Решение
именем Российской Федерации
05 мая 2025 года <адрес>
Сургутский городской суд <адрес> - Югра в составе председательствующего судьи Бурлуцкого И.В., при секретаре судебного заседания Фалей Т.Ю., с участием представителя ответчика – адвоката ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению публично-правовой компании «Фонд развития территорий» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате цены договора участия в долевом строительстве, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, и по встречному исковому заявлению ФИО1 к публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании денежных средств,
установил:
Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее - ППК «Фонд развития территорий») обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате цены договора участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами и расходов по оплате государственной пошлины.
В обоснование исковых требований указано на то, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЛК64-кв-136 от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлась квартира со следующими характеристиками: проектная общая площадь – 35,3 кв.м., проектная общая приведенная площадь – 37,15 кв.м. По завершению строительства многоквартирного дома, было установлено увеличение фактической площади квартиры ответчика которая составляет 38,1 кв.м. С учетом увеличения площади квартир, в соответствии с условиями договора на ответчике лежит обязанность доплатить127 227,81 руб. Истцом ДД.ММ.ГГГГ была направлена в адрес ответчика претензия о доплате по договору участия в долевом строительстве. Претензия не была получена ответчиком и ДД.ММ.ГГГГ была возвращена истцу. Денежные средства от ответчика в адрес истца не поступили. Истец считает, что на стороне ответчика сложилось неосновательное обогащение, на сумму которого подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами. Основываясь на изложенном, истец просит взыскать в его пользу с ФИО1 задолженность по оплате цены договора участия в долевом строительстве в размере 127 227,81 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 171,40 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с продолжением начисления процентов по день фактического исполнения решения суда.
ФИО1 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ППК «Фонд развития территорий» о взыскании излишне оплаченной площади по договору участия в долевом строительстве № ЛК64-кв-136 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 194 189 руб.
В обоснование встречных исковых требований указано на то, что из сведений ЕГРН следует, что создан объект общей площадью 35,7 кв.м., в то время как договором была предусмотрена площадь передаваемого помещения – 37,15 кв.м. Уменьшение площади составило 1,45 кв. м (37,15 – 37,5 = 1,45 кв.м). Полагает, что возврату участнику подлежит 1,45 x 133 924. = 194 189 руб. излишне оплаченной площади. Действиями ответчика были нарушены права истца как потребителя. В связи с этим ФИО1, основываясь на положениях Закона о защите прав потребителей, также просит взыскать в его пользу компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб. и штраф в размере 50 % от присужденных сумм за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ встречное исковое заявление ФИО1 к ППК «Фонд развития территорий» было принято к производству суда.
В судебное заседание представитель истца-ответчика по встречному иску ППК «Фонд развития территорий» не явился, уведомлен надлежащим образом, в исковом заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик-истец по встречному иску ФИО1 в судебное заседание также не явился, уведомлен надлежащим образом, с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие не обращался.
Действующий в его интересах на основании доверенности адвокат ФИО3 в судебном заседании первоначальный иск не признал, на удовлетворении встречного иска настаивал. Указал, что в акте приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали, что общая площадь помещения составляет 36,2 кв.м., и цена по договору не изменилась. При подаче документов в МФЦ для регистрации своего права собственности на квартиру ФИО1 обнаружил, что общая площадь квартиры составляет 35,7 кв.м. Он направил Застройщику претензию об уменьшении цены по договору и о выплате стоимости разницы площади квартиры, указанной в договоре, и фактической площади квартиры по сведениям из ЕГРН. ППК «Фонд развития территорий» в своем ответном письме изменил свою позицию относительно фактической площади квартиры и сообщил, что площадь квартиры по сравнению с договорной увеличилась до 37,5 кв.м., однако расчета относительно того, как получилась эта площадь, не привел. Представитель ответчика не смог пояснить какова фактическая площадь лоджии в квартире ответчика. От проведения судебной экспертизы для установления действительной общей площади всех помещений квартиры, включая лоджию, отказался, полагая, что данное обстоятельство должен доказывать истец.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителя истица и ответчика.
Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с п.1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Согласно п.2 ст.12 Федерального закона № 214-ФЗ, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с п.п.1,3 ст.555 Гражданского кодекса РФ Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ППК «Фонд развития территорий» (Застройщик), и ФИО1 (Участник долевого строительства) заключен договор № ЛК64-кв-136 участия в долевом строительстве.
Как усматривается из пункта 3.1 договора застройщик обязуется в срок, предусмотренный договором, своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену объекта и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира), расположенная по адресу: <адрес>, жилой <адрес>, имеющая следующие проектные характеристики, - секция 4, условный номер <адрес>, этаж 4, количество комнат 1, проектная общая площадь <адрес>,30 кв.м.; проектная общая приведенная площадь квартиры – 37,15 кв.м., из них: площадь комнаты – 15 кв.м., площадь помещений вспомогательного использования – 20,30 кв.м., площадь лоджии (с понижающим коэффициентом) – 1,85 кв.м.
Согласно абзацу 2 п.3.3 договора, характеристики Объекта долевого строительства являются проектными; фактические характеристики Объекта долевого строительства определяются на основании данных кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительством Объекта недвижимости, и указываются в передаточном акте или ином документе о передаче Объекта долевого строительства. Заключение сторонами дополнительного соглашения к договору не требуется.
В соответствии с пунктом 4.1 договора цена договора, подлежащая уплате участником, составляет 4 975 277 руб., определена исходя из 37,15 кв.м. Проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства из расчета 133 924,01 руб. за один квадратный метр Проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства.
В п.4.3 договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения Общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства. В случае отклонения Общей приведенной площади объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения сумма доплаты/возврата определяется исходя из произведения разницы Общей приведенной площади объекта и Проектной общей приведенной площади объекта, указанной в п.3.2 договора, на цену одного квадратного метра, указанную в п.4.1 договора.
В соответствии с п.4.4 договора в случае увеличения Общей приведенной площади объекта по отношению к Проектной общей приведенной площади объекта, образовавшуюся разницу Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику в течение 7 (семи) календарных дней после получения письменного уведомления Застройщика о данных обмеров объекта долевого строительства, произведенных кадастровым инженером.
В соответствии с п.4.5 договора в случае уменьшения Общей приведенной площади объекта по отношению к Проектной общей приведенной площади объекта, цена договора подлежит уменьшению на сумму, составляющую разницу между ценой договора, указанной в п.4.1 договора и ценой, рассчитанной исходя из Общей приведенной площади объекта. Данная сумма денежных средств подлежит выплате участнику долевого строительства в течение 20 (двадцати) рабочих дней с даты подписания между Застройщиком и Участником долевого строительства Передаточного акта.
ДД.ММ.ГГГГ ППК «Фонд развития территорий» и ФИО1 подписали акт приема-передачи квартиры, согласно которому характеристики квартиры по результатам обмеров, выполненных кадастровым инженером (фактические) следующие: общая площадь помещения – 36,2 кв.м. Цена по договору не изменилась. Стороны не имеют друг к другу денежных, имущественных или иных претензий.
Площадь каких именно помещений квартиры при этом принимались в расчет кадастровым инженером, в акте не указано. Однако, стороной ответчика и по запросу суда представлена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в которой в разделе «Сведения о характеристиках объекта недвижимости» указано, что площадь квартиры составляет 35,7 кв.м., а также указан сведения о кадастровых инженерах, производивших обмеры квартиры: ФИО4 – дата завершения кадастровых работ: ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 - дата завершения кадастровых работ: ДД.ММ.ГГГГ.
Из хронологии проведения кадастровых работ и содержания переписки между истцом и ответчиком следует, что результаты кадастровых работ, проведенных кадастровым инженером ФИО5, истцу ППК «Фонд развития территорий» стало известно из обращения ФИО1, зарегистрированного в Фонде за № в феврале 2025 г. В связи с этим ППК «Фонд развития территорий» пересчитал ответчику размер задолженности по оплате цены по договору до суммы 46 873,40 руб., исходя из полученной разницы между Общей приведенной площади объекта и Проектной общей приведенной площади объекта, указанной в п.3.2 договора: 37,5 – 37,15 = 0,35 кв.м. (133 924,01 * 0,35 = 46 873,40)
Таким образом, сведения об общей площади помещения в размере 36,2 кв.м., были указаны в акте приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на основании данных обмера, произведенного кадастровым инженером ФИО4
Изучением упомянутых выше Сведений о характеристиках объекта недвижимости в ЕГРН установлено, что оба кадастровых инженера – и ФИО4, и ФИО5 производили обмеры только в отношении помещений квартиры, не считая площадь лоджии, которая по проекту составляла 3,7 кв.м., а с учетом понижающего коэффициента (0,5) – 1,85 кв.м.
Так, по сведениям в ЕГРН площадь квартиры была определена путём сложения следующих площадей: 15,2 + 11,0 + 5,3 + 2,8 + 1,4 = 35,7 кв.м.
Между тем, по договору цена квартиры определялась с учетом, в том числе, и площади лоджии – 1,85 кв.м., с учетом которой общая площадь объекта недвижимости будет составлять: 35,7 + 1,85 = 37,55 кв.м. (истец в ответе ФИО1 обозначил эту площадь 37,5 кв.м.)
То обстоятельство, что кадастровый инженер ФИО4 также не принимала в расчет площадь лоджии, без учета которой на основе ее данных в акте приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ была указана площадь помещения 36,2 кв.м., подтверждается расчетом, который был использован истцом в исковом заявлении: 36,2 + 1,85 = 38,05 кв.м. (истец в исковом заявлении указал – 38,1 кв.м.).
Сторона ответчика по первоначальному иску площадь лоджии в размере 3,7 кв.м. (до применения понижающего коэффициента) не опровергла, правом ходатайствовать о назначении по делу судебной экспертизы для определения фактической площади частей квартиры не воспользовалась, на соответствующее предложение суда представитель ответчика ответил отказом. Между тем, сторона истца в своих расчетах исходит из согласованной сторонами в договоре площади лоджии (с учетом понижающего коэффициента) в размере 1,85 кв.м. Сведений о том, что площадь лоджии является другой, суду не представлено.
ДД.ММ.ГГГГ ППК «Фонд развития территорий» направил ответчику ФИО1 претензию от ДД.ММ.ГГГГ № (ШПИ 80102298550642), в которой потребовал т ответчика оплатить задолженность по договору в размере 127 227,81 руб.
Ответчик ФИО1 данную претензию не получил, и ДД.ММ.ГГГГ она была направлена обратно отправителю с отметкой «истек срок хранения».
В соответствии с выпиской из ЕГРН общая площадь <адрес> составляет 35,7 кв.м. <адрес> была подсчитана в соответствии с п. 12.1 Приложения № к Приказу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0393 " Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места" - исходя из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
Данные площади в дальнейшем были воспроизведены в сведениях ЕГРН.
В связи с тем, что в общую площадь квартир не включаются площади балконов, лоджии, веранд и террас, данные площади не отображаются в техническом плане.
В соответствии с приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений», в графическую часть технического плана включаются как общие поэтажные планы (на которых не отображаются контуры помещений), так и поэтажные планы на каждую отдельную квартиру, нежилое помещение.
Данные поэтажные планы (на каждое помещение) включены в состав Технического плана квартиры, что подтверждается графическим разделом выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, который сформирован на основании данного плана.
Несмотря на то, что в Техническом плане и сведениях ЕГРН в отношении конкретного жилого помещения не указываются данные о площади и наличии в составе помещения балконов, лоджий, веранд, террас и эксплуатируемой кровли, их площадь не включается в общую площадь квартир (ст. 15 Жилищного кодекса РФ), тем не менее, в силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ указанные объекты признаются неотъемлемыми частями объектов долевого строительства, их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартиры, и должна быть оплачена в составе цены договора участником долевого строительства, исходя из стоимости одного квадратного метра. Размер доплаты в рассматриваемом случае составляет 53 569,60 руб. с учетом увеличения площади приобретенной ФИО1 квартиры на 0,4 кв. м. (133 924,01 * (37,55 - 37,15) = 53 569,60)
Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
ФИО1 направленную ему претензию о доплате цены по договору не получил, и ДД.ММ.ГГГГ письмо было направлено обратно отправителю с отметкой «Истек срок хранения».
Доказательств того, что застройщику ППК «Фонд развития территорий» был известен другой адрес Участника долевого строительства, ФИО1 суду не представил. Таким образом, он считается получившим требование о доплате по договору с ДД.ММ.ГГГГ.
С учетом положений пункта 4.4 договора ФИО1 обязан был произвести доплату по договору не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
Поскольку доплата по договору ответчиком по первоначальному иску своевременно осуществлена не была, то ФИО1 обязан произвести оплату процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 492,92 руб.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу истца ППК «Фонд развития территорий» пропорционально удовлетворенным исковым требованиям (41,90 %) подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 070,70 руб.
Поскольку судом установлено, что ФИО1 застройщиком была передана квартиры площадью большей, чем было указано в договоре № ЛК64-кв-136 от ДД.ММ.ГГГГ, оснований для удовлетворения искового требования ФИО1 об уменьшении цены договора и взыскании с ППК «Фонд развития территорий» денежных средств в размере 194 189 руб., а также для удовлетворения производных исковых требований о взыскании с ответчика по встречному иску компенсации морального вреда и штрафа на основании Закона о защите прав потребителей не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования публично-правовой компании «Фонд развития территорий» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате цены договора участия в долевом строительстве, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 в пользу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» задолженность по оплате цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения № ЛК64-кв-136 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 53 569 рублей 60 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 492 рубля 92 копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 070 рублей 70 копеек.
Производить взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами с ФИО1 в пользу публично-правовой компании «Фонд развития территорий», исходя из действующей в соответствующий период ключевой ставки Банка России, применяемой к невозвращенной части денежных средств, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактического возврата денежных средств.
В удовлетворении остальной части иска публично-правовой компании «Фонд развития территорий» к ФИО1 отказать.
Встречный иск ФИО1 к публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в суд <адрес> – Югры путем подачи апелляционной жалобы через Сургутский городской суд.
Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Судья И.В.Бурлуцкий
Копия верна
Судья И.В.Бурлуцкий