Дело № 2-1393/2023

54RS0005-01-2022-007555-68

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

630088, <...>

22 мая 2023 года г. Новосибирск

Кировский районный суд г.Новосибирска в составе судьи Новиковой И.С.,

при секретаре судебного заседания Косенко С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «НСС», Мэрии <адрес>, Департаменту земельных и имущественных отношений об обязании выделить часть земельного участка для эксплуатации здания, заключить договор аренды,

установил :

Истец ФИО1 обратился с иском к ООО «НСС», просил утвердить схему расположения земельного участка по адресу: <адрес> для эксплуатации нежилого здания, с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности ФИО1, расположенного на земельном участке №.

В последующем неоднократно истец изменял предмет иска, в итоге после уточнения исковых требований, истец просил обязать ответчиков ООО «НСС», Мэрию города Новосибирска, Департамент земельных и имущественных мэрии города Новосибирска отношений выделить часть земельного участка под эксплуатацию здания, принадлежащего истцу с кадастровым номером 54:35:0511300:67 на основании межевого плана, а именно 2639 кв.м., а так же обязать ответчика заключить договор аренды на соответствующую часть, (л.д. 144).

В обоснование иска, истец указывает, что истец является собственником нежилого здания расположенного по адресу: <адрес>, имеющего кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с письмо об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с местоположением <адрес>. Ответчик до настоящего момента игнорирует просьбу истца. В связи с тем, что мэрия г. Новосибирска вынесла постановление, согласно которому, при образовании (выделении) земельного участка требуется в обязательном порядке согласование арендаторов участка, то есть ООО «НСС». Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № истцу было сообщено о принятии решения об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка. Согласно постановлению от 07.07.2022г. истцу было отказано в удовлетворении его заявления ввиду следующих причин: - отсутствует согласие арендатора ООО «НСС» исходного земельного участка; выдел не соответствует утверждённому проекту территории планировки, земельный участок зарезервирован для строительства линии метрополитена.

Указывалось также, что ФИО1 приобрел по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание у ПАО Банк «ФК Открытие», право собственности было зарегистрировано в установленном порядке. Предыдущий собственник здания осуществлял пользование участком площадью 168 кв.м., расположенным под зданием, на основании договора субаренды, площадь предоставленная ответчиком не позволяет настоящему собственнику здания в полном объеме осуществлять свои права по использованию и проезду к нему, так как здание истца практически находится в центре земельного участка предоставленного в аренду ответчику на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и для проезда к нему, требуется выделения дополнительной площади.

В связи с тем, что договор субаренды был со сроком действия по 30.09.2014 года и стороны не заключали дополнительные соглашения о продлении указанного договора, в связи с этим указанный договор следовало считать, что он заключен на неопределенный срок. Истец полагал, что стоимость субаренды в значительном размере превышала действительную рыночную стоимость квадратного метра предоставленный истцу земельного участка площадью 168 кв.м., в связи с этим письмом истец в одностороннем порядке отказался от договора, продублировав текст уведомления путем направления почтовой корреспонденции.

ФИО1 отмечал, что ответчик, как единственный арендатор земельного участка с КН 54:35:051130:22, ранее был не против строительства указанного нежилого здания, используемого до продажи ФИО1 банком под офис (административное помещение), о чем он сообщил предыдущему собственнику письмом от ДД.ММ.ГГГГ и письмом от ДД.ММ.ГГГГ, однако далее проигнорировал его, а позже и вовсе направили письмо о том, чтобы истец освободил в добровольном порядке в течении 15 календарных дней земельный участок. На основании распоряжения № «О строительстве одноэтажного административного здания по <адрес>, арендодатель так же разрешил строительство указанного здания на земельном участке.

На основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ № указанный земельный участок был зарезервирован сроком на 3 года.

Истец, как собственник недвижимости, имеет исключительное право на земельный участок, на котором эти объекты расположены, и просил ответчика оформить земельные правоотношения, предоставив ему участок для их эксплуатации, для чего направил текст письма о согласовании схемы ответчику.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2, допущенная к участию на основании ходатайства истца, в судебном заседании уточненные требования поддержали в полном объеме. ФИО1 пояснил, что часть земельного участка, которую он желает получить в пользование на условиях аренды не требует выдела, присвоения отдельного кадастрового номера, при этом часть земельного участка должна быть выделена согласно границам схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадью 2639 кв.м.

Представитель ООО «НСС» ФИО3, участвующий в деле на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании поддержал доводы письменных возражений (л.д. 233-243), возражал против иска, указывая, что истец пытается обойти установленный законом административный порядок образования участка, выводы судебных актов по аналогичным делам говорят о том, что невозможно рассмотреть спор по выделу земельного участка без согласия арендатора, то есть ООО «НСС». Изъятие и образование земельного участка установлено ст. 11.3 ЗК РФ, а установление границ это не тождественно изъятию и образованию. Представитель ответчика отмечал, что невозможно и недопустимо ограничить объем землепользования, который уже определен в пользу ООО «НСС» согласно договору аренды земельного участка. Фактически суд не может уменьшить объем землепользования, ответчик не согласен на уменьшение земельного участка, предоставленного в долгосрочную аренду ООО «НСС» от Мэрии города Новосибирска. Согласие ООО «НСС», как арендатора земельного участка, не получено, вопрос относительно проекта планировки, зона фактически предусмотрена под кировскую линию метрополитена. Вопрос по предоставлению земельного участка рассматривается исключительно в административном порядке.

Представитель ответчика ООО «НСС», ФИО4, участвующая в деле на основании доверенности, в судебном заседании также возражала против иска, поддержав письменные возражения, имеющиеся в материалах дела.

Ответчики Мэрия г. Новосибирска, Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте слушан дела извещены надлежащим образом, повестки вручены под расписки.

Третье лицо Управление Росреестра по Новосибирской области о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, повестка получена представителем 28.04.2023 года согласно расписке, ходатайств не заявлено.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела и оценив в совокупности представленные в дело доказательства, установил следующее.

Распоряжением Мэрии г. Новосибирска № от ДД.ММ.ГГГГ, коммерческому банку «Русский Банк Развития» (ЗАО) разрешено строительство одноэтажного административного здания на части земельного участка площадью 0,0183 га из общей площади земельного участка с кадастровым номером № по <адрес>, (л.д. 45). Этим же распоряжением указано на формирование части земельного участка площадью 0,0183 га, для строительства одноэтажного административного здания.

Право собственности на нежилое одноэтажное административное здание было оформлено в собственность ПАО Банк «ФК Открытие». В последующем собственником административного здания, построенного в пределах границ не разделенного земельного участка с №, стал ФИО1

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 купил у ПАО Банк «ФК Открытие» одноэтажное административное здание, площадью 145 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> пункту 1.1 договора купли-продажи, объект расположен на земельном участке, кадастровый №, площадью 168 кв.м., по адресу: <адрес> субаренды земельного участка №а от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Новосибирская служба спасения», (л.д. 68-71).

Выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждает факт права собственности ФИО1 на одноэтажное административное здание, площадью 145 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>В, (л.д. 49-52). В ходе судебного разбирательства истец подтвердил обстоятельство того, что изначально использовал земельный участок площадью 168 кв.м. на основании договора субаренды, заключенного с ООО «НСС».

Земельный участок с кадастровым № передан в долгосрочную аренду в пользу ООО «НСС» согласно договору аренды №, заключенному с Мэрией города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительному соглашению о продлении срока аренды до 16.04.2025 года, (л.д. 129-136).

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ).

04.04.2022 года истец обратился в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с местоположением <адрес>, (л.д. 65-66).

ДД.ММ.ГГГГ постановлением Мэрии города Новосибирска № отказано ФИО1 в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, основания для отказа: - отсутствует предусмотренное ст. 11.2 Земельного кодекса РФ согласие арендатора исходного земельного участка на образование земельного участка; - несоответствие утвержденному постановлением мэрии № от ДД.ММ.ГГГГ проекту планировки территории, на земельном участке планируется строительство электродепо перспективной линии метрополитена, (л.д. 74). Письмом от 08.07.2022 года № в ответ на заявление ФИО1 сообщено о принятом решении об отказе в утверждении схемы, (л.д. 8).

Основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка предусмотрены п. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 3 пункта 16 названной статьи одним из таких оснований является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам.

Как указывалось выше, постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 было отказано в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по <адрес> в <адрес>, на основании ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, а именно отсутствие согласия ООО «НСС» - изначального арендатора земельного участка.

Согласно ст. 11.2 Земельного кодекса РФ: земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 4 ст. 11.2 Земельного кодекса предусматривает: Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.

Между тем, обязательного порядка предоставления ФИО1 земельного участка площадью (или его части) площадью 2639 кв.м. не имеется.

Существо притязаний истца в получении в пользование на условиях аренды части земельного участка для эксплуатации и обслуживания административного здания. В судебном заседании ФИО1 пояснял, что приобретенное административное здание использовалось банком для организации работы офиса. ФИО1 планирует организовать в здании шиномонтажную мастерскую. Как отмечено выше, после неоднократных изменений предмета иска, истцом заявлено требование об обязании ответчиков выделить часть земельного участка под эксплуатацию здания принадлежащего истцу с кадастровым номером 54:35:0511300:67 на основании межевого плана, площадью 2639 кв.м., а так же обязать ответчика заключить договор аренды на соответствующую часть земельного участка, (л.д. 144).

Представители ответчика ООО «НСС» возражали против удовлетворения иска, указывая, что исключительное право на законное землепользование, не предусматривает безусловного права землепользователя на выдел земельного участка из ранее сформированного земельного участка в обход предусмотренного нормами земельного законодательства порядка формирования земельного участка из числа публичных земель.

Суд соглашается с доводами ответчика и руководствуется следующим.

Перечень способов защиты нарушенного права указан в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим.

Между тем, выбор способа защиты нарушенного права не может быть произвольным и, помимо обеспечения восстановления нарушенных прав истца, не должен приводить к нарушению трав третьих лиц.

Относительно довода истца ФИО1 о необходимости передачи части земельного участка площадью 2639 кв.м. из уже сформированного земельного участка с кадастровым №, суд отмечает следующее.

ФИО1 действительно является собственником объекта недвижимости, одноэтажного здания с кадастровым номером №, расположенным на земельном участке с кадастровым номером №. Но при этом изначально, согласно условиям, договора купли-продажи, заключенного самим же ФИО1, площадь земельного участка для обслуживания здания всего 168 кв.м., но не 2639 кв.м. Кроме того, истец просил передать в аренду часть земельного участка площадью 2639 кв.м. на основании межевого плана, то есть с установлением границ, и образованием 2-х частей земельного участка с кадастровым №. Об образовании 2-х частей земельного участка на основании представленного ФИО1 межевого плана при наличии согласия действующего арендатора ООО «НСС» указывалось Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в письме ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 160).

Правообладание объектами недвижимости в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации влечет законное землепользование частью земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, а также приобретение такого участка в собственность или в аренду.

Вопреки мнению истца, указанная норма, гарантируя исключительное на законное землепользование, не предусматривает безусловного права пользователя на выдел земельного участка из ранее сформированного земельного участка в обход, предусмотренного нормами статей 11.3, 11.5 и 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации порядка формирования земельного участка из числа публичных земель.

Наличие у истца законного землепользования, основанного на нормах статьи 35 ЗК РФ и 552 ГК РФ, не предоставляет ему право ставить вопрос об образовании земельного участка из числа публичных земель из ранее сформированного земельного участка в обход установленных законом процедур.

Приобретение права пользования, владения, собственности земельным участком на территории РФ, причем участка, находящегося в публичной собственности, исключительно возможно лишь в порядке, предусмотренном законом.

Порядок образования земельных участков путем их раздела из ранее сформированных участков, находящихся в публичной собственности, урегулирован статьями 11.3, 11.5, 11.10 ЗК РФ и ФИО1 был реализован предусмотренный законом механизм образования земельного участка путем утверждения схемы расположения земельного участка, в том числе в судебном порядке, в удовлетворении требований ФИО1, направленных на утверждение расположения земельного участка на кадастровом плане территории Решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отказано в полном объеме.

В соответствии с положениями части 1 статьи 11.3 ЗК РФ, образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; проектная документация лесных участков; утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

В ходе судебного заседания установлено, что ни проекта межевания территории, утверждённого согласно Градостроительного кодекса РФ, ни утвержденной схемы расположения земельных участков истцом не представлено, напротив, Постановлением Мэрии г. Новосибирска № от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в утверждении схемы положения земельного участка.

Решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в утверждении схемы было отказано, ввиду отсутствия предусмотренного подпунктом 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ согласия арендатора (ООО «НСС») исходного земельного участка с кадастровым номером №, а так же подпункта 4 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ в связи с несоответствием предложенной ФИО1 схемы проекта планировки. (л.д. 263-274). На дату рассмотрения дела указанное решение не вступило в законную силу, соответственно его выводы не могут быть положены в основу решения, принимаемого по настоящему делу.

Недопустимы действия в обход закона. Как указано выше, истец неоднократно изменял предмет исковых требований, однако и последняя редакция предмета иска не свидетельствует о верно избранном способе защите права на получение земельного участка для обслуживания и эксплуатации здания. В данном случае, заявляя такие требования, по сути истец пытается преодолеть необходимость соблюдения законного порядка предоставления земельного участка, согласования схемы расположения земельного участка.

В ходе судебного разбирательства истцу отказано в назначении землеустроительной экспертизы. Истец просил поставить на разрешение экспертов вопросы о делимости/неделимости земельного участка с кадастровым №, определить площадь земельного участка, необходимости для целей использования по назначению здания истца с кадастровым №. Суд отказал в назначении судебной землеустроительной экспертизы, поскольку любые результаты экспертизы не могли быть использованы для разрешения в судебном порядке вопроса обязания мэрии города Новосибирска заключить договор аренды части земельного участка.

С учетом положений нормы части 4 статьи 11.2 ЗК РФ, раздел земельного участка с кадастровым номером № не может быть произведен без учета прав и интересов арендатора (ООО «НСС) земельного участка и предоставленные такому арендатору нормой пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ гарантии, исключающие изменение объема арендного землепользования, не могут быть преодолены наличием у предпринимателя исключительного права на приобретение правового титула в отношении земельного участка для целей эксплуатации объектов недвижимости.

На основании вышеизложенного, оснований для удовлетворения иска суд не усматривает.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Кировский районный суд г. Новосибирска в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02 июня 2023 года.

Судья (подпись) И.С. Новикова

Подлинник решения хранится в гражданском деле №2-1393/2023 Кировского районного суда г.Новосибирска (УИД: 54RS0005-01-2022-007555-68).

По состоянию на 02.06.2023 решение не вступило в законную силу.