РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 июля 2025 года <адрес>

Тункинский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи ФИО4, при секретаре ФИО5, с участием представителя истца помощника прокурора <адрес> РБ ФИО6, ответчика ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению прокурора <адрес> Республики Бурятия в интересах неопределенного круга лиц к администрации МО «<адрес>», ФИО3 о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

<адрес> Республики Бурятия, обратился в суд с исковым заявлением в интересах неопределённого круга лиц к администрации МО «<адрес>», в котором просит признать недействительным договор мены от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между администрацией МО «<адрес>» и ФИО1, обязать администрацию МО «<адрес>» возвратить ФИО1 земельные участки с кадастровыми номерами 03:20:110161:31, 03:20:110161:30, обязать ФИО1 возвратить администрации МО «<адрес>» земельный участок с кадастровым номером 03:20:360101:1718, признать недействительной регистрацию перехода прав на указанные земельные участки в ЕГРН.

Исковые требования мотивированы тем, что прокуратурой района проведена проверка соблюдения земельного законодательства в деятельности администрации муниципального образования «<адрес>». Проведённая проверка показала, что муниципалитетом грубо нарушены требования законодательства о порядке мены земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности. Так, одним из требований закона при осуществлении мены таких земельных участков является то, что цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества должна быть равнозначной (пункт 5 статьи 39.22 Земельного кодекса Российской Федерации). Кроме того, пункт 1 названной нормы закона предусматривает, что здания, сооружения, расположенные на земельных участках, являющихся предметом договора мены, также должны быть предметом этого договора мены. Установлено, что администрацией муниципального образования «<адрес>» ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 заключен договор мены земельного участка на земельный участок. По указанному договору ответчик - администрация муниципального образования «<адрес>» передала в собственность ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 03:20:360101:1718 площадью 1222 кв. м., расположенного в м. <адрес>, а ответчик - ФИО1 в свою очередь передала в собственность муниципального образования «<адрес>» 2 земельных участка с кадастровыми номерами 03:20:110161:31, 03:20:110161:30 (площадью 1234 кв.м, и 480 кв. м. соответственно). Указанная мена земельных участков производилась в связи с необходимостью подготовки документации (в т.ч. заявки) для строительства районного культурно-досугового центра в <адрес>. Оценка земельных участков производилась по инициативе МКУ Управление «Казна муниципального имущества <адрес>». Согласно отчёта об оценке № рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно земельного участка с кадастровым номером 03:20:360101:1718, стоимость рассматриваемого земельного участка составила 1 006 000 руб. Согласно отчета об оценке № рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно земельных участков с кадастровыми номерами 03:20:110161:31, 03:20:110161:30, их стоимость составила 102 000 руб. и 206 000 руб. соответственно, т.е. 308 000 руб. в совокупности. Кроме того, из отчета об оценке № следует, что на земельном участке с кадастровым номером 03:20:360101:1718 имеются гостевые дома. Указанные гостевые дома вопреки требованиям пункта 1 статьи 39.22 Земельного кодекса Российской Федерации предметом договора мены, заключенного между ответчиками ДД.ММ.ГГГГ, не явились. Пункт 7 договора мены о равноценности земельных участков противоречит результатам проведенной оценки земельных участков, что в совокупности свидетельствует о нарушении условия о равнозначности обмениваемых земельных участков, закрепленного пунктом 5 статьи 39.22 Земельного кодекса Российской Федерации. <адрес> обращаясь в суд, действует в интересах муниципального образования «<адрес>», поскольку применение последствий недействительности ничтожной сделки является единственным способом защиты нарушенного права муниципальной собственности на землю.

В судебном заседании представитель истца помощник прокурора ФИО6 на удовлетворении исковых требований настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика – МО «<адрес>» ФИО7 в судебном заседании участие не принимал, извещён о дате, времени и месте надлежащим образом, в суд направил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее представил суду письменный отзыв, в котором указал, что администрация согласна с требованием прокурора о признании договора мены недействительной сделкой, признает иск в этой части обоснованным и подлежащим удовлетворению. Администрация согласна с требованием прокурора возвратить в муниципальную казну земельный участок с кадастровым номером 03:20:360101:1718 площадью 1222 кв.м по адресу: <адрес>, м. Вышка, признает иск в этой части обоснованным и подлежащим удовлетворению. Вместе с тем администрация просит суд учесть, что земельные участки с кадастровыми номерами № площадью 1234 кв.м и 480 кв.м по адресу <адрес> не могут быть возвращены в натуре ФИО1, так как: 1) изменен вид их разрешенного использования, 2) указанные земельные участки в любом случае подлежат изъятию для муниципальных нужд для строительства районного культурно-досугового центра в соответствии с постановлением Администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №, генеральным планом МО СП «Кыренское» и проектом планировки территории. В связи с этим Администрация просит применить ч. 2 ст. 167 ГК РФ, обязав Администрацию выплатить ФИО1 рыночную стоимость земельных участков.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковое заявление признала, просила суд его удовлетворить, приобщила к делу письменное ходатайство о признании иска, последствия признания иска ей разъяснены и понятны.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> ФИО8 в судебном заседании пояснила, что регистрация рассматриваемой сделки проведена по представленным документам. Считает, что сделка совершена с нарушением требований земельного законодательства и имеются основания для признания ее недействительной.

Выслушав представителя истца, ответчика ФИО1, третье лицо, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пунктах 73, 74 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее.

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает в определенных данной статьей случаях обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности. Так, обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при обмене: земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд; земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из статей 49, 56.2, 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, как перечисленным в статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации, так и предусмотренным иными федеральными законами, по решению уполномоченных органов федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления, которое принимается с соблюдением определенных условий, предъявляемых как к его содержанию, так и процедуре принятия. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд принимается как по инициативе соответствующих уполномоченных органов, так и на основании ходатайств, с которыми в уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления вправе обратиться организации, перечисленные в пункте 1 статьи 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.22 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность, подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Согласно статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Согласно части 1 ст. 39.22 ЗК РФ, здания, сооружения, расположенные на земельных участках, являющихся предметом договора мены, также должны быть предметом этого договора мены.

По правилам пункта 5 статьи 39.22 ЗК РФ при заключении договора мены земельных участков цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной.

Согласно пункту 6 статьи 39.22 ЗК РФ в случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд с согласия собственника такого земельного участка по договору мены ему может быть передан в собственность земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка. В этом случае собственнику, у которого изымается земельный участок, возмещается указанная разница в срок, не превышающий трех месяцев со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок.

Анализ статей 39.21, 39.22 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности допускается, если они предназначены в соответствии с утвержденным проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты, при, этом цена обмениваемых земельных участков должна быть равнозначной, для чего проводится их оценка.

При этом, закон не допускает случаи обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, предназначенного для размещения объекта социальной инфраструктуры, по стоимости превышающего стоимость передаваемого из частной собственности земельного участка.

Из материалов дела следует и установлено судом, что прокуратурой <адрес> РБ проведена проверка, по результатам которой выявлены нарушения требований земельного законодательства.

Согласно договору мены земельного участка на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, администрация МО «<адрес>» в лице главы ФИО9 и ФИО1 заключили договор меры о следующем: администрация МО «<адрес>» обязуется передать в собственность ФИО1 земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, местность <адрес>ю 1222 кв.м., с кадастровым номером 03:20:360101:1718, вид разрешённого использования – гостиничное обслуживание. ФИО1 обязуется передать в собственность администрации МО «<адрес>» земельные участки, находящиеся по адресу: <адрес>, площадью 1234 кв.м., с кадастровым номером 03:20:110161:31, вид разрешённого использования – для ведения личного подсобного хозяйства; <адрес>, площадью 480 кв.м., с кадастровым номером 03:20:110161:30, вид разрешённого использования – для ведения личного подсобного хозяйства. Вышеуказанные земельные участки предназначены для муниципальных нужд МО «<адрес>» Республики Бурятия для муниципальных нужд в целях разработки проектной документации и последующего строительства районного культурно-досугового центра <адрес> Республики Бурятия.

Из постановления администрации МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что администрация МО «<адрес>» постановила изъять для муниципальных нужд в целях разработки документации и последующего строительства районного культурно-досугового центра в <адрес> земельные участки согласно приложению. В приложении указаны земельные участки, находящиеся по адресу: <адрес>, площадью 1234 кв.м., с кадастровым номером 03:20:110161:31, вид разрешённого использования – для ведения личного подсобного хозяйства; <адрес>, площадью 480 кв.м., с кадастровым номером 03:20:110161:30, вид разрешённого использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером № зарегистрирован на праве собственности за ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, земельные участки с кадастровыми номерами № зарегистрированы на праве собственности за МО «<адрес>» Республики Бурятия с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «НЭКС», рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1234 кв.м., с кадастровым номером 03:20:110161:31, вид разрешённого использования – для ведения личного подсобного хозяйства, составляет 206 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 480 кв.м., с кадастровым номером №, вид разрешённого использования – для ведения личного подсобного хозяйства, составляет 102 000 рублей.

Общая стоимость передаваемых ФИО1 муниципальную собственность двух земельных участков составила 308 000 рублей.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Баймис», рыночная стоимость земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, местность <адрес>ю 1222 кв.м., с кадастровым номером №, вид разрешённого использования – гостиничное обслуживание, переданного органом местного самоуправления взамен изымаемых земельных участков, составляет 1 006 000 рублей.

На фототаблице, приложенной к отчёту об оценке №, представлены фотографии земельного участка, который огорожен, на нем имеется деревянные постройки в виде нескольких маленьких домов.

В рассматриваемом случае, договор мены, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО2 не соответствует положениям статьи 39.22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязательные условия договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, в частности, о равнозначности цены обмениваемых земельных участков (пункт 5).

Доказательств того, что земельные участки с кадастровыми номерами 03:20:110161:30, 03:20:110161:31 и земельный участок с кадастровым номером 03:20:360101:1718 равнозначны по цене или по иным критериям, не имеется. Имеющиеся в материалах дела отчеты об оценке земельных участков свидетельствуют, что подлежащие изъятию и переданные в муниципальную собственность два земельных участка, ранее принадлежащих ФИО1 не равнозначны по цене с земельным участком, находящимся в муниципальной собственности и переданного в частную собственность. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и переданный взамен изымаемых двух земельных участков по цене значительно дороже, что нарушает права и законные интересы муниципального образования. Учитывая неравнозначную стоимость обмениваемых земельных участков на момент заключения договора, а также наличие построек на земельном участке с кадастровым номером 03:20:360101:1718, которые не вошли в предмет договора мены, суд приходит к выводу, что договор мены заключён с нарушением требований земельного законодательства.

В связи с указанным, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований прокурора, поскольку договор мены заключён с нарушением требований ст. 39.21, 39.22 Земельного кодекса Российской Федерации и затрагивает публичные интересы МО «<адрес>».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление прокурора <адрес> Республики Бурятия к администрации МО «<адрес>», ФИО3 о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.

Признать договор мены, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО2, недействительным.

Применить последствия недействительности сделок путём приведения сторон в первоначальное положение, возвратив:

объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в собственность ФИО3;

объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в собственность ФИО3;

объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, местность Вышка в собственность администрации МО «<адрес>».

Внести в ЕГРН следующие изменения:

1. Аннулировать запись за № от ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации перехода к ФИО3 на основании договора мены земельного участка на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ права собственности на земельный участок площадью 1222 кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу: местность <адрес> Республики Бурятия.

Восстановить запись о государственной регистрации права собственности администрации МО «<адрес>» на указанный земельный участок.

2. Аннулировать запись за № от ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации перехода к администрации МО «<адрес>» на основании договора мены земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ права собственности на земельный участок площадью 1234 кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> Республики Бурятия.

Восстановить запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 на указанный земельный участок.

3. Аннулировать запись за № от ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации перехода к администрации МО «<адрес>» на основании договора мены земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ права собственности на земельный участок площадью 480 кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> Республики Бурятия.

Восстановить запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 на указанный земельный участок.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в апелляционном порядке в течение одного месяца через Тункинский районный суд Республики Бурятия.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.А. Дандарова