Решение по делу № 2-433/2023 от 26.07.2023 - о расторжении договора долевого участия, возврата денежных средств, уплаченных по договору, компенсации морального вреда и судебных расходов.

Дело № 2-433/2023

УИД 34RS0018-01-2023-000417-91

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Судогда 26 июля 2023 года

Судогодский районный суд Владимирской области в составе:

председательствующего Павлова Р.С.,

при секретаре судебного заседания Кисловой Н.Н.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

действующей на основании доверенности от 27.04.2023,

истца ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

действующей на основании доверенности №02.03/9 от 02.03.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» о расторжении договора долевого участия, возврата денежных средств, уплаченных по договору, компенсации морального вреда и судебных расходов,

установил:

ФИО1 и ФИО3 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» о расторжении договора участия в долевом строительстве № ... от 21.12.2021, взыскании денежной суммы в размере 1219099 руб. по договору, компенсации морального вреда в размере 20000 руб., судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 1095 руб., расходов по оказанию юридических услуг в размере 80000 руб.

В обосновании исковых требований указано, что между ООО «СЗ «Юг Столицы» (застройщик) и ФИО1, ФИО3 (участники) заключен договор №... участия в долевом строительстве от 21.12.2021, в соответствии с которым ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) Многоэтажное жилое здание №4.1 со встроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой №4.2 по строительному адресу: ... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать участнику жилое помещение (квартиру) площадью 52,9 кв.м.

Договор подписан в виде электронного документа с использованием со стороны Застройщика усиленной неквалифицированной электронной подписи, со стороны Участника простой электронной подписи.

В п. 4.2 установлено, что на дату подписания настоящего договора его цена определена сторонами в размере 8951059 руб.

В силу п. 4.4. договора оплата цены договора осуществляется участником долевого строительства застройщику до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере 8951059 руб. на счет эскроу, открытый в ПАО «Сбербанк России».

На основании п. 4.4.1. до момента внесения на счет эскроу денежные средства в размере 1219099 руб. размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленном участником долевого строительства, по 26.12.2021; оплата части цены договора в размере 7731960 руб. производится в срок до 26.05.2023.

Во исполнение своих обязанностей истцы перечислили денежные средства в размере 1219099 руб. на счет эскроу.

05.04.2023 истцами в адрес ответчика направлено требование о расторжении заключенного договора №... однако денежные средства, ранее оплаченные истцами, ответчиком не возвращены, требование о расторжении договора ответчиком проигнорированы, что явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Истец ФИО1 в судебном заседании требования, изложенные в иске, поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании просила исковые требования удовлетворить, предоставила письменный отзыв на возражения представителя ответчика. Дополнив, что сторона ответчика на требования истцов о расторжении договора ответа не дала. Считает, что право истцов в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить уплаченные денежные средства предусмотрены пунктами 7.1 и 7.7.1 договора. Обращение к ответчику с заявлением о расторжении договора явилось вынужденной мерой, поскольку финансовое положение истцов ухудшилось, в связи с чем они не оплатили оставшуюся сумму по договору. Кроме того, считает, что договор долевого строительства был подписан под влиянием сотрудников «Владис», которые убедили истца заключить договор, с условием, что дольщик имеет право уступить свои права – продать недостроенный объект, при условии частичной оплаты и что агентство берет на себя обязательство по поиску покупателя. Однако в договоре прописано о невозможности уступки права требования на квартиру без согласия застройщика и только после полной оплаты, что противоречит действующего законодательству.

Истец ФИО3 в судебном заседании также поддержала заявленные исковые требования, дополнив, что знакомые предложили обратиться в риэлтерскую компанию «Владис» для поиска подходящей квартиры. Данная организация предложила им несколько вариантов, однако они не подходили по стоимости. Затем, представитель «Владис» предложил заключить договор участия в долевом строительстве в Московской области, указав, что пока дом строится, они (К-вы) могут уступить свои права, то есть продать квартиру. Указала, что договор с агентством «Владис» они с мужем не заключали. 21.12.2021 в офисе «Владис» был заключен договор участия в долевом строительства. Указала, что когда пришло время оплачивать оставшуюся сумму по договору, сотрудники «Владис» перестали выходить на связь. Кроме того, пояснила, что сотрудники «Владис» говорили, что в дальнейшем стоимость квартиры увеличится.

Представитель ответчика ФИО4 просила в удовлетворении исковых требований отказать, предоставила письменные возражения.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

По правилам ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании с п.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что между ООО «СЗ «Юг Столицы» (застройщик) и ФИО1, ФИО3 (участники долевого строительства) заключен договор №... участия в долевом строительстве от 21.12.2021, в соответствии с которым ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) Многоэтажное жилое здание №4.1 со встроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой №4.2 по строительному адресу: ... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участникам долевого строительства, входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартира) со следующими основными характеристиками: секция – 7, этаж – 23, номер квартиры на площадке (считая слева направо по часовой стрелке от выхода из лифтового холла) – 8, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией – 727, общая приведенная площадь жилого помещения (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды – с коэффициентом) – 52,9 кв.м., количество и площади комнат: жилая комната №1 – 15,6 кв.м., жилая комната №2 – 9,8 кв.м., помещения вспомогательного использования: кухня – 10,7 кв.м., санузел – 1,2 кв.м., ванная комната – 3,5 кв.м., прихожая – 7,8 кв.м., гардеробная – 2,2 кв.м., лоджия №1(с коэффициентом) – 2,1 кв.м., а участник обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и сроки, определенные договором.

Пунктом 2.3. договора определено, что передача объекта застройщиком участнику осуществляется по Акту приема-передачи не позднее 31.03.2024, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. Обязательства участника перед застройщиком считаются выполненными по договору в полном объеме при исполнении в совокупности обязательств: по оплате цены, установленной сторонами в п.4.2. договора, которые считаются исполненными с момента зачисления в полном объеме денежных средств на счет эскроу; исполнения иных обязательств участника по оплате, предусмотренных Законом №214-ФЗ и/или условиями настоящего договора, которые считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика; по приемке объекта и подписанию Акта приема-передачи объекта.

В п. 4.2. установлено, что на дату подписания настоящего договора его цена определена сторонами в размере 8951059 руб.

В силу п.4.4. договора оплата цены договора осуществляется участником застройщику до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере 8951059 руб. на счет эскроу, открытый вУполномоченном банке -ПАО «Сбербанк России».

На основании п. 4.4.1. до момента внесения на счет эскроу, денежные средства в размере 1219099 руб. размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленном участником долевого строительства, по 26.12.2021.

Договор №... участия в долевом строительстве от 21.12.2021 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, истцами в счет платы по спорному договору внесена сумма в размере 1219099 руб.

Подпунктом 3.1.3. п. 3.1. заключенного договора застройщик обязан передать участнику объект по Акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3. договора, при условии выполнения участником своих обязательств по настоящему договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100% оплату цены договора, (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом №214-ФЗ и/или условиями настоящего договора). Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в т.ч. неоплата 100% цены договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора), является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору. В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору, на застройщика не распространяются положения настоящего договора и законодательства Российской Федерации об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта. Передача объекта осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Подпунктом 3.2.1. п. 3.2. договора на участника возложена обязанность внести в полном объеме денежные средства, предусмотренные договором (включая 100 % оплату цены договора, а также (при необходимости) неустойку (пени, штрафы), предусмотренные Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора) в размере, сроки и порядке, установленные настоящим договором и/или Законом № 214-ФЗ.

Рассматривая требования истцов о расторжении договора и взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 1219099 руб., суд не находит оснований для их удовлетворения.

В обоснование иска ФИО1 и ФИО3 указывают, что в связи с изменившимися обстоятельствами, а именно ухудшение материального положения, а также обмана со стороны сотрудников риэлтерского агентства «Владис», ими принято решение о расторжении заключенного договора участия в долевом строительстве.

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Пунктом 7.1. договора установлено, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в иных случаях в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расторжение (прекращение) настоящего договора влечет прекращение обязательств сторон по нему, за исключением обязательства сторон провести расчеты по поводу и в связи с его расторжением.

В случае расторжения участником долевого строительства настоящего договора по основаниям, предусмотренным Законом № 214-ФЗ и (или) договором, денежные средства подлежат возврату участнику долевого строительства путем их перечисления эскроу-агентом или застройщиком (п. 7.1.3. договора) на банковские реквизиты депонента, указанные в договоре счета эскроу, в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации (п. 7.1.4. договора).

Основания для одностороннего отказа участников долевого строительства от исполнения обязательств в отсутствие нарушения обязательств со стороны застройщика договором № ... участия в долевом строительстве от 21.12.2021 не предусмотрены.

Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из ст. 9 Закона №214-ФЗ, законодатель предусмотрел две возможности расторжения договора долевого участия в связи с неисполнением застройщиком обязательств по строительству объекта долевого участия, при которых строительство не может быть завершено в срок. В первом случае, право отказа от договора появляется у участника долевого строительства в случае, когда объект долевого строительства не передан в срок, превышающий согласованный сторонами срок более чем на два месяца. Во втором случае, участник долевого строительства имеет право требовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия, когда имеет место прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Также, ст.9 Закона №214-ФЗ предусмотрена возможность отказа от исполнения договора существенного нарушения требований к качеству объекта.

Указанные выше обстоятельства подлежат доказыванию в судебном порядке, а договор долевого участия расторгается судом.

Однако, в настоящем деле у истцов право одностороннего отказа от договора долевого участия по причине неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта, не наступило, поскольку срок передачи объекта долевого участия по договору №... истекает, в силу п. 2.3. договора долевого участия, 31.03.2024.

Доказательств наличия строительных недостатков подлежащего передаче объекта суду истцами также не представлено.

В соответствии со ст. 9 Закона №214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и в иных установленных федеральным законом или договором случаях (п. 5 ч. 1, п. 4 ч. 1.1 ст. 9 Закона).

Суд не находит оснований, предусмотренных ст. 9 Закона № 214-ФЗ, для возможности отказа участника долевого строительства от исполнения договора, поскольку согласно ч. 1.2 ст. 9 Закона №214-ФЗ, в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Принимая во внимание, что истцами не представлено доказательств нарушения застройщиком принятых по договору обязательств, требования ФИО1 и ФИО3 о возврате уплаченной по договору суммы в размере 1219099 руб., суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В ходе разбирательства дела судом не установлено обстоятельств, установленных ст. 9 Закона №214-ФЗ, предусматривающих право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Также, суд находит несостоятельными доводы ФИО3 и представителя истца ФИО1 - ФИО2 в части ссылки на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, выразившихся ухудшении материального положения, что также является основанием для расторжения договора.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора, вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между тем, изменение материального положения истцов не может служить основанием к расторжению договора с застройщиком, поскольку в материалы дела не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых ФИО1 и ФИО3 исходили при заключении договора, а также наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, необходимых для удовлетворения судом требования о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ.

При заключении договора ФИО1 и ФИО3 не могли не знать о бремени несения ими риска ухудшения своего финансового положения, который возможно было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности. Заключая договор, участники долевого строительства должны действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями.

Кроме того, как следует из п. 1.4. договора, истцы при его подписании гарантировали застройщику, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, не находятся в состоянии, когда они не способены понимать значение своих действий или руководствоваться ими, а также то, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой; не имеют каких-либо причин, препятствующих надлежащему выполнению договора.

На основании статей 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

ФИО1 и ФИО3 не приведено каких-либо обстоятельств нарушения застройщиком их прав, в то время как в силу положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ именно нарушение или угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту.

При таком положении, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к расторжению договора долевого участия в строительстве, поскольку в данном случае не имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Иные доводы истцов правового значения для разрешения настоящего дела по существу не имеют.

Поскольку требования компенсации морального вреда являются производными от основного требования, в удовлетворении которого судом отказано, суд приходит к выводу об отсутствии оснований взыскания с ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» в пользу истцов компенсации морального вреда.

Также отсутствуют основания для взыскания с ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» в пользу истов расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья №... от 21.12.2021, заключенного между ФИО1, ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы», взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» денежных средств в размере 1 219 099 руб., компенсации морального вреда в размере 20000 руб. и судебных расходов, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме во Владимирский областной суд путем представления апелляционной жалобы в Судогодский районный суд Владимирской области.

Председательствующий Р.С. Павлов

Решение в окончательной форме изготовлено 2 августа 2023 года.