УИД 61OS0000-01-2022-000087-83

дело № 3а-118/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июля 2022 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при секретаре Горбатько А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью СТД «ШУЗ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью СТД «ШУЗ» (далее - ООО СТД «ШУЗ») в лице представителя по доверенности ФИО1, обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что арендует земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2118 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административных и производственных помещений, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 29 488 151,52 руб., что превышает рыночную стоимость на указанную дату определенную оценщиком ООО «Первая независимая экспертная компания» в отчете № 20299/04-21 от 30 декабря 2021 г. в сумме 15 320 000 руб. Размер кадастровой стоимости влияет на размер арендных платежей. ООО СТД «ШУЗ» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного участка, которое решением Комиссии №11-30/2022-9 от 8 февраля 2022 г. было отклонено.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 г., равной его рыночной стоимости в размере 15 320 000 руб.

Кроме того, представителем ООО СТД «ШУЗ» заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Представитель ООО СТД «ШУЗ» ФИО1 в судебном заседании просила исковые требования удовлетворить, установить кадастровую стоимость равной рыночной в соответствии с отчетом оценщика. Полагала, что судебным экспертом рыночная стоимость определена не верно.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, акционерное общество Московский Областной Банк.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. От действующего по доверенности представителя ФИО2, поступило ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, указано, что Правительство Ростовской области не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере установленном судебной оценочной экспертизой - 21 260 000 руб.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиал по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. Представитель ФКП Росреестр ФИО3, действующая по доверенности, в письменном ходатайстве поддержала позицию, изложенную в отзыве, где указано, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2118 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - «для эксплуатации административных и производственных помещений», ранее учтенный, поставлен на государственный кадастровый учет 30 декабря 2002 г., арендатором является ООО «СТД Шуз». Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2014 г., внесена в ЕГРН 29 декабря 2014 г. в размере 29 488 151,52 руб. на основании постановления Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №776 и является актуальной. Дополнительно в ходатайстве указано на отсутствие возражений относительно выводов судебного эксперта, просит рассматривать дело в отсутствие представителя Филиала.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Согласно поступившему отзыву представителя ФИО4, действующей по доверенности, Управление как орган регистрации вносит в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, поступившие в орган кадастрового учета и не вправе при внесении изменять поступившие сведения. Просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен.

Представитель акционерного общества Московский Областной Банк (АО Мособлбанк) в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. Директор АО Мособлбанка ФИО5 подал письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Выслушав пояснения эксперта ФИО11, изучив материалы административного дела и выслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 24.18 Закон об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 указанного Закон под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закон об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ООО СТД «ШУЗ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 118 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административных и производственных помещений, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается договором аренды земельного участка № 24794 от 11 ноября 2003 г., договором перенайма земельного участка № РОС-36Л-зем/2019 от 15 марта 2019 г., выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с положениями, содержащимися в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Абзацем 6 пункта 6 указанного постановления разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 2.1 договора № РОС-36Л-зем/2019 от 15 марта 2019 г., пункту 3.1 договора № 24794 от 11 ноября 2003 г. и расчета арендной платы (Приложение №2 к договору аренды) размер арендной платы, обязанность по уплате которой возложена на административного истца, зависит от размера кадастровой стоимости участка.

Изложенное подтверждает право ООО СТД «ШУЗ» оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 29 488 151,52 руб. Административный истец считает указанный размер кадастровой стоимости спорного земельного участка завышенной.

Для юридических лиц предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден, административный истец 17 января 2022 г. обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 30 декабря 2021 г. № 20299/04-21 подготовленный оценщиком ООО «Первая независимая экспертная компания» ФИО10, согласно которому, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 15 320 000 руб.

Решением комиссии от 8 февраля 2022 г. № 11-30/2022-9 заявление административного истца было отклонено.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Как справедливо отмечено в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 8 февраля 2022 г. № 11-30/2022-9, оформление и содержание отчета № 20299/04-21 от 30 декабря 2022 г. не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям пунктов 3, 5, 11 федеральных стандартов оценки (ФСО №3), касающихся составления и содержания отчета об оценке.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и поступившие от Правительства Ростовской области возражения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судом была назначена судебная оценочная экспертиза эксперту ООО Оценочная компания «Золотая цифра» ФИО11

Согласно заключению эксперта № 55 от 15 сентября 2021 г. рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 21 260 000 руб.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

При составлении заключения судебным экспертом проведен полный анализ местоположения, рынка земельных участков в г. Ростове-на-Дону. Определен сегмент рынка, к которому принадлежит спорный земельный участок – земли населенных пунктов под торгово-офисную застройку.

Экспертом проанализированы рынок земельных участков в г.Ростове-на-Дону, фактические данные о ценах в сегменте рынка, к которому относится оцениваемый участок (таблица 4).

Для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом использован сравнительный подход, в рамках которого использовался метод сравнения продаж. От применения затратного и доходного подходов эксперт мотивированно отказался.

Применяя сравнительный подход при определении рыночной стоимости земельного участка, эксперт выбирал три объекта-аналога, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта по дате предложения, местоположению, категории земель и типу разрешенного использования, размеру, обеспеченности коммуникациями (таблица 9). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов, состав аналогов, использованный в заключении, суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на снижение цены в процессе торгов, условия рынка, местоположение, общую площадь и установлен размер рыночной стоимости участка (таблица 10).

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

Суд рассмотрел возражения представитель ООО СТД «ШУЗ» относительно описания объекта исследования с указанием на наличие коммуникаций и подбору аналогов с указанными характеристиками.

Как пояснила допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО11, оцениваемый земельный участок рассматривался как обеспеченный коммуникациями (электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление от котла/газоснабжение), поскольку данные об этом содержатся в предоставленном административным истцом техническом паспорте на здание, которое расположено в границах спорного участка. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031476:29 относится к ВРИ-17 – земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Отбор объектов – аналогов осуществлялся из сегмента офисно-торговой застройки с учетом аналогичного объекту исследования состава коммуникаций.

Обеспеченность спорного участка перечисленными в описании объекта коммуникациями на дату определения кадастровой стоимости подтверждается совокупностью письменных доказательств: копией технического паспорта на здание института лит.Д инв.№594/14 от 9 июля 2004 г., договором № РОС-36Л-зем/2019 (пункт 1.5.), которые опровергают утверждение административного истца об обратном (л.д.11 том 2).

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что в заключении отсутствуют данные о нарушениях, лишающих его доказательственного значения. Ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы суду не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы № 76 от 24 июня 2022 г., и находит возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 21 260 000 руб.

Результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет об оценке от 30 декабря 2021 г. № 20299/04-21 был поставлен под сомнение обоснованно.

Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд принимает во внимание следующее.

Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Дата внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости – 29 декабря 2014 г., ООО СТД «ШУЗ» обратилось в суд с административным исковым заявлением 26 апреля 2022 г., то есть, с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

Датой подачи заявления следует считать дату обращения с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию, т.е. 17 января 2022 г.

Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.

Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 27,9 % и сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, должны быть возложены в полном объеме на административного истца.

ООО Оценочная компания «Золотая цифра» представило в суд счет на оплату стоимости проведенной экспертизы в размере 30 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно с учетом степени сложности и объема проделанной работы. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. Оснований к ее снижению не имеется.

Обществом внесены на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытый Ростовскому областному суду 30 000 руб. в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы. Указанная сумма подлежит перечислению ООО Оценочная компания «Золотая цифра» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 – 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

восстановить обществу с ограниченной ответственностью СТД «ШУЗ» срок для обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 118 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административных и производственных помещений, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 г., в размере 21 260 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 января 2022 г.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Золотая цифра» с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытого Ростовскому областному суду, денежные средства в размере 30 000 рублей за выполненную судебную экспертизу за счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью СТД «ШУЗ».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 20 июля 2022 г.

Судья О.В. Журба