственная регистрация права собственности за ответчиком нарушает право собственности истца, поскольку создает угрозу того, что имущество может быть реализовано в ходе исполнительного производства, а также ставит под сомнение законность права собственности истца. Запись в ЕГРН нарушает права истца, поскольку значительно ограничивает возможность реализации его полномочий собственника, в частности возможность распоряжаться им, выделить долю, оформить машино-место как отдельное помещение.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ЗАО «Байкалжилстрой» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. Согласно представленных возражений исковые требований не признал, ссылаясь на то, что истцом не доказано, каким образом государственная регистрация права собственности за ответчиком нарушает его право. От истца с января 2021 г. в адрес ответчика обращения о выделении доли в праве, об оформлении машино-места как отдельного помещения, не поступали. Истец даже не попытался решить данный вопрос в рамках досудебного урегулирования. Запись в ЕГРН никаким образом не лишает истца возможности распоряжаться своим имуществом – дарить, продавать, менять, а также совершать другие сделки, незапрещенные законом. Как указал истец, требование о признании права отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено в отношении не владеющего имуществом лица, право которого зарегистрировано незаконно. В данном случае этот довод несостоятелен, так как право собственности за ответчиком возникло в соответствии с градостроительным законодательством (получено разрешение на строительство, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что явилось основанием для регистрации права собственности), право собственности никем не оспорено, правопритязаний от третьих лиц не поступало. Ответчик открыто владеет своей долей, права зарегистрированы в установленном законом порядке, уплачены налоговые обязательства за данное имущество, то есть ответчик реально владеет своей собственностью. Выдел долей в натуре не произведен, доли определить в натуре невозможно ввиду отсутствия соглашения между всеми собственниками о выделе доли в натуре.

Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебном заседании исковые требования поддержали.

Третьи лица ФИО10, ФИО11, ФИО12, представитель ФИО13-ФИО14, ФИО15, представитель ФИО16-ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25 Ц-Д., ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, представитель ФИО13-ФИО14, представитель ФИО30- ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34 Б-М.Б., ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39,ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО30, ФИО16, ФИО13, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО51 Ц-Д., ФИО46 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.

Районный суд постановил решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО2 просит решение суда отменить, указывая на то, что вывод суда первой инстанции о том, что отсутствуют доказательства нарушения прав истца государственной регистрацией долей в праве общей долевой собственности за ответчиком, является незаконным и необоснованным. Материалами дела подтверждается, что УФССП на 7\45 доли ЗАО «Байкалжилстрой» в праве общей долевой собственности наложен арест, проводятся мероприятия по реализации с торгов. Данное обстоятельство нарушает права истца и остальных сособственников, влечет уменьшение общего имущества, поскольку ЗАО «Байкалжилстрой» парковочными местами в подземной автостоянке не владеет. Фактически 7\45 долей ответчика отсутствуют и в настоящее время представляют собой 7 отдельных нежилых помещений, состоящих на кадастровом учете и принадлежащих на праве собственности иным лицам. Указанные помещения расположены в пределах другого помещения подземной парковки. При переводе указанных долей в отдельные нежилые помещения и заключении договоров мены регистрационная запись на 7\45 доли за ЗАО «Байкалжилстрой» не была погашена. Согласно проведенной по делу экспертизы ООО «Геотех» размер одной доли собственника в подземной автостоянке должен составлять 1\38, исходя из наличия 38 парковочных мест. Истец не может предъявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку ответчик имуществом фактически не владеет. Оспорить договор мены истец также не может, поскольку не является стороной сделки. Суд первой инстанции указал, что требование о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, однако не указал при этом, какой способ защиты права может быть применен при сложившихся правоотношениях.

Определением от 16 августа 2023 года, судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду не привлечения собственника ФИО47, Управления Росреестра по Республике Бурятия, ФГБУ Федеральная кадастровая палата к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене по пункту 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В суд апелляционной инстанции истец ФИО1 не явилась, уведомлена надлежаще.

Представитель истца ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме. Дала суду аналогичные пояснения.

Представитель ответчика ЗАО «Байкалжилстрой», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежаще.

Представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия ФИО48 пояснила суду, что в границы нежилого помещения с кадастровым номером ... входит 38 машино-мест.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец ФИО1 является собственником 1/45 доли в праве общей долевой собственности подземной автостоянки по адресу: г. Улан-Удэ, <...> (кадастровый номер ...).

Собственниками по 1/45 доле каждый в праве общей долевой собственности данной подземной автостоянки также являются 37 физических лиц, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, а также ЗАО "Байкалжилстрой" в размере 7/45 долей в праве общей долевой собственности указанную подземную автостоянку.

Из уведомления Межрайонного отдела службы судебных приставов следует, что в рамках исполнительного производства на 7/45 доли ответчика ЗАО "Байкалжилстрой" в праве общей долевой собственности наложен арест.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным федеральным законом сведений.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно пункту 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04 июля 2018 года требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Как указано в п. 3 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24 апреля 2019 г.), иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право. При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца. Данный способ защиты права является исключительным и используется в тех случаях, когда иные способы защиты права, предусмотренные статьей 12 ГК РФ, не могут привести к восстановлению нарушенных прав истца.

Таким образом, в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в рамках спора о признании права собственности отсутствующим подлежит установлению обстоятельство, кто действительно владеет спорным имуществом и на кого зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости.

Установлено, что подземная автостоянка по адресу: г. Улан-Удэ, <...> предназначена для размещения машино-мест, фактически указанная автостоянка находится в пользовании 38 лиц, каждому из которых принадлежит 1\45 доля в праве общей долевой собственности.

Согласно заключения проведенной судебной экспертизы ООО «Геотехэкспертиза» от 6 апреля 2023 г. № 41 размер одной доли собственника в подземной автостоянке, расположенной по адресу г. Улан-Удэ, <...> должен составлять 1/38 исходя из наличия 38 парковочных мест и площади, необходимой для мест общего пользования в подземной автостоянке. В соответствии с планом-схемой, определяющей местоположение и количество машино-мест в подземной автостоянке по адресу: г.Улан-Удэ, <...>, в момент создания объекта недвижимости, существующего объема помещения с кадастровым номером ..., особенностями строительных конструкций помещения (несущие колонны) размер доли собственника в подземной автостоянке, расположенной по адресу г.Улан-Удэ, <...>, может быть только 1/38. В помещении с кадастровым номером ... подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Улан-Удэ, <...> возможно расположение только 38 парковочных мест и соответственно возможен выдел только 38 долей. Согласно дополнительным расчетам эксперта, фактическая площадь помещения с кадастровым номером ... составила 1073,6 кв.м.

Данное заключение, сделанное на основании натурного исследования и геодезической съемки земельного участка, судебная коллегия принимает во внимание. Оснований для критической оценки выводов экспертов не имеется. Эксперт ФИО49, имеющая стаж работы 18 лет, была предупреждена об ответственности по ст. 307-308 УК РФ.

Пояснениями собственника нежилого помещения ФИО9 установлено, что у нее, как собственника одного из отдельно стоящих гаражных боксов ранее в пользовании находилась 1\45 доля в праве, после чего на основании договора мены было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение. При переоформлении права с долей на нежилое помещение фактическое местоположение не поменялось.

Из пояснений третьих лиц ФИО28, ФИО22, ФИО15, представителя ФИО14 в интересах ФИО50 также установлено, что изначально было 45 мест вместе с отдельно стоящими боксами (7\45), которые тоже были оформлены как машино-места и в 2012 г. по инициативе собственников переданы по договорам мены как отдельные боксы. 38 парковочных машино-мест расположены под дворовой территорией, а 7 машино-мест, впоследствии отдельных боксов, расположены под домом. С момента покупки машино-мест каждому было определено конкретное место, места продавались по схеме, в которой места ответчика отмечены не были, за весь период владения между собственниками мест не было никаких притязаний, лишних мест нет. Семь машино-мест были переданы ЗАО «Байкалжилстрой» в собственность третьих лиц, однако при передаче регистрационная запись о праве собственности по каким-то причинам не была погашена.

Из заключения ООО «Геотехэкспертиза» следует, что 7 машино-мест (в настоящее время закрытые боксы) находятся за пределами нежилого помещения с кадастровым номером ..., что также было подтверждено допрошенным в судебном заседании экспертом ФИО49

Согласно представленного письменного отзыва Управления Росреестра по РБ к нарушению прав покупателей машино-мест, являющихся индивидуальным имуществом и юридически зарегистрированных как доли в праве общей собственности на помещение подземной автопарковки, привело заключение застройщиком договоров купли-продажи машино-мест в размере долей, не соответствующих фактическому количеству машино-мест в указанной подземной автостоянке (при сопоставлении поэтажного плана и плана-схемы подземной автостоянки с обозначением номеров машино-мест при определении размера долей застройщиком суммированы машино-места в помещениях с кадастровым номером ... и машино-места в помещениях отдельно стоящих гаражных боксов, в отношении которых 17.05.2012 г. ЗАО «Байкалжилстрой» и собственники 7\45 долей по договору мены осуществили обмен своих долей на помещения боксов, которые фактическим ими и использовались.

Таким образом, коллегия находит заслуживающими внимание доводы истца о том, что 7\45 доли ЗАО «Байкалжилстрой» в праве общей долевой собственности изначально происходили из 45\45 долей, в том числе 38\45 долей в помещении с кадастровым номером ... и 7\45 долей в соседнем помещении, имеющим общий вход с помещением помещении с кадастровым номером .... При этом 7\45 долей были переоформлены путем заключения договоров мены с образованием отдельных закрытых гаражных боксов, на которые, как на объекты недвижимости, было зарегистрировано право собственности ФИО9, ФИО43, ФИО46, ФИО44, ФИО45, ФИО51 Фактически, когда ответчик заключал договор мены, он не выделил из автостоянки эти 7 мест, в связи с чем право на 7\45 долей прекращено не было. При обмене долей на отдельные помещения-боксы ничего не поменялось, стояночные места у них остались теми же.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами ответчика о том, что государственная регистрация права собственности общества на 7\45 долей не нарушает прав и законных интересов истца и третьих лиц.

В данном случае выдел долей в натуре не произведен ввиду отсутствия соглашения между собственниками, в том числе ЗАО «Байкалжилстрой», о выделе долей в натуре. При отсутствии возможности фактически разместить 45 машино-мест в помещении с кадастровым номером ..., что подтверждается заключением судебной экспертизы, иные способы защиты права, предусмотренные статьей 12 ГК РФ, не могут привести к восстановлению нарушенных прав истца. О нарушении прав истца также свидетельствует проводимая судебным приставом-исполнителем процедура реализации имущества должника ЗАО «Байкалжилстрой», зарегистрированные за ответчиком 7\45 долей могут быть проданы.

Доводы из письменного отзыва представителя ЗАО «Байкалжилстрой» о том, что между сторонами существует спор относительно площади спорных машиномест, поскольку на предполагаемые 38 машиномест потребуется порядка 900 кв. метров, в то время как общая площадь нежилого помещения составляет 1 071, 6 кв. метров, соответственно разницу в пределах 170 кв. метров ответчик заявляет как свою собственность, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку экспертным путем установлено, что с учетом особенностей строительной конструкции, расположения несущих колонн, что не позволяет разместить машино-места каким – либо иным образом, отличным от существующего, с целью увеличения количества машино-мест, с учетом площадей для размещения 38 парковочных мест, площадей для проезда, выезда, разворотов, в помещении с кадастровым номером ... возможно размещение только 38 машино-мест, что следует из заключения ООО «Геотех-экспертиза».

Согласно изначально сложившегося фактического порядка пользования 38\45 долей находились в пользовании ФИО1 и остальных 37 третьих лиц, привлеченных к участию в деле, а 7\45 в пользовании ФИО9, ФИО43, ФИО46, ФИО44, ФИО45, ФИО51 Указанные 7\45 долей преобразованы в отдельные гаражные боксы, права на которые зарегистрированы за указанными лицами. В фактическом владении ЗАО «Байкалжилстрой» ни парковочных мест, ни отдельных боксов не имелось.

Таким образом, коллегия соглашается с доводами истца о том, что ответчик ЗАО «Байкалжилстрой» не является владеющим собственником, запись о зарегистрированном праве ответчика на 7\45 долей нарушает права истца. Соответственно признание отсутствующим права собственности ЗАО «Байкалжилстрой» на 7/45 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку является надлежащим способом защиты, заявленные требования ФИО1 коллегия находит подлежащими удовлетворению.

Доказательств фактического владения зарегистрированными на праве собственности 7\45 долями ответчиком ЗАО «Байкалжилстрой», в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Поскольку в нарушение требований статьи 195 ГПК РФ, пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", судом первой инстанции не были установлены имеющие существенное значение для квалификации правоотношений сторон обстоятельства, что, как следствие, привело к неправильному применению норм материального и процессуального права, решение подлежит отмене.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

Решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 17 мая 2023 года отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

Признать отсутствующим право собственности ЗАО «Байкалжилстрой» на 7/45 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку, расположенную по адресу: г. Улан-Удэ, <...>, кадастровый номер ..., назначение: нежилое, площадью 1071,6 кв.м. Номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: цокольный этаж № б/н.

Исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ЗАО «Байкалжилстрой» на 7/45 доли в праве общей собственности на указанную подземную автостоянку.

Кассационная жалоба может быть подана в течение 3-х месяцев в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, расположенный в г. Кемерово, через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18.09.2023 г.

Председательствующий:

Судьи: