Решение по делу № 2-3049/2024 от 17.03.2025 - о признании добросовестным покупателем, об оспаривании действий по неоплате по договору купли-продажи, встречным исковым требованиям ООО Специализированный застройщик "СК Гарантстрой" к <ФИО> о расторжении договора купли-продажи квартиры, о признании отсутствующим право собственности и обременения.

№2-484/2025

УИД 61RS0010-01-2024-004771-58

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2025 года город Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

при секретаре Катрышевой В.С.,

с участием ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям ФИО2 к ООО Специализированный застройщик "СК Гарантстрой", Правительству Херсонской области, Правительству Ростовской области, Министерству строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, Министерству труда и социальной политики Ростовской области о признании добросовестным покупателем, об оспаривании действий по неоплате по договору купли-продажи, встречным исковым требованиям ООО Специализированный застройщик "СК Гарантстрой" к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, о признании отсутствующим право собственности и обременения,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился ФИО2 с исковыми требованиями к ООО Специализированный застройщик "СК Гарантстрой", Правительству Херсонской области, Министерству труда и социальной политики Ростовской области о признании его добросовестным покупателем <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком ООО Специализированный застройщик "СК Гарантстрой" был заключен договор купли-продажи указанной выше квартиры. По соглашению сторон квартира продана за 3 687 264 рублей и согласован порядок расчетов, согласно которому сумма в размере 2 928 321 рублей оплачивается путем безналичного расчета перечислением на расчетный счет продавца за счет средств Государственного жилищного сертификата о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного на имя истца в рамках реализации мероприятий, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 21 октября 2022 г №1876 "О реализации мероприятий по переселению жителей города Херсона и части Херсонской области, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории", предоставленного Министерством труда и социальной политики от 13 марта 2023 года в срок не позднее 13 июня 2024 года. Денежные средства в размере 758 943 рубля истец должен внести за счет собственных средств покупателя.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Муниципальное бюджетное учреждение "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг" <адрес> с заявлением об оплате государственного жилищного сертификата <данные изъяты>". В письме от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> в лице Министерства строительства, архитектуры и территориального развития <адрес> отказал истцу в оплате, указав, что истец не был зарегистрирован по месту жительства на территории <адрес> или части <адрес> по перечню, утверждаемому в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 октября 2022 года N 3099-р, поэтому он не отвечает критериям, которым должны отвечать граждане для реализации мероприятий, направленных на оказание поддержки.

Истец находит себя добросовестным покупателем, так им были предоставлены все необходимые документы, выполнены действия, необходимые для проведения купли-продажи. Также, просит признать непромерными действия ответчиков, связанными с неоплатой по договору купли-продажи.

В ходе рассмотрения дела ООО Специализированный застройщик "СК Гарантстрой" обратился во встречными исковыми требованиями к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, указывая на существенное нарушение условий договора - невнесение денежных средств согласно стоимости квартиры. Также, общество просит признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО2 на квартиру и ограничение прав.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, уведомлялся судом о дне и времени рассмотрения дела.

Представитель ООО Специализированный застройщик "СК Гарантстрой" по доверенности ФИО1 в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала, настаивала на удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание не явился представитель <адрес>, представитель <адрес>, представитель Министерства строительства, архитектуры и территориального развития <адрес>, представитель Министерства труда и социальной политики <адрес>, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Изучив собранные доказательства, выслушав доводы ответчика, оценив их в совокупности, суд приходит к выводу.

Указом Президента Российской Федерации от 29 сентября 2022 года N 686 признан государственный суверенитет и независимость Херсонской области.

Федеральным конституционным законом от 04 октября 2022 года N 8-ФКЗ Херсонская область принята в Российскую Федерацию и образована в составе Российской Федерации нового субъекта - Херсонской области в соответствии с Конституцией Российской Федерации и статьей 4 Федерального конституционного закона от 17 декабря 2001 года N 6-ФКЗ "О порядке принятия в Российскую Федерацию и образования в ее составе нового субъекта Российской Федерации".

Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 октября 2022 года N 1876 "О реализации мероприятий по переселению жителей г. Херсона и части Херсонской области, покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории" установлены правила и порядок предоставления субсидии из федерального бюджета в виде имущественного взноса Российской Федерации в имущество публично-правовой компании "Фонд развития территорий" для предоставления финансовой поддержки в целях финансового обеспечения мероприятий по предоставлению единовременных выплат на обзаведение имуществом и социальных выплат на приобретение жилых помещений на основании выдаваемых государственных жилищных сертификатов, подтверждающих право гражданина на социальную выплату, жителям г. Херсона и части Херсонской области, покинувшим место постоянного проживания и прибывшим в экстренном массовом порядке на иные территории на постоянное место жительства.

Субсидия предоставляется в целях финансового обеспечения осуществляемых субъектами Российской Федерации мероприятий по предоставлению единовременных выплат на обзаведение имуществом и социальных выплат.

С учетом изложенного указанное постановление принято в целях реализации мероприятий, направленных на оказание поддержки жителям г. Херсон и части Херсонской области, покинувшим место постоянного проживания и прибывшим в экстренном порядке на иные территории Российской Федерации.

Согласно пункту 4 Правил предоставления финансовой поддержки предусмотрено, что порядок реализации мероприятий, направленных на оказание поддержки гражданам, указанным в пункте 2 настоящих Правил, устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

В целях реализации указанного мероприятия постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 22 октября 2022 года N 749 "Об утверждении Порядка предоставления социальных выплат на приобретение жилых помещений на основании выдаваемых государственных жилищных сертификатов жителям г. Херсона и части Херсонской области, покинувшим место постоянного проживания и прибывшим в экстренном порядке на территорию Краснодарского края на постоянное место жительства" утвержден Порядок предоставления социальных выплат на приобретение жилых помещений на основании выдаваемых государственных жилищных сертификатов жителям г. Херсона и части Херсонской области, покинувшим место постоянного проживания и прибывшим в экстренном порядке на территорию Краснодарского края на постоянное место жительства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 октября 2022 года N 1876 "О реализации мероприятий по переселению жителей г. Херсона и части Херсонской области, покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории" (в редакции от 14 февраля 2023 года, действовавшей с 25 февраля 2023 года) утверждены "Правила предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации в целях финансового обеспечения мероприятий по предоставлению единовременных выплат на обзаведение имуществом и социальных выплат на приобретение жилых помещений на основании выдаваемых государственных жилищных сертификатов жителям г. Херсона и части Херсонской области, покинувшим место постоянного проживания и прибывшим в экстренном порядке на иные территории Российской Федерации на постоянное место жительства".

Пунктом 2 указанных Правил предоставления финансовой поддержки, действующих на момент принятия решения об одобрении государственного жилищного сертификата, предусмотрено, что мероприятия, направленные на оказание поддержки гражданам, реализуются в отношении граждан, вынужденно покинувших место постоянного проживания в г. Херсоне и правобережной части Херсонской области и прибывших на территорию иного субъекта Российской Федерации на постоянное место жительства, при наличии совокупности следующих критериев:

а) граждане покинули место постоянного проживания в г. Херсоне или части Херсонской области (в населенных пунктах Херсонской области по перечню, утверждаемому в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 октября 2022 года N 3099-р) и прибыли на иные территории на постоянное место жительства;

б) граждане подали заявление на предоставление единовременных выплат на обзаведение имуществом и (или) сертификата.

Постановлением Правительства РФ от 25 июля 2023 года N 1210 внесены изменения в постановление Правительства РФ от 21 октября 2022 года N 1876, в том числе в п. 2 указанных Правил предоставления финансовой поддержки. Данные изменения вступили в силу со дня официального опубликования - 28 июля 2023 года.

С указанной даты мероприятия, направленные на оказание поддержки гражданам, реализуются в отношении граждан, отвечающих совокупности следующих критериев:

а) граждане после 24 февраля 2022 года покинули место постоянного проживания в г. Херсоне или части Херсонской области (в населенных пунктах Херсонской области по перечню, утверждаемому в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 октября 2022 года N 3099-р) и прибыли на иные территории Российской Федерации на постоянное место жительства;

б) граждане подали заявление на предоставление единовременных выплат на обзаведение имуществом и (или) сертификата;

в) граждане по состоянию на 24 февраля 2022 года не были зарегистрированы по месту жительства на территории Российской Федерации;

г) у гражданина, достигшего возраста 14 лет, имеется паспорт гражданина Российской Федерации, а в отношении ребенка в возрасте до 14 лет - свидетельство о рождении ребенка или нотариально заверенный перевод на русский язык свидетельства о рождении ребенка, выданного полномочным органом иностранного государства, с проставленной отметкой, подтверждающей наличие у ребенка гражданства Российской Федерации, либо паспорт (паспорта) родителя (родителей) с внесенными в паспорт (паспорта) родителя (родителей) сведениями о ребенке;

д) граждане ранее не реализовали право на обеспечение жилым помещением или улучшение жилищных условий с использованием социальной выплаты или субсидии, предоставляемых в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или право на получение мер социальной поддержки граждан, предоставляемых в целях компенсации за утраченное жилье за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Таким образом, как в соответствии с редакцией постановления Правительства РФ от 21 октября 2022 года N 1876 от 14 февраля 2023 года, так и в соответствии с последующей редакцией от 25 июля 2023 года, истец должен отвечать критерию, предусмотренному пп. "а" п. 2 вышеуказанных Правил, то есть представить доказательства того, что он покинул место постоянного проживания в г. Херсоне или части Херсонской области (в населенных пунктах Херсонской области по перечню, утверждаемому в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 октября 2022 года N 3099-р) и прибыл на иные территории Российской Федерации на постоянное место жительства.

В целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации своих прав и свобод, а также исполнения обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом Законом РФ от 25 июня 1993 года N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" введен регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (часть первая статьи 3); такой учет имеет уведомительный характер и отражает факты прибытия гражданина Российской Федерации в место пребывания или место жительства, его нахождения в указанном месте и убытия гражданина Российской Федерации из места пребывания или места жительства (абзац второй статьи 2).

Согласно части второй статьи 3 граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации; при этом регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно основным понятиям, используемым в целях данного Закона, указанным в статье 2, место жительства определено как жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда (служебное жилое помещение, жилое помещение в общежитии, жилое помещение маневренного фонда, жилое помещение в доме системы социального обслуживания населения и другие) либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства.

В соответствии с абзацем 1 статьи 6.1 Закона РФ от 25 июня 1993 года N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" гражданин Российской Федерации (за исключением случая, предусмотренного статьей 6.1 настоящего Закона), изменивший место жительства, обязан не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к лицу, ответственному за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, а в случаях, предусмотренных настоящим Законом и правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, непосредственно в орган регистрационного учета с заявлением по установленной форме.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ООО Специализированный застройщик "СК Гарантстрой" и ФИО2 заключили договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>..

По соглашению сторон в счет оплаты в размере 2 928 321 рубль определены средства Государственного жилищного сертификата о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного на имя истца в рамках реализации мероприятий, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 21 октября 2022 г №1876 "О реализации мероприятий по переселению жителей г. Херсона и части Херсонской области, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории", предоставленного Министерством труда и социальной политики от 13 марта 2023 года в срок не позднее 13 июня 2024 года.

В соответствии с решением Министерства труда и социального развития <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № истцу одобрено предоставление Государственного жилищного сертификата.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Министерство строительства, архитектуры и территориального развития <адрес> с заявлением об оплате Государственного жилищного сертификата в счет исполнения обязательств перед ООО Специализированный застройщик "СК Гарантстрой" по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с распоряжением Министерства строительства, архитектуры и территориального развития <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № истцу отказано в оплате Государственного жилищного сертификата. Установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был зарегистрирован на территории <данные изъяты>, таким образом, при выдаче сертификата он не соответствовал необходимым требованиям.

Решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в удовлетворении исковых требований о признании действий Правительства Ростовской области, Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, Министерства труда и социальной политики Ростовской области неправомерными и обязании оплаты Государственного жилищного сертификата.

На момент рассмотрения дела за ФИО2 зарегистрировано право собственности на <адрес> по адресу: <адрес>, а также зарегистрировано ограничение прав и обременение в пользу ООО Специализированный застройщик "СК Гарантстрой" на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.

В силу ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Вопреки доводам искового заявления данные положения закона к спорным правоотношениям неприменимы. Оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 судом не установлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пунктам 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждено, что покупатель ФИО2 до настоящего времени не передал продавцу денежные средства по договору купли-продажи объекта недвижимости, что с учетом продолжительности времени неисполнения обязательств и размера платежей является существенным нарушением условий договора.

Данные обстоятельства подтверждают обоснованность требований ООО Специализированный застройщик "СК Гарантстрой" о расторжении договора купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, и возврата сторон в первоначальное положение.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Бабяка <данные изъяты> к ООО Специализированный застройщик "СК Гарантстрой", <адрес>, Министерству строительства, архитектуры и территориального развития <адрес>, Министерству труда и социальной политики <адрес> о признании добросовестным покупателем, об оспаривании действий по неоплате по договору купли-продажи.

Удовлетворить исковые требования ООО Специализированный застройщик "СК Гарантстрой" к Бабяк <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи квартиры, об оспаривании прав.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> по адресу: <адрес> между ООО Специализированный застройщик "СК Гарантстрой" к Бабяк <данные изъяты>

Признать отсутствующим зарегистрированное за Бабяк <данные изъяты> право собственности на <адрес> по адресу: <адрес>.

Признать отсутствующим ограничение прав и обременение в отношении <адрес> по адресу: <адрес> в пользу ООО Специализированный застройщик "СК Гарантстрой" на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 28 марта 2025 года