07RS0№-42

2-5172/23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 декабря 2023г. <адрес>

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе:

председательствующего Ольмезова М.И.

при секретаре ФИО3

с участием представителя ответчика – ФИО4, действующей по доверенности № от 10.01.2022г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «СТРОИМИР» о расторжении договоров аренды, руководствуясь статьями 191-199 ГПК РФ, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «СТРОИМИР» (далее-Общество) в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102100:229 от 15.11.2018г. и договор аренды земельного участка с 07:09:0102100:246 от 15.04.2019г.

Заявление мотивировано тем, что истец выполнил свои обязательства, предоставив земельные участка, являющиеся предметом указанных договоров аренды в пользование ответчику, ответчик в свою очередь начал строительство. Вместе с тем, обязательства ответчика по оплате арендной платы не исполняются, что является для истца существенным нарушением его условий. Мало того, ответчик не использует земельные участки согласно предоставленным разрешительным документам на строительство многоквартирных жилых домов, хотя данное обязательство предусмотрено договорами аренды от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с этим имеются основания для расторжения договоров аренды как в связи с существенным нарушением договора со стороны ответчика, так и в связи с существенным изменением обстоятельств. Истец обратился в адрес ответчика с требованием о расторжении договоров аренды, однако ответ не получен. При этом предыдущий собственник земельных участков (отец истца) также по тем же основаниям обращался с требованием о их расторжении, однако ответчик ответил отказом.

Возражая против иска, Общество просит оказать в удовлетворении требовании ФИО2 ссылаясь на то, что согласно условиям договоров аренды, оба земельных участка были предоставлены для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями. Для этого ООО «СТРОЙМИР» были подготовлены и согласованы проекты МКД на 63 квартиры и 72 квартиры, а также получены разрешения на строительство № от 12.12.2018г. (Блок Д) и № от 01.10.2019г. (Блок Г).

В соответствие с указанными выше документами в настоящее время построены два объекта недвижимости, каждый состоит из 10 этажей со встроенными нежилыми помещениями. Кроме того, в настоящее время, пакет документов по блоку Г передан для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, документы по блоку Д готовятся к передаче для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Соответственно, аргумент истца о неиспользовании земельных участков согласно предоставленным разрешительным документам является полностью несостоятельным, так как помимо всей документации, ООО «СТРОЙМИР» может опровергнуть указанный довод ФИО2 фактическим наличием построенных объектов по адресу: КБР, <адрес>, дом б/н, блоки Г и Д.

Жилые помещения в указанных двух блоках переданы на основании договоров долевого участия физическим лицам, которые внесли полную стоимость квартир и в настоящее время с нетерпением ожидают ввода объекта в эксплуатацию с целью регистрации права собственности на свои жилые помещения.

Расторжение договоров аренды повлечёт за собой невозможность сдачи двух объектов недвижимости с общим количеством квартир 135, соответственно пострадают в первую очередь участники долевого строительства, многие из которых в ожидании своих жилых помещений арендуют жильё и несут дополнительных расходы.

В судебном заседании ФИО2 просит удовлетворить ее требования по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика - ФИО4 ссылаясь на основания и доводы, изложенные в отзыве на иск, просит отказать в удовлетворении требовании ФИО2

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит требования ФИО2 подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Установлено судом и следует из материалов дела, что ФИО1 (Арендодатель) являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102100:229, площадью 1823 кв.м., расположенного по адресу: КБР, <адрес>, из земель населенных пунктов, под многоэтажную жилую застройку, на основании договора аренды от 15.11.2018г., указанный земельный участок передал Обществу (Арендатор).

Согласно условиям договора земельный участок предоставлен Арендатору для строительства многоквартирного жилого дома, размер арендной платы составил 15000 руб. в месяц, срок действия договора 5 лет со дня подписания его сторонами (подпункты 1.1, 1.3, 3.1, 5.1 договора, л.д. 57-61).

Кроме этого, ФИО1, также являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102100:246, площадью 1155 кв.м., расположенного по адресу: КБР, <адрес>, ФИО5/Гоголя, из земель населенных пунктов, под многоэтажную жилую застройку (высотная застройка), согласно заключенному договору от 15.04.2019г., указанный земельный участок тоже передал Обществу в аренду для строительства многоквартирного жилого дома, размер арендной платы составил 20000 руб. в месяц, срок действия договора 5 лет со дня подписания его сторонами (подпункты 1.1, 1.3, 3.1, 5.1 договора, л.д.62-65).

Договором дарения от 19.04.2022г., указанные земельные участки ФИО1 подарил дочери - ФИО2 (л.д. 96-97).

В настоящее время, согласно актуализированных выписок из Единого государственного реестра недвижимости, ФИО2, является собственником названных земельных участков, которые обременены (правами других лиц) залогом в пользу Общества (л.д. 77-79, 80-82).

Как установлено в судебном заседании, вопреки доводам истца, на арендованных земельных участках, согласно виду разрешенного использования (многоэтажная жилая застройка) Обществом подготовлены и согласованы проекты МКД на 63 квартиры и 72 квартиры, а также получены разрешения на строительство № от 12.12.2018г. (Блок Д) и № от 01.10.2019г. (Блок Г).

По условиям договоров аренды, Обществом на земельных участках возведены два многоквартирных (по 10 этажей) дома.

Для строительства многоквартирных домов на арендованном земельном участке Обществом были привлечены денежные средства граждан-участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента его государственной регистрации у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома я (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости Залогом должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 12.1).

Согласно правовой позиции выраженной в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно ч.1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При переходе земельного участка в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и арендатором не могут ограничивать или лишать собственников помещений в многоквартирном жилом доме права на соответствующий земельный участок.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика о том, что при расторжении договоров аренды земельных участок будут ущемлены права участников долевого строительства, являются обоснованными и в удовлетворении иска следует отказать.

Помимо этого, в удовлетворении требовании ФИО2 следует отказать еще и по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в пункте 1 постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В этой связи судом учитывается, что с 2019г. арендодатель земельных участков ФИО1 до заключения договора дарения земельных участков своей дочери ФИО2, не предпринимал попыток взыскания арендной платы за переданные в аренду земельные участки, а в последующем его дочь – ФИО2, в течение длительного времени с момента регистрации права собственности на спорные земельные участки не совершала зависящих от нее действий, направленных на взыскание арендной платы путем обращения в суд с соответствующим иском.

За указанное время многоквартирные многоэтажные дома на спорных земельных участках выстроены за счет денежных средств участников долевого строительства, с которыми заключены соответствующие договора на основании, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, и с момента государственной регистрации этих договоров, в силу ч.1 ст.13 названного закона, у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости..

При изложенных выше обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом, что в силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 191-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «СТРОИМИР» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 15.12.2023г.

Председательствующий

Ольмезов М.И.