Судья Джамбинов Е.В. Дело № 33-654/2023

№ 2-150/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Элиста 23 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Басангова И.В.

судей Андреевой А.В.

ФИО1

при секретаре Кравцовой В.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности освободить участок

по апелляционной жалобе ответчика ФИО2 на решение Целинного районного суда Республики Калмыкия от 30 мая 2023 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Калмыкия Басангова И.В., выслушав объяснения представителя ответчика ФИО2 - ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца администрации Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия ФИО4, возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

установила:

администрация Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - администрация Целинного РМО) обратилась в суд с иском, с учетом уточнений, к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности освободить участок.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 16 июня 2010 г. между администрацией Целинного РМО и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, по условиям которого арендодатель передал, арендатор принял земельный участок общей площадью 571 га с кадастровым номером «…», расположенный по адресу: «…» (далее - договор аренды), предназначенный для сельскохозяйственного производства. Срок аренды установлен с 10 июня 2010 г. по 10 июня 2020 г.

2 марта 2020 г. ФИО2 прекратил индивидуальную предпринимательскую деятельность, что лишает его возможности использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

5 апреля 2022 г. ответчику направлено уведомление о расторжении договора аренды, которое оставлено без ответа.

10 июня 2020 г. срок действия договора аренды истек, ответчик фактически продолжил пользоваться земельным участком.

В нарушение условий договора ФИО2 арендную плату не вносил, в связи с чем за период с 11 июня 2020 г. по 2 марта 2022 г. образовалась задолженность в размере 125890 руб. 48 коп.

8 апреля 2022 г. ФИО2 направлено уведомление о погашении задолженности по арендным платежам, которое оставлено без ответа.

Истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды, расторгнуть указанный договор и обязать ответчика освободить спорный земельный участок.

15 сентября 2022 г. в связи с погашением задолженности истец отказался от исковых требований в части взыскания задолженности по арендным платежам, в остальной части заявленные требования поддержал.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 уточненные требования поддержал.

Ответчик ФИО2 иск не признал.

Решением Целинного районного суда Республики Калмыкия от 30 мая 2023 г. исковые требования администрации Целинного РМО удовлетворены.

Расторгнут договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № «…» от 16 июня 2010 г., заключенный между администрацией Целинного РМО и ФИО2

Возложена на ФИО2 обязанность возвратить администрации Целинного РМО по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 5625171 кв.м с кадастровым номером «…», расположенный по адресу: «…».

Взыскана с ФИО2 в доход бюджета Целинного РМО государственная пошлина в размере 300 руб.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО2 просил решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, указав, что вопреки доводам истца действие договора аренды возобновлено на тех же условиях на новый срок, поскольку он до истечения срока действия предыдущего договора обратился к арендодателю с письменным заявлением о заключении нового договора; до рассмотрения дела он погасил задолженность, оснований для расторжения договора не имелось.

Ответчик ФИО2, третье лицо арбитражный управляющий ФИО5, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание не явились.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьего лица.

В соответствии с частью 1 статьи 3271 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия приходит к выводу, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 16 июня 2010 г. между администрацией Целинного РМО и главой КФХ «С.П.А.» заключен договор аренды земельного участка, из земель, государственная собственность на которые не разграничена. По условиям указанного договора арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное пользование земельный участок площадью 571 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером «…», расположенный по адресу: «…», предназначенный для сельскохозяйственного производства. Срок аренды установлен по 10 июня 2020 г.

12 августа 2016 г. между «С.П.А.» и «К.Д.В.», а затем 26 августа 2016 г. между «К.Д.В.» и «С.М.М.» заключены договоры уступки прав по договору аренды земельного участка.

18 апреля 2018 г. между «С.М.М.» и ФИО2 заключен договор уступки прав по договору, в соответствии с которым права и обязанности арендатора земельного участка перешли к ФИО2

Договор аренды земельного участка и договоры уступки прав зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 договора аренды предусмотрено, что арендная плата устанавливается в виде твердой суммы платежей, определенных в договоре аренды земельного участка; арендатор уплачивает арендную плату на основании расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка; внесение арендной платы осуществляется ежеквартально в размере 1/4 от общего размера годовой арендной платы; платежи по арендной плате за пользование земельного участка вносятся арендатором: за первый, второй и третий кварталы до 20 числа месяца, следующего за истекшим кварталом; за четвертый квартал до 25 декабря текущего года.

Арендатор имеет право по истечении срока действия договора аренды в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем один месяц до истечения срока действия договора (пунктом 4.3.2).

2 июня 2020 г. ФИО2 обратился в администрацию Целинного РМО с письменным заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка на десять лет, которое оставлено без ответа (л.д. 10 т. 2).

5 апреля 2022 г. администрацией Целинного РМО ФИО2 направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с прекращением со 2 марта 2020 г. статуса индивидуального предпринимателя (л.д. 30 т. 1).

Согласно отчету об отслеживании отправления (почтовый идентификатор «…654») уведомление не вручено получателю по иным обстоятельствам и 14 мая 2022 г. возвращено отправителю (л.д. 102 т. 1)

По расчету истца задолженность по арендным платежам за период с 11 июня 2020 г. по 2 марта 2022 г. составила 125890 руб. 48 коп.

8 апреля 2022 г. ФИО2 направлено уведомление о погашении задолженности по арендным платежам в течение 14 календарных дней с момента получения уведомления (л.д. 48 т. 1).

Из отчета об отслеживании отправления (почтовый идентификатор «…982») следует, что указанное уведомление не вручено ответчику по иным обстоятельствам, 14 мая 2022 г. почтовое отправление возвращено отправителю (л.д. 113 т. 2).

12 мая 2022 г. арендатор погасил образовавшуюся задолженность по платежам.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования администрации Целинного РМО о расторжении договора аренды земельного участка от 16 июня 2010 г., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями пункта 4.3.2 указанного договора аренды, исходил из того, что ФИО2 по истечении срока договора имел при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Суд пришел к выводу, что арендатор утратил такое преимущественное право, указав, что с письменным заявлением он обратился к арендодателю за восемь дней до истечения срока действия договора, тогда как в соответствии с приведенной нормой гражданского закона и положениями договора аренды он должен был это сделать не позднее, чем один месяц до истечения срока договора.

Суд посчитал, что поскольку по истечении указанного в договоре аренды срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование участка без возражений со стороны арендодателя, действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендодатель, направив в соответствии с положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору уведомление о расторжении договора аренды ввиду утраты последним статуса индивидуального предпринимателя, тем самым реализовал свое право в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок; данное право арендодателя является безусловным, не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия нарушений, допущенных арендатором, и обусловлено исключительно его волей на отказ от договора.

Суд также пришел к выводу, что ответчик более двух раз не вносил арендную плату, данное обстоятельство в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора аренды.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия считает, что с такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Пунктом 4.3.2 договора аренды установлено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора аренды в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем один месяц до истечения срока действия договора.

Исходя из приведенной нормы гражданского закона во взаимосвязи с положениями договора аренды земельного участка указанный договор мог быть заключен на новый срок в числе прочих при условии письменного уведомления арендатором арендодателя об этом не позднее, чем один месяц до истечения срока действия ранее заключенного договора.

Согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и обладают приоритетом в соответствии с общеправовым принципом lex specialis derogat generali по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Вместе с тем земельным законодательством установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства.

Так, согласно подпункту 31 пункта 2 статьи 396 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Исходя из буквального толкования названной нормы закона данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора.

С учетом вышеизложенного арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе заключить новый договор аренды земельного участка при условии подачи заявления об этом до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды участка. Указанному праву арендатора корреспондирует обязанность арендодателя заключить новый договор на условиях предыдущего договора.

Поскольку приведенная норма земельного законодательства имеет приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, возникший спор подлежал разрешению на основании норм специального законодательства, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежали, как и не подлежали применению противоречащие императивной норме подпункта 31 пункта 2 статьи 396 Земельного кодекса Российской Федерации предписания пункта 4.3.2 договора аренды.

В этой связи нельзя согласиться с выводом суда об утрате ФИО2 права на заключение спорного договора на новый срок, поскольку он основан на неправильном применении норм материального закона, регулирующих правоотношения сторон.

Из материалов дела следует, что срок действия договора аренды земельного участка истекал 10 июня 2020 г.

2 июня 2020 г. ФИО2 подал в администрацию Целинного РМО письменное заявление о заключении нового договора аренды на десять лет, которое арендодателем оставлено без ответа (л.д. 10 т. 2).

В материалах дела отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании арендатором земельного участка.

Следовательно, ФИО2, обратившись до истечения действия указанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора на новый срок, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованный им земельный участок на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду спорного земельного участка на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 396 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку арендатору не могло быть отказано в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов, следует прийти к выводу, что договор аренды считается заключенным на тот же срок (десять лет) на условиях ранее действовавшего договора.

При таких данных оснований считать, что действие предыдущего договора аренды возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок, не имеется.

Однако изложенное судом не было учтено при разрешении возникшего спора.

Делая вывод о том, что ранее действовавший договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, суд со ссылкой на пункт 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 декабря 2020 г., исходил из того, что к спорному договору аренды применимы положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем суд не принял во внимание, что согласно приведенной правой позиции договор аренды считается заключенным на неопределенный срок при условии, если после истечения указанного в договоре срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование участков без возражений со стороны арендодателя.

Однако таких обстоятельств по делу не установлено.

Учитывая изложенное у арендодателя отсутствовали правовые основания расторжения договора, заключенного на десятилетний срок, в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе по мотиву утраты арендатором статуса индивидуального предпринимателя.

Исходя из установленных обстоятельств заключенный между сторонами договор аренды мог быть прекращен досрочно по основаниям, указанным в законе и договоре аренды.

Однако, ни действующее законодательство, регулирующее правоотношения сторон, ни договор аренды не предусматривают такого основания прекращения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, как утрата арендатором статуса индивидуального предпринимателя.

Более того, арендатор продолжал использовать арендованный участок по целевому назначению, о чем свидетельствует договор о простом товариществе от 10 апреля 2019 г., заключенный между ним и крестьянским (фермерским) хозяйством «Будда» (л.д. 119-120 т. 2).

Согласнопункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

По смыслу приведенной нормы закона необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды по основанию невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства; право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из материалов дела следует, что 8 апреля 2022 г. арендодателем направлено арендатору уведомление о погашении задолженности по арендным платежам в течение 14 календарных дней с момента получения уведомления (л.д. 48 т. 1).

Согласно отчету об отслеживании отправления (почтовый идентификатор «…982») указанное уведомление не вручено получателю по иным обстоятельствам и 14 мая 2022 г. возвращено отправителю (л.д. 113 т. 2).

Таким образом, уведомление о необходимости исполнения договорного обязательства не получено ответчиком по независящим от него обстоятельствам, данное уведомление считается не доставленным ФИО2

Учитывая изложенное, у суда не имелось правовых оснований для удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды.

В силу пункта 4 статьи 4501 Гражданского кодекса сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 4501 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично, в том числе признания ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела не следует, что ФИО2 допустил просрочку в уплате арендных платежей, не имея в дальнейшем намерения продолжить арендные отношения.

В суде первой инстанции ответчик последовательно утверждал, что по условиям договора аренды оплата арендных платежей производилась после направления арендодателем извещений об оплате арендной платы. После 10 июня 2020 г. арендодатель перестал их направлять.

В нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации данное обстоятельство не было поставлено на обсуждение. При этом суд без приведения мотивов отклонил указанный довод ответчика.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор производит оплату арендной платы на основании расчета арендодателя, являющимся неотъемлемой частью договора (л.д. 12, 17 т. 1).

В подтверждение своих доводов ответчик представил в суд апелляционной инстанции извещение арендодателя об оплате арендной платы за 4 квартал 2018 г. и платежное поручение от 28 декабря 2018 г. № 279, которые на основании абзаца 2 части 1 статьи 3271 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приняты в качестве дополнительных доказательств.

Из приведенных документов усматривается, что арендные платежи вносились арендатором на основании извещений арендодателя об оплате арендных платежей.

Указанные обстоятельства, по мнению судебной коллегии, свидетельствуют об отсутствии оснований полагать, что ответчик допустил очевидное отклонение от добросовестного поведения, в то время как истец, на протяжении длительного времени (более 21 месяца) не направлявший извещение об оплате платежей, своим правом на односторонний отказ от договора злоупотребил.

Кроме того, расторжение договора по причине неуплаты задолженности является мерой ответственности, которая должна быть соразмерной нарушению обязательства и соответствовать балансу интересов сторон (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 мая 2022 г. N 305-ЭС22-6837).

Как усматривается из дела, к моменту принятия решения ответчик выплатил задолженность по арендным платежам и неустойку в заявленном истцом размере, тем самым устранив допущенные нарушения договорных обязательств, то есть арендодатель получил то, на что он рассчитывал при заключении договора.

Судом не установлено, что несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей повлекло для истца какой-либо ущерб, ухудшение его положения.

Принимая во внимание, что истец не обращался к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения договорного обязательства в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, на момент рассмотрения дела по существу задолженность ответчика отсутствовала, судебная коллегия приходит к выводу, что расторжение спорного договора в судебном порядке по основаниям пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом конкретных обстоятельств данного дела является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

В силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового судебного постановления об отказе в удовлетворении требований истца.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

решение Целинного районного суда Республики Калмыкия от 30 мая 2023 г. отменить.

Отказать в удовлетворении исковых требований администрации Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия (идентификационный номер налогоплательщика «…») к ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации серия «…» номер «…», выдан «…») о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности освободить земельный участок.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 30 августа 2023 г.

Председательствующий И.В. Басангов

Судьи А.В. Андреева

ФИО1