УИД 77RS0019-02-2024-012258-47

Дело № 02-5144/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

05 ноября 2024 года адрес

Останкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Болотниковой А.И., при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-5144/2024 по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Д-Инвест» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику ООО «Д-Инвест» о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, неустойки в размере сумма, штрафа в размере сумма, неустойки начисленной на сумма в размере 1% в день начиная с 25.10.2024 г. по день фактического исполнения обязательств, мотивируя свои требования тем, что между сторонами заключен договор долевого участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался построить и передать истцу объект долевого строительства. При приемке объекта долевого строительства истцом было обнаружено расхождение в части проектной площади. Направленная в адрес ответчика претензия оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения с данным иском в суд.

Истец фио в судебное заседание не явилась, извещалась своевременно и надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, который уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Д-Инвест» по доверенности фио в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях, кроме того просил применить к спорным правоотношениям положения Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, исследовав письменные материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п.п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора.

Кроме того, согласно преамбуле Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" несоответствие товара условиям договора является недостатком товара.

При рассмотрении дела судом установлено, что 31.05.2018 г. между ООО «Д-Инвест» и ООО «Капитал Инвест» был заключен договор № БА/К2/C1/ОПТ-2-КИ/З10518 участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 3.1. договора застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию корпуса гостиницы общей площадью 26556,30 кв. м. с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей к гостинице территории передать коммерческие помещения, расположенные в корпусе гостиницы, со следующими характеристиками: номер корпуса – 2, номер секции – 1, порядковый номер на этаже – 6, условный номер – 195, количество комнат – 2, проектная общая площадь (без учета площади балкона) - 51,50 кв.м.

Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять коммерческие помещения, расположенные в корпусе гостиницы от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Пунктами 4.1.1. и 4.1.2. договора установлено, что цена одного квадратного метра указанного выше коммерческого помещения с условным номером № 195 составляет сумма, a всего объекта долевого строительства сумма

В последующем цена одного квадратного метра объекта долевого строительства менялась и в конечном итоге составила сумма, а всего объекта долевого строительства сумма

03.12.2021 г. между ООО «Капитал Инвест» и ФИО1 заключен договор уступки № К2/С1/195/031221.

Согласно п. 2.1. договора участник уступает, а потребитель принимает в полном объеме права и обязанности участника долевого строительства, в отношении объекта долевого строительства.

Цена уступки по договору составила сумма

Потребитель свои обязательства по договору исполнил в полном объеме, что подтверждается актом об исполнении договора уступки № К2/C1/195/031221 от 03.12.2021 г., а также приходным кассовым ордером № 24 от 13.12.2021 г.

Согласно передаточному акту от 19.09.2023 г. к договору уступки № К2/C1/195/031221 от 03.12.2021 г. по договору № БА/К2/С1/ОПТ-2-КИ/З10518 участия в долевом строительстве от 31.05.2018 г. застройщик передал, а фио приняла помещение, расположенное в корпусе гостиницы по адресу: адрес кадастровым номером 77:02:0014003:13977, общая площадь объекта составила 47 кв. м, что подтверждается передаточным актом, а также выпиской из ЕГРН от 25.04.2024 г.

Согласно п. 4.3.2 договора участия в долевом строительстве № БА/К2/C1/ОПТ-2-КИ/З10518, в случае уменьшения площади объектов долевого строительства/помещений по результатам обмеров БТИ на величину, превышающую 5% от проектной площади, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства, в течение 5 рабочих дней со дня подачи участником долевого строительства письменного заявления застройщику. При этом излишне внесенные денежные средства за объекты долевого строительства/помещения перечисляются на счет участника долевого строительства в банке, по указанным участником реквизитам. Стороны согласовали, что при уменьшении площади объектов долевого строительства/помещений по результатам обмеров БТИ на величину, находящуюся в пределах 5% от проектной площади включительно, застройщик освобождается от обязанности возвратить участнику долевого строительства какие-либо денежные средства.

Истцом 05.07.2024 г. в адрес ответчика направлена претензия об уменьшении покупной цены и возврате излишне уплаченных средств в размере сумма Претензия получена ответчиком 12.07.2024 г., однако оставлена без удовлетворения.

Согласно условиям названного договора участия в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику объект, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации.

Таким образом, поскольку ответчик не исполнил свое обязательство по передаче истцу квартиры, качество которой соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, суд считает исковые требования о взыскании с ответчика денежных средств, в счет уменьшения покупной цены подлежащим удовлетворению.

Суд соглашается с расчетом истца, согласно которому соразмерным уменьшением цены договора является сумма сумма

Рассматривая исковые требования в части взыскания неустойки за период с 24.07.2024 г. по 24.10.2024 г. в размере сумма, а также с 25.10.2024 г. по фень фактического исполнения обязательств, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2024 г. включительно; проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно, не начисляются; неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2024 г. включительно.

Таким образом, в данном конкретном случае неустойка с учетом абзаца 5 п. 1 названного Постановления № 326, взысканию с ответчика не подлежит, ввиду чего суд отказывает истцу в удовлетворении требования о взыскании названной неустойки.

В силу ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Учитывая фактические обстоятельства данного дела, неисполнение ответчиком без уважительных причин в добровольном порядке обязательств, период просрочки, степень вины нарушителя прав и законных интересов истца, степень нравственных страданий, причиненных истцу, исходя из положений ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда, определив ее в размере сумма

В соответствии с п. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Как усматривается из материалов дела, истцом в адрес ответчика была направлена соответствующая претензия, однако таковая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Учитывая положения приведенного выше п. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в пользу потребителя возможно взыскание штрафа в размере 5% от присужденной судом суммы.

Между тем, отказывая в присуждении в пользу истца штрафа, суд принимает во внимание следующее.

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 установлены особенности взыскания неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также особенности применения других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Согласно абзацу 5 пункта 1 названного Постановления неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2024 г. включительно.

При этом в соответствии с названным Постановлением в отношении штрафа, требования о взыскании которого были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу данного постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2024 г.

Указанное Постановление вступило в силу 22.03.2024 г.

Так, если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно, и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 22.03.2024 г., то, независимо от даты принятия судом решения, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до 22.03.2024 г., с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до 31.12.2024 г. Если же срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 22.03.2024 г. по 31.12.2024 г., то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Как следует из материалов дела, претензия в адрес ответчика направлена истцом 05.07.2024 г., следовательно установленный законом 10-дневный срок добровольного удовлетворения требований потребителя истек уже в период действия моратория, а потому указанный штраф, с учетом абзаца 5 п. 1 названного Постановления № 326, не подлежит взысканию с ответчика.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета адрес подлежит взысканию государственная пошлина, в части в который истец освобожден, в размере сумма

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Д-Инвест» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) денежные средства в счет уменьшения покупной цены в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Д-Инвест» (ИНН <***>) в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Останкинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.И. Болотникова

Мотивированное решение составлено 14 февраля 2025 года.