Решение по делу № 2-597/2023 от 06.03.2023 - о признании незаконным решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 6 марта 2023 года

Дело № 2-597/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Кукленко С.В.

при секретаре Закарян С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское делу по иску З.С.С. к ответчику ДИЗО г. Ростова-на-Дону, третьи лица: ДАиГ г.Ростова-на-Дону, МАУ ПКиО им.Н.Островского, филиал ППК «Роскадастр» по РО, К.М.Н. о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с данным исковым заявлением, обосновывая его следующим. 20.06.2022 З.С.С. приобрел право собственности на капитальное строение, комплекс «Старая Крепость», расположенное по адресу: <адрес> с КН №. Нежилое здание расположено на земельном участке с КН №, находящимся в муниципальной собственности. 02.12.2022 истец обратился в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Ответом ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 15.12.2022 истцу отказано в выкупе земельного участка. Отказ мотивирован следующим. Испрашиваемый земельный участок является территорией общего пользования, фактическое пользование земельного участка не соответствует виду разрешенного использования и целям приобретения. З.С.С. полагает данный отказ административного органа незаконным указывая, что согласно ПЗЗ г. Ростова-на-Дону, испрашиваемый земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения второго типа (Р-2). Статьей 39 ПЗЗ г. Ростова-на-Дону установлен градостроительный регламент указанной территориальной зоны. По мнению ответчика рекреационные зоны относятся к территории общего пользования, что препятствует предоставлению земельного участка в собственность истца. Между тем, решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.07.2019 отказано в удовлетворении требований К.М.Н. (правопредшественник истца) об обязании ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить договор аренды спорного земельного участка. Апелляционным определением Ростовского областного суда также отказано в удовлетворении заявленных исковых требований. Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23.07.2020 дело направлено на новые апелляционное рассмотрение. При этом судом кассационной инстанции дано поручение установить, относится ли спорный земельный участок к землям общего пользования. Также кассационная инстанция не пришла к выводу об изначальном формировании земельного участка за счет территории (земель) общего пользования, документально данное обстоятельство материалами дела не подтверждено и опровергается иными установленными обстоятельствами. Позднее, апелляционным определением Ростовского областного суда от 14.12.2020 исковые требования К.М.Н. удовлетворены. Обстоятельства, свидетельствующие о том, что спорный земельный участок относится к категории общего пользования, не установлены. Между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и К.М.Н. заключен договор аренды земельного участка от 02.04.2021 № 38137 сроком на 49 лет. На момент заключения договора спорный земельный участок также находился в пределах рекреационной территориальной зоны Р-2. Испрашиваемому земельному участку установлен вид разрешенного использования «Эксплуатация ПКиО им. Н. Островского». Истец, обращаясь с заявлением в ДИЗО г. Ростова-на-Дону указана цель приобретения земельного участка – для эксплуатации ПКиО им. Н. Островского. Кроме того, взаимодействия Администрации города Ростова-на-Дону и парка с предыдущим собственником строения было направлено на развитие парка и его благоустройство. Истец намерен продолжить подобную общественную деятельность. Не находит подтверждения и довод ответчика о том, что фактически земельный участок используется не по целевому назначению. Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24.08.2021 установлено, что 19.05.2021 ответчиком произведено обследование спорного земельного участка. По мнению уполномоченного органа фактическое использование земельного участка не соответствует виду разрешенного использования, на основании чего ДИЗО г. Ростова-на-Дону в одностороннем порядке произвело перерасчет размера арендной платы. В ходе рассмотрения спора, доводы уполномоченного органа не нашли своего подтверждения. Суд установил, что деятельность в качестве кафе (ресторана) К.М.Н. в нежилом объекте «Старая Крепость» не ведет, а вид разрешенного использования земельного участка не противоречит размещению данного нежилого здания. До настоящего времени деятельность в нежилом здании по прежнему не ведется. Согласно п. 4 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 13.08.2015 № 715 «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при продаже таких земельных участков без проведения торгов и признании утратившим силу постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 05.10.2012 № 865 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и их оплаты при продаже указанных земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» цена земельного участка определяется по состоянию на дату поступления в орган, уполномоченный на распоряжение данным земельным участком, заявления о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов. Согласно п. 3 названного Постановления, цена земельных участков при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, определяется по формуле: Ц=Кст х С х Ккр, где Ц – цена земельного участка; Кст – кадастровая стоимость земельного участка, указанная в выписке из ЕГРН, С – ставка земельного налога, установленная нормативным правовым актом Ростовской-на-Дону городской Думы, Ккр – коэффициент кратности ставки земельного налога, равный 17, т.о. Ц=966,15х1,5%х17=246,37 рублей – выкупная цена земельного участка.

На основании изложенного просит признать решение ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 15.12.2022 незаконным; обязать ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с З.С.С. договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с КН №; определить выкупную цену земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с КН № размере 246,37 рублей.

Истец, надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Представитель истца – З.И.А., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика – Г.Н.Н., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили, о причинах неявки суд не уведомили, с ходатайством об отложении слушания дела не обращались.

При таком положении, дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц ы порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пунктов 1, 4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

С 1 марта 2015 года предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Судом установлено, что 20.06.2022 З.С.С. приобрел право собственности на капитальное строение, комплекс «Старая Крепость», расположенное по адресу: <адрес> с КН №.

Нежилое здание расположено на земельном участке с КН №, находящимся в муниципальной собственности.

02.12.2022 истец обратился в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

Ответом ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 15.12.2022 истцу отказано в выкупе земельного участка.

Отказ мотивирован следующим: испрашиваемый земельный участок является территорией общего пользования, фактическое использование земельного участка не соответствует виду разрешенного использования и целям приобретения.

Между тем, судом установлено, что решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.07.2019 по гражданскому делу по иску К.М.Н. к ДИЗО г. Ростова-на-Дону, третье лицо: МАУ г. Ростова-на-Дону Парк культуры и отдыха им. Н. Островского об обязании заключить договор, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 30.10.2019 решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.07.2019 отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении иска К.М.Н. об обязании заключить договор, отказано.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23.07.2020 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 30.10.2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14.12.2020 решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.07.2019 отменено, вынесено новое решение. Иск К.М.Н. к ДИЗО г. Ростова-на-Дону об обязании заключить договор аренды удовлетворен. Судебная коллегия обязала ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с К.М.Н. договор аренды земельного участка с КН №, площадью 1695 кв.м., для эксплуатации нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Судебными инстанциями при рассмотрении указанного выше гражданского дела установлено, что К.М.Н. является собственником нежилого капитального объекта комплекс «Старая Крепость» литер И, площадью 447,1 кв.м., расположенного на земельном участке с КН № по адресу: <адрес>

Земельный участок с КН № входит в границы земельного участка с КН №, находящегося в муниципальной собственности и переданного в постоянное бессрочное пользование МАУ г. Ростова-на-Дону Парк культуры и отдыха им. Н. Островского.

К.М.Н. 15.03.2019 обратилась в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с КН №, площадью 1695 кв.м. для эксплуатации кафе.

На данное заявление поступил ответ от 18.04.2019, которым сообщено об отказе К.М.Н. в предоставлении участка в связи с несоответствием назначения принадлежащего истцу на праве собственности объекта капитального строительства разрешенному виду использования спорного земельного участка, превышением площади участка более чем в три раза площади его застройки, а также предоставлении участка на праве постоянного бессрочного пользования МАУ г. Ростова-на-Дону Парк культуры и отдыха им. Н. Островского.

Между тем, право истца на нежилое здание – объект капитального строительства комплекс «Старая Крепость» Литер И, площадью 447,1 кв.м. с КН №, расположенное по адресу: <адрес>, возникло 14.05.2014. Само здание построено до 2005 года, поставлено на кадастровый учет и введено в гражданский оборот еще в 2005 году ДИЗО г. Ростова-на-Дону.

Наличие у МАУ г. Ростова-на-Дону Парк культуры и отдыха им. Н. Островского постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не исключает закрепленного ст. 39.20 ЗК РФ права истца требовать предоставления ему в порядке реализации исключительного права в собственность либо в аренду земельного участка, занятого его объектом недвижимости.

В материалы гражданского дела представлено заключение о результатах экспертного исследования ООО «Центр экспертизы и оценки» от 02.11.2016 № 38/16, согласно выводам которого, рекомендуемая площадь земельного участка ресторанного комплекса <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, с соблюдением требований пожарной безопасности составляет 0,225 га или 2250 кв.м.

Из информации, представленной ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области, следует что в ЕГРН содержатся сведения со статусом «временный» о земельном участке с КН №, площадь участка 1695 кв.м., границы установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 30.07.2013. Его площадь и границы согласованы с представителем МАУ г. Ростова-на-Дону Парк культуры и отдыха им. Н. Островского. Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 12.11.2008 № 1207 утвержден проект планировки и межевания территории парка им. Н. Островского, площадью 62,1701 га, в границах: <адрес>. Положение о размещении объектов капитального строительства, характеристики планируемого развития территории также содержит информацию о предоставленном для размещения ресторана «Крепость» на земельном участке с аналогичной площадью. Таким образом, представленные доказательства подтверждают необходимость использования всей площади испрашиваемого земельного участка для использования и эксплуатации размещенного на нем объекта.

Также судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда указала, что само по себе противоречие вида разрешенного использования земельного участка документам территориального планирования градостроительного зонирования при отсутствии иных препятствий не может ограничивать К.М.Н. в реализации принадлежащего ей исключительного права на землю под принадлежащим ей объектом недвижимости, построенным до установления на соответствующей территории нового градостроительного регламента в результате принятия правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону. Истребуемый земельный участок находится в зоне рекреационного назначения второго типа Р-2, которая допускает размещение объектов общественного питания, что свидетельствует о том, что использование К.М.Н. земельного участка под кафе не будет опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Между К.М.Н. и ДИЗО г. Ростова-на-Дону, на основании состоявшегося судебного постановления, заключен договор аренды земельного участка от 02.04.2021 № 38137.

Согласно п. 1.1 договора аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с КН №, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 1695 кв.м.

На указанном земельном участке расположено нежилое здание комплекс «Старая крепость» с КН №, принадлежащее истцу на праве собственности о чем также указано в п. 1.2 договора аренды.

Согласно п. 1.1 договора аренды и сведениям, содержащимся в ЕГРН, спорному земельному участку установлен вид разрешенного использования «эксплуатация ПКиО им. Островского; для иных видов использования, характерных для населенных пунктов».

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24.08.2021 по гражданскому делу по иску К.М.Н. к ДИЗО г. Ростова-на-Дону об обязании произвести перерасчет арендной платы за земельный участок, исковые требования удовлетворены. При этом судом установлено, что 19.05.2021 ответчиком произведено обследование земельного участка переданного в аренду, по результатам которого установлено, что на земельном участке расположено нежилое здание литер И (комплекс «Старая крепость»).

По мнению ДИЗО г. Ростова-на-Дону, изложенному в ответе № 59.30-11631/14 от 24.05.2021, фактическое использование арендатором земельного участка не соответствует виду разрешенного использования, в связи с чем, арендная плата подлежит перерасчету.

Согласно уведомлению ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 24.05.2021 арендная плата за земельный участок за период с 19.05.2021 (с момента выявления нарушения) по 31.12.2021 составляет 563498,95 рублей.

Как пояснил суду представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону в судебном заседании 03.08.2021, ответчик самостоятельно, на основании указанного выше акта обследования земельного участка произвел перерасчет арендной платы земельного участка, переданного истцу по договору аренды, изменив, в том числе, кадастровую стоимость земельного участка.

Между тем, использование К.М.Н. нежилого здания «Старая Крепость» литер И, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с КН № являлось предметом рассмотрения по гражданскому делу по иску К.М.Н. к ДИЗО г. Ростова-на-Дону об обязании заключить договор аренды, судебной коллегий по гражданским делам данному доводу дана надлежащая оценка (приведенная выше).

Кроме того, суд отметил, что деятельность в качестве кафе (ресторана) К.М.Н. в нежилом объекте «Старая Крепость» не ведет, что подтверждается представленными суду фото-материалами, а виде разрешенного использования земельного участка не противоречит размещению данного нежилого здания на земельном участке в отношении которого между сторонами заключен договор аренды.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11.01.2022 решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24.08.2021 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ДИЗО г. Ростова-на-Дону – без удовлетворения.

К.М.Н. является правопредшественником З.С.С. в отношении нежилого здания «Старая Крепость».

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, при рассмотрении данного гражданского дела, суд руководствуется, в том числе, установленными ранее судебными инстанциями обстоятельствами по указанным выше гражданским делам.

При указанных обстоятельствах, у ответчика отсутствовали основания для отказа в предоставлении истцу земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с КН № в собственность без проведения торгов, соответственно решение ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 15.12.2022 является незаконным.

При этом суд учитывает позицию Конституционного суда Российской Федерации, отраженные в Определении от 23.04.2020 № 935-), согласно которой, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В связи с указанным, суд полагает необходимым удовлетворить и исковые требования об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи испрашиваемого земельного участка.

Касаемо требований об определении выкупной цены земельного участка, суд приходит к следующему.

Пунктом 3 ч. 2 ст. 39.4 ЗК РФ установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно п. 4 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 13.08.2015 № 715 «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при продаже таких земельных участков без проведения торгов и признании утратившим силу постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 05.10.2012 № 865 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и их оплаты при продаже указанных земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» цена земельного участка определяется по состоянию на дату поступления в орган, уполномоченный на распоряжение данным земельным участком, заявления о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

В соответствии с п. 3 названного Постановления, цена земельных участков при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, определяется по формуле: Ц=Кст х С х Ккр, где Ц – цена земельного участка; Кст – кадастровая стоимость земельного участка, указанная в выписке из ЕГРН, С – ставка земельного налога, установленная нормативным правовым актом Ростовской-на-Дону городской Думы, Ккр – коэффициент кратности ставки земельного налога, равный 17, т.о. Ц=966,15 х 1,5% х 17 = 246,37 рублей – выкупная цена земельного участка.

При этом, суд не принимает довод ответчика о том, что истцу необходимо до обращения с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка изменить вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка, после совершенных действий будет произведен перерасчет кадастровой стоимости земельного участка, и только после совершенных действий ДИЗО г. Ростова-на-Дону сможет произвести верный расчет выкупной цены.

Указанный довод опровергается обстоятельствами, установленными при рассмотрении данного гражданского дела, вид разрешенного использования земельного участка с КН №, соответствует виду деятельности, которую осуществляет истец, владея нежилым зданием – комплекс «Старая Крепость», расположенном по адресу: <адрес> с КН №.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 15.12.2022.

Обязать Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону заключить с З.С.С. договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с КН №.

Определить выкупную цену земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с КН № в размере 246,37 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Кукленко С.В.