Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Лепетюх А.В.,

при секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО2, ФИО3, третье лицо Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения путем выкупа и признании права муниципальной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав, что ФИО4, ФИО2, ФИО3. на праве собственности (по 1/3 каждому) принадлежит жилая <адрес>, площадью 42,8 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, г. Ростов-на-Дону, <адрес>, <адрес>. Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный <адрес>, литер В по пер. Братский признан аварийным и подлежащим сносу. В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок, было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <...>, в связи с признанием многоквартирного дома литер В аварийным и подлежащим сносу». С целью выкупа принадлежащего на праве собственности ответчикам жилого помещения ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» подготовлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно отчету, стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, а также обязательств по возмещению убытков составляет 3 965 970 руб. В адрес собственников письмами от ДД.ММ.ГГГГ №.№ направлены уведомления о намерении изъять жилое помещение. Соглашение о выкупе до настоящего времени не достигнуто.

Явившиеся в судебное заседание представители истца ФИО7, ФИО8 требования поддержали, просили удовлетворить.

Ответчики, надлежаще извещенные о дате, месте и времени судебного заседания, в суд не явились, направив своего представителя ФИО9, которая требования в части установления выкупной стоимости недвижимого имущества не признала, просила отказать.

В отсутствие надлежаще извещенные о дате, месте и времени судебного заседания лиц, дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 2, 6, 8 - 10 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 20 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Как установлено в судебном заседании, ФИО4, ФИО2, ФИО3 на праве собственности (по 1/3 каждому) принадлежит жилая <адрес>, площадью 42,8 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, г. Ростов-на-Дону, <адрес>, <адрес>.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный <адрес>, литер В по пер. Братский признан аварийным и подлежащим сносу.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, город Ростов-на-Дону, <адрес> в связи с признанием многоквартирного дома литер В аварийным и подлежащим сносу.

Во исполнение указанного Постановления, Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону были проведены мероприятия направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию отчётов об оценке на заседании городской комиссии.

Согласно отчету ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» от ДД.ММ.ГГГГ №., стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, а также обязательств по возмещению убытков составляет 3965970 рублей 00 копеек.

Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ N 138 "Об утверждении положений об отраслевых (функциональных) органах Администрации города Ростова-на-Дону" в редакции Решения от ДД.ММ.ГГГГ № полномочия по осуществлению функций, связанных с реализацией программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, осуществлению переселения граждан за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ и бюджета города были переданы Департаменту координации строительства и перспективного развития города.

В адрес собственников письмами от ДД.ММ.ГГГГ №.№ направлены уведомления о намерении изъять жилое помещение.

Соглашение о выкупе изымаемого объекта между сторонами заключено не было.

В силу положений статьи 11 Гражданского кодекса РФ и статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежит только нарушенное право.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено АНО ОЭБ «Стандарт».

Согласно представленному заключению эксперта АНО ОЭБ «Стандарт» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость недвижимого имущества - <адрес>, общей площадью 42,8 кв.м., этаж 1, расположенной по адресу: г. <адрес>, с учетом рыночной стоимости жилого помещения на дату исследования составляет 5 210 000 руб., в том числе: стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом -104 242 руб., стоимости убытков, причиняемых в связи с изъятием жилого помещения, в том числе в связи с изменением собственниками места проживания, временным пользованием иным жилых помещением, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение - 309 925 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме - 490 347 руб. Итого общая сумма составляет 6 010 272 руб.

Допрошенная в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО10 выводы проведенной экспертизы подтвердила, пояснив, что был произведен анализ аналогичного жилья в районе расположения оцениваемого, выбраны наиболее схожие по характеристикам объекты, были применены корректировки и в результате получена цена исследуемого объекта (стр. 10-11 заключения). Средняя стоимость превышает минимальную так как сама квартира находится в хорошем состоянии. Понижающая корректировка на торг (стр. 26 заключения) указана в соответствии со статистической обработкой Совета экспертов рынка недвижимости по средней цене. Все необходимые корректировки были произведены.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в основу определения размера выкупной цены спорного нежилого помещения может быть положено заключение эксперта АНО ОЭБ «Стандарт» № от ДД.ММ.ГГГГ, который сторонами не оспорен.

При этом экспертом дана подписка об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Истцом по встречному иску не представлено никаких доказательств, бесспорно свидетельствующих о неправильности и необоснованности заключения, выполненного экспертом АНО ОЭБ «Стандарт», равно как не подвергнута сомнению и законность самого заключения, выполненного данным экспертом.

Заключение, выполненное АНО ОЭБ «Стандарт», в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы. Данное заключение не подвергалось сомнению, также сторонами не заявлялось каких-либо обоснованных ходатайств о назначении дополнительной (повторной) экспертизы, при том, что обоснованность выводов АНО ОЭБ «Стандарт», никем опровергнута не была.

Выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, сделаны экспертом, имеющим специальные познания и опыт работы. Заключение экспертизы мотивировано, в нем указано: кем и на каком основании проводились исследования, их содержание, даны развернутые и обоснованные объективные ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оценивая заключение судебной экспертизы, анализируя соблюдение процессуального порядка ее проведения, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

В этой связи суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании суммы выкупной стоимости изымаемого жилого помещения в части – в сумме, определённой экспертом АНО ОЭБ «Стандарт».

Согласно сообщению <адрес> общественно полезного фонда содействия капитальному ремонту (вх.№ от 13.102025 года), дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, не был включен в Региональную программу капитального ремонта по причине признания его домом блокированной застройки. Таким образом, предоставить информацию о сроках проведения капитального ремонта дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, не представляется возможным в связи с не включением этого дома в региональную программу по капитальному ремонту.

Вопреки позиции истцовой стороны, в пользу истцов подлежит взыскание также и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статья 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", как указывал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 10-П, будучи дополнительной гарантией права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, имеет обеспечительно-гарантийный характер и направлена на защиту имущественных и жилищных прав таких граждан.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ

Согласно частям 2, 3 статьи 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Под квартирой понимается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Многоквартирным домом, согласно понятию, изложенному в пункте 6 "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 47, признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно выпискам из ЕГРН по сведениям об основных характеристиках недвижимости, спорное жилое помещение представляет собой - квартиру, которая расположена в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Исходя из системного толкования правовых норм, содержащихся в ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", статьи 158 Жилищного кодекса РФ и статьи 210 Гражданского кодекса РФ, наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения, если на момент приватизации дом требовал капитального ремонта.

Доказательств того, что на момент приватизации дом (год постройки 1917 г.) не требовал капитального ремонта, суду не предоставлено. Согласно представленному техническому паспорту дома от ДД.ММ.ГГГГ, физический износ здания составлял 47%.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

При таких обстоятельствах, включение суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в выкупную цену изымаемого жилого помещения является обоснованным.

В силу ст. 218 п. 2 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию "Город Ростов-на-Дону".

Согласно п.4 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, граждане обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в органах регистрационного учета и соблюдать настоящие Правила.

В силу п. 31 Правил снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета, в том числе, в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда.

В целях обеспечения исполнения принятого решения, суд считает необходимым удовлетворить требования истца в части возложения на истцов (ответчиков по встречному иску) обязанности по предоставлению банковских реквизитов для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Согласно письму руководителя АНО ОЭБ «Стандарт», ответчиками произведена оплата экспертизы в размере 16 000 руб., полная стоимость заключения составляет 36 000 руб., в связи с чем просит перечислить денежные средства в размере 20 000 руб. с депозитного счета Управления судебного департамента в <адрес>, предварительно внесенные стороной по в счет оплаты экспертизы.

Суд считает необходимым выплатить АНО ОЭБ «Стандарт» с депозитного счета Управления судебного департамента в <адрес> денежные средства в размере 20 000 (двадцати тысяч) рублей, перечисленных по чеку-ордеру ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ в счет оплаты экспертизы по гражданскому делу №.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199, 233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации г.Ростова-на-Дону-удовлетворить частично.

Изъять у ФИО4, ФИО2, ФИО3 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилую <адрес> площадью 42,8 кв.м, с КН 61:44:0050520:191. расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, город <адрес>, <адрес>, по цене равной по цене равной 5 519 925 руб.

После перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение прекратить право собственности ФИО4, ФИО2, ФИО3 и признать право муниципальной собственности муниципального образования «город Ростов-на-Дону» на <адрес> площадью 42,8 кв.м, с КН №. расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

После перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение снять с регистрационного учета и выселить ФИО4, ФИО2, ФИО3 из <адрес> площадью 42,8 кв.м, с КН №. расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <...> <адрес>

Обязать ФИО4, ФИО2, ФИО3 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

В остальной части исковые требования администрации г.Ростова-на-Дону - оставить без удовлетворения.

Выплатить АНО ОЭБ «Стандарт» с депозитного счета Управления судебного департамента в <адрес> денежные средства в размере 20 000 (двадцати тысяч) рублей, перечисленных по чеку-ордеру ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ в счет оплаты экспертизы по гражданскому делу №).

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий А.В.Лепетюх