Решение по делу № 2-4279/2024 от 26.03.2025

Дело № 2-935/2025 (2-4279/2024)

64RS0045-01-2024-006569-09

Решение

Именем Российской Федерации

12 марта 2025 года город Саратов

Кировский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Суранова А.А.,

при помощнике судьи Фоменко Е.С.,

с участием истца ФИО1 и ее представителя ФИО2, ответчика ФИО3 и ее представителя ФИО4, ответчика ФИО5 и ее представителя ФИО6, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца ФИО7 и ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества с нарушением преимущественного права покупки, прекращении и признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО5, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества с нарушением преимущественного права покупки, прекращении и признании права собственности.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником жилого помещения, состоящего из комнаты площадью 17.2 кв.м в коммунальной квартире, расположенной по <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимости от 24 июня 2024 года и собственником комнаты в коммунальной квартире, расположенной по <адрес>, на основании договора купли-продажи от 12 июля 2024 года.

До 24 июня 2024 года жилое помещение, состоящее из комнаты площадью 17.2 кв.м в коммунальной квартире, расположенной по <адрес>, принадлежало в равных долях ФИО1, ФИО8 и ФИО7

При подготовке документов для подписания договора от 12 июля 2024 года ФИО1 стало известно о том, что комната в коммунальной квартире, расположенная по <адрес>, продана ФИО5 09 июля 2021 года без надлежащего извещения собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продавца продать комнату.

ФИО1, как собственнику стало известно о заключенном договоре купли-продажи комнаты с кадастровым № между ФИО3 (продавец) и ФИО5 (покупатель) в июне 2024 года, соответственно, сделка прошла без надлежащего извещения истца, чем нарушено ее право, гарантированное пунктом 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федеации (далее – ЖК РФ) и статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

На основании изложенного, истец просит суд перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты от 09 июля 2021 года, признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение площадью 13,5 кв.м по <адрес>, прекратив право собственности ФИО5 на жилое помещение, взыскать с ФИО1 в пользу ФИО5 денежную сумму, равную сумме договора купли-продажи комнаты от 09 июля 2021 года.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца ФИО7 и ФИО8, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО4, ответчик ФИО5 и ее представитель ФИО6 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, уважительных причин неявки в судебное заседание не представили, с ходатайствами об отложении разбирательства дела не обращались.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Кировского районного суда городаСаратова (http://kirovsky.sar.sudrf.ru/) (раздел судебное делопроизводство).

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, с учетом наличия сведений об их надлежащем извещении о времени и месте слушания дела.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу положений статьи 123 Конституции Российской Федерации и статей 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений статьи 57 ГПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником жилого помещения, состоящего из комнаты площадью 17.2 кв.м в коммунальной квартире, расположенной по <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимости от 24 июня 2024 года и собственником комнаты в коммунальной квартире, расположенной по <адрес>, на основании договора купли-продажи от 12 июля 2024 года.

При подготовке документов для подписания договора от 12 июля 2024 года ФИО1 стало известно о том, что комната в коммунальной квартире, расположенная по <адрес>, продана ФИО5 09 июля 2021 года по цене 450000 руб. без надлежащего извещения собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продавца продать комнату.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (пункт 1 статьи 244 ГК РФ).

Согласно статье 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно статье 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как следует из положений пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу статьи 250 ГК РФ долевой собственник вправе продать свою долю по истечении месяца с даты извещения другого сособственника о продаже. В данном случае извещение истца о продаже недвижимости не состоялось не по вине ФИО1

Суд приходит к выводу о наличии в настоящем деле всей совокупности условий, с которыми статья 250 ГК РФ, пункт 6 статьи 42 ЖК РФ связывают перевод в судебном порядке прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от 09 июля 2021 года, поскольку до продажи спорной комнаты ее собственником ФИО3 не были исполнены требования статьи 246, пункта 2 статьи 250 ГК РФ о направлении ФИО1, являющейся собственником комнаты в той же коммунальной квартире, извещения в письменной форме о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При этом, суд приходит к выводам о том, что извещение-предложение о предстоящей продаже комнаты (номер почтового идентификатора 41000361027217), направленное ФИО3 в адрес ФИО1, не может быть признано доставленным истцу в порядке статьи 165.1 ГК РФ, поскольку оно было направлено нескольким получателям «ФИО9, ФИО10, ФИО11» по <адрес>

Приказом Минкомсвязи России от 31 июля 2014 года № 234 (ред. от 19 ноября 2020 года) утверждены Правила оказания услуг почтовой связи (далее – Правила оказания услуг почтовой связи). Документ утратил силу с 01 сентября 2023 года в связи с изданием Приказа Минцифры России от 17 апреля 2023 года № 382.

Согласно пункту 11 Правил оказания услуг почтовой связи, к внутренним почтовым отправлениям относятся, в том числе почтовые отправления с письменным сообщением, в том числе в форме электронного документа (простые, в том числе пересылаемые в форме электронного документа, заказные, в том числе пересылаемые в форме электронного документа, с объявленной ценностью) (далее - письма).

Во внутренних почтовых отправлениях пересылаются вложения, не запрещенные к пересылке в пределах территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 1999 года № 176-ФЗ «О почтовой связи» (пункт 16 Правил оказания услуг почтовой связи).

Почтовые отправления принимаются в упакованном виде. Упаковка почтовых отправлений должна соответствовать характеру вложения, условиям пересылки, исключать возможность повреждения вложения при обработке и пересылке, доступа к нему без нарушения оболочки, порчи других отправлений и причинения какого-либо вреда имуществу и работникам почтовой связи (пункт 19 Правил оказания услуг почтовой связи).

Согласно пункту 20 Правил оказания услуг почтовой связи, почтовые отправления принимаются в открытом виде при их пересылке с описью вложения.

Почтовый адрес включает описание места нахождения пользователя услугами почтовой связи с обязательным указанием почтового индекса и (или) обозначение с помощью символов адреса пользователя услугами почтовой связи в информационной системе организации федеральной почтовой связи.

На почтовых отправлениях и бланках почтовых переводов денежных средств отправителем указываются точные адреса отправителя и адресата, а также может указываться номер телефона отправителя и (или) адресата.

Допускается указание почтового адреса под оболочкой простого или заказного почтового отправления, пересылаемого в конвертах с прозрачным адресным окном, если это предусмотрено договором об оказании услуг почтовой связи.

Адрес адресата пишется в правой нижней части почтового отправления, а адрес отправителя - в левой верхней части. Адрес пишется четко и без исправлений, в нем не должно быть знаков, не относящихся к адресу, и сокращенных названий (пункт 21 Правил оказания услуг почтовой связи).

В соответствии с пунктом 22 Правил оказания услуг почтовой связи, реквизиты адреса на почтовых отправлениях и бланках почтовых переводов денежных средств пишутся в следующем порядке: а) для гражданина - фамилия, имя, отчество (последнее при наличии); в) название улицы, номер дома, номер квартиры; г) название населенного пункта (города, поселка и т.п.); д) название района; е) название республики, края, области, автономного округа (области); з) почтовый индекс.

При приеме регистрируемого почтового отправления или почтового перевода отправителю выдается квитанция на бумажном носителе и (или) квитанция направляется в электронной форме на предоставленные отправителем абонентский номер либо адрес электронной почты, в случае предоставления отправителем абонентского номера либо адреса электронной почты для направления квитанции в электронной форме до момента расчета (при наличии технической возможности у оператора почтовой связи направить квитанцию отправителю в электронной форме). В квитанции указываются вид и категория почтового отправления (почтового перевода), фамилия адресата (наименование юридического лица), наименование объекта почтовой связи места назначения, номер почтового отправления (почтового перевода) (пункт 31 Правил оказания услуг почтовой связи).

Согласно пункту 32 Правил оказания услуг почтовой связи, почтовые отправления (почтовые переводы) доставляются (выплачиваются) в соответствии с указанными на них адресами или выдаются (выплачиваются) в объектах почтовой связи, а также иными способами, определенными оператором почтовой связи.

Исходя из пункта 33 Правил оказания услуг почтовой связи, вручение простых почтовых отправлений, адресованных до востребования, регистрируемых почтовых отправлений, а также выплата почтовых переводов адресатам (уполномоченным представителям) осуществляются при предъявлении документа, удостоверяющего личность, или с использованием определенного оператором почтовой связи иного способа, обеспечивающего достоверное установление сведений о пользователе услугами почтовой связи, в том числе на основе кодов, паролей с использованием информационно-коммуникационных технологий, электронных носителей информации, а также иных технических устройств.

Факт вручения регистрируемых почтовых отправлений (выплаты почтовых переводов) подтверждается подписью адресата (его уполномоченного представителя) или иным определенным оператором почтовой связи способом, обеспечивающим достоверное подтверждение факта вручения почтового отправления (выплаты почтового перевода).

В почтовом конверте с номером почтового идентификатора 41000361027217 указаны реквизиты адресата (фамилия, имя, отчество гражданина) ФИО9, которые не относятся к истцу по рассматриваемому спору ФИО1

Кроме того, с учетом особенностей Правил оказания услуг почтовой связи, при направлении почтовой корреспонденции в отношении нескольких адресатов предполагается отдельное их направление каждому из получателей корреспонденции, а помещение в один конверт одного письма (извещения-предложения о предстоящей продаже комнаты) с указанием нескольких адресатов исключает возможность получения этого письма другими адресатами, указанными на почтовом отправлении, при его получении одним гражданином.

Согласно описи вложения в ценное письмо, почтовое отправление содержало одно извещение-предложение о предстоящей продаже комнаты, установить, кому из трех получателей (ФИО9, ФИО10 или ФИО11) оно подлежало вручению, не возможно.

Стороной ответчика по настоящему делу не доказан факт доставки ФИО1 уведомления о преимущественном праве покупки, что свидетельствует о ненадлежащем соблюдении ответчиком ФИО3 обязанности, предусмотренной пунктом 2 статьи 250 ГК РФ.

По смыслу вышеуказанных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений статьи 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Между тем, приведенные выше положения статьи 250 ГК РФ не могут быть истолкованы как обязывающие продавца доли в общей долевой собственности лишь совершить определенные действия по извещению других участников долевой собственности вне зависимости от результата таких действий.

Такое нарушение норм материального права не обеспечивает предусмотренные законом гарантии для участников общей долевой собственности и в настоящем деле само по себе может привести к неправильному разрешению спора.

Суд приходит к выводу о том, что при обращении в суд с настоящим иском истцом не был пропущен трехмесячный срок, установленный пунктом 3 статьи 250 ГК РФ, исчисляемый с момента получения ФИО1 (в июне 2024 года) сведений о новом собственнике спорной комнаты в коммунальной квартире ФИО5

Установив факт нарушения преимущественного права ФИО1 на приобретение отчуждаемого ФИО3 по договору купли-продажи от 09 июля 2021 года объекта недвижимого имущества, исходя из обращения истца в суд в пределах установленного законом трехмесячного срока с момента получения достоверной информации о переходе права собственности на спорную комнату от ФИО3 к ФИО5, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества с нарушением преимущественного права покупки, прекращении и признании права собственности на объект недвижимого имущества.

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пунктов 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06 февраля 2007 года № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Удовлетворив иск о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи жилого помещения от 09 июля 2021 года на ФИО1, суд взыскивает с ФИО1 денежные средства в сумме 450 000 руб., внесенные ею на депозит Управления Судебного департамента в Саратовской области, в пользу ФИО5 в качестве оплаты цены договора.

При таком положении, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире <адрес>, от 09 июля 2021 года, заключен между ФИО3 и ФИО5 в нарушение преимущественного права покупки, в связи с чем, на основании пункта 3 статьи 250 ГК РФ другой участник долевой собственности ФИО1 имеет право требовать в судебном порядке перевода на нее прав и обязанностей покупателя.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества с нарушением преимущественного права покупки, прекращении и признании права собственности, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО5, <данные изъяты> ФИО3, <данные изъяты> о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества с нарушением преимущественного права покупки, прекращении и признании права собственности, удовлетворить.

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя ФИО5 по договору купли-продажи комнаты площадью 13,5 кв.м с кадастровым № в коммунальной квартире <адрес> от 09 июля 2021 года, заключенному между ФИО3 и ФИО5.

Прекратить право собственности ФИО5 на жилое помещение площадью 13,5 кв.м с кадастровым № по <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение площадью 13,5 кв.м с кадастровым № по <адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО5 денежную сумму, равную сумме договора купли-продажи комнаты от 09 июля 2021 года, в размере 450000 руб. за счет денежных средств, размещенных ФИО1 на депозитном счете Управления Судебного департамента в Саратовской области в качестве обеспечительного платежа в размере 450000 руб.

Денежные средства, размещенные на депозитном счете Управления Судебного департамента в Саратовской области в размере 450 000 руб. <данные изъяты> подлежат перечислению на счет ФИО5, <данные изъяты> при предъявлении последней реквизитов банковского счета, необходимых для совершения указанной операции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Кировский районный суд города Саратова в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Суранов

Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 26 марта 2025 года.

Судья А.А. Суранов