РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Самара 10 февраля 2023 года
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,
при секретаре судебного заседания – Филатовой К.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-148/2023 по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ФИО3 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного на территории г. Самара, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 6 181 931, 03 рублей.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником вышеуказанного нежилого помещения кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превысила его действительную рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке, чем нарушаются права и затрагиваются ее интересы, как плательщика налога на имущество физических лиц, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта капитального строительства.
Административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения в судебном порядке.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО4, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске.
Административные ответчики – министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Самарской области, а также заинтересованные лица - Государственное бюджетное учреждение Самарской области «Центр кадастровой оценки», администрация городского округа Самара не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Государственным бюджетным учреждением Самарской области «Центр кадастровой оценки» представлены дополнительные пояснения по делу, согласно которым стоимость спорного нежилого помещения, определенная в заключении судебной экспертизы, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка к которому относится рассматриваемый объект.
В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, показания эксперта общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» ФИО1., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц,… в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, ФИО3 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 250, 3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 14.09.2022.
Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения утверждена приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 № 2451 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области» по состоянию на 01.01.2021 в размере 12 511 658 руб., о чем представлена выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13.09.2022.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Являясь собственником нежилого помещения, административный истец обязан к уплате налога на имущество из его кадастровой стоимости, в связи с чем заинтересован в установлении действительной рыночной стоимости объекта капитального строительства.
В обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 070-ФЛ от 15.09.2022, подготовленный оценщиком ООО «<данные изъяты>», из которого следует, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на дату кадастровой оценки – 01.01.2021 составляет 6 181 931, 03 рублей.
В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
В ходе рассмотрения административного дела по ходатайству административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» назначена судебная экспертиза в целях определения действительной рыночной стоимости спорного нежилого помещения, производство которой поручено ООО «<данные изъяты>».
По результатам судебной экспертизы составлено экспертное заключение от 11.01.2023, согласно которому рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 01.1.2021 определена в размере 10 396 887рублей.
Представитель административного истца возражал против установления кадастровой стоимости спорного нежилого помещения в размере, определенном заключением эксперта. Полагает, что экспертом неверно применены повышающие корректировки на отсутствие у объекта отдельного входа к аналогу № 3, а также на этаж расположения ко всем объектам-аналогам.
В разъяснение данного заключения судом допрошен эксперт ООО «<данные изъяты>» ФИО2., который содержащиеся в заключении выводы поддержал. Как следует из разъяснений эксперта, при проведении исследований им использованы два подхода – сравнительный и доходный. В сравнительном подходе в качестве объектов-аналогов использованы 4 нежилых помещения, относящихся, как и объект исследования (офисное помещение), к сегменту «торгово-офисная недвижимость». Ко всем объектам-аналогам была введена повышающая корректировка 3% (стр. 71 заключения) на этаж расположения, поскольку объект оценки расположен на втором этаже, а объекты-аналоги на первом этаже. Обоснование применения повышающей корректировки изложено на стр.69 заключения, где в таблице приведены данные интернет-портала «Стат-риэлт» с коэффициентами, применяемыми в зависимости от этажности расположения объектов. В п. 2.2 таблицы в 3-ей графе для офисных помещений 2 этажа по отношению к помещениям 1 этажа предусмотрена повышающая корректировка 1,03, что соответствует 3%. Это говорит о том, что для офисных помещений второй этаж наиболее предпочтителен, чем первый, в отличие от торговых помещений. В отношении объекта-аналога № 3 повышающая корректировка на наличие отдельного входа 16,28% введена, поскольку у объекта исследования имеется отдельный вход, а у аналога № 3 он отсутствует. Вывод об отсутствии отдельного входа у аналога № 3 сделан исходя из анализа сведений, приведенных в объявлении о его продаже, где отсутствует информация о наличии отдельного входа, тогда как это один из основных факторов, влияющих на цену. Отсутствие в объявлениях информации об отдельном входе свидетельствует о том, что вход имеется сразу в несколько помещений.
Эксперт также пояснил, что основной причиной расхождения в рыночной стоимости объекта оценки в отчете об оценке и экспертном заключении является подбор объектов-аналогов. В отчете в качестве аналогов использованы 10 объектов, из которых только 3 объекта расположены, как и объект оценки, в Ленинском районе г. Самары, а остальные аналоги - в Железнодорожном (5) и Самарском районе (2) г. Самары. Расширяя территорию исследования, оценщик сослался на п. 11 ФСО №7 и указал, что рынок недвижимости в соответствующем районе не развит. Однако, в Ленинском районе г. Самары на дату оценки было достаточно объектов-аналогов, которые могли быть приняты к расчету. Использование в расчетах аналогов, расположенных в Железнодорожном районе г. Самары, стоимость которых за 1 кв.м составляет 44 000 руб./кв.м, тогда как в Ленинском районе – 57 000 руб./кв.м, привело к снижению рыночной стоимости объекта оценки.
Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд полагает, что оно базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы, при оценке нежилого помещения эксперт руководствовался законодательством об оценочной деятельности. Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости нежилых помещений, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка в исследуемом сегменте, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Оснований полагать, что подобранные и использованные экспертом в ходе исследований объекты-аналоги некорректны, а при проведении расчетов допущены методологические или математические ошибки, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта исследования, у суда не имеется.
Содержащиеся в экспертном заключении выводы, включая необходимость введения повышающих корректировок на отдельные характеристики объекта, эксперт убедительно обосновал в ходе судебного разбирательства.
Таким образом, суд приходит к выводу, что исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, что соответствует требованиям ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, в исходе дела не заинтересован.
Ходатайств о назначении повторной экспертизы представителем административного истца и иными участвующими в деле лицами не заявлено.
Оснований для установления кадастровой стоимости спорного нежилого помещения равной рыночной стоимости, определенной Отчетом об оценке ООО «<данные изъяты>», суд не усматривает, полагая, что заключение судебной экспертизы является наиболее аргументированным.
В связи с изложенным, суд полагает частично удовлетворить заявленные административным истцом требования и установить кадастровую стоимость нежилого помещения равной его рыночной стоимости на дату оценки в размере, определенном заключением судебной экспертизы.
В силу части 1 статьи 17 Федерального закона № 237-ФЗ, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца с заявлением в суд является 05.10.2022 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск ФИО3 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 250,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 10 396 887 рублей.
Датой обращения ФИО3 с заявлением в суд считать 05.10.2022.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий подпись О.А.Калинникова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 21.02.2023.
Копия верна. Решение не вступило в законную силу.
Судья –
Секретарь –