Решение по делу № 02-0146/2023(02-2214/2022)~М-1699/2022 от 21.04.2023 - об изменении договора купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения и убытков.

УИД 77RS0035-02-2022-003871-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 апреля 2023 года адрес

Троицкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Кармашева В.В. при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-146/2023 по иску ФИО1 к ФИО2 об изменении договора купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения и убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об изменении договора купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения и убытков, указывая в исковом заявлении, что 03.11.2021 между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 77:21:0151902:199, расположенного по адресу: адрес, адрес, внутри тер.г. адрес, квартал 182, участок владения 309, общей площадью 800 кв.м, а также жилого помещения (дома), расположенного на данном участке, с кадастровым номером 77:21:0151902:1891. Как указано в договоре общая площадь дома составляет 115 кв.адрес жилого дома составила сумма, а стоимость участка - сумма. В соответствии со ст.554 ГК РФ условия о площади дома являются существенным условием. Помимо действующего законодательства, самим договором купли-продажи (п.17.19.2) предусмотрено, что жилой дом передается в состоянии пригодном для проживания. Таким образом ответчик обязан был передать истцу жилой дом надлежащего качества, то есть дом без каких-либо дополнительных вложений должен быть готов для заезда и проживания. Однако после передачи дома с наступлением холодов истцу стало очевидно, что дом не пригоден для проживания. В ответ на претензии истца ответчик утверждал, что эти проблемы временные и они исчезнут, когда дом прогреется. Однако по прошествии нескольких месяцев зимы никакого улучшения не произошло, а все претензии истца по качества дома ответчик игнорировал. С целями установления причин появления данных проблем, истцом мною было инициировано проведение экспертного осмотра дома силами ООО ИГ «Безопасность и Надежность», о дате и времени осмотра ответчик был уведомлен телеграммой. Однако в назначенную дату ни ответчик, ни иное уполномоченное им лицо к месту осмотра не явились. По результатам осмотра дома, ООО ИГ «Безопасность и Надежность» выдало истцу заключение №271221-1, в соответствии с которым было установлено, что проданный истцу дом имеет серьезные недостатки и не пригоден для проживания, особенно зимой. Для того, чтобы устранить недостатки и сделать строение пригодным для проживания необходимо произвести работы стоимостью сумма.

Истец также указывает, что существенным условием договора купли-продажи недвижимости является такой идентифицирующий признак как площадь дома. Указание в договоре площади дома, отличной от реальной, существенным образом нарушает права покупателя и по сути указывает на введение покупателя в заблуждение относительно потребительских свойств продаваемого объекта. Ответчик ничего не сообщал истцу о том, что реальная площадь проданного дома отличается от указанной в выписке из ЕГРН. Соответствующие сомнения появились у истца уже после приобретения дома. Для выявления истиной площади дома истец обратилась к кадастровому инженеру фио, которая в своем заключении от 19 декабря 2021 года установила, что: на основании произведенных измерений и расчетов с учетом требований п.2. Приложения №2 Приказа от 23.10.2020 № П/0393 площадь жилого дома определена как площадь простейшей геометрической фигуры (прямоугольника) длиной 10,39 м, шириной 10,33 м и составила 107,3 кв.м, что не соответствует сведениям об общей площади, внесенным в Единый государственный кадастр недвижимости, согласно которым площадь жилого здания составляет 115,0 кв.м.

При таких обстоятельствах истец обратился в суд, который, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной АНО «Центр судебной экспертизы и правотворчества» и уточнением вследствие этого исковых требований, просит:

- изменить договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером 77:21:0151902:199, расположенного по адресу: внутри тер.г. поселения. Новофедоровское, квартал 182, участок владения 309, общей площадью 800 кв.м, а также жилого помещения (дома), расположенного на данном участке, с кадастровым номером 77:21:0151902:1891, в части цены, уменьшив ее до сумма, а также в части площади дома, уменьшив ее до 107 кв.м;

- взыскать с ответчика в свою пользу сумма, в том числе:

- сумма неосновательное обогащение,

- убытки в размере сумма,

- судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма и по оплате за проведение досудебной экспертизы в размере сумма.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам и основаниям искового заявления.

Представитель ответчика в судебном заседании просила суд в удовлетворении исковых требований отказать по мотивам представленных в дело письменных возражений.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства по настоящему делу, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (п. 1 ст. 549, ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Из содержания ст. 476 ГК РФ следует, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно пп. 1, 2 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

В силу п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом при рассмотрении настоящего дела было установлено, что 03.11.2021 между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 77:21:0151902:199, расположенного по адресу: адрес, адрес, внутри тер.г. адрес, квартал 182, участок владения 309, общей площадью 800 кв.м, а также жилого помещения (дома), расположенного на данном участке, с кадастровым номером 77:21:0151902:1891. Согласно договору общая площадь дома составляет 115 кв.адрес жилого дома составила сумма, а стоимость участка - сумма.

Судом была назначена по делу строительно-техническую и товароведческую экспертизу в отношении спорного жилого дома с кадастровым номером 77:21:0151902:1891, проведение которой было поручено экспертам АНО «Центр судебной экспертизы и правотворчества» (АНО «ЦСЭП»), согласно заключению которых № 257/2214/2022 на основании проведенных обмерных работ общая площадь жилого дома составляет 107,0 кв.м и не соответствует указанной в техническом паспортные данные (115 кв.м). Полученная разность (8,0 кв.м) объясняется ошибкой, вызванной включением площади крыльца под видом террасы в общую площадь здания.

На основании проведенного исследования установлено, что спорный жилой дом с кадастровым номером 77:21:0151902:1891, расположенный по адресу: адрес, внутри территории адрес, квартал 182, владение 309, не противоречит требованиям градостроительных и противопожарных норм. В тоже время выявлены недостатки в выполненных строительно-монтажных работах, возникшие вследствие нарушения технологий производства работ, которые свидетельствуют о несоответствии данного объекта строительным нормам и правилам, действовавших на момент передачи жилого дома по акту приема-передачи недвижимого имущества от 20.11.2021. Таким образом, требования Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» на момент передачи жилого дома 20.11.2021 в полной мере не обеспечивались.

Для устранения недостатков строительно-монтажных и отделочных работ, выявленных экспертами в жилом доме с кадастровым номером 77:21:0151902:1891, по адресу: адрес, внутри территории адрес, квартал 182, владение 309, необходимо выполнить комплекс ремонтно-восстановительных работ, общая стоимость которых составляет сумма.

Суд оценивает заключение экспертов АНО «Центр судебной экспертизы и правотворчества» (АНО «ЦСЭП») № 257/2214/2022 как соответствующее требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполненное специалистами, квалификация которых сомнений у суда не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, не имеет противоречий, его выводы представляются ясными и понятными, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется.

Представленное стороной истца заключение ООО ИГ «Безопасность и Надежность» №271221-1 суд признает ненадлежащим доказательством, так как оно не содержит достаточных данных о порядке и методах проведения экспертного исследования, опровергается результатами проведенной судебной экспертизы и противоречит установленным по делу доказательствам. В частности, в Техническом заключении № 271221-1 расчет произведен недостоверно и необоснованно при использовании недопустимой методики определения сметной стоимости и отсутствии лицензионного договора на право использования сметной программы.

Согласно доводам Технического заключения расчет стоимости работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов, произведен в соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 августа 2020 г. № 421/пр «Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на адрес.».

Вместе с тем, согласно п. 3 данного Приказа положения Методики применяются при определении сметной стоимости строительства объектов капитального строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований составляет более 50 процентов, а также сметной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома (общего имущества в многоквартирном доме), осуществляемого полностью или частично за счет средств специализированной некоммерческой организации, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо средств собственников помещений в многоквартирном доме, и в иных случаях, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Так как Спорное помещение построено без участия средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также организаций, указанных в п.3 Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 августа 2020 г. № 421/пр, применение методики определения сметной стоимости недопустимо.

Кроме того, в Техническом заключении указано, что локальный сметный расчёт выполнен с использованием ПК «Гранд-смета» версии «ПРОФ».

При этом не представлена копия лицензионного договора на право использования сметной программы. Использование нелицензионных программ может искажать результаты расчетов.

Также Техническое заключение не может считаться надлежащим доказательством ввиду следующего.

В Техническом заключении установлено несоблюдение законодательства и нормативных актов при строительстве Спорного помещения, которые не действовали в период строительства. Следовательно, данный довод Истца несостоятелен, а нарушения в ходе строительства Спорного помещения отсутствуют.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:21:0151902:199, на котором выполнено строительство Спорного помещения, было зарегистрировано за Ответчиком 14.10.2020, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости в отношении данного земельного участка (имеется в материалах дела).

Право собственности на Спорное помещение зарегистрировано за Ответчиком 07.07.2021, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости в отношении Спорного помещения (имеется в материалах дела).

Таким образом, строительство Спорного помещения с последующей постановкой на кадастровый учет и регистрацией права собственности было осуществлено в период с 14.10.2020 по 07.07.2021.

В период с 14.10.2020 по 07.07.2021 НЕ действовали ряд нормативных актов в области строительства, на несоответствие которым в ходе строительства Спорного помещения указано в Техническом заключении Истца, а именно:

СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением N 1)»;

СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха СНиП 41-01-2003»;

ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»;

ГОСТ 23166-2021 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные. Общие технические условия ограждающие»;

СП 23-101-2004 «Проектирование тепловой защиты зданий»;

СП 40-101-96 «Проектирование и монтаж трубопроводов из полипропилена «Рандом сополимер»;

СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76».

В период с 14.10.2020 по 07.07.2021 действовали требования стандартов и сводов правил, подлежащих добровольному или обязательному применению, утвержденные Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии № 687 «Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и Постановлением Правительства РФ № 985 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» соответственно.

Указанные выше нормативные акты в названные перечни не входили.

В соответствии со ст. 5.1 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» особенности технического регулирования в области обеспечения безопасности зданий и сооружений устанавливаются Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни, или требований специальных технических условий.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), установленные настоящим Федеральным законом, не применяются вплоть до реконструкции или капитального ремонта здания или сооружения к следующим зданиям и сооружениям:

к зданиям и сооружениям, введенным в эксплуатацию до вступления в силу таких требований;

к зданиям и сооружениям, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых осуществляются в соответствии с проектной документацией, утвержденной или направленной на государственную экспертизу до вступления в силу таких требований.

Таким образом, несоблюдение вышеназванных нормативных актов в области строительной деятельности не может считаться нарушением действующего законодательства по той причине, что такие акты не имели юридической силу в период планирования и строительства Спорного помещения.

Следовательно, Техническое заключение в указанной части не состоятельно, не соответствует действующему законодательству и не может служить доказательством доводов Истца в рамках настоящего дела.

Техническое заключение не содержит описание метода определения типа полипропилена для труб, что не позволяет установить основание применения СП 40- 101-96 «Проектирование и монтаж трубопроводов из полипропилена «Рандом сополимер», а следовательно, вывод Технического заключения в указанной части не может считаться достоверным и не может служить доказательством доводов Истца в рамках настоящего дела.

Вывод Технического заключения, а, следовательно, и довод Истца о том, что пароизоляционный слой чердачного перекрытия не приклеен к стенам (вертикальным конструкциям), не проклеены стыки пароизоляционных полотен, отсутствует герметичность пароизоляции, что является нарушением требований п.5.1.5, п.5.1.6 СП 17.13330.2017, не является действительным, поскольку экспертами Истца были применены ненадлежащие строительные нормы и правила.

В соответствии с СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП II- 26-76» пункты 5.1.5, 5.1.6 устанавливают требования для кровли из рулонных и мастичных материалов (5 Кровли из рулонных и мастичных материалов. 5.1 Общие правила), а не для чердачных перекрытий, в связи с чем требования пунктов 5.1.5 и 5.1.6 СП 17.13330.2017 в частности и СП 17.13330.2017 в целом применять к чердачному перекрытию недопустимо, исходя из области применения данных строительных правил.

На основании анализа Технического заключения в части тепловизионного исследования, можно сделать вывод, что исследование проведено с отступлением от требований ГОСТ Р 54852-2011 «Здания и сооружения. Метод тепловизионного контроля качества теплоизоляции ограждающих конструкций», выполнено с грубыми ошибками и недостоверно . В связи с чем, утверждать, что температура монтажных швов ниже температуры точки росы безосновательно. Следовательно, вывод Технического заключения в указанной части не может считаться достоверным и не может служить доказательством доводов Истца в рамках настоящего дела.

При подготовке Технического заключения специалистами при тепловизионном обследовании нарушены требования пунктов 4.7, 4.9, 4.10, 5.2, 5.3, 6.1, 6.4, 6.8, 6.10, 6.11, 7.1.1, 7.1.2, 7.2.2, 7.2.4, 7.2.7, 8.10 ГОСТ Р 54852-2011 «Здания и сооружения. Метод тепловизионного контроля качества теплоизоляции ограждающих конструкций», а именно:

специалисты указывают, что монтажный шов выполнен с нарушением требований п.5.1.7 ГОСТ 30971-2012, который не является обязательным; специалисты сравнивали полученную в натурных условиях температуру (от +3,3°С до +9,1 °С) при температуре внутреннего воздуха +17,1°С и относительной влажности воздуха 41,8% с температурой точки росы 10,7°С определенной из расчетных (теоретических) параметров температуры внутреннего воздуха +20°С и относительной влажности воздуха 55%, что в корне не верно. Специалистами должна была быть определена температура точки росы для конкретных условий, т.е. для температуры внутреннего воздуха +17,1°С и относительной влажности воздуха внутри помещения 41,8%, т.к. если бы в помещениях были бы установлены расчетные значения температуры и относительной влажности, соответственно температура монтажных швов была бы иной нежели которую установили специалисты в натурных условиях;

надлежащим значением для температуры точки росы является 4,0 °С, а не 10,7 °С, а отклонение имеется лишь на одном окне Спорного помещения, а не на каждом, как то недостоверно указано в Техническом заключении;

расчетные показатели температуры и влажности внутреннего воздуха, а соответственно температура точки росы для разных помещений различна, однако специалисты не дают какого-либо внятного объяснения, почему ими принята расчетная температура точки росы только для жилых помещений (хотя в Спорное помещение состоит из спальни, гостиной, кухни, ванной комнаты, туалета, коридора и вспомогательные помещения), учитывая тот факт, что они проводили сопоставление только с расчетным (теоретическим) значением температуры точки росы;

специалисты в Техническом заключении не обосновали почему при обработке термограмм поверхностей, выполненных из различных материалов (стены - шпатлевка, ПВХ окна), установлен единый коэффициент излучения 0,95; отсутствует определение отраженной температуры, в связи с чем нет обоснования почему специалисты установили температуру в 15,0°С; в заключении отсутствует указание вида проведенного тепловизионного обследования; обзорное термографирование и детальное термографирование специалистами не проводилось, т.к. в перечне инструментов (стр. 11 заключения) отсутствует термощуп-термометр с погрешностью не более ±0,5 °С, также отсутствует информация о температуре измеренной контактным методом на реперных и базовых участках; специалистами при выполнении тепловизионного исследования оконных блоков не были экранированы отопительные приборы; специалисты не провели расчетов по формуле 1 и 2 ГОСТ Р 54852-2011, не проводили измерений температуры и относительной влажности воздуха в каждом помещении.

Специалисты не проводили вскрытий стяжки пола, в связи с чем не могут достоверно заявлять об отсутствии дополнительной изоляции полипропиленовых труб, а, следовательно, вывод Технического заключения в указанной части не может считаться достоверным и не может служить доказательством доводов Истца в рамках настоящего дела.

Вывод, содержащийся в Техническом заключении о том, что Спорное помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и

не пригоден для постоянного проживания, не соответствует действительно, а исследование проведено с грубым нарушением строительных норм и правил.

Доводы Технического заключения состоят в том, что наружные ограждающие конструкции не имеют изоляции от диффузии водяного пара и конденсации влаги, что, по мнению специалистов, является нарушением п. 15 раздела II Постановления Правительства РФ №47.

Однако данное требование относится к жилым помещениям, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, требование п.15 раздела II Постановления Правительства РФ №47 не могут быть применены к Спорному помещению.

Кроме того специалистами, составившими Техническое заключение не учтено, что в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» четко определены основания для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Специалистами в Техническом заключении не зафиксировано недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, не выявлены наличие потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона, физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитного и ионизирующего излучение, превышение концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве и многое другое.

Для определения соответствия качества строительства жилого дома строительным нормам, правилам и другим обязательным требованиям нормативных документов, выявления дефектов и строительных недостатков, выявления скрытых дефектов и строительных недостатков, определения пригодности жилого дома для постоянного проживания необходимо производить детальное обследование технического состояния здания, т.к. строительство жилого дома подразумевает выполнение работ по устройству несущих конструкций: фундаментов, стен, перекрытий, а также комплекс отделочных работ и работ по устройству инженерных сетей. Правила проведения обследований зданий и сооружений, а также требования к отчетности определяют СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и ГОСТ 31937- 2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

В свою очередь, специалистами не выполнено обследование несущих конструкций жилого дома, не определен конструктивный тип объекта, нет описания материалов исполнения несущих конструкций, не определен крен объекта (вдоль продольной и поперечной осей) не установлена категория технического состояния объекта, не произведена оценка технического состояния, физического и морального износа: электрических сетей и средств связи, водостоков инженерных систем горячего водоснабжения, отопления, холодного водоснабжения, канализации, вентиляции, газоснабжения, оценка состояния звукоизоляции конструкций, оценка теплотехнического состояния ограждающих конструкций (не определено сопротивление ограждающих конструкций теплопередаче) и т.д., форма отчета не соответствует обязательным формам отчетности, в связи с чем исследования специалистами проведены не в полном объеме

С учетом установленных обстоятельств и приведенных правовых норм суд признает заявленные истцом требования в возмещении убытков основанными на законе и подлежащими удовлетворению в части стоимости устранения недостатков, установленной по результатам судебной экспертизы, и взыскивает с ответчика в пользу истца в счет возмещения убытков сумма.

В остальной части суд оставляет заявленные истцом требования без удовлетворения по следующим основаниям.

Действительно, истец неверно определил конечную стоимость договора, поскольку исходил из того, что цена договора подлежит уменьшению на разницу площади дома (8 кв.м), что, по мнению истца, составляет сумма. При этом истец указывает, как цену договора стоимость дома в размере сумма. Данный расчет является следствием ошибочного понимания истцом как условий договора, так и закона, подлежащего применению, поскольку цена договора состоит как из стоимости дома (сумма), так и стоимости земельного участка, на котором дом располагается (сумма), и составляет всего сумма.

Выявленный судебной экспертизой факт несоответствия сведений об общей площади дома, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости, фактическому значению не влечет за собой изменение цены договора, так как цена дома согласно договору не привязана к стоимости квадратного метра.

Так, в договоре купли-продажи площадь жилого дома (115 кв.м) указана на основании сведений, содержащихся в Техническом паспортные данные, составленном специалистом фио «Московское областное бюро технической инвентаризации» Наро-Фоминского филиала фио адрес «МОБТИ», а также в Техническом плане.

Согласно Заключению эксперта № 257/2214/2022 общая площадь жилого дома составляет 107 кв.м, что не соответствует указанной в техническом паспортные данные. Полученная разность (8 кв.м.) объясняется экспертом как ошибка, вызванная включением площади крыльца под видом террасы в общую площадь дома.

Данное обстоятельство не может повлечь за собой изменение цены договора, поскольку из условий договора купли-продажи от 03.11.2022 прямо следует, что стороны согласовали стоимость жилого дома в твердой денежной сумме, при этом не привязали ее к стоимости квадратного метра. В силу прямого указания закона стоимость недвижимого имущества определяется исходя из стоимости одного квадратного метра его площади только в том случае, если это прямо определено договором.

Так, согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии со ст.ст.421,424 ГК РФ стороны по своему усмотрению вправе определить цену договора в твердой денежной сумме.

Поскольку стороны по рассматриваемому договору не поставили стоимость жилого дома в зависимость от стоимости квадратного метра, выявление какого-либо отклонения площади не влечет за собой изменение цены договора в пропорциональном отношении к площади дома. Кроме того, указанная разница площади не отсутствует как таковая, а представляет из себя площадь крыльца, которое также входит в состав дома и было передано ответчиком истцу.

При таких обстоятельствах требования истца в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения в размере сумма на законе и договоре не основаны и удовлетворению не подлежат, также как требование изменить договор купли продажи земельного участка и жилого помещения (дома), расположенного на данном участке, в части цены, уменьшив ее до сумма, а также в части площади дома, уменьшив ее до 107 кв.м.

Суд учитывает, что для изменения договора в части изменения площади дома требуется внесение соответствующих изменений в ЕГРН, о чем истец в настоящем споре не заявляет.

Также отказывает суд истцу во взыскании в его пользу с ответчика убытков в размере сумма, которые, по утверждению истца, были понесены им до назначения судебной экспертизы на оплату устранения недостатков дома, поскольку в нарушение требований ст.56 ГПК РФ истец не представил суду надлежащих и достоверных доказательств несения расходов на указанную сумму.

Как установлено гражданским законодательством в ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В предмет доказывания убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: факт нарушения права истца; вина ответчика в нарушении права истца; факта причинения убытков и их размера; причинно-следственная связь между фактом нарушения права и причиненными убытками.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Однако истцом не представлено суду доказательств фактического несения расходов в заявленном размере сумма.

Так, истцом суду были представлены следующие документы:

- Договор № 1-02-22 подряда на строительно-отделочные работы от 01.02.2022;

- Приложение № 1 к Договору № 1-02-22 без даты «Договорная смета № 1»;

- Акт выполненных работ № 1 без даты;

- Акт выполненных работ № 2 без даты;

- Акт выполненных работ № 3 без даты

-Акт выполненных работ № 4 без даты.

Вместе с тем, данные документы не подтверждают размер заявленных истцом требований.

Действительно, согласно Приложению № 1 к Договору № 1-02-22 без даты «Договорная смета № 1» общая стоимость работ вместе с материалами составляет сумма.

Согласно Актам выполненных работ № 1, 2, 3, 4 без даты, общая стоимость принятых истцом работ с учетом материалов составляет также сумма.

Данная сумма превышает заявленную истцом стоимость работ по устранению якобы выявленных недостатков.

При этом, согласно Актам выполненных работ № 1, 2, 3, 4 и Договорной смете, в пользу истца были выполнены работы, которые не имеют отношения к устранению якобы выявленных недостатков, в частности:

- Устройство дверного проема;

- Демонтаж перегородок;

- Демонтаж электронных установочных изделий;

- Монтаж деревянного настила;

- Монтаж перегородок из газосиликатных блоков;

- Устройство перемычек над дверными проемами;

- Монтаж декоративного люка;

- Устройство проема в стене;

- Монтаж изоляции под унитаз;

- Прокладка канализационных труб;

- Монтаж распределительных коробок;

- Установка автоматов защитного отключения;

- Монтаж и подключение люстр;

- Монтаж и подключение электрического полотенцесушителя;

- Установка тумбы под раковину;

и иные.

Из представленных истцом документов невозможно установить, какие именно работы выполнялись в связи с устранением якобы выявленных недостатков, а также стоимость указанных работ и материалов.

Представленный истцом расчет таким доказательством не является.

Таким образом, Истец не представил надлежащих доказательств фактически понесенных расходов в заявленном размере.

Обоснование стоимости необходимых работ, содержащееся в представленном истцом Техническом заключении № 271221-1, выполненном ООО ИГ «Безопасность и Надежность», не может считаться надлежащим доказательством, так как данное заключены по вышеприведенным основаниям признано недопустимым доказательством.

С учетом изложенного, в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства, подтверждающие заявленную истцом стоимость работ и материалов, якобы направленных на устранение недостатков жилого дома, переданного ему ответчиком. В отсутствие доказательств расчета заявленных требований о взыскании убытков в размере сумма удовлетворению не подлежат.

Суд также учитывает, что заявляя требование о возмещении ему ответчиком убытков в размере сумма, истец ссылается на заключение судебной экспертизы и утверждает, что эксперт якобы указал и посчитал доказанным факт того, что истцом в ходе проведения отделочных работ в 2022 году за свой счет были устранены недостатки с привлечением ООО «Лайт Кабель», а представленные истцом договор и акты подтверждают их устранение, что опровергается установленными по делу обстоятельствами и непосредственно заключением экспертов АНО «Центр судебной экспертизы и правотворчества» (АНО «ЦСЭП») № 257/2214/2022.

Так, в Заключении указано, что помимо выявленных натурным исследованием недостатков, истец указал на имевшие место недостатки, которые были им устранены в ходе проведения строительно-отделочных работ в 2022 году. Поскольку в материалах дела представлен акт фотофиксации объекта исследования от 12.12.2021, составленный специалистом ООО ИГ «Безопасность и Надежность» с цветными фотоиллюстрациями высокого качества, подтверждающими наличие недостатков и позволяющие их идентифицировать, а также представлены акты выполненных работ с включенными работами по устранению ряда недостатков спорного жилого дома (приложение 1 к Договору № 1-02-22 от 01.02.2022, акты выполненных работ №№ 1 ...4, можно констатировать, что имели место недостатки на дату 12.12.2021, обнаруженные после передачи дома по акту приема-передачи недвижимого имущества от 20.11.2021.

То есть эксперт на основании имеющихся в материалах дела документов констатировал факт имевших на указанную дату недостатков. Вместе с тем, эксперт, после осуществления истцом ремонта, мог установить наличие недостатков на прошедшую дату лишь на основании фотографий, которые содержатся в Техническом заключении № 271221-1, выполненном ООО ИГ «Безопасность и Надежность», признанном судом недопустимым доказательством.

Эксперт не давал и не должен был давать оценку содержащимся в материалах дела Актам выполненных работ, поскольку перед экспертом подобной вопросы не ставилось. Сам факт отражения в Заключении эксперта наличия в материалах дела каких-либо Актов выполненных работ не свидетельствует о том, что в отношении данных документов экспертом что-либо устанавливалось.

Довод истца о том, что отраженная в Заключении судебной экспертизы стоимость устранения недостатков в размере сумма выявлена на момент осмотра дома без учета недостатков, устраненных истцом, является ошибочным и опровергается Заключением судебной экспертизы.

Эксперт учел недостатки, имевшиеся на момент передачи недвижимого имущества (20.11.2021) на основании имеющихся в материалах дела документов.

Таким образом, эксперт достоверно установил, что стоимость устранения выявленных недостатков рассчитана исходя из недостатков, выявленных на момент передачи недвижимого имущества.

Как указано экспертом в ответе на вопрос №3, для устранения выявленных недостатков строительно-монтажных и отделочных работ, при ответе на второй вопрос, в спорном жилом доме необходимо выполнить комплекс ремонтно-восстановительных работ, указанных в таблице №1 «Ведомость работ по устранению недостатков», стоимость которых составляет сумма.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований суд в порядке ст.98 ГПК РФ взыскивает с ответчика в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма.

Суд отказывает истцу во взыскании в его пользу с ответчика судебных расходов по оплате за проведение досудебной экспертизы в размере сумма, поскольку представленное стороной истца заключение ООО ИГ «Безопасность и Надежность» №271221-1 признано судом ненадлежащим доказательством, так как оно не содержит достаточных данных о порядке и методах проведения экспертного исследования, опровергается результатами проведенной судебной экспертизы и противоречит установленным по делу доказательствам.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 об изменении договора купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения и убытков – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в возмещение убытков сумма, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течении одного месяца со дня изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Троицкий районный суд адрес.

Судья В.В. Кармашев