Дело № 2-144/2026
УИД 23RS0006-01-2025-003200-32
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Армавир 28 января 2026 года
Армавирский городской суд Краснодарского края в составе председательствующего судьи Тростянского В.А.,
при секретаре судебного заседания Пискловой Т.А.,
с участием истца ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3;
представителя ФИО4 – ФИО5, действующей на основании доверенности № 23АВ5642999 от 12.05.2025г.;
представителя ответчика ФИО6 – ФИО7, действующего на основании доверенности № 23АВ5727371 от 09.06.2025г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3, к ФИО6 об устранении недостатков жилого дома и взыскании компенсаций,
УСТВНОВИЛ
ФИО1 действующая в интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3, обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО6 об обязании устранить недостатки жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, возникшие, по мнению истцов, в результате нарушения ответчиком при строительстве дома строительных норм и правил, а именно устранить причину появления трещин в фундаменте и сырости на стенах жилого дома, проведя ремонтно-восстановительные работы.
Также истцы просили взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 150 000 (Сто пятьдесят тысяч) рублей, почтовые расходы в сумме 288 (Двести восемьдесят восемь) рублей 18 копеек и расходы на оплату юридических услуг в сумме 25 000 (Двадцать пять тысяч) рублей, а также штраф по п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя.
В обоснование заявленных требований истцы указывали, что после приобретения жилого дома обнаружили трещины в фундаменте и сырость на стенах, расслоение деревянных дверей, а также иные признаки ненадлежащего качества. Ссылались на то, что дом построен ответчиком как застройщиком, а выявленные недостатки являются следствием допущенных при строительстве нарушений. Указывали, что направляли ответчику претензию об устранении недостатков, однако претензия не удовлетворена. Дополнительно ссылались на ухудшение самочувствия и частые простудные заболевания детей из-за проживания в “сыром” доме.
Истец ФИО1 действующая в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3 поддержала уточненные исковые требования, просила их удовлетворит.
Представитель ФИО4 – ФИО5, действующей на основании доверенности, в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования, указала, что судебная экспертиза проведена с нарушением, доказательств этого суду не представила.
Представитель ответчика ФИО7 Действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменные возражения, в которых указал, что спорный жилой дом строился им для личного проживания и не предназначался для систематической реализации; сделка носила разовый характер. При заключении договора покупатель осмотрела объект и приняла его без оговорок и претензий по качеству. Ответчик указывал, что после перехода права собственности истцы по собственному усмотрению изменили условия эксплуатации и произвели вмешательства в конструктивные элементы и инженерные системы дома, включая переоборудование чердачного помещения в мансарду с устройством лестничного проёма, изменение работы системы отопления, особенности эксплуатации при недостаточной вентиляции, а также водоотведение/отмостку. Ответчик ссылался на нормы ст. 469, 475, 476 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ и на выводы судебной строительно-технической экспертизы № АО-121, согласно которым основной массив дефектов является эксплуатационным и обусловлен действиями собственника.
Для установления наличия дефектов, их характера, причин возникновения и времени их формирования судом по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив эксперта ФИО8, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено и подтверждается письменными доказательствами, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключён договор купли-продажи недвижимости, по которому продавец обязался передать, а покупатель — принять жилой дом назначением «жилое», общей площадью 90,4 кв. м, кадастровый №, и земельный участок площадью 507,93 кв. м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>», <адрес>.
В договоре купли-продажи недвижимости сторонами зафиксировано, что покупатель осмотрел указанный объект недвижимости и претензий по его качеству не имеет. Указанное условие означает, что при заключении сделки и осмотре объект принимался без заявленных оговорок о видимых недостатках, а сторона покупателя не фиксировала наличие дефектов (в том числе трещин и сырости) в качестве обстоятельств, влияющих на условия сделки. Данное условие само по себе не исключает возможность выявления в дальнейшем скрытых недостатков и не освобождает продавца от ответственности, если будет доказано, что недостатки существовали до передачи и не могли быть выявлены при обычном осмотре, однако оно имеет значение для оценки доказанности факта наличия дефектов на момент передачи и характера заявляемых недостатков (видимые/скрытые).
В этот же день заключён договор купли-продажи неотделимых улучшений, цена которых определена сторонами в размере 2 300 000 рублей; договором предусмотрено, что продавец передал, а покупатель принял произведённые неотделимые улучшения, при этом стороны прямо указали, что данный договор одновременно является актом приёма-передачи.
Судом исследовано исковое заявление. Из его содержания следует, что истцы ставят ответчику в вину нарушение строительных норм и правил при строительстве и связывают с этим появление трещин и сырости. Суд оценивает данные доводы с учётом их характера: установление причин трещинообразования, источников увлажнения и времени формирования дефектов требует специальных познаний, в связи с чем указанные обстоятельства не могут быть достоверно подтверждены только объяснениями сторон и нуждаются в проверке посредством экспертизы.
В подтверждение оснований иска истцы ссылались на направление претензии ответчику и на понесённые почтовые расходы. Суд оценивает эти доводы следующим образом. Даже при наличии факта обращения с претензией сам по себе отказ ответчика удовлетворить претензию либо отсутствие реакции не подтверждают существование недостатков на момент передачи и не доказывают причин их возникновения; такие обстоятельства имеют значение лишь в части поведения сторон и вопросов о последствиях удовлетворения требований, в частности о штрафе по Закону о защите прав потребителей. Поскольку суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения основных требований, факт направления претензии и расходы на её направление не могут повлечь самостоятельного удовлетворения производных требований.
Определением Армавирского городского суда от 14.10.2025 по делу № 2-3266/2025 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертной организации ООО «Армавир Оценка», на разрешение эксперта поставлены вопросы о дефектах конструктивных элементов и инженерных систем дома, о соответствии фактического состояния требованиям норм и правил, о времени возникновения дефектов и о возможности их возникновения после передачи дома покупателю 21.11.2023, об отнесении дефектов к скрытым и об объёме необходимых работ по приведению дома в нормативное состояние.
При оценке указанного определения суд учитывает довод истцов о наличии в тексте определения упоминания иных лиц (С-вы), не являющихся участниками настоящего дела. Из содержания определения, его реквизитов, номера настоящего дела и предмета поставленных вопросов следует, что определение вынесено именно в рамках данного гражданского дела и относится к спорному объекту по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>; указание иных лиц в описательной части носит характер технической описки и не повлекло нарушения прав и законных интересов участников процесса, не повлияло на предмет исследования и содержание поставленных эксперту вопросов.
Судом исследовано заключение судебной строительно-технической экспертизы № АО 121, выполненное ООО «Армавир Оценка» судебным экспертом ФИО9 (поручение № АО 121/25 от 22.10.2025). В заключении приведены сведения об экспертной организации, об эксперте, его образовании и квалификации, отражено предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, описаны использованные материалы и ход исследования.
Суд признает данное заключение допустимым доказательством, так как судебный эксперт ФИО8 (включен в государственный реестр экспертов-техников Минюста Российской Федерации), имеет специальную подготовку, его выводы аргументированы, в том числе со ссылками на источники, подтверждены фото-таблицами, расчеты изложены подробно, со ссылкой на нормативно-техническую документацию, у суда нет оснований ставить под сомнение достоверность судебной экспертизы.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9, доводы, изложенные в заключении подтвердил.
Однако представитель истца просила назначить повторную экспертизу, указывала, в том числе, на сомнения в квалификации эксперта и на «противоречивость» отдельных формулировок заключения, а также на вопросы порядка оплаты экспертизы. Суд принимает во внимание, что оценка заключения эксперта должна осуществляться по правилам ст. 67 ГПК РФ с учётом ст. 86 ГПК РФ, а повторная экспертиза по ст. 87 ГПК РФ назначается при наличии обоснованных сомнений в правильности или обоснованности заключения, при наличии противоречий в заключениях разных экспертов либо при неполноте либо неясности заключения.
Суд также учитывает разъяснения пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2010 № 28 «О судебной экспертизе по гражданским делам» о необходимости оценивать заключение эксперта с учётом пояснений эксперта и его ответов на вопросы сторон. В развитие указанной позиции Верховный Суд Российской Федерации указывал, что несогласие стороны с выводами эксперта само по себе не является основанием для признания заключения недопустимым доказательством либо для назначения повторной экспертизы при отсутствии объективных данных о противоречивости, неполноте либо нарушении методики исследования.
Доводы истца о квалификации эксперта судом расцениваются критически. Из заключения следует, что эксперт имеет профессиональную переподготовку и повышение квалификации, приведены документы о квалификации, а также сведения о стаже и компетенциях. Сама по себе позиция истцов о предпочтительности “основного” диплома инженера-строителя не означает отсутствия у эксперта специальных знаний: закон не требует наличия конкретного «первого» диплома при наличии подтверждённой квалификации по профпереподготовке и повышению квалификации, если эксперт способен дать заключение по поставленным вопросам и несёт ответственность за его достоверность.
Доводы истцов о порядке оплаты экспертизы (оплата на реквизиты экспертной организации вместо перечисления на депозитный счёт) относятся к порядку предварительного обеспечения расходов и потенциально к распределению судебных расходов, но не свидетельствуют сами по себе о научной несостоятельности выводов исследования и не подтверждают зависимость эксперта от стороны по делу. Доказательств того, что указанное обстоятельство повлияло на объективность исследования, истцами не представлено.
Содержательно по существу поставленных вопросов заключение эксперта содержит следующие значимые для дела выводы.
По первому вопросу эксперт перечислил и описал дефекты конструктивных элементов и инженерных систем и указал: «Фундамент дефектов не имеет». Эксперт также отметил, что стены имеют косметические дефекты снаружи и разрушение, связанное с изменением нагрузки внутри; указал на отсутствие необходимой вентиляции, нарушения в устройстве отопления и водоотведения, что в совокупности с отсутствием вентиляции приводит к проявлениям влаги/сырости и отклеиванию обоев, деформации дверных конструкций; указал, что обустройство второго этажа выполнено с нарушениями, что влияет на геометрию наружных стен и приводит к трещинам.
По второму вопросу эксперт пришёл к выводу, что фактическое состояние указанных элементов требованиям норм и правил строительной техники, действовавших на момент строительства/ввода дома в эксплуатацию, соответствует.
По третьему вопросу эксперт указал, что дефекты элементов возникли в процессе эксплуатации в результате действий собственника, за исключением системы вентиляции домовладения, которая изначально не была установлена; отметил отсутствие определения времени установки тёплого пола в тамбуре; указал, что основной дефект, влияющий на прочность дома, возник вследствие переоборудования чердачного помещения, а дефекты кирпичной кладки северо-западной стены сформировались вследствие отсутствия проветриваемости ограждения и неправильного водоотведения.
По четвёртому вопросу эксперт оценил вклад факторов (отмостка/ливневый водоотвод, переоборудование чердака в мансарду, изменение отопления, особенности эксплуатации) и указал, что каждый из перечисленных факторов внёс разрушающий вклад в проявление дефектов в процессе эксплуатации.
По пятому вопросу эксперт указал минимально необходимый перечень работ по приведению дома в нормативное состояние, включая мероприятия по водоотведению, вентиляции, усилению конструкции входа на второй этаж, устройству отмостки, обработке поверхностей от грибка/плесени и восстановлению отделки.
Суд принимает во внимание, что эксперт в исследовательской части отдельно указал: на момент передачи дома покупателю 21.11.2023 нет зафиксированных актов о наличии выявленных при осмотре дефектов; указал, что выявленные дефекты не относятся к скрытым и имеют временную составляющую формирования; указал, что дефекты внутренних стен и отделочных слоёв возникли после передачи дома как следствие перепланировки чердачного помещения.
Таким образом, экспертное заключение одновременно исключает наличие дефектов фундамента, указывает на эксплуатационную (послепередаточную) природу большинства дефектов, связывает трещинообразование с изменением нагрузок и вмешательством в конструкцию при переоборудовании чердака, а проявления влаги/сырости — с совокупностью эксплуатационных факторов (вентиляция, отопление, водоотведение, режим эксплуатации).
Суд оценивает данные выводы в совокупности с иными доказательствами и доводами сторон. Существенных внутренних противоречий, которые не позволяли бы суду положить заключение в основу выводов по делу, суд не усматривает. Использование отдельных формулировок, с которыми сторона истца не согласна, само по себе не опровергает наличие в заключении прямых и однозначных ответов на ключевые вопросы (фундамент дефектов не имеет; дефекты возникли в процессе эксплуатации; допускается их возникновение после передачи; выявленные дефекты не скрытые).
С учётом изложенного суд признаёт заключение эксперта № АО 121 относимым, допустимым и достоверным доказательством, а ходатайство о назначении повторной экспертизы — не подлежащим удовлетворению.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять вещь и уплатить цену. В силу п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать товар, качество которого соответствует договору, а при отсутствии в договоре условий о качестве — товар должен быть пригоден для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Как разъяснено в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49, при разрешении споров, связанных с качеством недвижимого имущества, суду надлежит исходить из условий договора и обычных требований, предъявляемых к объектам данного рода, при этом не допускается возложение на продавца обязанностей, не вытекающих из договора или закона.
Пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 также ориентирует суд на необходимость установления причин возникновения дефектов и момента их появления с учётом условий эксплуатации объекта после передачи покупателю.
В соответствии со ст. 475 ГК РФ при передаче товара ненадлежащего качества покупатель вправе, если недостатки не были оговорены продавцом, требовать, в том числе, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Следовательно, для удовлетворения заявленного требования истцы должны доказать, что недостатки, на которые они ссылаются (трещины в фундаменте и сырость), существовали на момент передачи либо были обусловлены причинами, существовавшими до передачи.
Суд также учитывает ст. 210 ГК РФ: собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества. После перехода права собственности именно собственник определяет режим эксплуатации, вентиляции, отопления, водоотведения, а также принимает решения о перепланировках и переустройстве, и несёт риски их последствий.
Оценив доказательства, суд приходит к выводу, что истцы не доказали наличие у спорного жилого дома недостатков, существовавших на момент передачи 21.11.2023 либо возникших по причинам, существовавшим до передачи, в той совокупности и по тем причинам, которые истцы вменяют ответчику.
Ключевое утверждение истцов касается «трещин в фундаменте» и «сырости на стенах» как результата нарушений при строительстве. Между тем судебная экспертиза прямо установила, что фундамент дефектов не имеет, а трещины и деформации обусловлены изменением нагрузок и вмешательством в конструктивную схему при переоборудовании чердачного помещения, а проявления влаги/сырости связаны с совокупностью эксплуатационных факторов, в числе которых водоотведение, вентиляция и отопление. Эксперт указал, что дефекты элементов возникли в процессе эксплуатации после передачи дома, и что они не относятся к скрытым.
Каких-либо иных доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта и подтвердить строительный (предпередаточный) характер именно дефекта фундамента либо причинно-следственную связь между действиями ответчика и заявленным трещинообразованием/сыростью, истцы суду не представили. Наличие трещин и следов влаги как таковых само по себе не доказывает происхождение и время возникновения дефектов, поскольку эти признаки могут быть обусловлены различными факторами эксплуатации, что требует специальных знаний и было исследовано экспертизой.
Суд оценивает обстоятельство об отсутствии системы вентиляции, на которое указывает эксперт, принимая во внимание вывод эксперта о том, что вентиляция изначально не была установлена, суд исходит из следующего: во-первых, по оценке эксперта выявленные дефекты не являются скрытыми; во-вторых, из материалов дела не следует, что стороны согласовали специальные требования к конкретной конфигурации вентиляции; в-третьих, эксперт связал проявления сырости не только с вентиляцией, но и с совокупностью эксплуатационных факторов (водоотведение, отопление, переоборудование чердака), ответственность за которые после перехода права собственности несёт собственник. Кроме того, сам по себе факт отсутствия вентиляции не подтверждает наличие дефекта фундамента или нарушение несущей способности, а исковые требования сформулированы как устранение причин трещин в фундаменте и сырости именно как результата строительных нарушений, что доказательствами по делу не подтверждено.
Суд оценивает доводы истцов о применимости Закона РФ «О защите прав потребителей». В силу ст. 1, 2 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 потребителем является гражданин, приобретающий товары (работы, услуги) для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью; продавцом (исполнителем) — организация либо индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу товаров (выполнение работ, оказание услуг) в рамках предпринимательской деятельности. Для применения законодательства о защите прав потребителей необходимо одновременное наличие двух условий: приобретение товара гражданином для личных нужд и осуществление другой стороной сделки деятельности по продаже товара в рамках предпринимательской деятельности. Отсутствие хотя бы одного из условий исключает применение Закона о защите прав потребителей. Указанное прямо разъяснено пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17.
Материалами дела не подтверждено, что ответчик осуществлял систематическую предпринимательскую деятельность по строительству и реализации жилых домов либо выступал профессиональным продавцом в отношении спорного объекта; доказательств того, что спорный дом строился именно в целях систематической реализации, суду не представлено. В связи с этим основания для применения Закона РФ «О защите прав потребителей» и, как следствие, для взыскания штрафа по п. 6 ст. 13 указанного закона отсутствуют.
Требование о компенсации морального вреда суд оценивает с учётом ст. 151, 1099–1101 ГК РФ. Компенсация морального вреда возможна при наличии противоправности поведения причинителя вреда, факта причинения страданий и причинной связи. Поскольку истцами не доказано наличие недостатков, за которые отвечает ответчик как продавец, не доказана противоправность поведения ответчика и причинная связь между действиями ответчика и заявленными истцами последствиями. Надлежащих медицинских доказательств, подтверждающих причинно-следственную связь заболеваний детей именно с нарушениями при строительстве, суду не представлено. Следовательно, оснований для удовлетворения требования о компенсации морального вреда не имеется.
Производные требования о взыскании почтовых расходов и расходов на оплату юридических услуг подлежат разрешению по правилам ст. 94, 98, 100 ГПК РФ. Взыскание судебных расходов возможно при условии документального подтверждения факта их несения и разумности размера. Доказательства несения истцами расходов в заявленном размере в виде надлежащих платёжных документов суду не представлены. Кроме того, учитывая отказ в удовлетворении иска, оснований для взыскания с ответчика судебных расходов истцов не имеется.
При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.
Частью 1 статьи 103 ГПК РФ предусмотрено, что государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.
В связи с отказом в удовлетворении требований, с истца подлежит взысканию в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3000,00 рублей.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3, к ФИО6 об устранении недостатков жилого дома, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, почтовых расходов и расходов на оплату юридических услуг — отказать.
Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3000,00 рублей.
Мотивированное решение составлено 5 февраля 2026 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Армавирский городской суд Краснодарского края в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий