Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-11/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июля 2022 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

при секретаре Прокопенко И.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, площадью 6833 +/- 29 кв.м, равной рыночной стоимости состоянию на 15.01.2016г.

Требования мотивированы тем, что административные истцы являются арендаторами вышеназванного земельного участка и не согласны с его кадастровой стоимостью по состоянию на 15.01.2016г., считают её завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются их интересы, как плательщиков арендной платы. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке № от 13.09.2021г., выполненный ООО «АРИС».

Определением суда к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация г.Липецка, ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО4 заявленные административные исковые требования поддержала .

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в соответствии отчетом об оценке, выполненным ООО «АРИС», полагала выводы в заключениях судебных экспертиз не достоверными. Просила возложить расходы по оплате судебной экспертизы на административных истцов.

Административные истцы ФИО1, ФИО2, представители заинтересованных лиц администрация г.Липецка, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, заинтересованное лицо ФИО3 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены. Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административных истцов, представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административных истцов являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административные истцы ФИО1, ФИО2 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, площадью 6833 +/- 29 кв.м (л.д.9-11, 239-242 т.1).

Кадастровая стоимость земельного участка установлена приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 16.11.2016г. по состоянию на 15.01.2016 г. в размере 14476667 рублей 12 копеек (л.д.243 т.1).

Согласно части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу этого закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №135-ФЗ).

Как следует из части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и части 1 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (часть 11 статьи 24.18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В силу разъяснений пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административных истцов как плательщиков арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административные истцы представили отчет об оценке рыночной стоимости № от 13.09.2021г., выполненный ООО «АРИС», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15.01.2016 г. составила 6546014 рублей. (л.д.36-187 т.1)

Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено экспертному учреждению ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ».

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № от 13.09.2021г., выполненный ООО «АРИС», на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета не допущено нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы № от 26.01.2022г., экспертом ФИО6 сделан вывод о том, что отчет об оценке рыночной стоимости № от 13.09.2021г., выполненный ООО «АРИС», соответствует законодательству об оценочной деятельности и ФСО, не выявлены нарушения требований ФСО, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, является достаточной и проверяемой.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта, на основании определения суда экспертами ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» ФИО7, ФИО8 проведена повторная судебная экспертиза, согласно выводам которой отчет об оценке рыночной стоимости № от 13.09.2021г., выполненный ООО «АРИС», соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и ФСО, не выявлены нарушения требований ФСО, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не допущены ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, является достаточной и проверяемой. (заключение эксперта № от 21.06.2022г.)

Анализируя вышеприведенные экспертные заключения № от 21.06.2022г., № от 26.01.2022г., суд считает, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечают требованиям статьи 82 КАС РФ, выводы экспертов мотивированы, подробны, обоснованы, а исследование проведено всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности.

Из содержания отчета об оценке рыночной стоимости № от 13.09.2021г. следует, что исследование проведено на основе осмотра земельного участка, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>.

Оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход (метод сравнения продаж), обосновал отказ от доходного и затратного подходов.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО №1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен оценщиком методом прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода мотивированно и корректно.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты, архив Авито, газета Авито), а также личный архив. Оценщиком описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В отчете об оценке содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам - аналогам, так и по объектам оценки. В расчете оценщиком использованы 3 объекта –аналога, расположенных в г.Липецке, в сегменте рынка «Индустриальная застройка», в которому отнесен объект оценки.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В отчете приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Оценивая отчет об оценке и заключения судебных экспертиз, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке и заключения экспертов соответствуют действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, достоверно подтверждают итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, отвечают требованиям относимости и допустимости, являются надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Заключения судебных экспертиз содержат подробное описание проведенного исследования и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении судебной экспертизы эксперты руководствовались нормами действующего законодательства, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Ссылки административного ответчика на то, что представленный истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства, выражают субъективную позицию стороны, основанную на ошибочном толковании законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, и, кроме того, опровергаются выводами судебных экспертиз.

Выводы экспертов основаны на результатах проведенного исследования. Доказательства противоречия выводов судебных экспертов законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, не представлены.

Оспаривая выводы оценщика и судебных экспертов, представитель административного ответчика ссылался на необоснованное установление рыночной стоимости объекта на 36 % ниже среднего значения стоимости 1 кв.м., определенного в отчете об оценке. Однако указанное обстоятельство не свидетельствует о нарушении законодательства об оценочной деятельности, поскольку рыночная стоимость объекта находится в диапазоне, определенном в отчете об оценке. Требования об обязательном соответствии рыночной стоимости объекта оценки среднерыночным показателям в законодательстве об оценочной деятельности отсутствуют. В рамках проведенного анализа рынка оценщиком представлен диапазон рыночной стоимости по выявленным предложениям к продаже без учета корректирующих коэффициентов на выявленные различия между объектом оценки и объектами – аналогами. Исходя из индивидуальных характеристик объекта, его рыночная цена может быть как выше, так и ниже средней стоимости. Так, в отношении объекта оценки имеются ограничения в виде санитарно-защитных, охранных зон, что снижает его стоимость.

Довод о том, что на стр.34 не содержится ссылки на источник информации части объявлений, невозможно проверить информацию об объектах-аналогах №1 и №2, суд не принимает, поскольку из отчета об оценке следует, что на стр.34-35 имеется ссылка на личный архив оценщика, архив «Авито», ссылки на адреса сайтов. Действующее законодательство в области оценочной и экспертной деятельности не содержит запрета экспертам или оценщикам формировать свой архив для последующего использования в названной деятельности, тем более в целях проведения ретроспективной оценки объектов недвижимости, методика формирования такого архива отсутствует, при этом объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются экспертом самостоятельно. В отношении объектов-аналогов представлены скриншоты объявлений, содержащие всю необходимую информацию. Согласно п. 11 ФСО N 3 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299) в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Представляется вполне вероятным, что информация из сети "Интернет" могла измениться на дату ее поиска административным ответчиком. Вместе с тем в отчете об оценке приведены соответствующие скриншоты, дополнительно представлены в материалы дела ( л.д.1-11 т.3), что в полной мере соответствует положениям Федеральных стандартов оценки.

По мнению административного ответчика, коль скоро в отношении аналога № 3 имеется указание о продаже срочно, это может свидетельствовать о возможности продажи по заниженной стоимости. Доказательств данному утверждению не представлено. Между тем, как следует из письменных пояснений эксперта ФИО6, анализ удельных показателей рыночной стоимости всех объектов –аналогов, показывает, что удельный показатель рыночной стоимости объекта –аналога № 3 имеет среднее значение, что не свидетельствует о занижении стоимости ( л.д.175-176 т.2).

Ссылки на отсутствие корректировки на наличие коммуникаций у объекта оценки, отсутствие анализа подключения к коммуникациям объектов-аналогов, суд не принимает по следующим основаниям.

Пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), предусмотрены положения, которые при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать.

Согласно подпункту "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения (ценообразующие факторы):

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года N 568-р, определены методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков, и при использовании метода сравнения продаж для оценки земельных участков к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки, одним из которых является инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.) (раздел IV).

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно пункту 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку при оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только возможность/невозможность подключения к коммуникациям, наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются, то применение корректировки на обеспеченность земельного участка инженерной инфраструктурой не требуется, что соответствует пункту 20 ФСО N 7.

Отказ от применения корректировки оценщик обосновал тем, что инженерные улучшения являются улучшениями участка, а учитывая их равную доступность к инженерным сетям в границах города, корректировка на возможность подключения к коммуникациям не требуется.

Суд соглашается с указанными выводами, также относительно оценки возможности подключения объекта оценки к коммуникациям отмечает, что спорный земельный участок, как и подобранные объекты-аналоги, расположены в черте города Липецка и не являются труднодоступными (периферийными), в связи с чем, могут быть обеспечены основными инженерными сетями, поэтому корректировки на возможность подключения к коммуникациям нецелесообразны.

Ссылка на пункт 1.12. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, согласно которым при определении кадастровой стоимости должны учитываться обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной инфраструктурой (наличие инженерного обеспечения до границ земельного участка), не свидетельствует о необоснованности отказа оценщика от применения корректировки на возможность подключения к коммуникациям, поскольку указанные методические рекомендации относятся к порядку определения кадастровой стоимости, тогда как основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка являлось установление в отношении него рыночной стоимости.

Доводы представителя ответчика о необоснованности корректировки на ограничения (обременения), поскольку объект оценки, как и объекты-аналоги, имеет ограничения, об использовании при расчете корректировки на ограничения (обременения) методики от 2017 г., т.е. после даты оценки, о необоснованности баллов на стр.59 отчета, судом отклоняются, поскольку не могут быть учтены ограничения, которые согласно данным ЕГРН, установлены после даты оценки. Действующие нормативные документы в области оценочной деятельности не содержат требований к дате издания сборников, методических пособий, используемых при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости оценщик должен обеспечить, по возможности, максимальную сопоставимость методологии с отчетом об оценке кадастровой стоимости. В данном случае использование методики, предусматривающей формулы расчета, не содержащей каких-либо рыночных данных (коэффициентов, индексов на определенную дату и т.п.), балльная оценка вероятности возникновения работ у собственника, связанных с необходимостью учета запретов, не ставят под сомнение выводы оценщика, не свидетельствуют о том, что приведенные расчеты повлияли или могли повлиять на итоговые выводы. Согласно пункту 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Объективного подтверждения сомнения в использовании указанной методологии, доказательств того, что значение определенной итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала, ответчиком не представлено.

Не подтверждены надлежащими доказательствами и доводы о неприменении корректировки на наличие железнодорожной ветки на объекте-аналоге № 3. Скриншот из публичной кадастровой карты не отражает его соответствие дате оценки. Кроме того, наличие пунктирной линии на скриншоте, возможно отражающей прохождение железнодорожной ветки, само по себе не подтверждает обеспеченность участка подъездными железнодорожными путями, существенно повышающими рыночную стоимость земельного участка. Как следует из материалов дела, земельный участок –аналог расположен на территории бывшей производственной базы, где ранее имелись железнодорожные пути. Однако доказательств того, в каких границах он расположен, а также, что ж\д путь в установленном порядке учтен, предназначен и использовался для обслуживания спорного земельного участка, являлся на дату оценки функционирующим, в материалы дела не представлено. Пояснения представителя административного истца о том, что фактически ж\д путь разрушен и не функционирует длительное время, не опровергнуты. При таких обстоятельствах оснований для применения корректировки на наличие железнодорожной ветки на земельном участке, не имелось.

Ссылка на неправильное указание оценщиком вида разрешенного использования объекта-аналога №1, не состоятельна, поскольку указанный в отчете об оценке вид разрешенного использования аналога № 1 согласно объявлению - « для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов» и вид разрешенного использованию по данным ЕГРН «для строительства логистического комплекса» соответствуют сегменту рынка «земли населенных пунктов под индустриальную застройку», в частности в соответствии с классификацией, приведенной в Справочнике оценщика недвижимости под ред.ФИО9, том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, 2014 г.

Доводы административного ответчика о нахождении объекта оценки в производственной зоне П1, а объектов-аналогов -в производственной зоне П2, не свидетельствует об ошибочности выводов оценщика и экспертов, поскольку указанные обстоятельства не повлияли на величину определенной рыночной стоимости, так как оценщиком рыночная стоимость земельного участка оценивалась исходя из вида его разрешенного и фактического использования, в соответствии с которыми были подобраны объекты-аналоги, а не только исходя из расположения объекта оценки и аналогов в производственной зоне. В связи с чем, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, оценщик выполнил анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, а применение экспертом корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения, вопреки доводам административного ответчика, согласуется с положениями пункта 22 ФСО N 7.

На все представленные замечания относительно экспертного исследования и отчета об оценке рыночной стоимости экспертом ФИО6 даны ответы с представлением пояснений, содержащих опровержения утверждений о порочности экспертного заключения. Заключение повторной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение. Оснований для назначения повторной судебной экспертизы по доводам представителя административного ответчика не имеется.

При таких данных отчет об оценке соответствует требованиям действующего законодательства, является достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, подлежит принятию в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административных истцов о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме отчета об оценке и заключения эксперта не имеется, учитывая, что заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в отчете об оценке, то кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> площадью 6833 +/- 29 кв.м., подлежит установлению по состоянию на 15.07.2019г. в размере равном рыночной стоимости 6546014 рублей.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ» в сумме 24762 рубля, а также оплата за проведение повторной судебной экспертизы ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» в размере 24762 рубля суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО10 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Так, сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между кадастровой стоимостью земельного участка 14476667 рублей 12 копеек по состоянию на 15.01.2016 г., и размером его рыночной стоимости 6546 014 рублей составляет 55%, является существенной (превышает более чем в 2 раза), и не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов оценки диапазон отклонений.

При таких обстоятельствах с административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в пользу ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 24762 рубля, а также оплата за проведение повторной судебной экспертизы в пользу ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» в размере 23457 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, площадью 6833 +/- 29 кв.м в равной рыночной стоимости состоянию на 15.01.2016г. – 6546014 (шесть миллионов пятьсот сорок шесть тысяч четырнадцать) рублей.

Датой подачи ФИО1, ФИО2 заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 17.11.2021г.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области оплату за проведение судебной экспертизы в пользу ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ» в размере 24762 (двадцать четыре тысячи семьсот шестьдесят два) рубля, в пользу ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» - в размере 23 457 (двадцать три тысячи четыреста пятьдесят семь) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 8.08.2022 г.