УИД 04RS0021-01-2023-000896-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 июня 2023 года г. Улан-Удэ

Советский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Смирновой Ю.А., при секретаре Балданмаксаровой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1678/2023 по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании убытков

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд с иском к ФИО1, представитель истца ФИО9, действующая на основании доверенности, просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества- квартиры, расположенной по адресу: ..., с кадастровым номером ..., заключенный между ФИО2 и ФИО1 Также, просила привести стороны в первоначальное положение, взыскав с ответчика денежные средства, оплаченные по договору в размере 1500000 руб.

В обоснование иска указывал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., с кадастровым номером .... Квартира приобретена с использованием кредитных средств в размере 1200000 руб., и 300 000 руб. оплачены собственными средствами. После заключения договора были выявлены существенные его нарушения. Так, при продаже квартиры продавец сообщала о том, что необходимо направить документы в Администрацию для узаконения водопровода и канализации. Однако практически сразу выяснилось, что происходит судебный спор по поводу незаконно установленной канализации по иску соседки о демонтаже канализации. Кроме того, истец обратилась в проектную организацию с просьбой выполнить проект по перепланировки квартиры, на что получен ответ о невозможности его выполнения по причине существенного нарушения норм действующего законодательства. При заключении договора ответчиком было озвучено, что получение документации по водоотведению и узаконение канализации является лишь формальностью. Между тем, выяснилось, что канализация проведена с нарушением действующих норм. Кроме того, не получено согласие всех собственников жилого дома. Полагает, что выявленный дефект является существенным и грубо нарушает права истца. Истец рассчитывала, что после соблюдения формальностей у нее в квартире будет законным образом оформленная канализация. Тем самым, при заключении договора истец была введена ответчиком в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемой квартиры. Более того, этот существенный недостаток невозможно устранить. При таких обстоятельствах договор должен быть расторгнут и денежные средства подлежат возврату.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ПАО "Сбербанк", Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации ....

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принято увеличение исковых требований, согласно которому истец также просила взыскать с ответчика понесенные убытки в размере 20497,69 руб.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещена.

Представитель истца ФИО9, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала. Пояснила, что при заключении договора купли-продажи квартиры ФИО2 было известно об имеющейся перепланировке. Вместе с тем, она была введена ответчиком в заблуждение, поскольку ФИО1 поясняла, что для получения разрешительной документации необходимо лишь обратиться в соответствующие органы. Вместе с тем, выяснилось, что получить такую документации, в принципе невозможно, поскольку произведенной перепланировкой нарушены требования действующих норм законодательства. Тем самым, ФИО2 не получила того, на что она рассчитывала при заключении договора, а именно благоустроенной квартиры. Кроме того, истцом понесены убытки в виде оплаты договоров страхования и иных сопутствующих услуг, оплаченных при заключении договора ипотеки для приобретения спорной квартиры.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменные возражения на иск. Пояснила, что истец ФИО2, заключая договор купли-продажи квартиры с имеющейся неузаконенной перепланировкой, приняла на себя все риски указанного. Данные обстоятельства об имеющейся перепланировки от нее не скрывались, с учетом указанных обстоятельств и была определена стоимость квартиры, которая являлась намного ниже стоимости благоустроенных квартир. Кроме того, полагала доводы истца о невозможности получения разрешительной документации несоответствующими действительности.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, представитель ФИО5, действующая на основании доверенности, направила письменный отзыв на иск, в котором возражала против удовлетворения требований. Кроме того, указывала, что даже при расторжении договора купли-продажи недвижимости, договор залога продолжает свое действие, поскольку банк в силу закона является добросовестным залогодержателем.

Представитель третьего лица Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ в судебное заседание также не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества- квартиры, расположенной по адресу: ..., с кадастровым номером ....

Стоимость квартиры оценена сторонами в 1500000 руб.

Квартира приобретена с использованием кредитных средств в размере 1200000 руб., и 300 000 руб. оплачены ФИО2 собственными средствами.

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договор исполнен сторонами в полном объеме, денежные средства и жилое помещение переданы и получены, что не оспаривается сторонами.

Заявляя настоящие исковые требования, истец ФИО2 ссылается на произведенную в квартире прежним собственником перепланировку в отсутствие разрешительной документации и невозможность в дальнейшем использования данной квартиры в качестве благоустроенной.

Проверяя указанные доводы, суд приходит к следующему.

По смыслу пункта 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ, переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которыми определены требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу п. 12 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения уполномоченного органа о согласовании переустройства, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 29 ЖК РФ, если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состоянии.

Наличие в спорной квартире перепланировки путем проведения водопровода и канализации в отсутствие разрешительной документации лицами, участвующими в деле не оспаривалось и подтверждено материалами дела.

Так, согласно техническому паспорту на квартиру по адресу: ..., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, который также был представлен в ПАО «Сбербанк России» для проведения оценки, общая полезная и жилая площади изменились в связи в перепланировкой. Также, указано, что жилое помещение состоит из жилой площади, сан.узла и кухни-коридора.

Вместе с тем, согласно истребованному судом из ГБУ РБ «Агентство Жилстройкомэнерго» техническому паспорту на многоквартирный жилой дом по адресу: ..., по состоянию на 2004 г., указанный дом является неблагоустроенным с печным отоплением, канализация – местная, централизованная отсутствует.

В соответствии с экспликацией к плану строения, ... указанном доме состоит из жилой площади, коридора, кухни. Сан. узел в указанной экспликации не значится.

Согласно ответу Комитета городского хозяйства Администрации ... от ДД.ММ.ГГГГ решение о согласовании перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, расположенного по адресу: ..., не выдавалось, собственники за соответствующим решением не обращались.

Далее, суду представлен ответ ООО «Архитектурная Мастерская «Экоград», данный ФИО2 на запрос о возможности перепланировки квартиры с целью устройства санитарного узла (с устройством системы канализации), согласно которому при анализе выполненной перепланировки представленной ... планировки ..., расположенной на первом этаже, выявлено, что под санитарным узлом ... на втором этаже расположена кухня ... первого этажа. В соответствии с требованиями п.7.20 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»: размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами, кухнями-столовыми), не допускается. В соответствии с п.18.11 СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий»: прокладка трубопроводов внутренней канализации под потолком, у стен в спальных комнатах не допускается.

Также, судом установлено, что в производстве Октябрьского районного суда ... находилось гражданское дело по иску ФИО6 в лице ФИО6 к ФИО7, ФИО2 о возложении обязанности устранить препятствия в пользовании квартирой в виде демонтажа канализационной и водной трубы с потолка и стен.

В материалы указанного гражданского дела стороной истца было представлено заключение эксперта ООО «Эксперт+Оценка».

При проведении экспертизы установлено, что в результате перепланировки собственником ... районе кухни проведено переустройство ванной комнаты с переносом отопительной печи из кухни в район коридора, выполнено устройство вывода стоков из ванной по канализационной трубе внутри потолочного перекрытия на улицу. Также, установлено, что при переустройстве перепланировки ... нарушены требования СП 30.13330.2020 СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий», п.18.11, а также, СП 54.13330.2016 «СНИП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные».

Согласно указанному заключению, эксперт пришел к выводу, что причинами появления трещин, следов протечек, плесени, проседания потолка на кухне, отслоения штукатурки на стенах в ... по адресу: ... является грубое нарушение собственником ... требований СП 30.13330.2020, СП 54.13330.2016 и СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 «Требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», а также, требований Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», при устройстве ванной комнаты в кухне, перенос отопительной печи в коридор, устройства перегородки, разделяющей ванную с комнатой, что в итоге влияет на прочность конструкций потолка, перегородок в ... влияет на безопасность проживания в данной квартире.

Тем самым, суд соглашается с доводами стороны истца, согласно которым ответчиком при заключении договора купли-продажи квартиры были допущены существенные нарушения, выразившиеся в сокрытии юридически значимой информации о недостатках объекта недвижимости, приобретаемого на праве собственности.

При этом, доводы стороны ответчика, согласно которым истец была уведомлена о наличии перепланировки, указанные выводы не опровергают, поскольку об отсутствии возможности получения соответствующего согласования уполномоченного органа, а также, о возможности наступления всех негативных последствий, истец знать не могла.

У суда отсутствуют основания не доверять стороне истца, указывающей, что при приобретении спорного жилого помещения истец исходила из добросовестности заверений продавца ФИО1

При таких обстоятельствах, суд полагает требования истца о расторжении заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

Поскольку договор между истцом и ответчиком расторгнут, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 1 500 000 руб., оплаченных истцом по договору купли-продажи квартиры.

Право собственности ФИО2 на квартиру расположенную по адресу: ..., с кадастровым номером 03:24:010505:21, подлежит прекращению.

Разрешая исковые требования ФИО2 о взыскании в ее пользу убытков в размере 20497,69 руб., суд не находит оснований для их удовлетворения.

Исходя из положений ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также не полученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как указывалось выше, спорная квартира приобреталась, в том числе, с помощью кредитных средств.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ПАО «Сбербанк России» заключен кредитный договор ..., согласно которому заемщику предоставлен кредит в размере 1211300 руб. на приобретение квартиры, расположенной по адресу: ..., 2 участок, ....

Согласно заявлению представителя истца ФИО2- ФИО9 об увеличении исковых требований, ФИО2 были оплачены следующие дополнительные услуги на общую сумму 20497,69 руб.: за услугу «электронные переводы» - 7900 руб., сбер-здоровье – 2599 руб., СПАО Ингосстрах страхование имущества за 2022 г. – 1731,23 руб., СПАО Ингосстрах страхование имущества за 2023 г. – 1588,66 руб., СПАО Ингосстрах личное страхование – 14578,80 руб.

Из условий п.10 кредитного договора следует, что заемщику необходимо заключить следующие договоры, требуемые для заключения или исполнения договора кредита, обеспеченного ипотекой:

-Договор об открытии текущего счета для зачисления и погашения кредита;

-Договор с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» об оказании услуг по оплате стоимости объекта;

-Договор страхования объекта недвижимости;

-Договор страхования жизни и здоровья заемщика;

-Договор о проведении оценки;

-Договор с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» об оказании услуги онлайн-регистрация.

Суду представлены доказательства оплаты соответствующих услуг.

Вместе с тем, учитывая, что наличие сопутствующих договоров, в том числе, договоров страхования имущества, жизни и здоровья, являлось условием для заключения кредитного договора с ФИО2, в том числе, и для определения процентной ставки по договору, принимая во внимание, что кредитный договор на тех же условиях до настоящего времени не расторгнут, исполняется последней, суд не может прийти к выводу, что оплаченные по договору услуги являются убытками ФИО2, подлежащими взысканию с ответчика.

Учитывая, что договор купли-продажи квартиры расторгнут лишь настоящим судебным актом, до этого времени, ФИО2, являлась собственником недвижимого имущества, приобретенного с использованием кредитных денежных средств, ввиду чего была обязана страховать, как имущество, так и жизнь и здоровье.

При этом, суд полагает необходимым отметить, что истец не лишена возможности расторгнуть соответствующие договоры страхования, и в случае изменения ввиду указанного процентной ставки по кредиту, либо возникновения иных дополнительных расходов, вправе заявить их в качестве убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Согласно ст. ст. 88, 94 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 300 руб., которая подлежит возмещению ответчиком в полном объеме.

Также, с ответчика в доход муниципального бюджета г.Улан-Удэ подлежит взысканию госпошлина в размере 15700 руб. (от удовлеворенной судом суммы в размере 1500000 руб.).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (01; 8108 203795) удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., с кадастровым номером ..., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (...) и ФИО1 (...).

Взыскать с ФИО1 (...) в пользу ФИО2 (...) денежную сумму, уплаченную по договору в размере 1 500000 руб., расходы по уплате госпошлины – 300 руб., всего взыскать 1500300 руб.

Прекратить право собственности ФИО2 (...) на квартиру, расположенную по адресу: ..., с кадастровым номером ....

Исковые требования ФИО2 (...) в остальной части оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 (...) в доход муниципального бюджета г.Улан-Удэ госпошлину в размере 15700 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд г. Улан-Удэ.

Судья Ю.А. Смирнова

Решение в окончательной форме принято 14.06.2023.