Решение в окончательном виде
составлено 31 октября 2022 года
дело №
№
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
24 октября 2022 года г. Сургут
Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего Петуховой О.И.,
при секретаре Чернявской Д.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,
с участием истца ФИО1, ответчика ФИО1
установил:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств в размере 280 000 руб., в счет компенсации морального вреда 35 000 руб., расходов по уплате госпошлины- 6 000 руб.
В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> Истец оплатил стоимость земельного участка в размере 280 000 руб. Государственная регистрация права собственности на земельный участок приостановлена по заявлению истца. Истец не намерен оформлять в собственность земельный участок в связи с тем, что земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования территории, что препятствует строительству жилого дома на земельном участке, а также имеются ограничения для проведения отдыха на участке, установки вагончика, использования каких-либо приборов. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи возврата денежных средств, однако ответ на претензию не последовал. При подписании договора купли-продажи ответчик и его риелтор не указали на характеристики продаваемого с ограничениями использования территории земельного участка. На осмотр участка истец не выезжала, поскольку в марте участок был заснежен. С договором купли-продажи истцу ознакомиться не дали, документы на земельный участок не показали, торопили, говорили, что все в порядке и нужно подписать. Продав свою квартиру, истец планировала построить дом на участке. После того, как снег растаял, истец осмотрела участок и обнаружила, что на нем находится мусор, границы земельного участка не отмечены, земельный участок залит водой, по земельному участку проходит нефтяная труба, а рядом проходит высоковольтная линия. Земельный участок требует вложений и фактическое его использование под садоводство при указанных обстоятельствах невозможно. Руководствуясь ст. 450 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и вернуть ей денежные средства, уплаченные по договору. Поскольку в связи со сложившейся ситуацией она испытывает нравственные страдания, переживает, просит взыскать компенсацию морального вреда в размере 35 000 руб.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что для того чтобы пользоваться земельным участком его необходимо отсыпать, первая отсыпка будет стоить примерно 2 000 000 руб. Летом 2022 года она приобрела в этом же кооперативе другой отсыпанный участок.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать по доводам, изложенным в возражениях. В соответствии с п. 6 договора купли-продажи на момент его заключения покупатель удовлетворен качественным состоянием объекта недвижимости, установленным путем внешнего осмотра объекта недвижимости перед заключением договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых не сообщил продавец. В соответствии с пунктом 2 Передаточного акта продавец передал покупателю объект недвижимости в том состоянии, как он есть на день подписания настоящего акта. Согласно п. 4 передаточного акта претензий у покупателя к продавцу по передаваемому объекту недвижимости не имеется. Таким образом, истцом не доказано, что при заключении договора купли-продажи она не могла знать о недостатках приобретаемого недвижимого имущества, поскольку исходя из условий договора, истец ознакомилась с характеристиками и фактическим состоянием участка перед заключением договора, а, значит, имела возможность установить, по ее мнению, дефекты. Истец, как покупатель, должна была проявить необходимую осторожность и осмотрительность при заключении сделки, в том числе отказаться от заключения договора в случае несогласия с состоянием земельного участка. Истцом не доказано наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и наступившим вредом. Дополнительно пояснил, что оформлением сделки занимались агенты, он предлагал ознакомиться с участком, на что ему агент пояснил, что покупатель участок знает, поскольку в указанном кооперативе у нее есть родственники. С покупателем он встречался на заключении предварительного договора и основного договора. У истца был один вопрос относительно земельного участка, а именно ее интересовало, что находится на участке, на что он пояснил, что есть небольшой кусок отсыпанный. Часть участка он отсыпал около трех лет назад, этот грунт никуда не ушел. Действительно на участке болото, но воды в настоящее время на участке нет.
Третьи лица ИП франчайз-партнер ООО «Этажи-Сургут» ФИО2, Управление Росреестра по ХМАО-Югре в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.
Заслушав объяснения сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу ч. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Из приведенных норм права следует, что право покупателя требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка возникает при одновременном соблюдении следующих условий: информация об ограничениях использования земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не соответствующих действительности, и известной продавцу, и знание данной информации может повлиять на решение покупателя о приобретении им земельного участка.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключено соглашение о задатке, согласно которому стороны договорились о том, что обязуются в срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно выполнить взятые на себя обязательства по настоящему соглашению и заключить договор по оформлению права собственности на покупателя на земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для иных видов сельскохозяйственного использования, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 924+/- 21 кв.м. Цена объекта составляет 280 000 руб. Расчет между сторонами будет осуществляться следующим образом: 30 000 руб. покупатель передает продавцу в качестве задатка в день подписания настоящего соглашения, 250 000 руб. в день подписания договора по оформлению права собственности.
Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается передача истцом ответчику денежных средств в счет задатка в размере 30 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи указанного земельного участка.
Покупатель оплатил продавцу оставшуюся стоимость участка в размере 250 000 руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.
Из п. 6 договора купли-продажи следует, что на момент его заключения покупатель удовлетворен качественным состоянием объекта недвижимости, установленным путем внешнего осмотра объекта недвижимости перед заключением договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых не сообщил продавец.
Также между сторонами ДД.ММ.ГГГГ составлен передаточный акт, согласно которому продавец передал покупателю в собственность спорный земельный участок. Согласно п. 2 акта продавец передал покупателю вышеуказанный объект недвижимости в том состоянии, как он есть на день подписания акта. Претензий у покупателя к продавцу по передаваемому объекту недвижимости не имеется (п. 4).
Согласно п.6.7 Соглашения о задатке и п. 10 договора купли-продажи покупатель уведомлен, что земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования территории: зона минимальных (минимально допустимых) расстояний кондесатопровода «Уренгой-Сургут» 1 и 2 нитки, реестровый №, ограничения использования объектов недвижимости в границах зоны минимальных (минимально допустимых) расстояний трубопроводов приведены согласно СП 36.13330.2012 Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85* (УТВЕРЖДЕН приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой) от ДД.ММ.ГГГГ №/ГС и введен в действие с ДД.ММ.ГГГГ). В пределах зоны минимальных расстояний трубопроводов и его объектов запрещается проводить любые мероприятия, связанные со скоплением людей, сосредотачивать персонал, транспортные средства, оборудование, материалы и другие ценности, непосредственно не занятые и не используемые при выполнении разрешенных в установленном порядке работ, а также размещать места отдыха, обогрева, приема пищи, передвижные вагончики, палатки и т.<адрес> жилых массивов (населенных пунктов), промышленных и других объектов, отдельных зданий, строений (жилых и нежилых) и сооружений может производиться в районе нахождения действующих, строящихся и проектируемых трубопроводов при строгом соблюдении минимальных расстояний от оси трубопровода (от его объектов) до строений и сооружений, предусмотренных строительными нормами и правилами по проектированию магистральных трубопроводов.
При этом, согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано. Особые отметки отсутствуют.
Доводы истца о том, что ей не дали возможности ознакомится с соглашением о задатке, договором и документами на земельный участок опровергаются показаниями свидетелей ФИО1 и ФИО1
Так, свидетель ФИО1 суду показал, что он участвовал при заключении сделки в качестве агента со стороны продавца. Поступил звонок от агента покупателя, он ему сообщил координаты земельного участка, после чего была назначена дата заключения предварительного договора купли-продажи. На заключении предварительного договора покупатель передала продавцу 30 000 руб. в качестве задатка и задала продавцу несколько уточняющих вопросов. Прошло около недели между заключением соглашением о задатке и договором купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ были подписаны все документы и покупатель передала продавцу остальную сумму за земельный участок в размере 250 000 руб. ФИО1 знакомилась с документами при подписании, уточняющих вопросов у нее не было. Времени у истца для ознакомления с документами было достаточно, ее никто не торопил, подписание документов происходило в офисе агентства «Этажи».
Свидетель ФИО1 суду показал, что участвовал при заключении сделки на стороне покупателя. Приобретаемый земельный участок ФИО1 не осматривала, так как пояснила, что знакома с кооперативом и знала, где он находится, и во время заключения договора было все было заснежено. Время при подписании договоров покупателю не ограничивали, все интересующие ее вопросы были озвучены. Указанные в договоре ограничения о нахождении участка в зоне с особыми условиями не запрещает строительство на нем, трубопровод по участку не проходит.
Доказательств того, что по земельному участку проходит «нефтяная» труба и высоковольтная линия электропередач, вопреки доводам истца в материалах дела не содержится.
Материалами дела не подтверждаются также и доводы истца о том, что земельный участок невозможно использовать с его целевым использованием для ведения садоводства, истцом ходатайство о назначении экспертизы для установления указанных обстоятельств заявлено не было.
Допрошенный в качестве свидетеля председатель ДПК «Сургутское» ФИО1 суду показал, что является председателем кооператива с 2008 года. ФИО1 и ФИО1 являются членами кооператива. В марте 2022 года ФИО1 предупредил, что хочет продать участок <адрес>, поэтому внес оплату за первый квартал по взносам. Он слышал, что между сторонами заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Данный участок находится в границах кооператива, его возможно использовать по назначению, если им заниматься и отсыпать. В кооперативе есть аналогичные участки, их разрабатывают и пользуются. В кооперативе в той или иной степени все участки отсыпались. Газопровод под участком № не проходит. Летом 2022 года ФИО1 приобрела другой участок <адрес>, который уже был отсыпан.
Установив изложенное, суд приходит к выводу, что, заключая договор купли-продажи, принимая имущество, ФИО1, действуя разумно и добросовестно, должна была принять меры к получению сведений о потребительских свойствах земельного участка, указанная информация была ею получена, категория и вид разрешенного использования, особые условия использования территории указаны в тексте договора купли-продажи.
Ссылка истца на то, что она была лишена возможности осмотреть приобретаемое имущество в связи с заснеженностью участка, является несостоятельной, поскольку при должной степени осмотрительности и внимательности, реализуя свои гражданские права и обязанности, истец должна была осмотреть приобретаемый земельный участок до заключения договора купли-продажи и оценить его состояние.
Приобретая земельный участок в зимнее время, не проявив должной осмотрительности, истец воспользовалась своим правом, предоставленным ей ч. 1 ст. 9 ГК РФ, то есть действовала по своему усмотрению, на свой страх и риск.
Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ истец не доказала, что ответчик при отчуждении спорного земельного участка скрыл достоверные сведения о характеристиках спорного участка и (или) сообщил ей заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с целевым назначением.
Таким образом, суд приходит к выводу, что истец не доказала наличия оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 37 ЗК РФ, в связи с чем требования о расторжении о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств в размере 280 000 руб. удовлетворению не подлежат.
В соответствии с требованиями ст. 151 ГК РФ в случае нарушения имущественных прав гражданина требования о возмещении морального вреда удовлетворению не подлежат, за исключением случаев, предусмотренных законом. Таким образом, исковые требований о компенсации морального вреда также не подлежат удовлетворению.
Поскольку в удовлетворении исковых требований истца отказано, требований о возмещении судебных расходов по оплате государственной пошлины также подлежит оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры путем подачи апелляционной жалобы в Сургутский городской суд.
Судья подпись О.И. Петухова
КОПИЯ ВЕРНА ДД.ММ.ГГГГ
Подлинный документ находится в деле №
СУРГУТСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ХМАО-ЮГРЫ
Судья Сургутского городского суда
_____________________О.И. Петухова
Судебный акт вступил/не вступил
в законную силу «__» _______2022 г.
Секретарь с/заседания _________Д.Д. Чернявская