УИД 57RS0022-01-2023-002604-90

производство №-2-191/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 февраля 2025 года город Орел

Заводской районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Щербакова А.В.,

при секретаре Григорьевой Е.В.,

с участием: истца ФИО1, прокурора Верижниковой Е.В., ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску прокуратуры (адрес обезличен) в интересах ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

установил:

прокуратура (адрес обезличен) действуя в интересах ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, заявив требования о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что прокуратурой района была проведена проверка по обращению ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, в результате которой было установлено, что (дата обезличена) между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи 133/179 доли жилого дома, расположенного по адресу: (адрес обезличен). Согласно данному договору ФИО1 приобрела указанные доли у ответчика ФИО2, уплатив за это 2500000 рублей. После приобретения указанной доли, ФИО1 обнаружила скрытые дефекты дома, свидетельствующие о его ненадлежащем состоянии, что не соответствовало действующим санитарным, техническим и противопожарным нормам, о чем ей при совершении сделки ФИО2 сообщено не было. Так, было установлено, что балки на крыше сильно обгорели в результате пожара, что несет опасность их обрушения, а также наличие большого количества опилок, в стенах дома. Прокуратура считает, что приобретенное ФИО1 жилое помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, что нарушает права ФИО1, являющейся многодетной матерью, а также ее несовершеннолетних детей. Полагая, что ФИО1 была введена в заблуждение относительно свойств и качества приобретаемых долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, а также в соответствии с нормами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), прокурор просил суд: признать договор купли-продажи объекта недвижимости №-(адрес обезличен)2 доли жилого дома по адресу: (адрес обезличен), заключенный между ФИО1 и ФИО2 (дата обезличена) недействительным; применить последствия недействительности сделки, взыскав с ответчика в пользу ФИО1 уплаченные ею по договору 2500000 рублей, а также 500000 рублей в счет компенсации морального вреда.

В последующем, прокурор в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) уточнил исковые требования и в соответствии с нормами статей 475, 549 и 557 ГК РФ просил суд взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 стоимость устранения недостатков в квартире (адрес обезличен) по (адрес обезличен) в (адрес обезличен) в размере 344548 рублей, а также компенсацию морального вреда в сумме 500000 рублей.

В судебном заседании представитель прокуратуры Верижникова Е.В. и истец ФИО1 заявленные требования с учетом уточнений поддержали, просили иск удовлетворить. Истец ФИО1 пояснила суду, что при заключении сделки она не была поставлена в известность, что ранее в доме произошел пожар, что он ремонтировался и в качестве утеплителя использовались опилки, что крыша не была утеплена надлежащим образом. Она является многодетной матерью и эти обстоятельства были важны при приобретении дома для ее семьи.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные прокуратурой требования не признал, пояснив, что при совершении сделки истец имела полную возможность ознакомиться с состоянием дома, качеством его отделки и утепления. В соответствии с состоянием дома была и установлена его достаточно низкая продажная стоимость. Использование в качестве утеплителя древесных опилок не является недостатком дома, поскольку опилки (измельченное дерево), как натуральный утеплитель, используется повсеместно.

Суд, выслушав стороны, допросив свидетеля и эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Иной порядок распределения бремени доказывания предусмотрен пунктом 2 той же статьи для случаев продажи товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ закреплено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из материалов гражданского дела следует, что (дата обезличена) истец ФИО1 и ответчик ФИО2 заключили предварительный договор купли-продажи доли жилого дома, в соответствии с которым стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, то есть 133/179 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).

В пункте 4 предварительного договора стороны оговорили, что стоимость приобретаемого недвижимого имущества составит 2500000 рублей, из которых, в качестве обеспечения исполнения данного договора покупатель передала продавцу 300000 рублей в качестве задатка, с зачетом указанной суммы в цену сделки, а оставшуюся часть стоимости, в размере 2200000 рублей, оплачивается покупателем перед подписанием договора купли-продажи.

Согласно пункту 10 предварительного договора, объект сделки продается в том состоянии, в котором находится в момент подписания названного договора, с учетом возможных скрытых дефектов и недостатков. Продавец не несет гарантийных обязательств по качеству внутренней отделки и жилого дома, а также в отношении инженерных коммуникаций.

(дата обезличена) между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор (адрес обезличен)2 купли-продажи доли жилого дома, в соответствии с которым покупатель ФИО1 приобрела в собственность у продавца ФИО2 133/179 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).

Согласно пункту 5 договора купли-продажи стоимость доли жилого дома составила 2500000 рублей.

Оплата была произведена ФИО1 в полном объеме, что не оспаривалось в судебном заседании.

В соответствии с пунктом 19 договора купли-продажи ФИО2 гарантирует, что отчуждаемое имущество отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям действующего законодательства, а также гарантирует, что в отчуждаемом имуществе не производились самовольные, несанкционированные перепланировки, в результате которых изменились технические характеристики недвижимости, не внесенные в ЕГРН.

Мотивируя заявленные требования наличием у дома скрытых недостатков, при своевременном обнаружении которых сделка купли-продажи не была бы совершена, истец указывала на дефекты дома, свидетельствующие о его ненадлежащем состоянии, что не соответствовало действующим санитарным, техническим и противопожарным нормам, о чем ей при совершении сделки ФИО2 сообщено не было.

Из материалов дела следует, что по сведениям ГУ МЧС по Орловской области (дата обезличена) произошло возгорание жилого двухэтажного дома, распложенного по адресу: (адрес обезличен). Причиной пожара явилось нарушение правил пожарной безопасности, очаг пожара находился в чердачном помещении, общая площадь возгорания составила 80 кв.м.

Обстоятельства имевшего место пожара подтвердила в судебном заседании проживавшая в доме (адрес обезличен) по (адрес обезличен) в (адрес обезличен) свидетель ФИО7, которая пояснила, что бывший хозяин дома ФИО2 до пожара и после него постоянно носил мешки на крышу, что-то закладывал, посыпал опилками, приходили строители, осуществляли какие-то работы на крыше.

В целях определения состояния спорного объекта недвижимости, приобретенного ФИО1, и его соответствия нормативным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, наличия или отсутствия недостатков, а также стоимости их устранения, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению экспертизы (номер обезличен), произведенной экспертами Федерального бюджетного учреждения Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (дата обезличена), квартира (адрес обезличен) переданная ФИО1, общей площадью 133,1 кв.м., жилой площадью 72,2 кв.м., жилого дома (номер обезличен) по (адрес обезличен) в (адрес обезличен) не противоречит требованиям СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные».

По санитарным нормам соответствует требованиям СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» и СанПин 2.2.1/(дата обезличена)/01 «Гигиенические требования к инсоляции солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий» по наличию оконных проемов инсоляции в квартире, но соответствуют СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» СанПин 2.(дата обезличена)-10 «Санитарно эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», в части естественной вентиляции, которая предусматривает возможность проветривания помещений дома через окна, форточки, фрамуги и др.

По расположению относительно границ земельного участка (градостроительным нормам) исследуемая квартира жилого дома не соответствует требованиям СП 42.13330.2011 «Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселении» и СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».

По противопожарным нормам исследуемая квартира жилого дома не соответствует минимальным требованиям пожарных норм СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» в части противопожарных расстояний.

По теплотехническим характеристикам стены второго этажа не соответствуют СП 31-105-2012 «Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом».

По организации кровли исследуемая квартира жилого дома соответствует требованиям СП 17.13330.2017 «Кровли».

По техническому состоянию исследуемые основные конструкции (фундаменты, стены, перекрытия) жилого дома находятся в работоспособном техническом состоянии.

Стоимость устранений недостатков в квартире (адрес обезличен) жилого дома по (адрес обезличен) в (адрес обезличен), с учетом стоимости материалов, определена в расчете в текущем уровне цен и составляет 344548 рублей.

Заключение, выполненное экспертом, по мнению суда, является мотивированным и полным, соответствует законодательству Российской Федерации, составлено на основе нормативно обоснованных методик, содержит достоверные и проверяемые результаты, основано на должным образом оцененных объективных данных, включая осмотр жилого дома и представленных документах.

Эксперт ФИО8, будучи допрошена в судебном заседании, суду пояснила, что выводы, изложенные в экспертном заключении, подтверждает в полном объеме. При осмотре было установлено, что жилые помещения дома соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Дом не соответствует требованиям по нормируемым отступам от границ земельного участка, а также по противопожарным расстояниям с соседними строениями. Кроме того, помещения второго этажа не соответствуют теплотехническим требованиям. На момент осмотра стены были разобраны и было видно, что нормального утеплителя там нет. Следов горения при осмотре обнаружено не было, кровля находится в нормальном состоянии. Покупатель мог определить наличие такого недостатка, как теплоизоляционные характеристики стен только вскрыв наружный слой ДСП, иначе это установить невозможно.

Свидетель ФИО9, брат истца, пояснил суду, что при заключении договора купли-продажи доли жилого дома он присутствовал при его осмотре. Осмотр производился в общих чертах, был осмотрен дом, двор, помещения дома, крыша. На крышу просто заглянули, попасть туда было невозможно. Ничего не разбирали, осматривая в том состоянии, что было представлено продавцом.

Свидетель ФИО10 суду показал, что как риелтор помогал ответчику с продажей доли дома. Первоначальная цена недвижимости составляла более трех миллионов рублей. Доля дома продавалась около пяти месяцев, поскольку под долю нельзя было получить кредит. Ответчик для осмотра приходила три раза, в последний раз со строителями, мужчиной и женщиной. В первый раз был беглый осмотр, во второй и третий раз, со строителями, все осматривалось более детально: все помещения, чердак. После осмотра, в связи с недостатками дома, истец просила скидку, стоимость была уменьшена. Был заключен предварительный договор с задатком, после которого истцу были переданы ключи от дома и фактически дом был передан ей. Истец начала производить в доме строительные работы. Потом, когда стороны встретились у нотариуса, истец вновь попросила снизить стоимость в связи с недостатками дома. Стоимость была снижена на 60 тысяч рублей, а кроме того, ответчик ей оставил строительные материалы (доски, в объеме 2 куб.м.) для ремонта. Про бывший в доме пожар истцу рассказывали, тем более, что об этом ей обязательно рассказала соседка (свидетель ФИО7), которая сама хотела выкупить долю ответчика, но у нее не было денег. Эти обстоятельства может подтвердить и риелтор истца по имени Павел, который работал с ней и присутствовал при осмотрах и сделке.

Оценивая установленный по делу обстоятельства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано наличие существенных, скрытых недостатков, которые существовали до заключения договора купли-продажи от (дата обезличена) и были сокрыты от истца.

Так, давая (дата обезличена) объяснения помощнику прокурора (адрес обезличен) ФИО11 истец ФИО1 указывала, что до заключения договора купли-продажи, как об этом показывал свидетель ФИО10, в феврале 2023 г. она встречалась с бригадой строителей, которые, осмотрев дом, с (дата обезличена), приступили к ремонтным работам. Истец поясняла, что ежедневно, в период с (дата обезличена) по (дата обезличена) строителям (ФИО12) передавались наличные денежных средства для приобретения необходимых строительных материалов, а также выполнения работ по демонтажу и монтажу крыши. В ходе названных работы и были обнаружены дефекты крыши.

Таким образом, в период со дня заключения предварительного договора (дата обезличена) и до заключения (дата обезличена) договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, истец ФИО1, пригласившая в этот период специалистов-строителей для производства отделочных и ремонтных работ, имела реальную и никем не ограниченную возможность осмотра приобретаемой ею части жилого дома и исследования его потребительских качеств.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии на момент приобретения дома скрытых, существенных недостатков, влекущих ответственность ответчика и обязанность возместить стоимость устранения данных недостатков.

Суд учитывает, что по договору купли-продажи передано жилое помещение, соответствующее условиям договора, строение неоднократно было осмотрено покупателем ФИО1 до совершения сделки, договор по соглашению сторон (пункт 27 договора) имеет силу акта приема-передачи, подписан сторонами без претензий к имуществу в таком виде, в каком оно было на момент удостоверения договора.

Обращаясь с заявлением в прокуратуру, а в дальнейшем при обращении прокуратуры и в суд с иском по настоящему делу, стороной истца было указано на наличие скрытых и неоговоренных в договоре недостатков: следы сильного горения балок на крыше, что создавало возможность их обрушения, а также большое количество опилок, используемых в качестве утеплителя, в стенах дома. В заявлении ФИО1 в прокуратуру указано на дефекты крыши, обгорелые балки крыши, а также и отверстия кровли, залитые монтажной пеной. Кроме того, истец указывала на большое количество опилок, использовавшихся в качестве утеплителя.

В тоже время, как следует из приведенного выше заключения эксперта (номер обезличен) от (дата обезличена), кровля исследуемой квартира жилого дома соответствует требованиям СП 17.13330.2017 «Кровли». Следов горения экспертом обнаружено не было, а кроме того, следы имевшего место более 10 лет возгорания, не могут быть признаны недостатком строения, поскольку доказательств влияния таких следов на ухудшение характеристик несущих конструкции, а равно иные потребительские свойства строения суду представлено не было.

Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что использование измельченной древесины (опилок), в качестве натурального утеплителя, строительными нормами и правилами не запрещено и такое использование измельченной древесины не может расцениваться как нарушение строительных норм и правил, а следовательно ее использование не является недостатком строения.

Помимо этого, по мнению суда, установленное экспертом несоответствие помещений второго (мансардного) этажа теплотехническим требованиям, не может служить основанием для удовлетворения иска истца о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома.

В данном случае, как следует из объяснений сторон, показаний эксперта и приобщенных к материалам дела фотографий, на момент заключения договора купли-продажи недостатки помещения второго (мансардного) этажа его недостатки, а также его состояние нежилого помещения, были очевидны для истца ФИО1 Согласно материалам дела, указанное помещение на дату заключения договора купли-продажи фактически являлось нежилым, не имело постоянного электроснабжения и отделки. Как следует из объяснений истца ФИО1 в прокуратуре Заводского района г. Орла, после заключения предварительного договора планировалось и было фактически начато проведение ремонтно-отделочных работ крыши и указанного помещения второго этажа.

В заявлении ФИО1 в прокуратуру Заводского района г. Орла, также не было указано на названный недостаток помещения второго этажа, в связи с чем суд делает вывод, что такое его состояние, очевидное для стороны истца, как на дату совершения сделки купли-продажи, так и немедленно после нее, ФИО1 удовлетворяло.

Совокупность изложенных обстоятельств позволяет суду прийти к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных прокуратурой требований.

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности суммы, подлежащие выплате экспертам.

Частью 2 статьи 96 ГПК РФ, закреплено, что в случае, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение специалистов и другие действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда, соответствующие расходы возмещаются за счет средств федерального бюджета.

Денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта, за счет средств, внесенных на счет, указанный в части первой статьи 96 настоящего Кодекса (часть 3 статьи 97 ГПК РФ).

Согласно представленным в суд акту и счету стоимость проведенной по гражданскому делу судебной строительно-технической экспертизы составила 45280 рублей, расходы по оплате которой были возложены на Управление Судебного департамента в Орловской области за счет средств федерального бюджета.

В связи с этим, суд производит оплату произведенной Федеральным бюджетным учреждением Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации строительно-технической экспертизы в размере 45280 рублей за счет средств федерального бюджета, с обязанием Управления Судебного департамента в Орловской области перечислить экспертному учреждению оплату за произведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 194-198 и 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска прокуратуры Заводского района города Орла в интересах ФИО1 (паспорт (номер обезличен)) к ФИО2 (паспорт (номер обезличен)) о взыскании денежных средств и компенсации морального вреда, отказать.

Произвести оплату произведенной Федеральным бюджетным учреждением Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации строительно-технической экспертизы в размере 45280 рублей за счет средств федерального бюджета.

Обязать Управление Судебного департамента в Орловской области перечислить Федеральному бюджетному учреждению Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН (номер обезличен)) 45280 рублей оплаты произведенной строительно-технической экспертизы.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения через Заводской районный суд города Орла.

Мотивированное решение составлено 24.02.2025.

Судья: