Дело №2-485/2023 Председательствующий - судья Мастерова О.Н.
УИД 32RS0004-01-2022-003550-76
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ №33-1939/2023
г.Брянск 4 июля 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Сидоренковой Е.В.,
судей Алейниковой С.А., Денисюка О.Н.,
при секретаре Ласой А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Володарского районного суда г.Брянска от 15 марта 2023 года по иску ФИО1 к Брянской городской администрации о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Алейниковой С.А., объяснения ФИО1, его представителя ФИО2, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Брянской городской администрации, Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации ФИО3, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратился в суд с иском, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи, заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Брянской городской администрацией ему предложен к подписанию проект договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, на условиях арендной платы, рассчитанной по рыночной стоимости на основании отчета об оценке.
21 июня 2022 года, не согласившись с условием договора в части расчета арендной платы, в адрес администрации направил письмо с просьбой произвести перерасчет арендной платы по установленному коэффициенту от кадастровой стоимости земельного участка, в удовлетворении которого ему отказано, в связи с чем, в адрес администрации направлен протокол разногласий, в принятии которых ему также отказано.
ФИО1 просил суд урегулировать разногласия, возникшие между ним и Брянской городской администрацией при заключении договора аренды от 25 апреля 2022 года № 49836Г земельного участка с кадастровым номером <адрес>, приняв условия договора аренды в предложенной им редакции, а именно:
пункт 3.1. договора аренды изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок устанавливается на основании кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с пп. «б» п.2, пп. «г» п. 4. Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утв. Постановлением Правительства Брянской области от 11 декабря 2015 года № 595-п. Стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 437 (Четыреста тридцать семь) руб. 72 коп.»;
пункт 3.2. договора аренды изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с расчетом арендной платы, определенным в приложении №1 к Договору и являющимся неотъемлемой частью договора».
Решением суда от 15 марта 2023 года в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе ФИО1 просил отменить решение суда как незаконное, постановленное с нарушением норм материального права, указывая в доводах, что спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582, не подлежат применению для расчета арендной платы земельного участка. Кроме того, пункт 6 Правил, на который ссылается суд, утратил силу в связи с изданием постановления Правительства РФ от 10 февраля 2023 года №19, а срок аренды в договоре определен сторонами с 25 апреля 2022 года по 24 апреля 2025 года.
В письменных возражениях представители Брянской городской администрации ФИО4, ФИО5 просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на неё, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, по результатам аукциона, на основании договора купли-продажи №1 от 12 ноября 2021 года, заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, площадью 130 кв.м, со степенью готовности 10%, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Объект незавершенного строительства находится на земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, общей площадью 824 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования отдельно стоящие жилые дома на одну семью от 1 до 3 этажей (включая мансардный этаж) с придомовыми участками, который относиться к земельным участкам, собственность на которые не разграничена.
Ответчиком в адрес истца направлен проект договора аренды №49836Г земельного участка для использования в целях завершения строительства жилого дома сроком аренды 3 года (с 25 апреля 2022 года по 24 апреля 2025 года), с расчетом арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка.
11 августа 2022 года, не согласившись с предложенным проектом договора аренды, истец направил ответчику протокол разногласий с расчетом арендной платы, исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка.
26 августа 2022 года Брянская городская администрация, рассмотрев протокол разногласий, направила в его адрес ответ с указанием на невозможность заключения договора аренды с указанным расчетом арендной платы.
Арендная плата производится истцом исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что ответчиком не оспаривалось.
До настоящего времени разногласия между сторонами не урегулированы.
В суде апелляционной инстанции истец не настаивал на указание в договоре аренды конкретной суммы годового размера арендной платы, а кадастровая стоимость земельного участка изменилась.
Разрешая спор, суд, руководствуясь статьями 422, 606 Гражданского кодекса РФ, статьями 39.6, 39.7, 65 Земельного кодекса РФ, пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ 16 июля 2009 года N 582, пунктом 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Брянской области от 11 декабря 2015 года № 595-п, исходил из того, что предложенный ответчиком расчет арендной платы земельного участка, исходя из его рыночной стоимости, не противоречит требованиям действующего законодательства, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции ошибочными, сделанными с существенным нарушением норм материального права.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд с учетом особенностей конкретного договора и иных обстоятельств дела вправе принять решение о редакции условий договора, отличной от предложенных сторонами.
При этом согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Таким образом, поскольку стороны просят урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды публичного земельного участка, в части установления размера арендной платы, а в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, плата за пользование публичным участком относится к категории регулируемых цен, суд должен был определить размер арендной платы за пользование спорным участком в соответствии с требованиями земельного законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих размер арендной платы за земельные участки, вне зависимости от предложенных сторонами редакций.
Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.
Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
К утвержденным постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится, в частности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, установлен постановлением Правительства Брянской области от 11 декабря 2015 года № 595-п (далее - Порядок).
Пунктом 2 Порядка предусмотрено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Брянской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в расчете на год (далее - арендная плата) рассчитывается органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение такими земельными участками.
Размер арендной платы рассчитывается одним из следующих способов:
а) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности;
б) на основании кадастровой стоимости земельных участков.
Согласно подпункту «г» пункта 4 Порядка арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,3 процента в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории города Брянска, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства (в том числе занятого индивидуальным жилым домом).
С учетом изложенного и исходя из того, что спорный земельный участок относится к земельным участкам, собственность на которые не разграничена, предоставляется истцу в целях завершения строительства жилого дома, судебная коллегия приходит к выводу, что предложенные ответчиком условия в части установления размера арендной платы земельного участка исходя из его рыночной стоимости противоречат требованиям действующего законодательства.
Доказательств, свидетельствующих о строительстве истцом объекта, имеющего назначение – нежилое, не имеется.
Таким образом, арендная плата спорного земельного участка подлежит расчету исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Требования истца являются обоснованными, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием нового об удовлетворении иска.
Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Володарского районного суда г.Брянска от 15 марта 2023 года отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска ФИО1.
Урегулировать разногласия, возникшие между ФИО1 и Брянской городской администрацией при заключении договора аренды от 25 апреля 2022 года № 49836Г земельного участка с кадастровым номером №, изложив пункт 3.1. договора, в редакции ФИО1: «Размер арендной платы за земельный участок устанавливается на основании кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с пп. «б» п.2, пп. «г» п. 4. Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утв. Постановлением Правительства Брянской области от 11 декабря 2015 года № 595-п.
Расчет размера арендной платы (приложение № 1) по договору аренды произвести от кадастровой стоимости земельного участка.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через Володарский районный суд г.Брянска в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.
Председательствующий Е.В. Сидоренкова
Судьи областного суда С.А. Алейникова
О.Н. Денисюк
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 6 июля 2023 г.