Мотивированное решение изготовлено

16.11.2023

Дело № 2-7579/2023

66RS0001-01-2023-006429-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 ноября 2023 года г.Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г.Екатеринбурга, в составе председательствующего судьи Реутовой А.А., при секретаре Мамедовой З.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском, мотивируя требования следующим.

Между ФИО1 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды части земельного участка. Согласно п.1.1 договора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, кадастровый №.

Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрен срок договора на 11 месяцев (с ДД.ММ.ГГГГ); если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ новым собственником вышеуказанного земельного участка стал ИП ФИО4. Так, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области и ИП ФИО4 заключен договор реализации арестованного имущества на торгах № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому уполномоченный орган осуществляет принудительную реализацию арестованного имущества, принадлежащего на праве собственности должнику ФИО3, передает в собственность ИП ФИО4, а он принимает следующее имущество: земельный участок площадью 650 кв.м. с кадастровым номером №, жилой дом площадью 42,8 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>.

В настоящее время собственником земельного участка является ФИО2

Истцом на арендованной части земельного участка были возведены 2 бани и беседка, собственниками которых он является.

Между тем, ответчик не предоставляет истцу доступ к возведенным постройкам.

Истец просил обязать ответчика предоставить доступ к арендованной части земельного участка площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, кадастровый № и постройкам (2 бани и беседка); взыскать с ответчика уплаченную государственную пошлину.

Истец, ответчик в судебное заседание на явились, представлять свои интересы доверили представителям.

Представитель истца в судебном заседании требования иска поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании требования иска не признал, в иске просил отказать.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды части земельного участка, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, с кадастровым номером №

Согласно п.1.2 договора, весь земельный участок принадлежат арендодателю на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Согласно п.6.1 договора, настоящий договор заключен сроком на 11 месяцев и вступает в силу с момента его подписания (с ДД.ММ.ГГГГ). Если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Заочным решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ПАО Сбербанк в лице филиала – Уральский Банк ПАО Сбербанк к ФИО5, ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскания задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. Суд взыскал солидарно с ответчиков задолженность по кредитному договору, обратить взыскание на предмет залога – жилой дом с земельным участком, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, определив способ реализации – с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 3 680 000 руб., в том числе жилого дома – 1 407 200 руб., земельного участка – 2 272 800 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика ФИО3 – без удовлетворения. Апелляционная жалоба лица, не привлеченного к участию в деле – ФИО1 была оставлена без рассмотрения по существу.

При этом, апелляционным определением установлено, что сведений о том, что возведенный объект – баня является объектом недвижимости по смыслу положений ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, ответчиком в материалы дела не представлено.

Представленный ФИО3 на стадии апелляционного рассмотрения дела отчет от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости жилого дома и земельного участка по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, выполненный оценщиком ООО МК «Процент» ФИО6, не содержит сведений о том, что на земельном участке помимо жилого дома расположена баня, имеются лишь сведения о дополнительном благоустройстве земельного участка в виде хозяйственных построек (т.2 л.д.11-94 дело № 2-1391/2022).

Доводы апелляционной жалобы ФИО3 о том, что наличие на земельном участке некапитальных строений, принадлежащих ФИО1, увеличивает стоимость заложенного имущества, какими-либо доказательствами также не подтверждены.

На момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции заочное решение от ДД.ММ.ГГГГ в части обращения взыскания на заложенное имущество исполнено, жилой дом и земельный участок по адресу: г. Екатеринбург, <адрес> проданы ДД.ММ.ГГГГ на вторичных торгах.

ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области и ИП ФИО4 был заключен договор реализации арестованного имущества на торгах №, согласно которому уполномоченный орган осуществляет принудительную реализацию арестованного имущества, принадлежащего на праве собственности должнику ФИО3, передает в собственность покупателю, а покупатель принимает земельный участок и жилой дом по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО2 купил в собственность жилой дом и земельный участок по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>.

Истец, ссылаясь на положения п.1 ст.617, п.2 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что имеет право доступа к арендованной части земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Статья 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) устанавливает, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.1 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 названной нормы сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ (п. 3 ст. 346 ГК РФ).

Пунктом 2 ст.351 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные правовые последствия нарушения требований закона о получении согласия залогодержателя на совершение сделок в отношении заложенного имущества. В случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

В силу п. п. 1, 3 ст.40 Закона об ипотеке залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, в частности при условии, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.

Факт отсутствия согласия залогодержателя на совершение залогодателем договоров аренды части заложенного недвижимого имущества с третьим лицом не свидетельствует о недействительности сделок аренды.

В силу п.2 ст.40 Закона об ипотеке в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Аналогичные разъяснения о прекращении права аренды, предоставленного залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество, приведены в п. п. 22 и 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

Учитывая, что после обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество истец приобрел в собственность земельный участок по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем ФИО3 истцу ФИО1 без согласия залогодержателя ПАО Сбербанк после заключения договора об ипотеке, были прекращены с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

Поскольку в иске истцу отказано, не подлежат взысканию с ответчик судебные расходы (ст.98 ГПК РФ)

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198, 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья