Решение по делу № 2-2078/2024 от 25.02.2025

Копия УИД 66RS0053-01-2024-001978-19

Мотивированное решение суда изготовлено 25.02.2025

Гражданское дело № 2-26/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11.02.2025 г. Сысерть

Сысертский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Баишевой И.А., с участием представителей сторон, при ведении протокола секретарем судебного заседания Фалалеевой Д.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело

по иску ФИО2 ФИО10 к ООО «Междулесье» о расторжении договоров, возврате имущества,

по иску ООО «Междулесье» к ФИО2 ФИО11 об уменьшении покупной цены, взыскании ущерба,

установил:

ФИО2 обратился с иском к ООО «Междулесье» о признании сделки недействительной, расторжении договора купли-продажи, возврате недвижимого имущества.

В обоснование указал, что 04.06.2021 между ним (продавец) и ООО «Междулесье» (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 207 183 +/- 318,62 кв.м, с кадастровым номером №40817810604900317040 категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, в северо-восточной части кадастрового района «МО Сысертский район».

Переход права собственности по договору купли-продажи был зарегистрирован 10.06.2021.

Согласно пункту 2.1 договора стоимость объекта составляет 15 000 000 рублей, уплачиваемых покупателем продавцу в следующем порядке: часть стоимости объекта в размере 6 500 000 рублей оплачена покупателем продавцу до подписания настоящего договора в соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2020; часть стоимости объекта в размере 6 000 000 рублей в соответствии с подписанным предварительным договором от 04.06.2021 считается полученной продавцом в день подписания настоящего договора и засчитывается в счет оплаты продавцом за объект, права на который покупатель обязуется передать продавцу в будущем на условиях предварительного договора. Объект предварительного договора - <адрес> жилом доме блокированной застройки «ISTOKVILLAGE5», строящаяся на земельном участке с кадастровым номером: №40817810604900317040, находящемся по адресу: <адрес>, в квартале проектируемых улиц №40817810604900317040, 33, 39, 42, ориентировочной строительной площадью 128 кв.м, с учетом террас/балконов, расположенного на земельном участке и земельный участок, который будет сформирован под объектом (объектами) в соответствии с планировкой и градостроительными нормами из расчета стоимости, согласованной в предварительном договоре - 45 000 рублей за кв.м, площади объекта (квартиры) и 200 000 рублей за 100 кв.м земельного участка, общей стоимостью 6 000 000 рублей; часть стоимости объекта в размере 2 500 000 рублей будет оплачена денежными средствами путем их передачи покупателем продавцу в соответствии с графиком платежей.

Также 04.06.2021 между ним (покупатель) и ООО «Междулесье» (продавец) был заключен предварительный договор №13/05/21 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении создаваемого продавцом объекта: <адрес> жилом доме блокированной застройки «ISTOKVILLAGE5», строящаяся на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040, находящемся по адресу: <адрес>, в квартале проектируемых улиц №40817810604900317040, 33, 39, 42, ориентировочной строительной площадью 128 кв.м, с учетом террас/балконов. Объект продается из расчета стоимости, согласованной предварительном договора - 45 000 рублей за кв.м, проектной площади объекта. По окончании строительства к новому собственнику также перейдет земельный участок под объектом, который будет сформирован в соответствии с градостроительной и проектной документацией, стоимость земельного участка будет рассчитываться исходя из 200 000 рублей за 100 кв.м. Общая стоимость объекта договора составляет 6 000 000 рублей.

Согласно пункту 1.4 предварительного договора, основной договор стороны обязуются заключить в срок до 30.11.2022.

Также 04.06.2021 между ним (сторона-2) и ООО «Междулесье» (сторона-1) был подписан акт зачета встречных однородных требований, согласно которому стороны произвели взаимозачет по договору купли-продажи от 04.06.2021 за приобретенный земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040 и по предварительному договору №13/05/21 купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2021 в размере 6 000 000 рублей.

Впоследствии основной договор купли-продажи недвижимого имущества, в отношении которого был подписан сторонами предварительный договор №13/05/21 купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2021, в установленные сроки заключен не был в связи с неготовностью объекта к передаче его покупателю. Также в указанные сроки ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор. Таким образом, обязательства, предусмотренные предварительным договором №13/05/21 купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2021, прекращены для сторон с 01.12.2022. Следовательно, обязательства истца по оплате квартиры № 3 в жилом доме блокированной застройки «ISTOKVILLAGE5» считаются отсутствующими.

Зачет требований несуществующего (отсутствующего) обязательства не допускается, а следовательно, при таких условиях акт зачета встречных однородных требований от 04.06.2021 является недействительной (ничтожной) сделкой, т.к. прекращает обязанности ФИО2 перед ООО «Междулесье», которые у него фактически отсутствуют.

Обязательства ООО «Междулесье» по оплате договора купли-продажи земельного участка от 04.06.2021 на сумму 6 000 000 рублей считаются не исполненными покупателем в полном объеме с 01.12.2022.

Размер неоплаченных покупателем денежных средств продавцу составляет сумму в размере 40% от общей стоимости договора купли-продажи от 04.06.2021, что является существенным нарушением, допущенным покупателем, т.к. продавец не получил 40% от причитающейся ему денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Требование (претензию) истца от 29.05.2024 о расторжении договора и возврате полученного по договору недвижимого имущества в установленные в требовании сроки ответчик добровольно не удовлетворил.

Уточнив исковые требования, истец просит суд:

- признать акт зачета встречных однородных требований от 04.06.2021 расторгнутым с 01.12.2022;

- расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2021, заключенный между истцом и ответчиком;

- возвратить в собственность истца земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040.

ООО «Междулесье» обратилось с иском к ФИО2 об уменьшении покупной цены земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040, взыскании ущерба.

В обоснование указало, что стоимость сделки от 04.06.2021 составила 15 000 000 рублей, что включало в себя непосредственно стоимость перехода права собственности на земельный участок к покупателю, а также включало стоимость плодородной почвы, предназначенной для сельскохозяйственной деятельности в соответствии с назначением земли. ООО «Междулесье» обязательства по оплате недвижимого имущества исполнены размере 9 000 000 рублей.

При начале эксплуатационной деятельности на земельном участке установлено, что состояние земли, входящей в предмет договора, как земля сельскохозяйственного назначения, то есть обладающая признаками плодородия почвы, а также набором свойств, позволяющих использовать ее по пpямому назначению, не соответствует фактическому состоянию, свидетельствующем о нарушении почвенного состава. Согласно заключению специалистов Экспертно-консультационного ООО «Крайт» № 3/003-2023 от 11.05.2023 установлено, что в период с 2013 по 2017 год, то есть до заключения договора купли-продажи, проводились работы, в ходе которых плодородный гумусо-аккумулятивный слой на большей части участка с кадастровым номером №40817810604900317040 снят, что говорит о полной утрате плодородного слоя почвы. Рыночная стоимость восстановительных работ по состоянию на второй квартал 2023 года составляет 29 617 661 рублей 40 копеек, предусматривающих приведение земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Указанные недостатки земельного участка, связанные с отсутствием почвенного слоя не были оговорены продавцом при заключении договора и не были выявлены при первичном осмотре из-за особенностей локализации мест, на которых произведено снятие почв. Указанные дефекты объекта недвижимости являются существенными и создают основания для изменения договора в части цены.

Задолженность ООО «Междулесье» по договору купли-продажи от 04.06.2021 составляет 6 000 000 рублей, которые как ранее неоднократно доводилось до сведения второй стороны, общество готово было оплатить в денежной форме. ООО «Междулесье» полагает, что цена договора подлежит уменьшению на сумму 6 000 000 рублей - равную текущей кредиторской задолженности истца перед ответчиком.

Одновременно с этим, поскольку цена договора уменьшается на стоимость восстановительных работ, размер убытков, подлежащих взысканию, пропорционально уменьшается на сумму изменения цены договора (текущей кредиторской задолженности) и составляет 23 617 661 рубль 40 копеек (29 617 661,40 - 6 000 000).

ООО «Междулесье» просит суд:

- уменьшить цену договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040 от 04.06.2021 на сумму 6 000 000 рублей;

- взыскать ущерб на рекультивацию земель сельскохозяйственного назначения на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040 в размере 29 617 661 рубля 40 копеек;

- произвести зачет однородных требований: кредиторской задолженности ООО «Междулесье» перед ФИО2 в размере 6 000 000 рублей и стоимостью работ по восстановлению почвенного слоя в размере 29 617 661 рубль 40 копеек;

- взыскать с ФИО2 судебные расходы на проведение досудебного исследования ООО «Крайт» в размере 237 500 рублей и сумму государственной пошлины в размере 60 000 рублей.

Определением суда от 22.10.2024 указанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился. Направил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в свое отсутствие (том 1 л.д.179).

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал. Иск ООО «Междулесье» не признал. В письменном отзыве на иск ООО «Междулесье» указал, что ООО «Междулесье» перед приобретением земельного участка в собственность знало, что ФИО2 предпринимаются действия по переводу земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов. ООО «Междулесье» совершены действия для смены категории и вида разрешенного использования спорного земельного участка. Земельный участок с кадастровым номером 66:25:1307001:1698 включен в перечень земельных участков и территорий, планируемых к включению в границы п. Бобровский. ООО «Междулесье» заявляет, что приобретало земельный участок для сельскохозяйственных нужд, что не соответствует действительности. Земельный участок был приобретен ООО «Междулесье» не для целей сельхозпроизводства, а для целей индивидуального жилищного строительства и последующей перепродажи.

Указывает на отсутствие у ООО «Междулесье» каких-либо убытков.

ООО «Междулесье» не предъявляло требования или претензии по части «качества» приобретенного земельного участка с момента его приобретения (июнь 2021 года) и до мая 2024 года включительно. Наоборот, продолжало платить ФИО2 денежные средства за земельный участок в соответствии с условиями договора купли-продажи от 04.06.2021, а также пытался исполнить обязательства по предварительному договору №13/05/21 купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2021 в части передачи ФИО2 в счет оплаты спорного земельного участка квартиры. Следовательно, ООО «Междулесье» было полностью удовлетворено приобретенным земельным участком. При этом участок находился во владении ООО «Междулесье» в спорный период в полном объеме.

Представители ООО «Междулесье» - ФИО4, ФИО5 в судебном заседании исковые требования ФИО2 не признали. Исковые требования к ФИО2 поддержали. В письменных отзывах и возражениях на иск ФИО2 (том 1 л.д. 71 – 77) указали, что акт зачета однородных требований, как приложение, напрямую связан с предварительным договором, а не с основным. Истечение срока заключения основного договора прекращает обязательство предварительного договора и вытекающих из него правовых соглашений, но не основного договора, частью которого он не является. Акт утратил силу в момент истечения срока к заключению основного договора, поскольку незаключенный договор не порождает каких-либо последствий для сторон. Считают, что ФИО2 пропущен срок исковой давности.

Незаключенный предварительный договор купли-продажи №13/05/21 не порождает каких-либо последствий для сторон, то обязательство по замене части стоимости земельного участка иным недвижимым имуществом, а равно и производные от него акт зачета встречных требований, как приложение к предварительному договору, не имеют какой-либо юридической силы и не влекут значимых последствий. В равной степени указанные договоры не влияют на правоотношения в рамках отдельного и самостоятельного основного договора купли-продажи земельного участка от 04.06.2021, который добросовестно исполнялся ООО «Междулесье» с 07.09.2020. Выбытие из договора пункта о предмете (квартиры) — замене денежному эквиваленту, не влечет прекращение обязательства покупателя по уплате всей суммы договора.

Кроме того, в отношении спорного земельного участка и обеспечивающей его инфраструктуры ООО «Междулесье» проведены неотделимые улучшения, значительно увеличившие стоимость данного земельного участка и его характеристики.

Третьи лица ООО «НРСК», ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом судебными повестками, а также публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда.

Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статей 549, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу требования пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела следует, что ФИО2, являвшийся собственником 499/500 доли земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040, площадью 228 200 кв.м, на основании решения о разделе земельного участка от 27.07.2017 (том 1 л.д. 139 – 140) и соглашения от 27.07.2017 (том 1 л.д. 140 – 141), стал собственником земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040 площадью 207 183 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, в северо-восточной части кадастрового района «МО Сысертский район».

04.06.2021 между ФИО2 (продавец), в лице ФИО7, и ООО «Междулесье» (покупатель) заключен договор купли-продажи (том 1 л.д. 145 - 146), согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

Земельный участок, площадью 207 183 +/-318,62 кв.м, с кадастровым номером №40817810604900317040, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, в северо-восточной части кадастрового района «МО <адрес>» (пункт 1.1. договора).

Цена и порядок расчетов определены сторонами в пункте 2 договора, согласно которому стоимость объекта составляет 15 000 000 рублей, уплачиваемых покупателем продавцу в следующем порядке:

- (2.1.1.) часть стоимости объекта в размере 6 500 000 рублей оплачена покупателем продавцу до подписания настоящего договора в соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ;

- (2.1.2.) часть стоимости объекта в размере 6 000 000 рублей в соответствии с подписанным предварительным договором от 04.06.2021 считается полученной продавцом в день подписания настоящего договора и засчитывается в счет оплаты продавцом за объект, права на который покупатель обязуется передать продавцу в будущем на условиях предварительного договора.

Объект предварительного договора - квартира № 1 в жилом доме блокированной застройки «ISTOKVILLAGE5», строящаяся па земельном участке с кадастровым номером: №40817810604900317040, находящемся по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, в квартале проектируемых улиц № 32, 33, 39, 42, ориентировочной строительной площадью 128 кв.м, с учетом террас/балконов, расположенного на земельном участке, и земельный участок, который будет сформирован под объектом (объектами) в соответствии с планировкой и градостроительными нормам из расчета стоимости, согласованной в предварительном договора - 45 000 рублей за кв.м, площади объекта (квартиры) и 200 000 рублей за 100 кв.м земельного участка, общей стоимостью 6 000 000 рублей;

- (2.1.3.) часть стоимости объекта в размере 2 500 000 рублей будет оплачена денежными средствами путем их передачи покупателем продавцу в соответствии со следующим графиком платежей:

500 000 (Пятьсот тысяч) рублей до 30 июня 2021 года,

200 000 (Двести тысяч) рублей до 31 июля 2021 года,

200 000 (Двести тысяч) рублей до 31 августа 2021 года,

200 000 (Двести тысяч) рублей до 30 сентября 2021 года.

200 000 (Двести тысяч) рублей до 31 октября 2021 года.

200 000 (Двести тысяч) рублей до 31 ноября 2021 года,

250 000 (Двести пятьдесят тысяч) рублей до 31 декабря 2021 года,

250 000 (Двести пятьдесят тысяч) рублей до 31 января 2022 года

250 000 (Двести пятьдесят тысяч) рублей до 28 февраля 2022 года

250 000 (Двести пятьдесят тысяч) рублей до 31 марта 2022 года.

В силу пункта 2.2. договора обязательства покупателя по оплате стоимости вышеуказанного объекта считаются полностью выполненными при оплате суммы, указанной в пункте 2.1.3. договора.

Пунктом 3 договора предусмотрено, что передача объекта и его принятие осуществлено сторонами до подписания договора, в связи с чем, договор одновременно становится и актом приема-передачи объекта.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что государственная регистрация перехода права собственности по договору произведена в установленном законом порядке. Земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040 перешел в фактическое владение покупателя ООО «Междулесье».

ООО «Междулесье» свои обязательства по выплате ФИО2 стоимости части объекта, указанной в пунктах 2.1.1. и 2.1.3. договора в общем размере 9 000 000 рублей (6 500 000 + 2 500 000) выполнило в полном объеме в установленные договором сроки.

В этот же день 04.06.2021 стороны подписали предварительный договор № 13/05/21 купли-продажи недвижимого имущества (том 1 л.д. 14 – 16), согласно которому ООО «Междулесье» (продавец) и ФИО2 (покупатель) договорились о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении создаваемого продавцом объекта:

Квартира № 3 в жилом доме блокированной застройки «ISTOKVILLAGE5», строящаяся на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040, находящемся по адресу: <адрес>, в квартале проектируемых улиц №40817810604900317040, 33, 39, 42, ориентировочной строительной площадью 128 кв.м, с учетом террас/балконов. Объект продается из расчета стоимости, согласованной в предварительном договоре - 45 000 рублей за кв.м проектной площади объекта. По окончании строительства к новому собственнику также перейдет земельный участок под объектом, который будет сформирован в соответствии с градостроительной и проектной документацией, стоимость земельного участка будет рассчитываться исходя из 200 000 рублей за 100 кв.м.

Общая стоимость объекта настоящего договора составляет 6 000 000 рублей (пункт 1.1.).

Согласно пункту 1.4 договора основной договор стороны обязались заключить в срок до 30.11.2022.

В пункте 2.2 договора стороны согласовали цену договора и следующий порядок расчетов по основному договору:

2.2.1. цена за объект определяется сторонами в размере 6 000 000 рублей.

2.2.2 Оплата цены договора производится в следующем порядке:

Исполнение обязательства покупателя по оплате объекта в размере 100% произведено на момент подписания настоящего предварительного договора купли-продажи путем зачета взаимных требований между сторонами по настоящему договору и по договору купли-продажи от 04.06.2021 о продаже земельного участка с кадастровым номером 66:25:1307001:1698, заключенному между теми же сторонами.

Расчеты по настоящему договору производятся в форме зачета взаимных требований и оформляются актом зачета взаимных требований.

Из подписанного сторонами в этот же день акта зачета однородных требований от 04.06.2021 (том 1 л.д. 17) следует, что ООО «Междулесье» (сторона-1) имеет задолженность перед ФИО2 (сторона-2) по договору купли-продажи б\н от 04.06.2021 за приобретенный земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040 в размере 8 500 000 рублей, НДС не предусмотрен.

Сторона-2 имеет задолженность перед стороной-1 по предварительному договору № 13/05/21 купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2021 в размере 6 000 000 рублей, НДС не предусмотрен.

В соответствии с настоящим актом стороны пришли к соглашению:

- частично прекратить обязательства стороны-1, указанные в пункте 1 настоящего акта, перед стороной-2 в размере 6 000 000 рублей, НДС не предусмотрен;

- полностью прекратить обязательства стороны-1, указанные в пункте 2 настоящего акта, перед стороной-1 в размере 6 000 000 рублей, НДС не предусмотрен.

После подписания настоящего акта сторона-1 имеет задолженность перед стороной-2 по договору купли-продажи б\н от 04.06.2021 в размере 2 500 000 рублей, которую она погашает в порядке и сроки, установленные договором купли-продажи.

Сторона-2 считается полностью исполнившей свои обязательства по предварительному договору № 13/05/21.

Согласно пункту 5 акта взаимозачет производится на сумму 6 000 000 рублей.

ФИО2 просит суд расторгнуть заключенный 04.06.2021 между ним и ООО «Междулесье» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1307001:1698, ссылаясь на существенное нарушение покупателем условий договора, а именно неисполнение покупателем обязанности по оплате договора, выраженной в передаче отступного – квартиры, а также признать акт зачета однородных требований от 04.06.2021 расторгнутым с 01.12.2022.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из следующего.

Как следует из положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу требований статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что 28.05.2024 ФИО2 вручил представителю ООО «Междулесье» претензию (том 1 л.д. 18) в которой указал, что обязательства ООО «Междулесье» по оплате договора купли-продажи земельного участка от 04.06.2021 на сумму 6 000 000 рублей считаются неисполненными с 01.12.2022.

В этой связи ФИО2 уведомил ООО «Междулесье» о том, что считает акт зачета встречных однородных требований от 04.06.2021 недействительным, а договор купли-продажи земельного участка от 04.06.2021 расторгнутым в связи с существенным нарушением условий договора покупателем.

Просил в течение 3 календарных дней с момента получения претензии обеспечить явку представителя ООО «Междулесье» в отделение МФЦ для регистрации перехода прав на земельный участок; предоставить реквизиты для возврата полученных покупателем ранее денежных средств по договору в размере 9 000 000 рублей.

Уведомил о том, что в случае невыполнения требований ФИО2 в установленный срок, будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 04.06.2021.

Иск подан в через систему ГАС Правосудие 03.06.2024 (квитанция в томе 1 л.д. 21).

Таким образом, вопреки доводам ООО «Междулесье» о несоблюдении ФИО2 установленного законом досудебного порядка урегулирования спора, такой порядок ФИО2 был соблюден.

Относительно доводов ООО «Междулесье» о том, что указанный ФИО2 в претензии срок являлся незначительным, а сама претензия содержала неисполнимые требования, суд отмечает, что ранее (ДД.ММ.ГГГГ) в адрес ФИО2 с претензией обратилось ООО «Междулесье» (том 1 л.д. 187 – 189), в которой указало, что при начале эксплуатационной деятельности на земельном участке установлено, что состояние земли, входящей в предмет договора, не соответствует ее фактическому состоянию, что свидетельствует о нарушении почвенного состава и существенно влияет на стоимость земельного участка. Указано на существенность данного недостатка, являющегося основанием для изменения условий договора в части цены.

В претензии также указано, что в ходе переговоров, стороны, на момент направления претензии, не пришли к соглашению по исполнению пункта 2.1.2 договора купли-продажи от 04.06.2021. Таким образом, в настоящий момент задолженность ООО «Междулесье» по договору составляет 6 000 000 рублей, которые общество готово оплатить в денежной форме.

Предложено рассмотреть претензию с целью урегулирования спорной ситуации в досудебном порядке.

В случае отказа в удовлетворении указанных в претензии требований, ООО «Междулесье» будет вынуждено обратиться в суд.

Срок для направления ответчика на претензию установлен 10 дней.

Таким образом, первоначально претензия была направлена ООО «Междулесье» в адрес ФИО2 Претензия ФИО2 была направлена в ответ на претензию ООО «Междулесье», в которой ввиду отказа в удовлетворении требований претензии, ФИО2 уведомил ООО «Междулесье» о расторжении договора купли-продажи.

Из указанного следует, что до подачи иска в суд обе стороны предпринимали попытки урегулировать спор в досудебном порядке. Ввиду недостижения соглашения обе стороны подали иски в суд. ООО «Междулесье» обратилось в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга, также как и ФИО2 в Сысертский районный суд Свердловской области, 03.06.2024 – в последний день срока исковой давности.

Кроме того, согласно представленной переписке в мессенджере «Воцап» (том 2 л.д. 157 – 161) стороны начали предпринимать попытки урегулировать вопрос по расторжению договора еще с ноября 2022 года.

При указанных обстоятельствах, доводы ООО «Междулесье» о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора суд признает несоответствующими фактическим обстоятельствам дела, поскольку такой порядок соблюден.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 за 2017 год, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что во исполнение договора купли-продажи от 04.06.2021 ООО «Междулесье» выплатило ФИО2 денежные средства в общем размере 9 000 000 рублей.

Оставшаяся часть денежных средств по договору должна была быть выплачена ООО «Междулесье» путем передачи ФИО2 квартиры на основании подписанного между сторонами 04.06.2021 предварительного договора №40817810604900317040 купли-продажи недвижимого имущества, а также акта зачета однородных требований от 04.06.2021.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в установленный предварительным договором № 13/05/21 от 04.06.2021 срок – 30.11.2022 договор купли-продажи квартиры в жилом доме блокированной застройки «ISTOKVILLAGE5» между сторонами заключен не был. До окончания указанного в предварительном договоре срока (30.11.2022) ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, в связи с чем, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С прекращением обязательств, предусмотренных предварительным договором, прекратил свое действие и акт зачета однородных требований, ввиду отсутствия в нем встречных однородных активных требований (пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»).

С учетом указанного у суда отсутствуют основания для признания акт зачета однородных требований от 04.06.2021 расторгнутым.

Вместе с тем, прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи и прекращение действия акта зачета однородных требований, не повлекло прекращение обязательств ООО «Междулесье», принятых по договору от 04.06.2021 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040, а именно в части оплаты оставшейся суммы по договору в размере 6 000 000 рублей.

Однако, поскольку сумма платежей, полученных ФИО2 от ООО «Междулесье» (9 000 000 рублей), превышает половину цены договора, оснований полагать, что ООО «Междулесье» были нарушены существенные условия договора в части неоплаты стоимости земельного участка, не имеется. Суд не находит оснований для признания ООО «Междулесье» существенно нарушившим условия договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка и возврата земельного участка в собственность ФИО2

ФИО2 не лишен права требовать от ООО «Междулесье» исполнения обязательств по договору от 04.06.2021 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040 установленном законом порядке.

Кроме того, 10.09.2023 (то есть еще до обращения сторон с исковыми заявлениями), ООО «Междулесье» заключило инвестиционный договор с ООО «НРСК» на реализацию на земельном участке проекта «Междулесье» (том 1 л.д. 239 – 249).

15.10.2023 (также до подачи исков) ООО «Междулесье» заключило предварительный договор купли-продажи земельного участка с ФИО6 (том 1 л.д. 233 – 237), по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи земельного участка, сформированного путем выделения из земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040.

При таких обстоятельствах, расторжение договора земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040 по требованию ФИО2 также повлечет нарушение прав указанных третьих лиц.

Разрешая заявленные ООО «Междулесье» исковые требования к ФИО2 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи, взыскании ущерба, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со статьей 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со статьей 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, на истце лежит обязанность доказать, что ответчиком ему был передан товар, не пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется, при этом недостатки товара возникли до его передачи покупателю и являлись скрытыми.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно представленному ООО «Междулесье» заключению специалиста № 3/003-2023 Экспертно консультационного ООО «Крайт» о возможности использования земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040 по целевому назначению, плодородный гумусо-аккумулятивный слой на большей части участка снят, что говорит о полной утрате плодородного слоя почвы. Мощность снятого плодородного гумусо-аккумулятивного слоя составляет 25 см, площадь с которой произведено снятие составляет 19,23 Га. Рыночная стоимость работ по восстановлению плодородного гумусо-кумулятивного слоя ввиду его полного снятия с большей части участка составляет 29 617 661 рубль 40 копеек в ценах 2 квартала 2023 года.

Из заключения следует, что земляные работы по снятию плодородного слоя почвы выполнялись в период с 2013 по 2015 года. Перемещение плодородного слоя почвы осуществлялось вплоть до 2017 года.

Из указанного следует, что на момент заключения договора купли-продажи 04.06.2021 и передачи земельного участка ООО «Междулесье» плодородный слой почвы на земельный участке отсутствовал, однако указанный недостаток не является скрытым. Из показаний специалиста Экспертно консультационного ООО «Крайт» - ФИО8 следует, что поскольку купля-продажа земельного участка состоялась в летний период, отсутствие плодородного слоя почвы могло быть визуально выявлено при участии специалиста.

Приобретая земельный участок, истец имел реальную возможность установить отсутствие плодородного слоя почвы на нем, пригласив специалиста для проведения соответствующего осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Однако, при заключении договора у ООО «Междулесье» отсутствовали замечания к состоянию земельного участка, претензии относительно его качества ООО «Междулесье» не высказывало.

Действительно, согласно сведениям ЕГРН (том 1 л.д. 120 – 131) спорный земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040 отнесен к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, однако судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040 был приобретен ООО «Междулесье» не для ведения сельскохозяйственного производства, а для реализации на нем проекта строительства коттеджного поселка, что подтверждается письмом Главы Бобровской сельской администрации (том 2 л.д. 13) и не оспаривается ООО «Междулесье».

До заключения спорного договора купли-продажи земельного участка от 04.06.2021, между сторонами был подписан предварительный договор купли-продажи от 07.09.2020 (том 2 л.д. 113 – 118), пунктом 2.1. которого стороны договорились о том, что по основному договору продавец (ФИО1) передаст в собственность покупателя (ООО «Междулесье») земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040 для последующего перевода его покупателем из земель сельхозназначения в земли населенных пунктов, для чего продавец обязался передать покупателю все полученные до этого документы, подтверждающие возможность такого перевода: Постановление Главы Сысертского городского округа № 267 от 08.05.2015 «О подготовке проекта внесения изменений в Генеральный план Сысертского городского округа», Проект соглашения о сотрудничестве при реализации проектов по освоению и устойчивому развитию территории Сысертского городского округа.

В пункте 5.5. предварительного договора стороны предусмотрели возможность отказа покупателя от заключения основного договора, если до момента его заключения покупателю станет достоверно известно о невозможности на законных основаниях осуществить перевод земельного участка в категорию «земли населенных пунктов, либо в разрешенным использованием «для ведения садоводства».

Приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 29.05.2024 № 251-П «Об утверждении Генерального плана Сысертского городского округа» (том 2 л.д. 2 – 10) земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040 включен в границы населенного пункта п. Бобровский с планируемой категорией земель: земли населенных пунктов, и планируемым видом разрешенного использования: садоводство.

При таких обстоятельствах, суд соглашается с доводами ФИО2 о том, что наличие возможности перевода земельного участка в иную категорию и изменение вида разрешенного использования, имело определяющую роль для ООО «Междулесье» при приобретении земельного участка. ООО «Междулесье» не имело намерения использовать земельный участок в соответствии с его видом разрешенного использования, все последующие действия ООО «Междулесье» на это указывают, а потому наличие на земельном участке почвенного слоя не имело для ООО «Междулесье» существенного значения при его приобретении. Напротив, как следует, показаний специалиста, для ведения строительства на земельном участке этот слой должен быть снят.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи ООО «Междулесье» имело четкое представление о характеристиках приобретаемого земельного участка, приобрело его в том виде, в каком он стал предметом договора купли-продажи (без плодородного слоя почвы) не для целей ведения на земельном участке сельскохозяйственного производства, а для целей строительства на нем коттеджного поселка, чему характеристики спорного земельного участка соответствуют, в связи с чем основания для уменьшения цены договора отсутствуют.

Не имеется у суда и оснований для взыскания с ФИО2 указанных в исковом заявлении ООО «Междулесье» денежных средств на рекультивацию земель в размере 29 617 661 рубля 40 копеек в качестве убытков, поскольку такие убытки ООО «Междулесье» на момент разрешения спора не понесены, а все предпринимаемые ООО «Междулесье» действия по освоению земельного участка под строительство коттеджного поселка указывают на то, что заявленные в настоящем иске убытки не будут понесены ООО «Междулесье» и в будущем.

Представленное ООО «Междулесье» заключение специалиста Экспертно консультационного ООО «Крайт» ФИО8 № 09/02-2025 указанный вывод суда не опровергает, поскольку содержит вывод о том, что земли с видом разрешенного использования «под садоводство» должны обладать плодородием при отнесении их к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения». Относительно категории земель: «земли населенных пунктов», заключение такого вывода не содержит.

При ведении на спорном земельном участке строительства коттеджного поселка, с категорией земель: «земли населенных пунктов», и видом разрешенного использования: «садоводство», ООО «Междулесье» не намерено вести на спорном земельном участке сельскохозяйственное производство. В указанной части требования ООО «Междулесье» удовлетворению также не подлежат.

В отсутствие оснований для удовлетворении требований об уменьшении цены договора и взыскании ущерба, у суда отсутствуют основания для зачета требований и взыскания судебных расходов.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО2 ФИО12 (паспорт №40817810604900317040) к ООО «Междулесье» (ИНН <***>) о расторжении договоров, возврате имущества оставить без удовлетворения.

Иск ООО «Междулесье» к ФИО2 ФИО13 об уменьшении покупной цены, взыскании ущерба оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Сысертский районный суд Свердловской области.

Судья подпись И.А. Баишева