КОПИЯ

Дело № 2-в177/2023

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

село Верхний Мамон 13 июля 2023 года

Павловский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Борис Е.Ю.,

при секретаре Вороновской И.П.,

с участием истца ФИО1, её представителя ФИО2,

представителя ответчиков ФИО3 и ФИО3 - ФИО11 по доверенности,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в лице представителя ФИО4 по доверенности,

рассмотрев в отрытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО3 о признании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок заключенным, прекращении права собственности ФИО3 и ФИО3 на земельный участок, исключении из ЕГРН сведений о регистрации права собственности на земельный участок, признании права собственности ФИО1 на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Павловский районный суд Воронежской области с исковым заявлением к ФИО3, ФИО3 о признании договора купли-продажи долей (1/1105 каждым) в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 8332 га с кадастровым или условным номером № из земель сельскохозяйственного назначения по адресу: <адрес> заключенным между ФИО1, ФИО3 и ФИО3; прекращении права собственности ФИО3 и ФИО3 на доли (1/114 каждого) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 8332 га по адресу: <адрес>»; исключении из ЕГРН сведений о регистрации права собственности ответчиков на указанные доли от ДД.ММ.ГГГГ № и №; признании права собственности ФИО1 на 2/114 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером № площадью 8332 га по адресу: <адрес>, <адрес>» (с учетом уточненных исковых требований).

Согласно доводам иска, 25.12.2019 года между истцом и ответчиками была достигнута договоренность о приобретении истцом у ответчиков арендуемых истцом земельных долей по 1/1105 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым или условным номером № из земель сельскохозяйственного назначения по адресу: <адрес>, <адрес> площадью 8332 га. В рамках договоренности ФИО1 передала ответчикам по 100 000 рублей каждому в счет полного расчета за приобретенные земельные доли. Приобретение земельных долей и передача денег были оформлены расписками. С момента приобретения земельных долей истец как глава КФХ владел и пользовался земельными участками. Поскольку земельные участки в счет земельных долей не были выделены в натуре, договор купли-продажи не был оформлен в установленном порядке, ответчики обещали заключить договор купли-продажи позже.

Поскольку между истцом и ответчиками было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, договор купли-продажи земельных долей следует считать заключенным.

Истец в судебном заседании поддержал доводы иска, суду пояснил, что ответчикам принадлежали доли (по 1/1105 каждому) в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 8332 га с кадастровым или условным номером № из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>. Указанные земельные доли ответчиков истец арендует с 2002 года совместно с земельными долями других участников общей долевой собственности в составе земельных участков с кадастровыми номерами № и № что подтверждается договорами аренды от 2006 года и от 2015 года. В 2019 году между истцом и ответчиками была достигнута договоренность о покупке истцом у ответчиков принадлежащих им земельных долей. Договор купли-продажи был оформлен распиской. Истец передал ответчикам деньги по договору в размере 100 000 рублей каждому. Ответчики выдали истцу доверенности на право распоряжения принадлежащими им земельными долями. По указанным доверенностям истец должен был завершить оформление договора купли-продажи земельных долей, произвести выдел земельного участка в счет земельных долей, зарегистрировать свое право собственности на земельный участок. До настоящего времени истец не зарегистрировал свое право собственности на приобретенные у ответчиков земельные доли. В начале 2023 года истцу стало известно, что ответчики отозвали выданные ранее истцу доверенности на право распоряжения земельными долями и имеют намерения распорядиться земельными долями иным образом. Полагала, что договор купли-продажи земельных долей состоялся 25.12.2019 года, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом.

Представитель ответчиков исковые требования не признал, возражая против иска, пояснил, что ответчики не являются собственниками земельных долей (по 1/1105 у каждого) в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 8332 га с кадастровым или условным номером № из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>. Ответчикам принадлежат доли (по 1/114 каждому) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник общей долевой собственности вправе продать свою земельную долю другому участнику общей долевой собственности, а так же сельскохозяйственной организации или гражданину – члену КФХ, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. ФИО1 не являлась и не является участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № или его арендатором. Представленный истцом договор аренды от 25.05.2015 года недействителен, поскольку не определен предмет договора аренды, договор аренды подписан от имени собственников земельных долей неуполномоченным лицом, договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке. ФИО1 не имела права приобретения земельных долей без выдела их в натуре. Полагал, что расписка не является документом, подтверждающим факт возникновения права собственности на недвижимое имущество. Договор купли-продажи земельных долей между истцом и ответчиками не заключался. Истец не имеет права требовать признания договора купли-продажи заключенным ввиду его отсутствия.

Представитель Управления Росреестра суду пояснил, что ответчики имели каждый по 1/1105 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с условным номером №. Земельному участку сельскохозяйственного назначения с условным номером № был присвоен кадастровый №. Поскольку из данного земельного участка был осуществлен выдел других земельных долей, площадь земельного участка и размер долей участников общей долевой собственности изменился. В связи с чем ответчики имеют каждый по 1/114 доли в паве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. Площадь земельного участка составляет 15195285 кв. метров. Сведений о регистрации договора аренды указанных земельных долей в ЕГРН не имеется и ранее не имелось. Представленный суду истцом договор аренды земельных долей от 25.05.2015 года в органах Росреестра не зарегистрирован. Земельные участки с кадастровыми номерами № и № являются дублями земельного участка №, право собственности на данные земельные участки ни за кем не зарегистрировано, их границы, местоположение не определено. Указанные земельные участки должны быть сняты с кадастрового учета.

Суд, выслушав доводы истца, представителя ответчиков, представителя Управления Росреестра, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе совершать с имуществом гражданско-правовые сделки, распоряжаться иным образом.

В силу положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из пункта 3 статьи 433 ГК РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышают пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 26.03.2002 года было зарегистрировано право собственности ФИО3 и ФИО3 на 1/1105 (7,5 га) долю (за каждым) в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 8322 га с условным номером №, расположенный по адресу: Воронежская область, Верхнемамонский район, с. <адрес>», о чем в Едином государственном реестре недвижимости 26.03.2002 года были сделаны записи регистрации №, №.

Документами для регистрации права собственности ответчиков послужили свидетельства на право собственности на землю ВОО-06 серия РФ-XVII № от 31.07.1996 года и ВОО-06 серия РФ-XVII № от 31.07.1996 года, выданные комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Верхнемамонского района Воронежской области, постановление №153-а от 01.04.1996 года администрации Верхнемамонскогор района Воронежской области «Об утверждении списков собственников земельных долей».

Согласно сведениям ЕГРН (выписка от 12.07.2023 года) ответчикам ФИО3 и ФИО3 принадлежит по 1/114 долей каждому в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 15195285 кв. метров с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>», о чем свидетельствуют записи регистрации №, № от 26.03.2002 года.

Из выписки из ЕГРН от 12.07.2023 года так же следует, что кадастровый № присвоен земельному участку 10.02.2006 года. Ранее земельный участок имел условные номера № №

Изменение площади земельного участка №), и размера арифметической дроби доли ответчиков в указанном земельном участке произошло из-за выдела другими участниками общей долевой собственности земельных участков в счет своих земельных долей из земельного участка с кадастровым номером №. Земельные доли ответчиков в натуре не выделялись.

Согласно представленным истцом распискам от 25.12.2019 года ФИО3 и ФИО3 получили от ФИО1 денежные средства в размере по 100 000 рублей каждый в счет будущей сделки по продаже принадлежащих ответчикам земельных долей (по 1/1105 доли каждому) в составе земельного участка с кадастровым (условным номером) № площадью 8332 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>». Сделку ответчики обязались заключить после оформления прав в течение месяца.

25.12.2019 года ответчики выдали истцу нотариально удостоверенные доверенности на право распоряжения всем принадлежащим ответчикам имуществом, в том числе земельными долями в размере 7,5 га каждая, расположенными по адресу: <адрес>».

Распоряжениями от 17.01.2023 года, удостоверенным нотариусом Верхнемамонского нотариального округа, указанные выше доверенности ответчиками отменены.

Из объяснений истца в судебном заседании следует, что договор купли-продажи указанных в расписке земельных долей не заключался, был оформлен только расписками.

Переход права собственности ФИО1 на указанные в расписке земельные доли не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования текста расписок от 25.12.2019 года, и следует вывод о том, что между истцом и ответчиками были заключены предварительные договоры купли-продажи принадлежащих ответчикам земельных долей, которые были оформлены расписками. Об этом свидетельствуют имеющиеся в расписках фразы о том, что деньги получены ответчиками в счет будущей сделки по продаже земельных долей, сделки ответчики обязались заключить после оформления прав в течение месяца.

В статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Кодекса, которым предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи земельных долей, согласно распискам от 25.12.2019 года, ответчики обязались заключить в течение месяца после оформления прав. Право собственности ответчиков на земельные доли было зарегистрировано в 2002 году. Однако с момента заключения предварительного договора 25.12.2019 года и на момент рассмотрения настоящего гражданского дела договор купли-продажи указанных в расписке земельных долей между истцом и ответчиками не заключен.

Предварительный договор не может являться сделкой по отчуждению имущества, так как представляет собой соглашение о заключении в будущем основного договора по отчуждению имущества.

Предварительный договор может порождать лишь обязательственные отношения между его участниками и не способен повлечь возникновение у того или иного лица вещных прав, в том числе, права собственности.

Невыполнение сторонами условий предварительного договора также не является основанием для признания права собственности, тем более по истечении срока, установленного для заключения основного договора, а также законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора как признание права собственности на имущество, которое должно было бы быть предметом незаключенного основного договора.

На основании изложенного выше суд приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, между истцом и ответчиками были прекращены через месяц после его заключения, то есть 25.01.2020 года.

Кроме того, как следует из материалов дела указанные в расписке от 25.12.2019 земельные доли ответчиков не были выделены в земельный участок, следовательно, в силу положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ответчики были вправе продать земельные доли без их выдела в натуре только другим участникам долевой собственности, либо сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Истец ФИО1 не являлась и не является участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (условный №), а так же арендатором данного земельного участка, в связи с чем не имеет право на приобретение принадлежащих ответчикам земельных долей.

Из представленного истцом договора аренды земельного участка от 25.05.2015 года, заключенного между собственникам 127 земельных долей, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>», и главой КФХ «Оксана» в лице ФИО1, не следует, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № (условный №), в том числе земельных долей ответчиков в данном земельном участке.

Предметом договора аренды от 25.05.2015 года являются земельные доли без выдела их в натуре, что противоречит положениям ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, согласно которым в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Согласно данным ЕГРН, пояснениям представителя Управления Росреестра, указанный выше договор аренды, а так же ограничения (обременения) земельных долей ответчиков правом аренды не зарегистрированы.

Получение ответчиками от истца платы за пользование имуществом не свидетельствует о заключении договора аренды земельного участка.

Фактическое владение и пользование земельными долями ответчиков, несение бремени его содержания на основании выданных ответчиками истцу доверенностей, которые были отменены в январе 2023 года, не порождает у истца право собственности на указанные земельные доли.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что между сторонами сделка купли-продажи не состоялась, каких-либо прав на спорную земельную долю истец в установленном законом порядке не приобрел, поскольку письменный договор купли-продажи не заключался, доказательств, свидетельствующих о заключении договора купли-продажи, а так же доказательств наличия у истца права на приобретение земельных долей без выдела их в натуре суду не предоставлено.

В соответствии с вышеизложенным исковые требования ФИО1 к ФИО3 и ФИО3 не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 и ФИО3 о признании заключенным договора купли-продажи от 25.12.2019 года по 1/1105 долей в праве общей долевой собственности каждым на земельный участок с кадастровым (условным) номером № площадью 8332 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1, ФИО3 и ФИО3; прекращении права собственности ФИО3, ФИО3 на принадлежащие им доли (по 1/114 каждому) в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; исключении из единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ФИО3, ФИО3 на указанные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № признании за ФИО1 права собственности на 2/114 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись Е.Ю. Борис

В окончательной форме решение принятоДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий: подпись Е.Ю. Борис