Дело № 2-231/2025
УИД-61RS0061-01-2025-000242-94
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 апреля 2025 года ст. Боковская
Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Кудиненко Е.В.
при секретаре Волковой С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации МО «Верхнечирское сельское поселение», третьи лица: ФИО2, ФИО3, о признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование требований на то, что на основании договора на передачу (домов) квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, ему принадлежит <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенная по адресу: <адрес>. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел смежную <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, в этом же многоквартирном жилом доме. В ДД.ММ.ГГГГ году в целях повышения уровня комфортности он объединил эти две квартиры в одну <адрес> оборудованием отдельного входа с придомовой территории. В результате произведенной без получения необходимого разрешения реконструкции, общая площадь квартиры увеличилась и составляет <данные изъяты> кв.м. По указанной причине у истца отсутствует возможность зарегистрировать в установленном порядке свое право собственности на указанную квартиру.
На основании изложенного, истец просит суд признать за ним право собственности на реконструированную квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 и его представитель П.В.Р., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили заявления с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие.
Представитель ответчика администрации МО «Верхнечирское сельское поселение» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В адресованном суду заявлении глава администрации С.С.Н. исковые требования признал, просил дело рассмотреть в его отсутствие. Суд принимает признание иска ответчиком в порядке ст. 39 ГПК РФ.
Третьи лица ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили заявления с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие, не возражали против удовлетворения иска.
В отсутствие неявившихся лиц дело рассмотрено по правилам ст.167 ГПК РФ.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
В судебном заседании установлено, что на основании договора на передачу (домов) квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ТОО «<адрес>» и К.А.М., последнему была предоставлена в собственность <данные изъяты> доли жилого дома в виде квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, что подтверждается соответствующими документами и регистрационным удостоверением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15,16).
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Н.Е.В., ФИО1 приобрел <данные изъяты> доли жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.17).
Постановлением главы администрации Верхнечирского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ квартире, ранее расположенной по адресу: <адрес>, присвоен юридический адрес: <адрес> (л.д.27).
В реестре муниципальной собственности указанный объект недвижимого имущества не числится, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности Верхнечирского сельского поселения (л.д.25).
Сведения о регистрации прав на указанный объект недвижимого имущества в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отсутствуют (л.д.28).
Согласно справке сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ квартира по указанному адресу согласно записям похозяйственных книг значится за ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время (л.д.24).
Согласно справке ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений <адрес>» в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, числится за ФИО1 на основании договора на передачу (домов) квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ. Сведения об обременениях и ограничениях в архиве приемного пункта ГБУ РО в <адрес> отсутствуют (л.д.18).
Истец в обоснование требований ссылается на то, что им без получения необходимых разрешений была выполнена реконструкция указанного объекта недвижимости, которая заключается в увеличении его общей площади за счет объединения двух квартир и строительства пристройки.
В результате проведенной реконструкции общая площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м, жилая – <данные изъяты> кв.м, увеличение площади произошло за счет объединения двух квартир, строительства пристройки, уточнения линейных размеров, что подтверждается техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19-22).
ДД.ММ.ГГГГ указанный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет с площадью <данные изъяты> кв.м, ему присвоен кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕРГН, кадастровым паспортом (л.д.25, 30-31).
Образованный объект недвижимости расположен на обособленном земельном участке, площадью 1700 кв.м, который также поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № (л.д.29) и находится в постоянном пользовании истца, что подтверждается справкой сельской администрации (л.д.80).
По причине увеличения площади объекта недвижимости в результате произведенной реконструкции истец не имеет возможности зарегистрировать в установленном порядке на свое имя право собственности на данное жилое помещение.
Истец обращался в администрацию <адрес> по вопросу легализации объекта недвижимости, по результатам рассмотрения обращения получил отказ в выдаче разрешения на реконструкцию, так как им не предоставлены необходимые документы в соответствии с ч.7 ст. 51 ГрК РФ (л.д.23).
Согласно ч.4 ст.17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Исходя из положений ст.25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Понятие "реконструкция" установлено п. 14 ст. 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (п. 10 ст. 1 ГрК РФ и ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).
Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ и п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Часть 2 статьи 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно ч.4 ст. 29 ЖК РФ помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно ст. 51 ГрК РФ для реконструкции объекта капитального строительства необходимо получение разрешения на реконструкцию.
Поскольку в данном случае разрешение на реконструкцию получено не было, произведенные истцом работы необходимо квалифицировать как самовольные.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абзац второй п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренный законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Анализ ст. 222 ГК РФ в совокупности со ст. ст. 2, 51, 55 ГрК РФ позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, допущенная законодателем в п. 3 ст. 222 ГК РФ, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.
Положения п.3 ст.222 ГК РФ распространяются не только на отношения, связанные с самовольным возведением нового объекта недвижимого имущества, но и на отношения, возникшие в результате самовольной реконструкции объекта недвижимости.
Из смысла п. п. 1 и 3 ст. 222 ГК РФ следует, что указанная статья не устанавливает запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определяет условия возникновения указанного права, в том числе: отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан.
Анализируя положения п. п. 2 и 3 ст. 222 ГК РФ, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем, из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.
В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из содержания указанных выше письменных доказательств, истцом фактически было осуществлено не строительство нового объекта, а реконструкция существующего.
При этом, согласно техническому заключению №-ТЗ, выполненному специалистом ООО «<данные изъяты>», при реконструкции <адрес>, путем объединения двух квартир и возведения пристроек литер «А1,а3», соблюдались требования градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных норм и правил. Пристройки, расположены со стороны жилого помещения <адрес>, принадлежащего заказчику. Проведенная реконструкция не создает неудобств жителям соседних жилых помещений, угрозы для безопасности и здоровья жильцов, не нарушает норм освещенности (комнаты обеспечены естественным освещением, что соответствует требованиям п.9.18 СП 55.13330.2016), не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. В результате экспертно-технического обследования объекта выявлено, что реконструкция объекта недвижимого имущества: <адрес>, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, не затрагивает несущие конструкции, не снижает их несущие способности, не оказывает влияние на основные характеристики прочности и надежности здания в целом, а также на безопасность эксплуатации объекта - реконструкция прошла без увеличения на них нагрузки. Все строительные конструкции после проведенной реконструкции исправные, находятся в работоспособном техническом состоянии, т.е. эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений, что не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью (л.д.30-67).
По данному делу данных о том, что сохранение объекта капитального строительства в реконструированном виде нарушает права и охраняемые законом интересы иных лиц суду не представлено.
Правообладатели соседних квартиры № и № (третьи лица) в материалы дела представили заявления о том, что не возражают против удовлетворения иска, что свидетельствует о том, что их права и интересы при реконструкции не нарушены.
При таких обстоятельствах, поскольку указанная самовольная реконструкция, осуществленная в пределах земельного участка, находящегося в постоянном пользовании истца, соответствует всем обязательным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, суд находит возможным признать за истцом право собственности на указанную квартиру в реконструированном состоянии.
На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 – удовлетворить.
Признать за ФИО1 (паспорт №) право собственности на реконструированный объект недвижимого имущества – квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Шолоховский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 16 апреля 2025 года.
Cудья Е.В. Кудиненко