Дело № 2-2273/2025

УИД 78RS0015-01-2024-012222-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 апреля 2025 года Санкт-Петербург

Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Рысюк В.Ю.,

при секретаре Харченко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Константа» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ООО «Константа», и уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд обязать ответчика выполнить обязательства по договору купли-продажи нежилого помещения № от 19 июня 2023 года, по договору купли-продажи нежилого помещения № от 20 сентября 2023 года, заключенным между сторонами, обязать передать нежилые помещения, определенные в договорах, оснащенные и оборудованные системой электроснабжения, водоснабжения, водоотведения теплоснабжения, взыскать неустойку за просрочку передачи помещения в размере 3322612,50 рублей, выплатить неполученные доходы от сдачи в аренду помещений в размере 2210000 руб., взыскать с ответчика недополученные доход от сдачи объектов в аренду в размере 130000 рублей в месяц до момента передачи объектов по акту приема-передачи.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 19 июня 2023 года между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения № площадью 35,2 кв.м., кадастровый №, и 20/1851 доли земельного участка, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> Стоимость договора составила 6425000 руб.

20 сентября 2023 года между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения № площадью 27,8 кв.м., кадастровый №, и 16/1851 доли земельного участка, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> Стоимость договора составила 4870000 руб.

Согласно п. 1.1 договоров Продавец за свой счет и своими силами обязуется образовать объекты недвижимости, оснащенные и оборудованные системой электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, и передать в собственность Покупателю не позднее 30 сентября 2023 года.

ООО «Константа» свои обязательства по договорам не выполнило, помещения истцу не переданы.

29.02.2024 и 16.07.2024 истец в адрес ответчика направил требования о передаче ему помещений, однако требования до настоящего времени не исполнены, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Истец в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, указала, что нежилое помещение приобретено ей как физическим лицом для личных целей, так как данное помещение является апартаментами и оно может быть использовано для временного проживания, без регистрации по месту жительства. Поскольку у истца есть дети, помещение предназначалось для их временного проживания в будущем.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал относительно заявленных требований, указывая, что возникшие между сторонами отношения не могут регулироваться нормами закона о защите прав потребителей, поскольку объектом по договору является нежилое помещение коммерческого назначения, не предназначенное для личных, семейных или иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. При этом, представитель ответчика не отрицал, что истцу переданы объекты недвижимости не оснащенные и не оборудованные системой электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела, 19 июня 2023 года между ООО «Константа» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор № купли-продажи нежилого помещения.

В соответствии с условиями договора, продавец за свой счет и своими силами обязуется образовать объект недвижимости, оснащенный и оборудованный системой электроснабжения, водоснабжения, водоотведения теплоснабжения и входной дверью, и передать в собственность покупателя не позднее 30 сентября 2023 года следующий объект недвижимости: нежилое помещение № площадью 35,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное на втором этаже, по адресу: <адрес> доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по этому же адресу (пп. 1.1 – 1.2. договора).

По соглашению сторон цена объекта составила 6425000 рублей (п. 3.1. договора).

20 сентября 2023 года между ООО «Константа» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор № купли-продажи нежилого помещения.

В соответствии с условиями договора, продавец за свой счет и своими силами обязуется образовать объект недвижимости, оснащенный и оборудованный системой электроснабжения, водоснабжения, водоотведения теплоснабжения и входной дверью, и передать в собственность покупателя не позднее 30 сентября 2023 года следующий объект недвижимости: нежилое помещение № площадью 27,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное на втором этаже, по адресу: <адрес> доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по этому же адресу (пп. 1.1 – 1.2. договора).

По соглашению сторон цена объекта составила 4870000 рублей (п. 3.1. договора).

В соответствии с п.4.1. каждого из договоров объект передается продавцом покупателю по передаточному акту, подписанному сторонами до 30 сентября 2023 года.

Истцом надлежащим образом исполнены обязательства по оплате цены договоров, что подтверждается материалами дела и не оспаривалось ответчиком.

29.02.2024 и 16.07.2024 истец в адрес ответчика направил требования о передаче ему помещений, однако требования до настоящего времени не исполнены.

В ходе судебного заседания были допрошены свидетели ФИО 1 и ФИО 2 показавшие, что с сентября 2023 года и до настоящего времени строительные работы на спорных объектах не ведутся.

Ответчиком также не оспаривалось, что до настоящего времени им не исполнены обязательства по передаче нежилых помещений, оснащенных и оборудованных системой электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения.

При таких обстоятельствах, суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца об обязании ответчика выполнить обязательства по договору купли-продажи нежилого помещения № от 19 июня 2023 года, по договору купли-продажи нежилого помещения № от 20 сентября 2023 года, заключенным между сторонами, обязать передать нежилые помещения, определенные в договорах, оснащенные и оборудованные системой электроснабжения, водоснабжения, водоотведения теплоснабжения.

Поскольку на ответчика возложена обязанность по передаче нежилых помещений, суд полагает возможным установить ответчику в срок для исполнения данной обязанности – в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Таким образом, необходимым условием для признания стороны обязательства потребителем является приобретение им товаров (услуг) для личных нужд, и при отнесении споров к сфере регулирования Закона о защите прав потребителей необходимо определять не только субъектный состав участников договора, но и то, для каких нужд он был заключен.

В такой ситуации сам по себе факт отнесения апартаментов к жилым или нежилым помещениям с учетом условий договора купли-продажи юридического значения для признания отношений, регулируемыми или не регулируемыми Законом о защите прав потребителей, положения ст. 15 и п. 6 ст. 13 которого предусматривают взыскание с исполнителя в пользу потребителя компенсацию морального вреда и штрафа в случае нарушения прав потребителя и не добровольном удовлетворении требований потребителя, не имеет.

Из заключенного с истцом договора долевого следует, что им приобретается нежилое помещение, каких-либо указаний, что данное помещение предназначено исключительно для коммерческих нужд не имеется.

Доказательств того, что приобретение нежилого помещения осуществлено истцом не для личных, семейных и иных нужд, в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, приобретение нежилого помещения, безусловно, не свидетельствует о приобретении имущества в целях осуществления предпринимательской деятельности, при этом истец является физическим лицом.

Из объяснений истца следует, что спорное помещение приобретено им в целях временного проживания в будущем его детей, поскольку цены на жилье высокие и это действенный выход приобретения жилья, хоть и без возможности зарегистрироваться в нем по месту жительства.

Кроме того, сама по себе квалификация помещения как нежилого, возможность сдачи его в аренду не свидетельствуют о невозможности применения к спорным правоотношениям законодательства о защите прав потребителей, поскольку всякий собственник может сдать принадлежащую ему не потребляемую вещь в аренду (статья 606 Гражданского кодекса), при этом функциональное предназначение спорного помещения предполагает возможность его использования для личных (семейных) нужд.

Ввиду изложенного, суд приходит к выводу о том, что каких-либо относимых и допустимых доказательств того, что спорное помещение приобретено истцом в коммерческих целях, материалы дела не содержат.

Следовательно, к спорным правоотношениям, возникшим из договора купли-продажи нежилого помещения, подлежит применению Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в соответствии со ст. 330 ГК РФ по состоянию на 20.02.2025 в размере 3 322 612,50 руб.

В ходе судебного заседания истец пояснил, что просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные по правилам ст. 395 ГК РФ.

Поскольку судом установлено нарушение ответчиком сроков передачи нежилого помещения в соответствии с договорами купли-продажи, требования истца о взыскании с ответчика неустойки являются обоснованными, вместе с тем, учитывая, что договоры до настоящего времени не расторгнуты, суд не находит оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

Требования о взыскании неустойки, рассчитанной с учетом положений статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей, истцом не заявлены.

Разрешая требования истца о взыскании убытков в виде неполученных доходов от сдачи помещений в аренду, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В подтверждение понесенных убытков истцом представлен договор аренды нежилых помещений от 29.09.2023, заключенный с ИП ФИО2

При таких обстоятельствах, заявленные истцом в качестве убытков денежные средства в виде неполученного дохода от использования в коммерческих целях квартиры не являются упущенной выгодой по смыслу нормы пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку убытки в виде неполученного дохода носят вероятностный характер, при отсутствии доказательств обстоятельств неизбежности получения заявленных ко взысканию денежных средств истцом.

Кроме того, суд учитывает, что договор аренды заключен 29.09.2023, тогда как срок передачи истцу спорных помещений по каждому из договоров купли-продажи – 30.09.2023. Вместе с тем, суд приходит к выводу, что заключая договор аренды до истечения срока передачи спорных помещений, и учитывая, что фактически работы по образованию объектов недвижимости не велись, что также подтвердили свидетели, истец не имел реального намерения сдавать нежилые помещения в аренду.

Таким образом, истцом не доказаны возможность сдавать в аренду нежилые помещения и неполучение дохода от их сдачи в результате действий ответчика.

Отсутствие прямой причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими последствиями, как необходимого условия состава убытков, исключает возможность применения к ответчику заявленной истцом гражданско-правовой ответственности.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 103, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ООО «Константа» о защите прав потребителей – удовлетворить частично.

Обязать ООО «Константа» (ИНН №) выполнить обязательства по договору купли-продажи нежилого помещения № от 20 сентября 2023 года, заключенному между ФИО1 и ООО «Константа», по договору купли-продажи нежилого помещения № от 19 июня 2023 года, заключенному между ФИО1 и ООО «Константа», предусмотренные п. 1.1 договоров в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путём подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья В.Ю. Рысюк

Мотивированное решение суда изготовлено 28 апреля 2025 года