Дело № 2-1517/2025
УИД: 21RS0023-01-2025-001502-07
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 мая 2025 года г. Чебоксары
Ленинский районный суд г. Чебоксары в составе: председательствующего судьи Ермолаевой Т.П., при секретаре судебного заседания Каргиной Е.Д., с участием представителя истца – ФИО1, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике – ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Специализированный застройщик «Строительный трест № 3» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике о прекращении ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество и о возложении обязанности погасить запись об обременении,
установил:
АО «Специализированный застройщик «Строительный трест № 3» обратилось в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике о прекращении ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество и о возложении обязанности погасить запись об обременении права – ипотеки в силу закона, указав в нем, что на основании договоров купли-продажи от дата и от дата АО «Специализированный застройщик «Строительный трест № 3» приобрело у ФИО9 и ФИО8 принадлежащий им на праве общей собственности земельный участок с кадастровым номером -----, расположенный по адресу: адрес. Оплата цены сделки производилась путем зачета денежной суммы за проданное имущество в счет оплаты стоимости строительства квартир по договорам долевого участия в строительстве жилья – жилого дома № ----- по адрес, по которым в последующем ФИО9 передана в собственность квартира № -----, а ФИО8 – квартира № -----, что подтверждено сведениями о государственной регистрации права. С учетом этого, указывает истец, спорный земельный участок находился в залоге у продавцов с момента государственной регистрации договоров купли-продажи до момента полного исполнения обязательств по нему. По утверждениям истца, передачей в собственность продавцов вышеназванных квартир свои обязательства по договорам купли-продажи истец исполнил в полном объеме, однако запись об обременении в пользу продавца своевременно погашена не была. В настоящее время во внесудебном порядке погасить существующую запись об обременении не представляется возможным, поскольку продавцы умерли. В силу изложенных обстоятельств, полагает истец, погашение обременения возможно только в судебном порядке.
В судебном заседании представитель истца поддержал данный иск по изложенным в нем основаниям и вновь привел их суду.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике иск не признал, пояснив суду, что регистрирующий орган не может являться ответчиком по названному спору. Возможности погасить запись об обременении в отсутствии совместного заявления залогодателя и залогодержателя регистрирующий орган лишен.
Суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело при имеющейся явке, по имеющимся в деле доказательствам.
Изучив письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.
Статьей 329 ГК РФ предусмотрено, что залог относится к способам обеспечения исполнения обязательств.
Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
В соответствии с п. 1 ст. 11 данного закона государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.
Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.
В соответствии с порядком проведения государственной регистрации прав, установленным ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшем на момент возникновения спорных правоотношений, регистрация заканчивается внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершением надписей на правоустанавливающих документах и выдачей специального свидетельства о произведенной государственной регистрации прав.
Согласно п. 1 ст. 14 того же закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером -----, расположенный по адресу: адрес, ранее на праве общей собственности принадлежал ФИО9 (------) и ФИО8 (------). На основании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на спорное имущество от дата, заключенному с ФИО6, и договора купли-продажи от дата, заключенному с ФИО7, право собственности на указанный земельный участок приобрело АО «Специализированный застройщик «Строительный трест № 3», что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права истца.
Цена отчуждаемой доли по договору купли-продажи от дата составила 1 216 400 руб., по договору купли-продажи от дата – 1 116 400 руб. Расчет с продавцами указанных сделок истцом производился путем зачета денежной суммы за проданные ими доли в счет оплаты стоимости строительства квартир по договорам долевого участия в строительстве жилья: № ----- от дата, заключенному с ФИО6, и № ----- от дата, заключенному с ФИО7 Предметом названных договоров долевого участия в строительстве жилья выступали квартиры в многоквартирном жилом доме № ----- по адрес. По окончанию строительства названного дома ФИО9 была передана в нем в собственность квартира № -----, а ФИО8 – квартира № -----.
Таким образом, расчет по договорам купли-продажи истцом произведен в полном объеме, однако запись об обременении в пользу продавцов погашена не была, а в последующем продавцы умерли. Согласно актовым записям о смерти ФИО8 умер дата, а ФИО9 - дата.
В силу пункта 1 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В данном случае залог, как способ обеспечения обязательств по договору прекращен в связи с исполнением истцом своих обязательств в полном объеме, что подтверждено материалами данного гражданского дела и материалами наследственного дела, из которых следует, что на момент смерти залогодателей, спорный объект недвижимости в их собственности не находился и предметом наследования уже не являлся.
В соответствии с частями 11, 12 и 13 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
Согласно ч.ч.1, 2 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Поскольку обеспеченное залогом обязательство по оплате цены договора прекращено надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408 ГК РФ), а совместное обращение в Управление Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке ввиду смерти залогодержателей исключено, иной возможности прекратить обременение, кроме как по решению суда, у истца не имеется.
В силу абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном данной статьей.
Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН. С учетом приведенных положений оснований для принятия отдельного решения по требованию о возложении на регистрирующий орган обязанности произвести регистрационные действия по снятию обременения, суд не усматривает, поскольку решение суда о прекращении ипотеки является достаточным основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРН без возложения на него этой обязанности дополнительно.
С учетом обстоятельств возникшего спора, выбранный истцом способ защиты права основан на законе и поскольку правовые основания для сохранения ипотеки в настоящее время отсутствуют, заявленный иск подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
решил:
Признать ограничение (обременение) права собственности в виде ипотеки в силу закона на земельный участок с кадастровым номером -----, расположенный по адресу: адрес, отсутствующим.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики. Апелляционная жалоба может быть подана в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Ленинский районный суд г. Чебоксары.
Председательствующий судья Т.П. Ермолаева
Мотивированное решение составлено 15 мая 2025 года.