№ 2-1-388/2023 66RS0035-01-2023-000107-71
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12.12.2023 г. Красноуфимск
Красноуфимский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Бунаковой С.А., с участием помощника Красноуфимского межрайонного прокурора Расторгуевой Л.А., при секретаре Токманцевой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении, встречному иску ФИО2 к ФИО1,ФИО3 о признании незаключенным и недействительным договор купли- продажи квартиры, прекращении (аннулировании) регистрационной записи в ЕГРН о передаче прав на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав, решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.09.2021 ФИО2 был признан несостоятельным (банкротом). В отношении него была введена процедура реализации принадлежащего ему имущества. Определением Арбитражного суда Свердловской области от 12.01.2022 в реестр требований кредитора было включено требование ПАО «Совкомбанк» по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника- квартирой, общей площадью 38,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. Конкурсным кредитором ПАО «Совкомбанк» в лице финансового управляющего ФИО3 квартира передана на реализацию через торги на электронной площадке. 30.11.2022 состоялся аукцион по продаже квартиры. Победителем аукциона была признана истец. Цена проданной квартиры составила 425 000 руб., которая внесена в установленные сроки. 30.11.2022 между ней и ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, с кадастровым номером №1-109/2014. Согласно справке МУП «ЖКУ» в квартире зарегистрирован и проживает ФИО2 Она неоднократно требовала от ответчика освободить квартиру и сняться с регистрационного учета. Однако добровольно из квартиры тот выселяться не хочет, с регистрационного учета не снимается, в квартиру ее не впускает, на телефонные звонки не отвечает. Проживание и регистрация ответчика в квартире нарушает ее имущественные права. Ее родственником ФИО2 не является, какие-либо соглашения о предоставлении права пользования квартирой с ним она не заключала и не намерена заключать. Истец просит признать ФИО2 прекратившим право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, выселить ответчика из квартиры.
Не согласившись с указанным иском, ответчик ФИО2 обратился в суд со встречным иском, в котором просил признать незаключенным и недействительным договор купли- продажи квартиры, заключенный между финансовым управляющим ФИО3 и ФИО1, прекратить (аннулировать) регистрационную запись в ЕГРН о передаче прав на квартиру.
Истец ( ответчик) ФИО1 в судебном заседании свои исковые требования поддержала, встречные исковые требования просила оставить без удовлетворения, дополнительно показала, что квартиру она приобрела по договору купли –продажи, право собственности зарегистрировала. В Арбитражном суде требования ФИО2 оставлены без удовлетворения.
Третье лицо ФИО4 в судебном заседании требования поддержал, указал, что квартиру они приобрели на торгах, специально отслеживали, когда ее цена уменьшиться. Сначала они согласны были, чтобы Пряничников остался проживать в квартире и оплачивал коммунальные платежи. Но он их «посылает».
Ответчик ( истец) ФИО2 в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал, встречные требования поддержал, указал, что ФИО3 и ФИО1 мошенники, обманом хотят забрать его квартиру. Он договор залога квартиры не заключал, не подписывал. Заключал только кредитные договоры. Он написал жалобы в Верховный суд ФИО5 и Арбитражный суд Иванову.
Выслушав участников процесса, прокурора Расторгуеву Л.А., полагавшей возможным удовлетворить требования о признании ответчика( истца)прекратившим право пользования жилым помещением, выселении, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что истец (ответчик) ФИО1 является собственником квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №1-109/2014. Ранее квартира принадлежала ответчику( истцу) ФИО2
Квартира ФИО1 приобретена по договору купли-продажи от 30.11.2022, заключенного между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 и ФИО1 ( т.1 л.д. 40).
08.12.2022 на основании Акта приема- передачи квартира передана ФИО1(т.1 л.д.38). Согласно п. 3 вышеуказанного Акта, покупатель произвел полный расчет за приобретенное имущество. Продавцу денежные средства поступили.
Право собственности истца ФИО1 на квартиру зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке(т.1 л.д.36-37).
Ранее, решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.09.2021 бывший собственник ФИО2 признан несостоятельным ( банкротом), введена процедура реализации имущества сроком на 6 месяцев до 16.03.2022.Финансовым управляющим утверждена ФИО3( т.1 л.д. 13-18).
12.01.2022 Определением Арбитражного суда Свердловской области от 12.01.2022 в реестр требований кредиторов ФИО2 включены требования кредитора ПАО «Совкомбанк» в размере 14081,16 руб. и в размере 204338,67руб. Последнее требование включено как обеспеченное залогом имущества должника- квартирой, общей площадью 38,7 кв.м. по адресу: <адрес>(т.1 л.д.8-12).
Из пояснений истца ФИО1 в судебном заседании следует, что спорную квартиру она приобрела в результате торгов. Стоимость спорного жилого помещения ею полностью оплачена.
Факт продажи квартиры на торгах подтверждается Положением о порядке, сроках и условиях продажи предмета залога имущества должника ФИО2 в рамках дела о банкротстве № А 60-41696/2021( т.1л.д. 19-35).
По результату проведения торгов заключен оспариваемый должником договор купли-продажи квартиры от 30.11.2022. Стоимость квартиры по договору купли-продажи составила 425555руб.
ФИО2 во встречном исковом заявлении просит признать незаключенным и недействительным договор купли- продажи квартиры, прекратить ( аннулировать ) регистрационную запись в ЕГРН о передаче прав на квартиру ФИО1 В обоснование заявленных требований ФИО2 указывает, что квартира является его единственным жильем, квартира реализована по цене значительно ниже рыночной. В судебном заседании также пояснил, что договор залога квартиры он не подписывал.
В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.
Судом установлено, что 11.05.2023 ФИО2 обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением, в котором просил признать торги по реализации имущества должника ФИО2 недействительными в части реализации лота № 1: квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №1-109/2014, применить последствия недействительности сделки в виде возврата имущества должнику; признать недействительной сделкой, подписанный между финансовым управляющим ФИО3 и ФИО1 договор купли- продажи вышеуказанной квартиры и аннулировать регистрационную запись в ЕГРН о передаче прав на квартиру ФИО1
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.09.2023 заявленные требования ФИО2 об оспаривании торгов и договора купли-продажи недвижимого имущества оставлены без удовлетворения. Определение вступило в законную силу 03.10.2023. Судья Арбитражного суда не нашел оснований для признания торгов недействительными, а договора купли- продажи квартиры незаключенным. Наоборот, суд установил, что торги по реализации квартиры ФИО2 прошли в соответствии с требованиями закона, победителем торгов была признана ФИО1, предложившая наиболее высокую цену за квартиру. Победитель торгов не является заинтересованным лицом по отношению к должнику, кредиторам должника, финансовому управляющему. 30.11.2022 был заключен договору купли-продажи квартиры. Судом были проверены и обоснованно отклонены доводы ФИО2 о том, что спорная квартира является его единственным жильем и реализована по цене ниже рыночной.
Суд первой инстанции также не находит оснований для признания незаключенным и недействительным договор купли- продажи квартиры, заключенный между финансовым управляющим ФИО3 и ФИО1, прекращении (аннулировании) регистрационной записи в ЕГРН о передаче прав на квартиру.
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
На основании статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Оспариваемый Договор купли-продажи спорной квартиры от 30.11.2023 заключен по результатам торгов в рамках дела о банкротстве ФИО2, от имени последнего договор заключен его финансовым управляющим ФИО3, утвержденной решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.09.2021, договор содержит все необходимые условия, сделка прошла государственную регистрацию, по ней произведена оплата и передача имущества. Оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным и незаключенным не имеется.
Доводы ФИО2 о наличии исполнительского иммунитета у квартиры судом не принимаются во внимание, поскольку доводы противоречат положениям статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Абзац второй части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определяющей виды имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, относит к такому имуществу жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в данном абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Таким образом, по обеспеченному залогом квартиры долгу не применяется правило об исполнительском иммунитете. Гражданин, передавая свое единственное жилье в залог, фактически отказывается от такого иммунитета в пользу кредитора, позволяя ему в случае просрочки по обязательству обратить взыскание на предмет залога.
Доводы ФИО2 о том, что он не подписывал договора залога квартиры( л.д.170-176) подлежат отклонению. Ответчиком( истцом) в нарушение ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлены допустимые и относимые доказательства, что подпись в договоре поставлена не им. Подпись ФИО2 в Договоре залога визуально совпадает с его подписями в кредитных договоре, материалах дела. Ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы с целью подтвердить его доводы он не заявлял. Также суд обращает внимание суда на то, что ранее ответчик( истец) не оспаривал подпись в договоре залога, на указанные обстоятельства стал ссылаться в последнем судебном заседании, что, по мнению суда, свидетельствует о том, что ранее он был согласен с договором залога от 04.10.2018
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и незаключенным.
Поскольку судом отказано в удовлетворении вышеуказанных требований ФИО2, то не имеется оснований для удовлетворения требования об аннулировании записи в ЕГРН.
По требованиям ФИО1 о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении суд исходит из следующего.
Согласно ч. 2, 3 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации защита жилищных прав осуществляется путем прекращения или изменения жилищного правоотношения.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
В данном случае жилым помещением является <адрес> в <адрес>.
В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником указанной квартиры на основании договора купли-продажи от 30.11.2022( т.1 л.д.40).
В спорном жилом помещении зарегистрирован ФИО2 Данное обстоятельство подтверждается справкой МУП ГО Красноуфимск «ЖКУ» № 128061 от 27.01.2023( т.1 л.д.39) и никем не оспаривается.
В судебном заседании установлено, что ФИО2 членом семьи ФИО1 не является, добровольно выезжать из квартиры не хочет.
Положениями ч. ч. 1, 2 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
Учитывая, что ответчик не является членом семьи истца, его регистрация в жилом помещении нарушает права истца, при таких обстоятельствах, требование ФИО1 о признании ФИО2 прекратившим права пользования жилым помещением, подлежит удовлетворению.
В соответствии с ч.1 ст.35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Из пояснений истца( ответчика) ФИО1 следует, что ею неоднократно предлагалось ФИО2 освободить жилое помещение, в том числе и в период рассмотрения настоящего иска. Какое – либо соглашение о порядке пользования квартирой не заключалось.
Учитывая, что ответчик( истец) ФИО2 членом семьи ФИО1 не является, последняя неоднократно требовала у ответчика освободить жилое помещение, но он отказывается это сделать, при таких обстоятельствах требование ФИО1 о выселении ФИО2 подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (паспорт серии 6511 №1-109/2014) к ФИО2, паспорт серии 7613 №1-109/2014) о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении удовлетворить.
Признать ФИО2( паспорт серии 7613 №1-109/2014) прекратившим право пользования жилым помещением- квартирой №1-109/2014 в <адрес> в <адрес>.
Выселить ФИО2( паспорт серии 7613 №1-109/2014) из жилого помещения- квартиры по адресу: <адрес>.
Настоящее решение является основанием для снятия ФИО2 с регистрационного учета по адресу: <адрес>.
Встречное исковое заявление ФИО2 (паспорт серии 7613 №1-109/2014) к ФИО1 (паспорт серии 6511 №1-109/2014), ФИО3 (паспорт серии 7009 №1-109/2014) о признании незаключенным и недействительным договор купли- продажи квартиры, прекращении (аннулировании) регистрационной записи в ЕГРН о передаче прав на квартиру оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Красноуфимский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме-19.12.2023.
Судья- С.А.Бунакова.