Дело № 2-12791/2023
...
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
19 октября 2023 года город Набережные Челны РТ
Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Виноградовой О.А.,
при секретаре Ахметовой Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Побережье» о взыскании денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда,
установил:
ФИО1, ФИО2 (далее истцы) обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Побережье» (далее ответчик) о взыскании денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, указав, что 30.03.2023 между сторонами заключен договор ... участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Согласно акту приема-передачи от 02.12.2022 квартира, расположенная по адресу: ... передана истцам. В ходе эксплуатации данной квартиры истцы обнаружили недостатки. В установленные сроки ответчик недостатки не устранил. Согласно техническому заключению специалиста ... от ... стоимость устранения недостатков составила 364 012 рублей. Претензия истца с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков оставлена ответчиком без удовлетворения.
Истцы просят взыскать с ответчика денежную сумму в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 364 012 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 50 000 рублей, расходы на составление претензии в размере 4000 рублей, расходы на оплату технического заключения в размере 40 000 рублей, почтовые расходы в размере 700 рублей.
Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без их участия.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Побережье» ... в судебном заседании иск не признала, просила в удовлетворении иска отказать, либо оставить иск без рассмотрения. ...
В связи с тем, что Истцы являются участниками долевого строительства жилого многоквартирного дома, застройщиком которого является Ответчик, а сама квартира Истцами была принята от Ответчика по акту приема-передачи 02 декабря 2022 г., считает, что на правоотношения между Истцами и Ответчиком распространяются положения Постановления Правительства РФ № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», которое вступило в законную силу 25.03.2022 г.
Так, согласно п.п. «в» п.1 Постановления № 442, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. При этом:
-при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом «к» настоящего пункта (далее - специалист);
-при отсутствии существенных нарушений требований к качеству застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче перечень недостатков, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленного с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта.
Передача объекта долевого строительства была осуществлена Ответчиком и принята Истцом по Акту ... приема-передачи квартиры 02 декабря 2022 г. Квартира Истцами была осмотрена и принята без замечаний, о чем указано в самом акте. О наличии существенных нарушений требований к качеству объекта, равно, как и о наличии незначительных нарушений, Истцами в момент приемки не заявлялось. Требование о необходимости приемки квартиры с участием специалиста Истцами также не выдвигалось.
Обследование квартиры, положенное в основу Заключения, произведено с нарушением порядка его проведения, предусмотренного п.п. «л» п. 1 Постановления № 422 в части согласования кандидатуры специалиста (кандидатура с Ответчиком не согласовывалась); согласования даты проведения осмотра (дата проведения осмотра с Ответчиком не согласовывалась); предоставления возможности обеспечения участия в осмотре представителя Ответчика (в связи с незаблаговременным уведомлением о времени и дате проведения осмотра, участие представителя Ответчика было невозможным в виду получения уведомления лишь 16.05.2023 г. с приглашением на осмотр 28.04.2023 г.); соблюдения требования о направлении не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалиста Истцами Ответчику акта осмотра, включающего сведения, предусмотренные абз.5 п.п. «л» Постановления № 422 (документы Ответчику в 3-хдневный срок не направлялись); осмотр квартиры произведен и Заключение составлено специалистом, не отвечающим требованиям п.п. «к» п.1 Постановления № 442.
Постановлением Правительства РФ от 23.03.2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» также установлен особый порядок предъявления требований к застройщику в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлений от условий договора и (или) указанных в 4.1 ст.7 Закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
В этой ситуации участник долевого строительства должен сначала обратиться к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков. Застройщик обязан выполнить это требование в течение 60 календарных дней, исчисляемых от даты подписания передаточного акта или от даты подписания акта осмотра.
При этом право на возмещение расходов участника долевого строительства на устранение недостатков или право на соразмерное уменьшение цены договора участия в долевом строительстве возникает у участника долевого строительства, только когда застройщик отказался безвозмездно устранить недостатки в объекте долевого строительства (п.п. «ж» п.1 Постановления № 442).
При непредоставлении участником долевого строительства застройщику (его работникам, подрядчикам) доступа на объект долевого строительства для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра участник долевого строительства не вправе обращаться в судебном порядке с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков (п.п. «н» п.1 Постановления № 422).
Утверждение Истцов о том, что Ответчик проигнорировал уведомление Истцов о предстоящем осмотре квартиры и претензию о наличии недостатков, не соответствует действительности и представленным в материалы дела документам. Приглашение на осмотр квартиры 28.04.2023 г. в 12:00 Ответчик получил лишь 16 мая 2023 г. (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ...). С требованиями о наличии недостатков и их устранении Истцы к Ответчику не обращались. Письмо Истцов (приглашение на осмотр квартиры 28.04.2023 г. в 12:00) содержит в себе лишь предложение проверить и установить факт наличия строительных недостатков и о праве Истцов требовать возмещения расходов на устранение недостатков.
Далее, получив от Истцов 29 августа 2023 г. года исковое заявление (без приложения претензии), в котором Истцы потребовали возместить стоимость устранения недостатков, 02 октября 2023 г. Ответчик направил в адресы Истцов (указанные в исковом заявлении) и адресы электронных почт, в адресы представителя Истцов (указанные в исковом заявлении) и адрес электронной почты, письмо, в котором просил предоставить доступ в квартиру для ее комиссионного осмотра в целях фиксации недостатков, а также выразил готовность устранить недостатки, в случае их наличия.
В связи с отсутствием обратной связи от Истцов, их представителя, 04 октября 2023 г. Ответчиком в адресы Истцов были направлены телеграммы с просьбой предоставить доступ 09 октября 2023 г. в 09:00 часов в квартиру Истцов.
В ходе комиссионного осмотра квартиры Истцов 09 октября 2023 г. с участием Ответчика и подрядных организаций, осуществлявших строительные и отделочные работы на объекте, было выявлено:
в спальной: отсутствие прихлопа в межкомнатной двери на 4 мм.;
в кухне-гостиной: окно ПВХ ... - отклонение от вертикали 2 мм., отклонение по прямолинейности отсутствует;
в остальных ПВХ-конструкциях (окнах и балконной двери) кухни-гостиной и спальной: отклонения от прямолинейности и вертикали отсутствуют;
в ванной комнате (санитарном узле): отсутствие изоляции на стояках ГВС и ХВС;
в кухне-гостиной и спальной: маркировка ПВХ-конструкций и дренажные отверстия имеются,, соответствуют требованиям ...
плесень в помещениях квартиры не обнаружена.
Производство замеров прочности стяжки пола на сжатие произвести в полном надлежащем объеме не удалось, так как Истцы не разрешили вскрывать линолеум.
Истцы акт осмотра от 09 октября 2023 г. подписали без замечаний.
В дальнейшем, при попытках согласовать (при осмотре квартиры от 09.10.2023 г.) с Истцами дату и время устранения недостатков Ответчику был выражен отказ в предоставлении доступа и отсутствие заинтересованности в устранении недостатков в связи с желанием получить возмещение в денежном выражении (в Акте осмотра от 09 октября 2023 г. отказ зафиксирован).
Касательно заявленного в Заключении недостатка - наличие плесени в помещениях квартиры сообщили, что на момент осмотра (...) плесень в квартире ... не обнаружена, о чем свидетельствует Акт осмотра от 09 октября 2023 г.
С проблемой образования плесени в квартире к Ответчику обращалась собственница квартиры ... и по результатам служебного расследования сотрудниками Ответчика было установлено следующее.
В период с момента принятия дома управляющей компанией (август 2022 г.) и до 01 сентября 2023 г. затоплений в подвальном помещении, в местах общего пользования не было (...
В марте 2023 г. в квартире ... Истцов произошел затоп в ванной комнате по причине порыва подводящего шланга к стиральной машине (...
В последующие дни марта 2023 г. при осмотре сантехником ООО ... квартиры Истцов снова была обнаружена вода на полу в ванной комнате.
Жильцы квартиры ... в ООО ... с фактом затопления не обращались, последствия от затопа устраняли своими силами.
В иных квартирах, смежных с квартирами ... (квартира Истцов), затоплений в период с момента передачи построенных квартир собственникам и до сегодняшнего дня не было, о чем свидетельствует отсутствие обращений с соответствующими заявлениями в управляющую компанию и к Застройщику ...
О наличии плесени в квартире обращались лишь Истцы и собственница квартиры ... То есть, так как подвальное помещение в Доме является единым, в отсутствие плесени и намокания стен в иных квартирах (кроме квартир ... и ...), учитывая, что плесень и следы от намокания на стенах локализованы не выше 40 см. от пола, одна из возможных причин образования плесени и намокания стен в квартире ... - затопление подвального помещения - исключена. Также было установлено наличие следов от намокания в подъезде, которые локализоваваны с квартиры ... до квартиры .... Поэтому единственной причиной образования плесени в квартире Истцов, является произошедшее в марте 2023 г. затопление в квартире ...
Поведение Истцов, выразившееся в отказе Ответчику в предоставлении доступа для устранения недостатков, непринятие мер по досудебному урегулированию спора путем предоставления доступа для устранения недостатков, явно и однозначно свидетельствуют о том, что целью Истцов является не восстановление своих нарушенных прав, а обогащение за счет Ответчика.
Руководствуясь вышеизложенным, в целях соблюдения процедуры по Постановлению № 442, просят оказать содействие в мирном урегулировании спора по настоящему делу, обязать Истцов предоставить доступ в квартиру для устранения строительных недостатков.
Представители третью лиц ... в судебное заседание не явились, извещены.
Выслушав представителя ответчика, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от ... № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 7 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
При этом в юридически значимый период постановлением Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 № 442 (далее Постановление) была установлена специальная процедура передачи объекта долевого строительства, в соответствии с которой застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком (подпункт «в» пункта 1 Постановления). При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» того же пункта.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 1 Постановления техническое обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования (далее - осмотр) и осуществляется в следующем порядке:
специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;
дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;
участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;
не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.
Согласно подпункту «г» пункта 1 Постановления при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом «д» указанного пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с подпунктом «д» пункта 1 Постановления при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (далее - установленные требования к качеству объекта долевого строительства), участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено указанным Постановлением.
В соответствии с подпунктом «ж» пункта 1 Постановления в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте «е» указанного пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.
В силу подпункта «и» пункта 1 Постановления в случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок, установленный в подпункте «з» того же пункта, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
По настоящему делу установлено следующее.
30 марта 2023 года между ООО СЗ «Побережье» и ФИО1, ФИО2 заключен договор ... участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Предметом договора является порядок и условия участия дольщика в строительстве жилого дома, с последующим предоставлением после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, квартиры ... Цена договора составляет 3 275 680 рублей. Планируемый срок окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию – до 30.09.2022, срок передачи застройщиком объекта дольщику – до 31.12.2022 (л.д.8-13).
02 декабря 2022 года ООО СЗ «Побережье» на основании акта приема-передачи передало ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: ...
Согласно техническому заключению специалиста ... следует, что стоимость строительных работ и материалов по устранению недостатков квартиры, расположенной по адресу: Республика ... составила 364 012 рублей (л.д.18-36).
Истцы направили ответчику претензию, в которой также указали о том, что ответчик проигнорировал уведомление о приглашении на осмотр квартиры с участием эксперта для выявления недостатков. Также указали, что ответчик не отреагировал на их претензию о наличии недостатков. В установленные сроки не устранил недостатки. Просят выплатить им 364 012 рублей в счет устранения недостатков (л.д.38).
...
Суд, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, полагает иск не подлежащим удовлетворению.
Суд соглашается с доводами ответчика, что в период приемки квартиры истцом действовали особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 № 442.
В силу вышеприведённых императивных положений Постановления № 442 участник долевого строительства имеет право взыскания в судебном порядке расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства лишь после предъявления застройщику требования о безвозмездном устранении выявленных недостатков и последующего отказа застройщика удовлетворить это требование или неудовлетворения его в установленный срок.
Вопреки утверждению истцов в требовании (претензии) (л.д.38), что отправляли претензию об устранении недостатков, такую претензию истцы не направляли, голословно указывают на претензию об устранении недостатков и на то, что ответчик на нее не ответил, пытаясь представить ситуацию таким образом, что это ответчиком не соблюдена процедура, установленная в Постановлении № 442, и поэтому истцы имеют право на предъявление требования о взыскании расходов на устранение недостатков.
Но доказательств направления претензии не представили.
Из материалов дела установлено, что до предъявления требования о выплате денежных средств истцы только приглашали ответчика на осмотр, при этом требование явиться на осмотр получено ответчиком, как видно из Отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ... спустя 2,5 недели после проведения осмотра. Приглашение на осмотр не содержит требования об устранении недостатков.
Более того, в период после поступления иска в суд ответчик пытался устранить недостатки, но не был допущен в квартиру.
Поскольку в силу приведённых нормативных положений право требования взыскания денежных средств возникало у истца лишь после соблюдения установленной процедуры, и эта процедура им исполнена не была, вины ответчика в несоблюдении этой процедуры не имеется, ответчик неоднократно высказывал согласие на её исполнение, то оснований для удовлетворения иска у суда не имеется.
Соответственно, не имеется и оснований для взыскания компенсации морального вреда.
Более того, относительно появления плесени в квартире истцов следует сказать, что нет доказательств вины застройщика, но представлены доказательства того, что именно истец из-за шланга стиральной машины залил свое жилое помещение, из-за чего мокли стены у соседей. Материал стен содержит мел, впитывает воду, а потом медленно ее отдает, что привело к образованию плесени у соседей. Многократные обследования подвала показали, что там сухо, тепло, влажность минимальная.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении иска ФИО1 ... ФИО2 ...) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Побережье» ... о взыскании денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда - отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.
Судья подпись Виноградова О.А.