Судья Жданова К.И.
Дело № 2-1601/2022
стр.148, г/п 150 руб.
Докладчик Ферина Л.Г.
№ 33-5730/2023
12 сентября 2023 года
УИД 29RS0024-01-2022-001666-87
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Романовой Н.В.,
судей Рудь Т.Н., Фериной Л.Г.,
при секретаре судебного заседания Бородиной Е.Г. рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 12 сентября 2023 года гражданское дело № 2-1601/2022 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным в части, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,
по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Соломбальского районного суда г. Архангельска от 19 августа 2022
года.
Заслушав доклад судьи Фериной Л.Г., судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным в части в силу его ничтожности, применении последствий недействительности части сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование требований указал, что 27 августа 2021 года между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – дома и земельного участка общей стоимостью в размере 1 350 000 руб., из них стоимость дома – 650 000 руб., земельного участка – 700 000 руб. Он свои обязательства по договору выполнил, уплатив полную стоимость приобретаемого имущества путем безналичного перевода на банковский счет ответчика. При попытке государственной регистрации перехода права собственности узнал, что земельный участок ответчику на праве собственности не принадлежит. Государственная регистрация прав приостановлена. Полагал, что ФИО2 ввела его в заблуждение относительно наличия у нее права на земельный участок, она необоснованно пользуется полученными денежными средствами. Ссылаясь на недействительность сделки, просил признать недействительным в силу его ничтожности договор купли-продажи от 27 августа 2021 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, в части купли-продажи земельного участка, площадью 1339+/-13 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по <адрес>; применить последствия недействительности части сделки, взыскать с ФИО2 в его пользу денежные средства в размере 700 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27 августа 2021 года по день исполнения решения суда, на момент предъявления иска 27 мая 2022 года (включительно) в размере 57 284 руб. 93 коп.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещался надлежащим образом. Его представитель адвокат Линдес М.В. в судебном заседании требования поддержала в полном объеме, пояснила, что ФИО2 ввела ФИО1 в заблуждение в части принадлежности ей земельного участка на праве собственности, государственная регистрация прав на дом произведена, в регистрации земельного участка отказано.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом
Третьи лица Управление Росреестра по Архангельской области и НАО и Департамент имущественных отношений Архангельской области, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, представителей в суд не направили.
Рассмотрев дело, суд постановил решение, которым в удовлетворении искового заявления ФИО1 отказал. Ходатайство о возмещении судебных издержек оставил без удовлетворения. Постановил отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением судьи Соломбальского районного суда г. Архангельска от 29 июля 2022 года, в виде ареста на денежные средства в размере 757 284 руб. 93 коп., находящиеся на счетах, открытых на имя ФИО2 в <данные изъяты>
Истец с решением суда не согласился, в поданной апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы ссылается на нарушение судом норм материального права. Полагает, что договор купли-продажи заключен с нарушением требований действующего законодательства, сделка является ничтожной, полученные ответчиком денежные средства подлежат возврату, поскольку ФИО2 на момент заключения сделки собственником земельного участка, являющегося предметом следки, не являлась, полномочий по распоряжению указанным имуществом не имела. Указывает, что он не знал о том, что приобретаемый земельный участок не принадлежит ответчику, т.к. ФИО2 и ее риелтор уверяли, что дом и земельный участок находятся в собственности ФИО2 Ссылается на положения ст. 1102 ГК РФ.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 10 января 2022 года постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация городского округа «Город Архангельск».
Ответчиком ФИО2 предъявлен встречный иск к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований ФИО2 указала, что земельный участок, на котором расположен жилой дом, ранее принадлежал ей на праве бессрочного пользования, 30 декабря 2022 года предоставлен в собственность бесплатно администрацией городского округа Город Архангельск. При этом еще до момента перехода права собственности на жилой дом к ФИО1 она являлась собственником 2/3 спорного земельного участка. Согласно положениям гражданского и земельного законодательства отчуждение здания производится вместе с земельным участком, а сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания без соответствующего земельного участка, ничтожна.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 15 февраля 2023 года решение Соломбальского районного суда г. Архангельска от 19 августа 2022 года отменено, принято по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным в части, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворены.
Признан недействительным договор купли-продажи от 27 августа 2021 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, жилого дома площадью 41,2 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> и земельного участка, площадью 1339 кв.м +/- 13 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по <адрес>, применены последствия недействительности сделки.
Взысканы с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору в размере 1 350 000 руб.
Постановлено вернуть жилой дом площадью 41,2 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, и земельный участок, площадью 1339 кв.м +/- 13 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по <адрес>, ФИО2
Постановлено, что указанное решение является основанием для исключения сведений из ЕГРН о собственнике жилого дома площадью 41,2 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> ФИО1 и внесении сведений о собственнике указанного жилого дома ФИО2
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано.
Взысканы с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 10350 руб., судебные расходы в размере 27429 руб. 40 коп., всего 37779 руб. 40 коп.
Взыскана с ФИО1 государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 4750 руб.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 15 февраля 2023 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
ФИО2 в суд апелляционной инстанции представлены письменные пояснения, в которых она просит признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО2, применить последствия недействительности сделки.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились истец ФИО1 и его представитель адвокат Линдес М.В., ответчик ФИО2 и её представитель ФИО3, другие лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.
Оснований для отложения разбирательства дела, предусмотренных статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия не усматривает.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на них, выслушав стороны и их представителей, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением администрации МО «Город Архангельск» от 11 февраля 2020 года № 201р утверждена схема расположения земельного участка в кадастровом квартале <данные изъяты>, площадью 1339 кв.м, расположенного <адрес>, в границах территориальной зоны индивидуальных жилых домов с приусадебными участками и малоэтажных многоквартирных домов Ж-5 согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Архангельск» (категория земель – земли населенных пунктов), для эксплуатации индивидуального жилого дома (для индивидуального жилищного строительства). ФИО2 предоставлено право на обращение без доверенности с заявлением о государственном кадастровом учете образуемого земельного участка.
В связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, расположенного <адрес>, по заказу ФИО2 проведены кадастровые работы, подготовлен межевой план от 2 марта 2020 года.
27 августа 2021 года ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает недвижимое имущество: объект индивидуального жилищного строительства (дома), площадью 41.2 кв.м, расположенный по <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>; земельный участок, площадью 1339 кв.м +/- 13 кв.м, расположенный по <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.
Из содержания договора следует, что сведений о зарегистрированных правах на земельный участок не имелось; земельный участок принадлежит продавцу на основании распоряжения администрации МО «Город Архангельск» от 11 февраля 2020 года № 501р.
Распоряжением главы городского округа «Город Архангельск» от 21 марта 2022 года №1469р ФИО2 предоставлено в собственность бесплатно 2/3 доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1339 кв.м <адрес> для эксплуатации жилого дома. Основанием приобретения права явилась ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25 октября 2001 года, то есть оформлен в собственность гражданина бесплатно земельный участок, ранее предоставленный в постоянное (бессрочное) пользование.
Государственная регистрация договора купли-продажи от 27 августа 2021 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, произведена Управлением Росреестра по Архангельской области и НАО 20 июня 2022 года.
При обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала <данные изъяты>, ФИО1 в Управление Росреестра по Архангельской области и НАО предоставлен договор купли-продажи земельного участка и здания, продавцом по которому является ФИО2 Поскольку документы, подтверждающие возникновение права собственности ФИО2 на земельный участок, представлены не были, в государственной регистрации перехода права собственности отказано (уведомление от 20 июня 2022 года №).
Распоряжением главы городского округа «Город Архангельск» от 30 декабря 2022 года №8725р ФИО2 предоставлен в собственность бесплатно весь земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1339 кв.м <адрес> для эксплуатации жилого дома. Этим же распоряжением отменены распоряжения №1469р от 21 марта 2022 года и № 1671р от 29 марта 2022 года.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительной сделки в части продажи земельного участка, суд первой инстанции не установил недобросовестности в действиях продавца, при этом установил ограничение прав на землю, что указывает на невозможность приобретения прав собственности на спорный земельный участок у сторон.
Судебная коллегия с указанными выводами суда согласиться не может, поскольку они основаны на неправильной оценке представленных доказательств и не соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Сделка по продаже чужого имущества ничтожна как нарушающая право третьего лица (собственника) в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).
Как установлено судом, на момент заключения сделки 27 августа 2021 года ФИО2 не являлась собственником земельного участка (участок принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования), в связи с чем не имела права продавать указанное имущество.
То обстоятельство, что ФИО2 заблуждалась относительно своего правового статуса в отношении земельного участка, полагая, что совершение действий по постановке придомового участка на кадастровый учет как объекта недвижимости достаточно для приобретения прав собственника на указанный участок, не свидетельствует о действительности сделки на момент ее совершения.
Действительно, ряд действий ответчиком по приобретению имущества в собственность был совершен до заключения договора от 27 августа 2021 года и распоряжением собственника 2/3 доли земельного участка переданы в собственность ФИО2 до регистрации перехода права по договору на жилой дом.
Между тем оформление в собственность земельного участка, ранее предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование, ФИО2 закончила только в ходе рассмотрения настоящего спора.
Учитывая, что на момент заключения сделки 27 августа 2021 года ФИО2 не являлась собственником земельного участка, судебная коллегия находит требования истца ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи в части продажи земельного участка подлежащими удовлетворению.
Заявляя встречные исковые требования о ничтожности всего договора, ФИО2 указала, что в случае признания недействительным договора в части продажи земельного участка, воля ФИО1 направлена на отчуждение здания без соответствующего земельного участка, что свидетельствует о ничтожности сделки.
Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.
В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.
Между тем, ссылаясь в обоснование встречных требований на приведенные нормы права и акты их разъяснений, ФИО2 не учитывает, что принадлежность объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, одному лицу - ФИО2 на момент заключения договора купли-продажи 27 августа 2021 года, по настоящему делу не подтверждена.
При этом в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.
Поскольку сделка по продаже жилого дома, принадлежащего ФИО2, без отчуждения земельного участка, который не принадлежал ей на момент заключения договора 27 августа 2021 года, допускалась законом (п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ), ничтожной данная сделка не являлась, требования встречного иска удовлетворению не подлежат.
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ общим последствием недействительности сделок (если иное не предусмотрено законом) является возвращение сторон в первоначальное положение, т.е. обязанность каждой из сторон вернуть другой стороне полученное по соответствующей сделке.
На основании изложенного в связи с признанием недействительным договора купли-продажи в части продажи земельного участка, в пользу покупателя подлежат взысканию денежные средства, уплаченные по договору за продажу земельного участка в размере 700 000 руб.
Также судебная коллегия находит подлежащими удовлетворению требования ФИО1 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в п.п. 48, 55 постановления от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам ст. 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (п. 3 ст. 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.
Если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что, по смыслу п. 2 ст. 167 ГК РФ, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно, в связи с чем проценты, установленные ст. 395 ГК РФ, на суммы возвращаемых денежных средств не начисляются. В то же время при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении (подп. 1 ст. 1103, ст. 1107 ГК РФ). В таком случае на разницу между указанной суммой и суммой, эквивалентной стоимости переданного другой стороне, начисляются проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Поскольку ФИО2 не являлась собственником земельного участка на момент заключения сделки 27 августа 2021 года и, как следствие, не имела права его продавать и получать от ФИО1 денежные средства в счет оплаты его стоимости, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27 августа 2021 года по 12 сентября 2023 года в размере 131494 руб. 51 коп. согласно следующему расчету.
Задолженность,руб.
Период просрочки
Процентнаяставка
Днейвгоду
Проценты,руб.
c
по
дни
[1]
[2]
[3]
[4]
[5]
[6]
[1]?[4]?[5]/[6]
700 000
27.08.2021
12.09.2021
17
6,50%
365
2 119,18
700 000
13.09.2021
24.10.2021
42
6,75%
365
5 436,99
700 000
25.10.2021
19.12.2021
56
7,50%
365
8 054,79
700 000
20.12.2021
13.02.2022
56
8,50%
365
9 128,77
700 000
14.02.2022
27.02.2022
14
9,50%
365
2 550,68
700 000
28.02.2022
10.04.2022
42
20%
365
16 109,59
700 000
11.04.2022
03.05.2022
23
17%
365
7 498,63
700 000
04.05.2022
26.05.2022
23
14%
365
6 175,34
700 000
27.05.2022
13.06.2022
18
11%
365
3 797,26
700 000
14.06.2022
24.07.2022
41
9,50%
365
7 469,86
700 000
25.07.2022
18.09.2022
56
8%
365
8 591,78
700 000
19.09.2022
23.07.2023
308
7,50%
365
44 301,37
700 000
24.07.2023
14.08.2023
22
8,50%
365
3 586,30
700 000
15.08.2023
12.09.2023
29
12%
365
6 673,97
Итого:
747
9,18%
131 494,51
Далее, начиная с 13 сентября 2023 года по день фактического исполнения решения суда в части взыскания уплаченных по договору за продажу земельного участка денежных средств с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начисляемые на сумму 700000 руб. с учетом ее последующего погашения.
На основании ст. 98 ГПК РФ в связи с удовлетворением требований ФИО1 в его пользу подлежат взысканию с ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 10773 руб. за подачу указанного иска.
Поскольку в удовлетворении встречного иска отказано, с ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4750 руб. в доход местного бюджета, которая не была уплачена ФИО2 при подаче встречного иска о признании недействительной сделки и применений последствий недействительности сделки дополнительно к уже оплаченной истцом по первоначальному иску по данному требованию (14950 -10200 = 4750).
Также с ФИО2 подлежат взысканию в пользу ФИО1 судебные издержки 79 руб. 40 коп. на отправку искового заявления по почте (л.д. 95), убытки в размере 350 руб. по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на земельный участок (л.д. 94), в регистрации которой истцу было отказано, а также на основании ст. 100 ГПК РФ расходы по оплате услуг представителя в размере 27 000 руб. (л.д. 91-93, 96). Факт понесенных расходов подтверждается представленными в дело документами, размер расходов на представителя является разумным и не оспаривался ответчиком.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Соломбальского районного суда г. Архангельска от 19 августа 2022 года отменить, принять по делу новое решение, которым
исковые требования ФИО1 (паспорт (<данные изъяты>) к ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) о признании договора купли-продажи недействительным в части, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) к ФИО1 (паспорт <данные изъяты> о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.
Признать недействительным договор купли-продажи от 27 августа 2021 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, в части продажи земельного участка, площадью 1339 кв.м +/- 13 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по <адрес>, применить последствия недействительности сделки.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору за продажу земельного участка в размере 700 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27 августа 2021 года по 12 сентября 2023 года в размере 131494 руб. 51 коп.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начисляемые на сумму 700000 рублей с учетом ее последующего погашения за период с 13 сентября 2023 года по день фактического исполнения решения суда в части взыскания уплаченных по договору за продажу земельного участка денежных средств.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 10773 руб., судебные расходы в размере 27429 руб. 40 коп., всего 38202 руб. 40 коп.
Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4750 руб.
Председательствующий Н.В. Романова
Судьи Т.Н. Рудь
Л.Г. Ферина