Решение по делу № 2-166/2022 от 28.10.2022 - о признании недействительными предварительного договора купли-продажи, договора пользования, акта приема-передачи, применении последствий недействительности сделки.

№ 2-166/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Одинцово 28 октября 2022 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Селина Е.А.,

при секретаре Мойсове А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России к ФИО1, ОАО «494 Управление начальника работ» о признании недействительными предварительного договора купли-продажи, договора пользования, акта приема-передачи, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФГКУ «Центральное ТУИО» Министерства обороны России обратилось в суд с иском к ФИО1, ОАО «494 УНР» о признании предварительного договора купли-продажи АДРЕС/Н-15/БТИ от 13.10.2020г., договора пользования №/Н-15/БТИ от 13.10.2020г. и акта приема-передачи от 22.10.2020г. недействительными, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что спорная квартира расположена в жилом доме, который построен в соответствии с условиями инвестиционного контракта № от 02.11.2005г., заключенного между ГУ Московская КЭЧ, правопреемником которого является ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России», и ОАО «494 ФИО2». По условиям данного контракта не менее 20% от общей жилой площади объекта строительства должны быть переданы в собственность РФ и закреплены в оперативное ФИО2 организаций Министерства обороны РФ в виде отдельных квартир. Оформление имущественных прав сторон на квартиры производится на основании акта о реализации инвестиционного контракта и распределения долей. До настоящего времени акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей не подписан. Таким образом, ответчик не обладал правом собственности на спорную квартиру, в связи с чем, правовые основания для заключения с ФИО3 предварительного договора у него отсутствовали. Между тем, в нарушение условий контракта, ОАО «494 УНР» заключил с ФИО3 предварительный договор купли-продажи, заведомо зная, что основной договор купли-продажи объекта заключен в оговоренный срок не будет, то есть, совершена мнимая сделка. Действия сторон по заключению предварительного договора были направлены на обход установленного законом порядка признания права собственности на объект недвижимости.

Полагает, что спорный договор является ничтожной сделкой, совершенной в обход закона с противоправной целью.

Представитель истца ФГКУ «Центральное ТУИО» Министерства обороны России в судебном заседании требования поддержал.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, направил в судебное заседание представителя, которая возражала против удовлетворения исковых требований, в том числе по основаниям, представленным в письменном отзыве, в соответствии с которым полагает, что истцом не представлено доказательств нарушения его права, просит обратить внимание на решение Арбитражного суда АДРЕС от 17.03.2022г., Постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022г. по делу № А41-36077/2021, также указывает на то, что ФИО3 является зарегистрированным собственником квартиры на основании вступившего в законную силу решения суда по гражданскому делу № от 24.12.2020г.

Представитель ответчика ОАО «494 ФИО2» иск не признал, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, в том числе, полагает, что ОАО «494 УНР» является законным правообладателем возведенного имущества, также указывает на то, что истцом не доказано нарушение его прав и законных интересов, кроме того, считает, что оспариваемые акт приема-передачи и договор пользования не являются сделками и не могут быть оспорены, также указывает на преюдициальность для настоящего дела решения суда по гражданскому делу № от 24.12.2020г., в соответствии с которым установлено, что между ФИО3 и ОАО «494 УНР» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №/Н-15/БТИ от 13.10.2020г., в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в Приложении предварительного договора, по которому ОАО «494 УНР» передает в собственность ФИО3, а ФИО3 принимает в свою собственность жилое помещение АДРЕС общей площадь ..... кв.м, площадью всех помещений ..... кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС, г.АДРЕС. Решение вступило в законную силу, также указывает на то, что предварительный договор, договор пользования и акт приема – передачи прекратили свое действие, также указывает на злоупотребление истцом своим правом, поскольку заявленные требования не направлены на защиту своего права, просит обратить внимание на решение Арбитражного суда АДРЕС от 17.03.2022г., Постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022г. по делу № А41-36077/2021.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил возражение в письменном виде, в соответствии с которым возражает против удовлетворения заявленных требований, в том числе, полагает доводы истца о неисполнении ответчиком инвестиционного контракта необоснованными, считает, что спорная квартира передана ФИО3, стоимость указанной квартиры оплачена им в полном объеме, он открыто добросовестно владеет этим объектом, несет бремя содержания имущества, ФИО3 является добросовестным приобретателем.

Иные третьи лица в судебное заседание представителей не направили, о слушании дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд сведениями не располагает.

Суд, в силу положений ст. 167 ГПК РФ счёл возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что во исполнение Распоряжения Федерального агентства по ФИО2 федеральным имуществом от 02.08.2005г. №-р «О строительстве жилого комплекса на земельном участке площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу: АДРЕС» между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (Заказчик) и ОАО «494 ФИО2» (Инвестор) заключен Инвестиционный контракт от ДД.ММ.ГГГГ № «О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: АДРЕС, с/о Мамоновский, в районе АДРЕС».

В связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации на основании подписанного дополнительного соглашения № к Инвестиционному контракту от ДД.ММ.ГГГГ, Заказчиком по Инвестиционному контракту стало ФГУ «Центральное территориальное ФИО2 имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации.

Предметом Инвестиционного контракта, согласно п. 2.1. (в редакции дополнительного соглашения № к Инвестиционному контракту от ДД.ММ.ГГГГ), является реализация инвестиционного проекта (п.1.1.) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388 га, расположенного по адресу: АДРЕС, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Правообладателю, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему контракту и отселением граждан, проживающих в сносимых домах.

Согласно п. 1.1 Инвестиционного контракта Инвестиционный проект – совокупность организационно-технических мероприятий по строительству инвестиционного объекта, с использованием вложений собственного, заемного и (или) привлеченного капитала (инвестиций) от различных источников, в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пуско-наладочных ФИО2, ввода объектов в эксплуатацию и оформления имущественных прав сторон в соответствии с условиями инвестиционного контракта.

Согласно п. 1.2. Инвестиционного контракта Объект – здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых Инвестор в соответствии с утвержденной им и Заказчиком проектно-сметной документацией, направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

Согласно п. 3.1. Инвестиционного контракта целью инвестиционной деятельности Сторон является вложение инвестиций и осуществление практических действий в рамках реализации Инвестиционного проекта по строительству Объекта.

Согласно условий пунктов 1.13, 2.1., 2.2., 3.3. Контракта в совокупности, инвестиционным вкладом Заказчика является земельный участок общей площадью 13 га., находящийся в собственности Российской Федерации, принадлежащий Заказчику на праве постоянного (бессрочного) пользования, расположенный в АДРЕС, который на основе произведенной оценки составляет сумму в рублях, эквивалентную не менее ..... долларов США.

В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных средств, заемных и (или) привлеченных финансовых средств, в установленном контрактом порядке, осуществить финансирование строительства 100% общей жилой площади и нежилой площади объекта, снос зданий и сооружений, расположенных по адресу: АДРЕС

Пунктом 4.2 Инвестиционного контракта предусмотрено, что после утверждения проектно-сметной документации на объект (очередь строительства) в соответствии с п. 5.3. настоящего контракта, заказчик и инвестор подписывают протокол предварительного распределения общей жилой и общей коммерческой нежилой площади объекта (очереди строительства).

По мере реализации контракта и ввода каждой очереди строительства объекта в эксплуатацию стороны производят раздел долей в очереди строительства объекта путем подписания протокола распределения общей жилой площади квартир и общей коммерческой нежилой площади в очереди строительства объекта и акта о частичной реализации контракта.

После завершения строительства объекта в целом, стороны подписывают Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части объекта) с учетом исполнения инвестором п. 4.4., п. 4.5.

Согласно п. 4.3.1 после завершения строительства распределение жилой и нежилой площади Объекта осуществляется в следующих соотношениях:

По общей жилой площади Объекта:

- не менее 20 % от общей жилой площади Объекта (не менее 21 578 кв. метров), что в денежном выражении составит сумму в рублях, эквивалентную не менее 18 125 520 (Восемнадцать миллионов сто двадцать пять тысяч пятьсот двадцать) долларов США - в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное ФИО2 организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой;

- не менее 80 % от общей жилой площади Объекта (не менее 86 312 кв. метров) - Инвестору и/или привлеченным им Соинвесторам в собственность. По общей коммерческой нежилой площади Объекта: 100 % в собственность Инвестора и привлеченным им Соинвесторам.

В пункте 1.19 Инвестиционного контракта определено, что Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте - дополнительное соглашение к настоящему контракту, подтверждающее исполнение обязательств сторонами по инвестиционному контракту в целом, являющееся основанием для оформления имущественных прав сторон. Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте подписывается сторонами и согласовывается собственником.

Пунктом ДД.ММ.ГГГГ Инвестиционного контракта предусмотрена обязанность инвестора подписать Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте.

Пунктом 6.5 Инвестиционного контракта установлено, что после оформления сторонами протокола предварительного распределения общей жилой и общей нежилой площади объекта (п. 4.2), инвестор вправе привлекать к инвестированию строительства без согласия заказчика по своему усмотрению и на свой риск соинвесторов, заключая с ними договоры соинвестирования строительства жилых и (или) нежилых помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю Инвестора (п.п. 4.3.1, 4.3.2).

Таким образом, из приведенных выше условий Инвестиционного контракта от 02.11.2005г. следует, что в ходе его реализации и ввода очередной очереди строительства в эксплуатацию стороны могут подписывать Протокол распределения общей жилой площади квартир. На его основании инвестор вправе заключать с соинвесторами договоры в отношении помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю инвестора.

Окончательное распределение между сторонами контракта прав на квартиры должно определяться в Акте о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте. Указанный Акт является подтверждением исполнения обязательств сторонами по инвестиционному контракту в целом и является основанием для оформления имущественных прав сторон.

Из материалов дела также следует, что реализация Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ велась с 2005 года.

По мере готовности очередного дома и ввода его в эксплуатацию между ОАО «494 ФИО2» и ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России» подписывались соответствующие Протоколы распределения общей площади квартир, Акты о частичном исполнении обязательств, оформленные в виде дополнительных соглашений к инвестиционному контракту.

В частности, дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к Инвестиционному контракту является протокол предварительного распределения общей площади квартир в жилом корпусе №, секции №№,1-2,1-3. Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта. Дополнительными соглашениями № от 15.11.2010 года произведено предварительное распределение квартир по адресу: АДРЕС. Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта.

Дополнительным соглашением № от 11.05.2011г. произведено предварительное распределение квартир по адресу: АДРЕС. Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта (л.д. 39-42).

Дополнительными соглашениями № от 11.05.2011г. во исполнение Инвестиционного контракта от 02.11.2005г. в оперативное ФИО2 Министерства обороны РФ переданы квартиры; подписан Акт о частичном исполнении обязательств и о предварительном распределении квартир. Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта.

После сентября 2016 года стороны Инвестиционного контракта не подписывали Протоколы распределения общей площади квартир и Акты о частичном исполнении обязательств.

Постановлением Главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ № объекту капитального строительства (корпус 15, 16, 17) присвоен почтовый адрес: АДРЕС, городское поселение Одинцово, АДРЕС.

Согласно Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU №2016-153 от 28.12.2016г. построенный объект капитального строительства (корпус 15,16,17), расположенный по адресу: АДРЕС введен в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 ОАО «494 ФИО2» заключен предварительный договор купли-продажи№/Н-15/БТИ, по условиям которого стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи на условиях, указанных в Предварительном договоре, по которому ответчик передает в собственность ФИО5, а ФИО5 принимает в собственность АДРЕС, общей площадью ..... кв.м., площадью всех помещений ..... кв. м., на ..... этаже, расположенную в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: АДРЕС, городское поселение Одинцово, АДРЕС.

Сторонами не оспорено, что стоимость спорно квартиры оплачена ответчиком ФИО3 в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 ОАО «494 ФИО2» заключен договор пользования №/Н-15/БТИ, предметом которого является взаимовыгодное сотрудничество сторон с целью реализации ФИО3 возможности по использованию АДРЕС, общей площадью ..... расположенной в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: АДРЕС, городское поселение Одинцово, АДРЕС.

Согласно акта приема-передачи от 22.10.2020г. ОАО «494 УНР» передал, а ФИО3 принял АДРЕС, расположенную по адресу: АДРЕС, городское поселение Одинцово, АДРЕС, согласно заключенного 22.10.2020г. Договора пользования №/Н-15/БТИ.

Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении всех долей в возведенном объекте, то есть в жилом доме по адресу места нахождения спорной квартиры, находящейся по адресу: АДРЕС, городское поселение Одинцово, АДРЕС, сторонами Инвестиционного контракта не подписан до настоящего времени.

Решением Одинцовского городского суда АДРЕС от 24.12.2020г. по гражданскому делу № исковые требования ФИО3 к ОАО «494 УНР» о признании права собственности на квартиру удовлетворены. За ФИО3 признано право собственности на АДРЕС, расположенную по адресу: АДРЕС, городское поселение Одинцово, АДРЕС, общей площадью ..... кв.м. Данное решение вступило в законную силу.

В настоящее время между ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России» и ОАО «494 ФИО2» имеется спор об исполнении условий инвестиционного контракта.

Решением Арбитражного суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А41-36077/21, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований ФГКУ «Центральное ТУИО» к ОАО «494 УНР» о возложении обязанности исполнить условия Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ, путем подписания Дополнительного соглашения к Инвестиционному контракту – Акта о частично реализации инвестиционного контракта и распределения помещений в жилых домах (по адресу: АДРЕС, с/о Мамоновский, в районе АДРЕС) по общей жилой площади в размере ..... кв.м, с указанием в нем нумерации передаваемых отдельных квартир с муниципальной отделкой, в предложенной редакции, отказано.

Граждане, которые приобрели у ответчика спорные квартиры, привлечены судом к участию в деле в качестве третьих лиц.

Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Арбитражным судом в решении от 17.03.2022г. установлено, что в период с 2013 по 2021 года ответчик заключал с физическими лицами предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества, они оплачивали стоимость квартир, подписывали акты приема-передачи, и первыми вступали в фактическое владение квартирами.

Как следует из судебных постановлений, не должно ухудшать положение добросовестных лиц, которые приобретали у одного из участников договора права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем обязательствам (пункт 2 статьи 1047 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 6 "Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является договор, заключенный застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и содержащий все необходимые существенные условия этого договора, вне зависимости от того, как были поименованы сторонами этот договор и полученная по нему застройщиком денежная сумма.

При наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одних и тех же квартир, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.

В силу положений ч. 3 ст. 61 ГПК РФ, судебные постановления по указанному арбитражному делу №А41-36077/2021 имеет преюдициальное значение для рассмотрения данного гражданского дела.

Истец указывает на притворность сделки (предварительного договора купли-продажи).

Мнимые и притворные сделки, как правило, относят к сделкам с пороком воли. Основным условием для признания их недействительными является установление отличия истинной воли сторон от выраженной формально в сделке (Определения Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 308-ЭС18-2197, от ДД.ММ.ГГГГ N 22-КГ15-9, п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25).

Оспариваемые предварительный договор купли-продажи, договор пользования, акт приема передачи являлись основанием для признания права собственности за ответчиком на спорную квартиру решением суда. Право собственности ответчика на спорную квартиру не оспорено.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что истец стороной оспариваемой сделки не является, доказательств нарушения своих прав оспариваемой сделки не представил, ФИО3 стал собственником спорной квартиры на основании решения суда, которое вступило в законную силу, сам истец в отношении спорной квартиры никаких притязаний не имеет, а его довод о незаконности заключения оспариваемых договоров до подписания акта о реализации контракта не может являться основанием для удовлетворения требований, поскольку, как следует из абз. 3 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требования ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ к ФИО3, ОАО «494 УНР» о признании недействительными сделками предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.10.2020г. №/Н-15/БТИ с дополнительными соглашениями, заключенного между ОАО «494 УНР» и ФИО3; договора пользования от 13.10.2020г. №/Н-15/БТИ, заключенного между ОАО «494 УНР» и ФИО3; акта приема-передачи от 22.10.2020г.; применении последствий недействительности сделки путем возложения обязанности на каждую из сторон спорных договоров возвратить другой стороне все полученное по предварительному договору №/Н-15/БТИ купли-продажи недвижимого имущества от 13.10.2020г.

Иная оценка стороной истца установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означают наличие оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России к ФИО1, ОАО «494 Управление начальника работ» о признании недействительными предварительного договора купли-продажи, договора пользования, акта приема-передачи, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20.01.2023г.

Судья Е.А. Селин