Судья Капралова М.И.

УИД 14RS0002-01-2022-000127-37

Дело №2-3/2023 № 33-2808/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 сентября 2023 года город Якутск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе

председательствующего судьи Топорковой С.А.

судей Головановой Л.И., Матвеевой М.К.,

при секретаре Комюстюровой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании посредством использования системы видеоконференц-связи, обеспечиваемой Алданским районным судом Республики Саха (Якутия), гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о соразмерном уменьшении покупной цены объекта, взыскании излишне уплаченной суммы,

встречному иску ФИО3, ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи объекта недвижимости,

по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Алданского районного суда Республики Саха (Якутия) от 01 февраля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Головановой Л.И, объяснения ФИО1, представителя ФИО3 и ФИО4, действующей по доверенности ФИО5, судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным иском по тем основаниям, что 23 января 2021 года с ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с частью здания, расположенный по адресу: .......... за .......... рублей. Истцы уплатили по данному договору продавцам Житник .......... рублей. Весной 2021 года после таяния снега покупателями обнаружено нарушение целостности кровли и крыши части здания, провисание стропил, что приводит к залитию помещения. Требование истцов уменьшить покупную цену объекта недвижимости продавцы проигнорировали, кровлю не отремонтировали, что послужило поводом для обращения в суд. На основании изложенного, с учетом уточненных требований истцы просили суд уменьшить покупную цену объекта недвижимости (части здания) на 474 659 рублей, взыскать с ответчиков излишне уплаченную сумму по договору купли-продажи в размере 124 659 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 043 рублей, расходы на проведение экспертизы в размере 47 121 рубль 01 копеек.

ФИО3, ФИО4 заявили встречные исковые требования, просили взыскать с ФИО1 и ФИО2 задолженность по договору купли-продажи объекта недвижимости от 23 января 2021 года, поскольку покупная цена была согласована сторонами сделки, по условиям которой покупатели приняли обязательство оплатить .......... рублей при подписании договора, а остальные .......... рублей - до конца 2021 года, однако обязательства нарушили, допустили образование долга в размере 350 000 рублей.

Решением Алданского районного суда Республики Саха (Якутия) от 01 февраля 2023 года в удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены объекта, взыскании излишне уплаченной суммы отказано. Встречный иск ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли-продажи объекта недвижимости удовлетворен. С ФИО1, ФИО2 в пользу ФИО3, ФИО4 взыскана задолженность по договору в размере 350 000 рублей, а также судебные расходы в размере 41 700 рублей.

С решением суда не согласились ФИО1 и ФИО2, обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении первоначально предъявленных исковых требований, отказать в удовлетворении встречных исковых требований. В обоснование жалобы указали, что осмотр и покупка здания происходили в зимний период, при визуальном осмотре каких-либо скрытых недостатков заметить не представилось возможным. Продавцы утверждали, что дефекты в состоянии здания отсутствуют, кровля не имеет повреждений. Между тем, после таяния снега весной 2021 года обнаружена протечка кровли, устранение которой требует финансовых вложений. В результате экспертизы установлено, что возможность выявления повреждений кровли и крыши в зимний период отсутствовала, техническое состояние крыши определено как ограниченно работоспособное с износом 60%, а техническое состояние кровли определено как недопустимое с износом более 61%.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО3, ФИО4 ФИО5 просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции – без изменения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 19 апреля 2023 года решение Алданского районного суда Республики Саха (Якутия) от 01 февраля 2023 года по данному делу отменено, вынесено новое решение. Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о соразмерном уменьшении покупной цены объекта удовлетворены, уменьшена покупная цена по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с частью здания от 23 января 2021 года, заключенному между ФИО3, ФИО4 и ФИО1 и ФИО2 на 474 659 рублей. С ФИО3, ФИО4 взысканы солидарно в пользу ФИО1, ФИО2 излишне уплаченная сумму 124 659 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 043 рубля, расходы на проведение экспертизы в размере 47 121 рубль 16 копеек, всего 181 823 рубля 16 копеек. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 11 июля 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 19 апреля 2023 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в режиме видеоконференц-связи, обеспечиваемой Алданским районным судом Республики Саха (Якутия) ФИО1 поддержала доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель ФИО3, ФИО4, действующая по доверенности ФИО5, с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно в установленном статьями 14, 15 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» порядке размещена на сайте Верховного Суда Республики Саха (Якутия) (vs.jak.sudrf.ru раздел «Судебное делопроизводство»).

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, выслушав пояснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции не допущены.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно положений пункта 1 статьи 457 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 23 января 2021 года ФИО1 и ФИО2 (покупатели) заключили с ФИО3 и ФИО4 (продавцы) договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № ..., площадью **** кв.м и размещенную на нем часть здания – магазин с кадастровым № ..., общей площадью **** кв.м, расположенные по адресу: .........., за .......... рублей.

Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что расчет сторонами производится следующим образом: .......... рублей передаются покупателями при заключении договора, оставшаяся сумма .......... рублей оплачивается покупателями в срок до конца 2021 года.

Стороны согласовали, что договор купли-продажи является передаточным актом (п. 5.6 договора), при этом составление иных документов, подтверждающих передачу указанных выше объектов недвижимости покупателям, не предусмотрено.

При подписании договора покупатели удостоверили, что с техническим состоянием части здания – магазина ознакомлены и согласны.

Олейник оплатили Житник по договору купли-продажи .......... рублей, остаток задолженности составил 350 000 рублей, в оговоренный сторонами сделки срок денежные средства не переданы.

20 апреля 2021 года и от 14 сентября 2021 года ФИО1 совместно с третьими лицами Г. и М. произведен осмотр здания-магазина, приобретенного у Житник по указанному выше договору купли-продажи, установлено, что кровля крыши здания-магазина во многих местах имеет повреждения, провисают стропила, стены здания также имеют повреждения, о чем составлен акт осмотра.

Специализированной компанией ООО «********», а также индивидуальным предпринимателем Н. по обращению ФИО1 произведены расчеты стоимости работ по устранению установленных при осмотре дефектов, представлены соответствующие письма от 17 января 2022 года, согласно которым стоимость ремонта крыши составит .......... рублей.

15 октября 2021 года ФИО1, ФИО2 направили в адрес ФИО3 и ФИО4 письменную претензию, в которой указали на выявленные существенные срытые недостатки приобретенной части здания, о которых продавцы не сообщили при совершении сделки; продавцам предложено в 10-дневный срок со дня получения претензии принять меры по устранению за свой счет недостатков, а именно: самостоятельно или с помощью специалистов произвести ремонт, соразмерно уменьшить выкупную цену, возместить расходы на устранение недостатков в размере 750 000 рублей. Поскольку претензия оставлена без ответа, Олейник инициирован судебный спор.

При рассмотрении дела судом первой инстанции назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту федерального бюджетного учреждения «Якутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». Из заключения эксперта № ... от 03 ноября 2022 года, что фактический износ деревянной конструкции крыши составляет 60%, требуется замена стропил и обрешетки крыши, физический износ кровельного покрытия из стальных листов составляет более 61%, требуется полная замена кровли. Техническое состояние конструкции крыши оценивается как ограниченно работоспособное состояние и кровли оценивается как недопустимое состояние. На конструкции крыши и кровли зафиксированы множественные дефекты и признаки износа, возникшие в результате длительной эксплуатации и ненадлежащего обслуживания конструкции крыши и кровли. В период сделки кровля и крыша находились по снежным покровом, отсутствовала возможность для визуального осмотра конструкций. Все выявленные повреждения и дефекты на конструкциях крыши и кровли по характеру являются эксплуатационными, то есть возникшими в результате длительной эксплуатации и ненадлежащего обслуживания.

Стоимость ремонтно-восстановительных работы определена экспертом в размере 474 659 рублей 82 копеек.

Данное экспертное заключение признано судом первой инстанции законным и обоснованным, возражений относительно выводов эксперта сторонами спора не заявлено.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные доказательства, а также экспертное заключение в совокупности, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований, поскольку Олейник не представлено доказательств, что в период совершения сделки продавцы Житник обладали информацией о дефектах кровли и крыши, однако скрыли ее намеренно от покупателей. При этом до покупки часть здания была осмотрена покупателями, претензий относительно состояния помещения магазина не заявлено, доказательств обратного не представлено. Имеющиеся недостатки являются устранимыми, а потому не могут быть признаны существенными.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Поскольку Олейник обязательства по договору купли-продажи не исполнили, при этом оснований для освобождения от их исполнения судом не установлено, с ФИО1 и ФИО2 подлежит взысканию задолженность в размере 350 000 рублей.

Судебные расходы между сторонами распределены в соответствии с положениями статьи 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права, на основании представленных сторонами доказательств, которые оценены судом в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Не могут поставить под сомнение законность выводов суда доводы ФИО1 и ФИО2 в апелляционной жалобе о том, что осмотр и покупка здания происходили в зимний период, возможность выявления повреждений кровли и крыши в зимний период отсутствовала, техническое состояние крыши определено как ограниченно работоспособное с износом 60%, а техническое состояние кровли определено как недопустимое с износом более 61%.

Так, исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации о качестве передаваемого товара по договору купли-продажи необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

В договоре купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с частью здания от 23 января 2021 года отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества.

В том случае, когда сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества условие о качестве имущества, являющегося его предметом, не согласовано, положения статей 557 и 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, не подлежат применению.

Как следует из договора купли-продажи, ФИО1 и ФИО2 были поставлены в известность, что приобретаемое ими здание 1988 года постройки, ознакомились и согласились с техническим, качественным состоянием части здания – магазина. Договор купли-продажи признан сторонами передаточным актом, поскольку составления иных документов, подтверждающих передачу объектов недвижимости, сторонами не предусмотрено.

В соответствии с пунктом 5.6 договора о состоянии приобретаемой доли в праве на земельный участок, техническим качественным состоянием части здания – магазина Олейник ознакомились и согласны.

Все обнаруженные экспертом и описанные в заключении недостатки (дефекты) части здания - магазина не являются скрытыми, могли быть обнаружены при визуальном осмотре нежилого помещения до заключения сделки, поэтому оснований для выводов о недобросовестности Житник при продаже спорного помещения магазина не усматривается.

В настоящем случае требование о соразмерном уменьшении покупной цены недвижимости по сути направлено на изменение такого существенного условия договора купли-продажи как цена, размер которой установлен сторонами при его заключении, что не входит в предмет спора по делу.

Несогласие Олейник с произведенной судом оценкой доказательств и установленными по делу обстоятельствами не может быть признано основанием для отмены в апелляционном порядке обжалуемого судебного постановления.

С учетом изложенного, решение суда является законным, оно основано на правильном толковании и применении норм материального права и соответствует доказательствам, имеющимся в деле, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для его отмены по доводам жалобы.

Нарушений норм процессуального права не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Алданского районного суда Республики Саха (Якутия) от 01 февраля 2023 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи

Определение в окончательной форме составлено 14 сентября 2023 года