Дело № 2-1519/2025

УИД 42RS0037-01-2025-001510-74

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Юрга Кемеровская область 05 декабря 2025 года

Юргинский городской суд Кемеровской области в составе:

председательствующего судьи Красиевой С.А.,

при секретаре судебного заседания Владимировой Е.А.,

с участием:

ст. помощника прокурора Барабановой О.В.,

истицы-ответчицы ФИО1,

представителя истицы-ответчицы ФИО2,

представителя ответчика-истца ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. Юрги о признании договора найма муниципального жилого помещения недействительным, об определении и о взыскании размера возмещения за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным, о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение,

по встречному иску Администрации г. Юрги к ФИО1 об изъятии для муниципальных нужд квартиры, прекращении права собственности и о признании права собственности на предоставляемую взамен изымаемой квартиры, о понуждении к заключению договора мены,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации г. Юрги о признании договора найма муниципального жилого помещения недействительным, об определении и о взыскании размера возмещения за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным, о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение.

Исковые требования мотивированы следующим.

ФИО1 является собственником квартиры ***, расположенной по адресу*** с кадастровым номером *** общей площадью 44,7 кв.м., на основании договора купли - продажи квартиры от ***, зарегистрированное в ЕГРП за *** ***. Дом истца признан аварийным и подлежащим сносу, а земельный участок под ним также подлежит изъятию для муниципальных нужд Юргинского городского округа. Истец выразила письменное согласие на участие в программе переселения. До настоящего времени ей не предоставлена квартира на праве собственности взамен изымаемой. *** ей предоставлен (подготовленный и подписанный ответчиком) договор *** найма муниципального жилого помещения, согласно п.1 которого «Наймодатель передает Нанимателю в целях переселения из жилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, признанного аварийным и подлежащим сносу по адресу: *** за плату во владение и временное пользование с правом регистрации по месту пребывания жилое помещение, относящееся к муниципальной собственности и расположенное по адресу: ***, состоящее из двух комнат, общей площадью 43,9 кв.м для использования в целях проживания».Считает договор недействительным, так как он нарушает ее права собственника, не соответствует принципу равнозначности, так как квартира, принадлежащая ей на праве собственности большей площадью (44,7 кв.м), передана лицом (ответчиком), право собственности у которого не возникло. Изменив исковые требования, просит суд признать договор *** найма муниципального жилого помещения, заключенный между нею и ответчиком *** на основании ст. 168 ГК РФ недействительным. Определить и взыскать с ответчика в пользу ФИО1, *** года рождения в счет возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: *** денежную компенсацию в размере 6 948 000 рублей. Изъять у ФИО1, *** года рождения для муниципальных нужд квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: *** путем выкупа с установлением выкупной цены в размере 6 948 000 рублей. После выплаты ФИО1, *** года рождения денежной компенсации прекратить право собственности ФИО1, *** года рождения на квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: ***. Взыскать с ответчика в пользу ФИО1 понесенные судебные расходы: 3000 рублей - оплата государственной пошлины, 5 000 рублей — оплата услуг юриста за составление искового заявления, 25 000 рублей - оплата судебной оценочной экспертизы, 50 000 рублей -представительство юриста в суде, а всего 83 000 рублей.

Администрация г.Юрги обратилась в суд со встречным иском, в котором просит суд изъять у ФИО1, *** года рождения для муниципальных нужд квартиру, расположенную по адресу: ***, прекратив право собственности и признать право муниципальной собственности на эту квартиру, обязать ФИО1 заключить с Администрацией г.Юрги договор мены жилого помещения, расположенного по адресу: ***, на квартиру, расположенную по адресу: ***.

В суде истица-ответчица ФИО1 и ее представитель ФИО2, действующая на основании устного ходатайства, исковые требования с учетом их изменения поддержали, против встречного иска возражали.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований УКС Администрации г.Юрги, Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу в суд не явились, о судебном слушании извещен надлежаще, об уважительности причин отсутствия суду не сообщили.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав заключение ст. помощника прокурора Барабановой О.В., полагавшую исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, встречные требования – не подлежащими удовлетворению, оценив доказательства с точки зрения относимости и допустимости и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд установил следующее.

Согласно ч.1 ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Частью 4 ст. 3 Жилищного кодекса РФ установлено, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно ч.1 ст.1 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Согласно п. 8 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений, в числе прочего, относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального и частного жилищного фонда непригодными для проживания, многоквартирных домов, за исключением многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Прекращение права собственности на недвижимое имущество предусмотрено, в частности, подпунктом 7 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ в совокупности с положениями ст.ст. 239.2, 235 Гражданского кодекса РФ и в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Из материалов дела следует, квартира № ***, расположенная по адресу: ***, принадлежала ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от ***.

Согласно выписке из ЕГРН правообладателем квартиры, расположенной по адресу: *** является ФИО1

Квартира ***, расположенная в *** приватизирована на основании договора ***.

Постановлением Администрации г. Юрги от ***. *** дом, расположенный по адресу: *** признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г. Юрги от *** *** постановлено изъять для муниципальных нужд Юргинского городского округа земельный участок и жилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: ***, признанном аварийным и подлежащим сносу.

Согласно заключению ООО «Проспект» от ***., на основании которого определена выкупная стоимость аварийного спорного жилья, в состав которой включена рыночная стоимость квартиры, убытки в связи с временным использованием другого жилого помещения до приобретения в собственность другого жилого помещения, убытки в связи с переездом, с поиском другого жилого помещения для приобретения и оформлением права собственности, такая выкупная стоимость спорной квартиры составляет 1 711 070 руб.

***. между Администрацией г. Юрги (Наймодатель) и ФИО1 (Наниматель) заключен договор найма муниципального жилого помещения, согласно которого Наймодатель передает Нанимателю в целях переселения из жилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу по адресу: *** за плату во владение и временное пользование с правом регистрации по месту пребывания, жилое помещение, относящееся к муниципальной собственности и расположенное по адресу: ***, состоящее из двух комнат, общей площадью 43,9 кв.м. для использования в целях проживания. Срок найма жилого помещения устанавливается с ***. и действует до заключения договора мены квартир. Плата за найм договором не установлена.

Право муниципальной собственности на квартиру по адресу *** зарегистрировано в ЕГРН 26.12.2024г. согласно вписки ЕГРН от 25.10.2025г.

***. ФИО1 обратилась в Администрацию г. Юрги с заявлением о расторжении договора найма муниципального жилого помещения и выплаты денежной компенсации за изымаемое жилое помещение.

Также установлено, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: *** включен в региональную адресную программу "Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции" на 2019 - 2024 годы", утвержденной Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 29.03.2019 N 199 (ред. от 29.12.2023) и в муниципальную программу «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01 января 2017 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019-2025 годы, утвержденную постановлением Администрации города Юрги от *** ***, в связи с чем, с собственниками жилых помещений указанного дома осуществляется работа по предоставлению возмещения за изымаемое жилое помещение.

Между истицей и ответчиком возник спор об определении способа возмещения за изымаемое жилое помещение, принадлежащее истице, расположенное по адресу: ***.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в подпункте "и" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение, не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Федеральный закон N 185-ФЗ).

Федеральный закон N 185-ФЗ определяет в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (статья 1).

В пункте 3 статьи 2 Федерального закона N 185-ФЗ установлено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 ЖК РФ.

Статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена Федеральным законом от 27 декабря 2019 года N 343-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" частью 8.2 следующего содержания: «8.2. Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются».

Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 343-ФЗ вступил в силу со дня официального опубликования, то есть с 28 декабря 2019 г.

Указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, применяется к отношениям, возникшим на основании договоров о приобретении в собственность граждан жилых помещений, заключенных после вступления Федерального закона от 27 декабря 2019 г. N 343-ФЗ в силу.

Нормой определены временные границы применения установленных ограничений: приобретение жилого помещения должно иметь место после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Таким образом, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп, право собственности которого возникло до 28.12.2019г., или после этой даты на основании наследования. Причем права выбора реализации жилищных прав принадлежат собственнику жилого помещения.

Как неоднократно указывал Конституционный суд РФ, часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации защищает интересы собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений и конкретизирует положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 31 марта 2022 года N 672-О, от 28 апреля 2022 года N 950-О, от 21.11.2022 N 3152-О и др.).

Оценивая доводы Администрации г.Юрги, полагавшей исполненной свою обязанность по предоставлению ФИО1 равноценного жилого помещения по адресу *** состоящее из двух комнат, общей площадью 43,9 кв.м. на основании договора найма ***. взамен изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: *** кадастровым номером *** общей площадью 44,7 кв.м., суд считает их не основанными на вышеприведенных нормах права в силу следующего. Положения ЖК РФ о предоставлении жилых помещений взамен изымаемых для муниципальных нужд не предусматривают заключение договора найма жилого помещения вместо договора мены с собственником изымаемого жилья при наличии согласия последнего на предоставление ему жилого помещения.

ФИО1, оспаривая договор найма жилого помещения, так же полагает, что он нарушает ее жилищные права, поскольку ей предоставлена площадь жилого помещения меньше, чем у изымаемого жилого помещения, Администрация г.Юрги не являлась собственником данного жилья на момент заключения договора, при изъятии жилого помещения для муниципальных нужд с нею должен быть заключен договор мены жилья, а не найма.

В соответствии с ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч.2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ч.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ. Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Как установлено судом, оспариваемый договор не является договором социального найма жилого помещения, так как заключен по иным основаниям и с иной целью. Поэтому суд его в таком качестве не расценивает.

Так как право муниципальной собственности на квартиру по адресу *** зарегистрировано в ЕГРН 26.12.2024г. согласно выписки ЕГРН от 25.10.2025г., то на момент заключения спорного договора найма от ***. Администрация г.Юрги, не являлась собственником такой квартиры и не имела права ей распоряжаться.

Вместе с тем из выписки из ЕГРН от 07.10.2025г. видно, что право муниципальной собственности на квартиру по адресу *** возникло на основании муниципального контракта *** от ***. и акта приема-передачи от ***., то есть на момент передачи квартиры ФИО1 Администрация г.Юрги владела спорной квартирой, что указывает на то, что по данному основанию спорный договор недействительным не является.

Суд считает, что обязанность Администрации г.Юрги перед ФИО1 по предоставлению ей компенсации за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение в виде денежной стоимости или равнозначного жилого помещения не исполнена на момент рассмотрения дела в суде, так как действия Администрации г.Юрги по заключению спорного договора найма не отвечают требованиям правовых норм, регулирующих порядок предоставления гражданину жилого помещения взамен изымаемого для муниципальных нужд: оспариваемый договор от *** *** найма муниципального жилого помещения как способ компенсации за изымаемое для муниципальных нужд помещение законом не предусмотрен и не ведет к реализации жилищных прав ФИО1, поскольку не порождает у нее права собственности на жилое помещение, предоставляемое взамен изымаемого для муниципальных нужд. При таких обстоятельствах площадь предоставленного по договору найма ФИО1 жилого помещения значения не имеет, так как данный договор находится вне рамок правового регулирования правоотношений по изъятию у гражданина жилого помещения для муниципальных нужд.

Поэтому суд не усматривает оснований для признания договора найма от ***. недействительной сделкой, так как сам по себе он жилищных прав ФИО1 не нарушает, поскольку не порождает у нее прав собственности на жилое помещение по адресу *** при том, что ее право собственности на принадлежащую ей квартиру по адресу *** результате этой сделки не нарушено.

При таких обстоятельствах и в силу вышеприведенных норм права, предоставляющих ФИО1 право выбора способа компенсации за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение, а также в силу отсутствия предусмотренной законом обязанности ФИО1 заключить договор мены изымаемого жилого помещения против ее воли, не имеется оснований для удовлетворения встречных требований Администрации г.Юрги о понуждении ФИО1 заключить договор мены жилого помещения, расположенного по адресу: ***, на квартиру, расположенную по адресу: ***.

Так как на момент рассмотрения спора в суде ФИО1 не предоставлена компенсация за изымаемое жилое помещение, то она вправе выбрать способ такой компенсации в виде равнозначного жилого помещения или денежной компенсации.

ФИО1 заявлено о предоставлении ей денежной компенсации.

Разрешая требования ФИО1 об определении и о взыскании компенсации за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение, суд пришел к следующему.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту- ЖК РФ), возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Частью 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде «содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

При этом к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится, в том числе, осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (статьи 14, 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Установлено, что квартира ***, расположенная в *** приватизирована на основании договора ***.

Представителем Администрации г.Юрги не представлены доказательства, подтверждающие, что в жилом доме, расположенном по адресу: ***, капитальный ремонт проходил своевременно и в необходимом объеме, в том числе проводилось усиление конструкций фундамента, стен и перегородок, крыши и пола с момента постройки дома до даты первой приватизации и в последующем.

Из заключения по результатам технического обследования несущих и ограждающих конструкций здания пятиэтажного многоквартирного дома (типовой серии 1-335), расположенного по адресу: ***, от ***, на основании которого жилой дом был признан аварийными и подлежащими сносу, физический износ конструктивных элементов дома составил от 62 до 75%.

Также в вышеуказанном заключении установлено (п.8 раздела 4 заключения, что основные дефекты, выявленные при обследовании относятся к дефектам, возникшим вследствие длительной эксплуатации и значительного физического износа, а также отсутствия своевременных текущих и капитальных ремонтов.

Согласно заключению судебной экспертизы *** ***., проведенной по данному делу экспертом ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» с учетом нуждаемости данного многоквартирного дома в проведении капитального ремонта, на дату первой приватизации в доме размер возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ***, с учетом: рыночной стоимости жилого помещения; рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество; всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение; компенсации за непроведение капитального ремонта многоквартирного дома, составляет 6948000 руб., рассчитанная в ценах на дату проведения экспертизы.

Суд принимает в качестве доказательства, подтверждающего размер возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ***, заключение эксперта ООО «Западно-Сибирская оценочная компания»», поскольку экспертиза соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложных показаний; эксперт имеет необходимые образование и квалификацию, заключение эксперта является обоснованным, не имеет каких-либо противоречий и сомнений в выводах эксперта, выводы эксперта подробно мотивированы в исследовательской части экспертного заключения со ссылками на требования действующей нормативно-технической документации.

Для целей Федерального закона от 29.07.1998 N? 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N? 2)», утв. приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N? 298 (далее - ФСО N? 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки (здесь и далее указаны ФСО, действовавшие на момент разрешения спора судом).

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N? 1)», утв. приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N? 297 (далее - ФСО N? 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N? 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Из представленного экспертного заключения усматривается, что при использовании сравнительного подхода экспертом были последовательно выполнены следующие действия: подробное исследование рынка жилья с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к предметам сравнимой полезности; определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; сопоставление исследуемого предмета с выбранными предметами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых; приведение ряда показателей стоимости сравнимых предметов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого предмета.

Выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта - оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен.

Вопреки доводам ответчика эксперт произвел расчет стоимости квартиры сравнительным подходом с применением необходимых весовых коэффициентов (корректировок) в связи с объективным наличием различной степени схожести с объектом оценки.

Вместе с тем расчет стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт был рассчитан затратным подходом.

Суд не усматривает оснований для уменьшения выкупной стоимости в связи с тем, что при проведении судебной экспертизы экспертом в качестве объектов-аналогов использованы квартиры в не аварийных домах.

Аварийное жилье не имеет ценности, поскольку утратило свою потребительскую способность и не может выступать объектом рыночного оборота в качестве помещения. Использование в качестве объектов-аналогов жилых помещений, расположенных в аварийных домах, нарушило бы право истца на получение возмещения за изымаемое жилое помещение в установленном законом размере. В силу действующего законодательства собственник жилого помещения в таком доме вправе получить денежные средства для переселения из этого помещения, либо другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное по площади ранее занимаемому. В связи с чем, экспертом обоснованно использованы объекты-аналоги, которые расположены в пригодных для проживания, неаварийных жилых домах. В противном случае, при применении корректировок, учитывающих аварийность жилья, собственник изымаемого жилого помещения получит сумму, на которую возможно приобрести только аварийное жилье, что не будет способствовать целям осуществления выплаты.

Суд не принимает во внимание и довод ответчика о том, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должен определяться на дату первой приватизации жилого помещения.

То обстоятельство, что дом подлежал капитальному ремонту на момент первой приватизации, непроведение ремонта привело к снижению уровня надежности здания и оказало существенное влияние на изменение рыночной стоимости жилого помещения в силу вышеприведенных норм права являются основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение.

С даты проведения первой приватизации прошло значительное время, цены на строительные материалы и работы за этот промежуток времени с учетом инфляционных процессов значительно выросли, денежные средства обесценились, а следовательно, эксперт правильно определил размер данной компенсации с учетом цен, действующих на момент проведения экспертного исследования.

Довод ответчика о том, что взысканная стоимость одного квадратного метра изымаемой квартиры значительно превышает установленную приказами Минстроя России стоимость квадратного метра жилья в строящемся жилье, правового значения не имеет, так как в выкупную стоимость жилого помещения входят несколько составляющих, сумма которых не может и не должна быть равна стоимости квадратного метра жилья в строящемся жилье, так как образование данных цен различно как по порядку образования, так и по правовой цели, а потому одно другим не обусловлено. В методику оценки рыночной стоимости жилья такой показатель не входит и не учитывается.

Так же суд отклоняет довод Администрации г.Юрги о том, что стоимость общедомового имущества и земельного участка не подлежит оценке, а должны войти в рыночную стоимость жилого помещения, поскольку порядок определения компенсации и ее составляющих прямо предусмотрен частью 7 ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, суд отклоняет доводы представителя Администрации г. Юрги о том, что экспертное заключение составлено с нарушениями, поскольку несогласие с методикой расчета и выводами эксперта не свидетельствует о его недостоверности и недопустимости как доказательства по делу.

Суд приходит к выводу о том, что доводы представителя Администрации г.Юрги не опровергают и не ставят под сомнение размер возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ***, определенный в заключении эксперта ООО «Западно-Сибирская оценочная компания».

Представителем Администрации г.Юрги не представлены доказательства, подтверждающие, что компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, следует исключить из размера возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: *** установленного экспертом.

На основании установленных по данному делу обстоятельств, суд приходит к выводу об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ***, в сумме 6948000руб.

Из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федераций следует, что на уполномоченный орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате возмещения за изымаемое жилое помещение.

Кроме того, в пункте 26 части 1 статьи 16.1 Федерального закона от *** № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 131-ФЗ) указано, что к вопросам местного значения муниципального, городского округа относятся изъятие земельных участков в границах муниципального, городского округа для муниципальных нужд.

Согласно части 1 статьи 34 Федерального закона № 131 -ФЗ структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования:, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

В силу части 1 статьи 37 Федерального закона 131-ФЗ местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Местная администрация обладает правами юридического лица (часть 7 статьи 37 Федерального закона № 131-ФЗ).

Структура местной администрации утверждается представительным органом муниципального образования по представлению главы местной администрации. В структуру местной администрации могут входить отраслевые (функциональные) и территориальные органы местной администрации (часть 8 статьи 37 Федерального закона № 131-ФЗ).

При таких обстоятельствах с Администрации с города Юрги, принявшей постановление от *** *** об изъятии земельных участков и жилых помещений дома, в перечень которых включена квартира №*** и земельный участок по указанному адресу, в пользу истца подлежит взысканию выкупная цена изымаемого жилого помещения в размере 6 948 000руб., а также возлагается обязанность по изъятию спорного жилого помещения с прекращением права собственности на нее ФИО1 после выплаты в ее пользу присужденной компенсации.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно статье 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу статьи 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Возмещение судебных издержек (в том числе расходов на оплату услуг представителя) на основании приведенных норм осуществляется таким образом только той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, в силу того судебного постановления, которым спор разрешен по существу. Гражданское процессуальное законодательство при этом исходит из того, что критерием присуждения расходов на оплату услуг представителя при вынесении решения является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования. (Определение Конституционного Суда РФ от 19.01.2010г. № 88-О-О). В свою очередь, вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом в суд требования непосредственно связан с выводом суда, содержащимся в резолютивной части решения суда (часть пятая статьи 198 ГПК Российской Федерации), о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов (Определение Конституционного Суда РФ от 20.03.2014г. № 664-О).

Из разъяснений Пленума Верховного суда РФ, содержащихся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» следует, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (пункт 11 постановления).

ФИО1 представила суду доказательства несения судебных расходов: чек об оплате госпошлины в размере 3000 руб. (л.д.7), оплачено проведение судебной экспертизы по делу в размере 25000 руб. (л.д.40), 5000 руб. за составление иска и 50000 руб.. – оплата услуг представителя ИП ФИО2 в суде (договор от ***. и квитанции)

Представитель истицы присутствовала в судебных заседаниях 09.07.2025г., 24.09.2025г., 23.10.2025г., 26.11.2025г., 28.11.2025г. и 05.12.2025г.

Учитывая фактические обстоятельства дела, характер спора, сложность и длительность рассмотрения дела, объем фактически оказанных услуг, критерии разумности и справедливости, расценки на рынке аналогичных юридических услуг, суд считает расходы в части представления интересов в суде ФИО1 обоснованными и соразмерными.

Стоимость услуги по составлению иска обоснованна, отвечает требованиям разумности и сложившейся на рынке цены на услугу, поэтому подлежит взысканию в заявленном размере.

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, суд взыскивает с Администрации г.Юрги в пользу истицы судебные расходы в размере 25000+55000+3000=83000 руб.

Поскольку встречные исковые требования Администрации г.Юрги подлежат частичному удовлетворению – в части требований о признании права муниципальной собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ***, после выплаты в пользу ФИО1 вышеуказанной компенсации, то с ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 3000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации г. Юрги о признании договора найма муниципального жилого помещения недействительным, об определении и о взыскании размера возмещения за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным, о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, удовлетворить частично.

Определить компенсацию за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ***, с учетом рыночной стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в размере 6948000 рублей.

Возложить обязанность на Администрацию г.Юрги изъять у ФИО1 для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру по адресу ***, с кадастровым номером *** путем выкупа,

взыскать с Администрации города Юрги (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 *** компенсацию за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: *** (с учетом рыночной стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома), в общем размере 6 948 000 рублей,

прекратить право собственности ФИО1 на принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: ***, после выплаты в ее пользу компенсации указанного жилого помещения (с учетом рыночной стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома) в вышеуказанной присужденной сумме.

В части требований ФИО1 к Администрации г.Юрги Кемеровской области о признании недействительным договора найма жилого помещения *** найма от ***, заключенного ею с Администрацией г.Юрги – отказать.

Встречные исковые требования Администрации г. Юрги к ФИО1 об изъятии для муниципальных нужд квартиры, прекращении права собственности и о признании права собственности на предоставляемую взамен изымаемой квартиры, о понуждении к заключению договора мены удовлетворить частично,

признать право муниципальной собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ***, после выплаты в пользу ФИО1 вышеуказанной компенсации,

в остальной части требований – отказать.

Решение суда является основанием для регистрации прекращения и перехода права собственности на жилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с Администрации г.Юрги судебные расходы в пользу ФИО1 в размере 83 000 руб.

Взыскать ФИО1 в доход местного бюджета госпошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Красиева С.А.

Мотивированное решение суда составлено 19 декабря 2025 года.