38RS0035-01-2024-008954-48

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июня 2025 года г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Амосовой Н.Л., при секретаре Бутухановой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1368/2023 по иску ФИО2 к ООО «........», ФИО3 о признании недействительным отчета об оценке,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований указано, что в Правобережном ОСП г. Иркутска ГУФССП России по Иркутской области находится на исполнении исполнительное производство №-ИП, в отношении должника ФИО3 в пользу взыскателя ФИО2

Также на исполнении находится исполнительное производство №-ИП, возбужденное в отношении ФИО3, в пользу взыскателя ФИО5

Исполнительные производства объединены в сводное производство №-СД.

В рамках указанного сводного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем Правобережного ОСП г. Иркутска ГУФССП России по Иркутской области ФИО8 проведена оценка с привлечением оценщика ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» в отношении имущества должника:

- 1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение, площадью 496,90 кв.м., кадастровый №, адрес: Адрес.

Согласно отчету об оценке №, рыночная стоимость указанного имущества определена оценщиком в сумме 6 692 682 руб.

Взыскатель ФИО2 по сводному исполнительному производству не согласен с указанным отчетом об оценке, полагает, что стоимость имущества занижена в связи со следующим.

Из отчета об оценке следует, что оценщик на осмотр имущества, подлежащего оценке, не выезжал, фотографии оцениваемого имущества к отчету не приложены, с техническим состоянием имущества оценщик не знаком, в связи с чем нельзя принять рыночную стоимость имущества должника, определенную в отчете об оценке, для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса.

На основании изложенного, просит признать недействительным отчет ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» № от Дата об оценке рыночной стоимости 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, площадью 496,90 кв.м., кадастровый №, адрес: Адрес.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал.

В судебном заседании третье лицо ФИО9 с исковыми требованиями не согласился.

В судебное заседание ответчик ФИО3, представитель ответчика ООО «........», третьи лица судебный пристав-исполнитель Правобережного ОСП г. Иркутска ГУФССП России по Иркутской области ФИО8, ФИО10, ФИО11, представители третьих лиц Межрайонной ИФНС России № 16 по Иркутской области, Межрегиональной инспекции ФНС по управлению долгом, ПАО «Мегафон» не явились.

Суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела, имеющиеся в нем доказательства, оценив их относимость, допустимость, достоверность в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 85 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении постановления об оценке вещи или имущественного права, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства (пункт 3 части 4 статьи 85 названного Федерального закона).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

На основании ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (п. п. 3, 4 ч. 4 ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Судом установлено, что на исполнении в Правобережном ОСП г. Иркутска ГУФССП России по Иркутской области находится сводное исполнительное производство №-СД в отношении должника ФИО3, включающее в себя 9 исполнительных производств, объединенных в одно производство в порядке ст. 34 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Из материалов сводного исполнительного производства №-СД следует, что Дата судебным приставом-исполнителем Правобережном ОСП г. Иркутска ГУФССП России по Иркутской области ФИО8 вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника – нежилое помещение площадью 496,90 кв.м., кадастровый №, адрес: Адрес, доля в праве 1/2, составлен акт о наложении ареста (описи имущества).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Правобережного ОСП г. Иркутска ГУФССП России по Иркутской области ФИО8 от 10.09.2024 привлечен для оценки арестованного транспортного средства специалист ООО «........».

Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости объекта оценки от Дата, выполненному специалистом ООО «........» рыночная стоимость заявленной к оценке 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, площадью 496,90 кв.м., кадастровый №, адрес: Адрес, по состоянию на дату оценки с учетом допущений, ограничений и округлений, составляет (без учета НДС) 6 692 682 руб.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Правобережного ОСП г. Иркутска ГУФССП России по Иркутской области ФИО8 от Дата произведена замена взыскателя ФИО6 на ФИО2 по исполнительному производству №-ИП от Дата, входящему в состав сводного исполнительного производства №-СД.

Истец ФИО2, не согласившись с произведенной ответчиком оценкой, обратился в суд с настоящим исковым заявлением, указав, что из отчета № об оценке рыночной стоимости объекта оценки от Дата, выполненному ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» следует, что оценщик на осмотр имущества, подлежащего оценке, не выезжал, фотографии оцениваемого имущества к отчету не приложены, с техническим состоянием имущества оценщик не знаком, в связи с чем нельзя принять рыночную стоимость имущества должника, определенную в отчете об оценке, для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса.

В обоснование вышеуказанных доводов истцом ФИО2 представлено заключение специалиста (рецензия) на отчет № от Дата, выполненная ООО «........» от Дата Согласно данного заключения (рецензии) специалистом выявлены следующие замечания:

- на странице 6-7 Отчета приведено описание объекта оценки. Указано, что не предоставлен доступ, но не указано, кто отказал и когда был назначен осмотр. Не указано, оповещались ли стороны об осмотре: «Доступ к объекту оценки не предоставлен. В связи с тем, что нет доступа в оцениваемое помещение, оценщиком принято решение считать состояние внутренней отделки «Среднее состояние», тип ремонта «Типовой ремонт (отделка стандарт)». При непредставлении доступа к объекту оценки Оценщик считает допустимым произвести оценку объекта оценки без осмотра»;

- не указано, почему не осмотрен был дом, в котором располагается оцениваемое помещение, в связи с чем оценщиком неверно приведено описание типа здания. На странице 7 указано, что помещение находится в жилом доме. Фактически помещение находится в административном здании, о чем указано в ДубльГис и видно на фото в сети Интернет. Таким образом, оценщик вводит в заблуждение и указывает неверно тип здания, в котором располагается объект оценки, что является ценообразующим фактором и влияет на стоимость объекта;

- оценщик неверно приводит описание объектов аналогов и указывает неправильную площадь и этаж расположения. Согласно публичной информации и объявлению, размещенному на сайте Авито, объект сравнения № 3 располагается в подвале, в то время как оценщик указывает - 1 этаж. Данный фактор оказывает значительное влияние на стоимость. Оценщик в дальнейшем вносит корректировку на этажное расположение объекта (страница 17) и неверно указывает расположение объекта аналога № 3 как на 1 этаже, что приводит к отсутствию корректировки и искажению результата;

- объект сравнения № 2 имеет отличную площадь от указанной в отчете оценщика. В отчете оценщика указана площадь 415 кв.м., в то время как в тексте объявлении указано 414,6 кв.м. «Выгодное предложение на рынке коммерческой недвижимости! Кабинетное помещение в Октябрьском районе г. Иркутска. Общая площадь: 414,6 кв.м. Расположение: цокольный этаж, пересечение улиц Трилиссера и Красноярская».

Таким образом, специалист пришел к выводу, что при составлении заключения нарушена ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение;

- на странице 18 оценщик корректирует полученную стоимость на НДС. Вместе с тем, согласно письма Министерства экономического развития РФ от 12.10.2017 № Д22и-1031 «О представлении информации»: «Департамент финансово-банковской деятельности и инвестиционного развития Минэкономразвития России рассмотрел письмо по вопросу об учете налога на добавленную стоимость (НДС) в рыночной стоимости, режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10 июня 2020 г.). Определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

В связи с чем, специалист пришел к выводу, что определенную в Отчете № от Дата об оценке Объекта оценки рыночную стоимость нельзя признать достоверной.

Учитывая предмет и основание иска, по ходатайству истца ФИО2, определением суда от 05.03.2025 назначено проведение судебной оценочной экспертизы эксперту ООО «Русская провинция».

Согласно заключения эксперта ООО «........» ФИО12 № от Дата рыночная стоимость ? доли в праве собственности на нежилое помещение площадью 496,90 кв.м., кадастровый №, адрес: Адрес, по состоянию на дату Дата составляет: 4 645 833 рубля. Рыночная стоимость ? доли в праве собственности на нежилое помещение площадью 496,90 кв.м., кадастровый №, адрес: Адрес, по состоянию на дату оценки составляет 5 520 833 рубля.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «........» ФИО12 поддержал выводы заключения экспертизы, дополнив, что им были исследованы материалы гражданского дела в полном объеме, осмотрен объект оценки. Разница в стоимости объекта недвижимости, установленная им в заключении экспертизы и стоимости, установленной в оспариваемом отчете об оценке, обусловлена тем, что в отчете ООО «........» в качестве аналогов взяты офисные помещения, находящиеся в административных зданиях и жилых домах, что не сопоставимо с данным объектом, который представляет собой производственно-складское помещение, которое приспособлено под автосервис, то есть, различное назначение помещений, что существенно влияет на стоимость объекта недвижимости.

Оценивая данное заключение эксперта ООО «........» ФИО12 № от Дата, суд принимает его во внимание, поскольку оно отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; содержит подробное описание произведенных исследований, эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, даны аргументированные ответы на постановленные перед ним вопросы, выводы являются логическим следствием осуществленного исследования, заключение не содержит внутренних противоречий, а выводы достаточно мотивированы. Эксперт перед проведением экспертизы предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, оснований сомневаться в компетентности эксперта, не имеется.

При этом относимых, допустимых, достоверных и достаточных в своей совокупности и взаимосвязи доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение выводы судебной экспертизы, не представлено.

Анализируя установленные по делу обстоятельства, представленные доказательства, в том числе заключение эксперта ООО «........» ФИО12 № от Дата, суд приходит к выводу, что в рамках проведения судебной экспертизы, экспертом осуществлен наиболее полный осмотр недвижимого имущества, описание его характеристик. Произведенный экспертом сравнительный анализ наиболее полно и достоверно отражает рыночную стоимость недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО2 к ООО ........» о признании недействительным отчета об оценке имущества, являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Поскольку оспариваемый отчет об оценке имущества был произведен ООО «........», ответчиком ФИО3 права и законные интересы истца не нарушены, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным отчета об оценке имущества.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «........» о признании недействительным отчета об оценке объекта удовлетворить.

Признать недействительным отчет об оценке объекта оценки № от Дата, выполненный ООО «........».

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным отчета об оценке объекта, отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: Н.Л. Амосова

Мотивированный текст решения изготовлен 07.07.2025 г.