Решение по делу № 02-0040/2023 от 15.05.2023 - о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве в виде разницы между проектной и фактической площадью объекта в размере сумма и по встречному иску <ФИО> к ООО «Стройплюс» об уменьшены цены по договору долевого участия в строительстве на сумму сумма.

77RS0004-02-2021-007742-83

ДЕЛО № 02-0040/2023 (02-0260/2022) ∼ М-3780/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15.05.2023 г. Москва

Гагаринский районным судом адрес в составе:

председательствующего судьи Голубковой А.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Стройплюс» в лице конкурсного управляющего фио к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве в виде разницы между проектной и фактической площадью объекта в размере сумма и по встречному иску ФИО1 к ООО «Стройплюс» об уменьшены цены по договору долевого участия в строительстве на сумму сумма.

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Стройплюс», в лице конкурсного управляющего фио, обратился в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО1, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по договору участия в долевом строительстве № СП4/мт-62к-45Д, в размере сумма, расходы по государственной пошлине в размере сумма.

В обоснование исковых требований истец указывает, между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № СП4/мт-62к-45Д от 23.12.2013 г. многоквартирного дома, предметом которого являлось получение в собственность ответчика квартиры № 62 в жилом доме (корпусе) № 4, расположенной по адресу: адрес, адрес, адрес. Объект долевого строительства был построен и введен в эксплуатацию разрешением № 77-246000-009369-2020 от 27.01.2020. Дому присвоен почтовый адрес: адрес. Решением Арбитражного суда адрес от 28.03.2019 г. ООО «Стройплюс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении его введена процедура конкурсного производства, в связи с этим передача жилых помещений осуществлялась в соответствии со специальными положениями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Стоимость жилого помещения оплачивалась участниками строительства исходя из проектной площади, что было учтено конкурсным управляющим при включении требований при передаче жилых помещений в реестр участников строительства. Строительство дома было завершено, однако при обмере площадь жилых помещений, подлежащих передаче, изменилась в сторону увеличения – на 3,13 кв.м.

Пунктом 4.4.1 Договора предусмотрено, что в случае увеличения площади Квартиры с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас по результатам обмеров БТИ участник долевого строительства в течении 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика. Недоплата за площадь, исходя из сумма за 1 кв.м., составила сумма, которую истец просит взыскать с ответчика.

ФИО1 заявлено встречное исковое заявление к ООО «Стройплюс» о взыскании денежных средств с ООО «Стройплюс» в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия СП4/мт-62к-45Д в размере сумма (по состоянию на 28.03.2019г.)

В обоснование исковых требований ФИО1 указывает, что 23 декабря 2013 года заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № СП4/мт-62к-45Д. По условиям договора Застройщик обязуется осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории. Участнику долевого строительства ФИО1 застройщиком передана квартира с отступлением от договора и проектной документации, которые привели к ухудшению качества такого объекта, с нарушением комплектности, а именно отсутствием социальной инфраструктуры. Для определения размера соразмерного уменьшения цены договора ФИО1 обратилась в экспертное учреждение. Согласно расчету экспертной организации, ООО «Стройплюс» обязан произвести перерасчет цены договора и возвратить излишне уплаченную сумму. Убытки (ущерб), исходя из расчета 22 122 за 1 кв. м. с учетом площади квартиры 40, 3 кв. м. составляют сумма (22 122х40,3)., которые ФИО1 просит взыскать с ООО «Стройплюс».

В суд поступило заявление от ООО Юридический центр «Бизнес. Недвижимость. Право» о процессуальном правопреемстве. 03.04.2023 г. судом произведена процессуальная замена ООО «Стройплюс» на ООО Юридический центр «Бизнес. Недвижимость. Право».

Стороны и их представители в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично, встречные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью третьей указанной статьи договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе и соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2).

Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В судебном заседании установлено, что решением Арбитражного суда адрес от 04.04.2019 по делу № А40-195154/2017 ООО «Стройплюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на один год с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Конкурсным управляющим утвержден фио

Между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № СП4/мт-62к-45Д от 23.12.2013 г. многоквартирного дома, предметом которого являлось получение в собственность ФИО1 квартиры № 62 в жилом доме (корпусе) № 4, расположенной по адресу: адрес, адрес, адрес.

Объект долевого строительства построен и введен в эксплуатацию разрешением № 77-246000-009369-2020 от 27.01.2020. Дому присвоен почтовый адрес: адрес.

В связи с введением в отношении должника процедуры банкротства - конкурсного производства, передача жилых помещений осуществляется в соответствии со специальными положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Судебным актом от 15.06.2020 г. года по делу № А40-195154/2017 Арбитражный суд передал ответчику в собственность жилое помещение № 62 в жилом доме по вышеуказанному адресу.

Стоимость жилого помещения оплачивались участником строительства исходя из проектной площади, что было учтено конкурсным управляющим при включении требований о передаче жилых помещений в реестр участников строительства. При этом арбитражным судом установлено, что в ходе конкурсного производства, после закрытия и формирования реестра требований участников строительства, строительство дома было завершено. Согласно итоговым данным обмеров площадь помещений, подлежащих передаче, изменилась в сторону увеличения (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас).

В соответствии с п. 3.3.2 договора, в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности передать объект долевого строительства участник долевого строительства обязуется произвести взаиморасчеты с застройщиком в связи с уточнением площади объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ в соответствии с п. 4.4. договора.

Согласно п. 4.2, 4.4. договора, участник долевого строительства обязуется внести «долю участия». Окончательная сумма «доли участия» участника долевого строительства уточняется по результатам завершения строительства дома в соответствии с общей площадью квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), по данным обмеров БТИ. При расхождении площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ с площадью квартиры, указанной в п. 1.1. настоящего договора (6 столбец таблицы характеристик Объекта, указанных в п. 1.1. настоящего Договора). Стороны производят дополнительные расчеты.

Пунктом 4.4.1. договора предусмотрено, что в случае увеличения площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас) по результатам обмеров БТИ. Участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика.

Согласно п. 1.1. договора, проектная площадь лоджий учтена в договоре с понижающим коэффициентом 0,5, балконов и террас - с понижающим коэффициентом 0,3.

адрес всего жилого помещения с учетом понижающего коэффициента составила 37,17 кв. адрес окончательны обмеров фактическая площадь квартиры составила с учетом понижающего коэффициента 40,3 кв.м., то есть увеличилась по сравнении с проектной площадью на 3,13 кв. м.

Таким образом, недоплата за площадь, исходя из сумма за 1 кв. м. составила сумма (68 756,03х3,13).

В обоснование возражений на иск, встречного искового заявления ответчик ссылался на то, что ФИО1 передана квартира с отступлением от договора и проектной документации, не согласованные с участником строительства, которые привели к ухудшению качества такого объекта, с балконом без отделки, вместо лоджии с «остеклением – закаленным 5 мм стеклом в металлическом переплете, окрашенном в заводских условиях» и «ограждением – красный лицевой кирпич, кирпич с оштукатуриванием и окраской светло-серого цвета, закаленное стекло», с двойным остеклением, вместо «ПВХ с тройным остеклением повышенной тепло- и звукоизоляцией», с межкомнатными перегородками толщиной 80 мм вместо 120 мм, с входной дверью существенно отличающейся от заявленной «металлической, утепленной, с заполнением армированным стеклом, окрашенной в заводских условиях», в доме произведено изменение лифтового оборудования дома в сторону существенного удешевления, в целом изменился класс недвижимости: с новостроек Элитного класса - на Эконом класс.

При этом, Застройщиком было допущено такое изменение проекта, которое повлекло за собой последующую фиксацию ГБУ МосгорБТИ перепланировки, в связи с чем квартира ограничена в обороте, что повлекло дополнительные финансовые и временные расходы для ФИО1

Застройщиком также нарушена комплектность, а именно оплаченная участниками строительства социальная инфраструктура: школа, детский сад, многоуровневый паркинг, школа олимпийского резерва (49 тыс. кв. м.), не возведены.

Согласно пункту 1.2 договора участник долевого строительства ознакомлен и согласен с проектом строительства Дома и принимает комплектность строительства в целом. Объекты долевого участия продавались на основании проектной документации, разработанной в 2012 году. Описание Объекта долевого участия зафиксировано Приложением к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № СП4/мт-62к-45Д от 23.12.2013 года, согласно которому приобреталась квартира с лоджией. Договором установлена обязанность ООО «СтройПлюс» ознакомить участника долевого строительства с проектной документацией. В 2014 году проектная документация была практически полностью изменена.

В соответствии с пунктом 1.3 договора о факте изменения проекта, в соответствии с которым осуществляется строительство Дома, Застройщик обязан проинформировать участника долевого строительства путём размещения данной информации в сети интернет и/или иных средствах массовой информации, чего сделано не было.

Судебным актом от 15.06.2020 г. года по делу № А40-195154/2017 Арбитражный суд передал участнику строительства в собственность жилое помещение. По факту получения ключей ФИО1 стало известно об отступлениях при строительстве объекта от договора и проектной документации, ухудшении качества объекта и нарушениях комплектности.

08 июня 2021 года ФИО1 была проинформирована, что по даннымтехнического учета ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 02.02.2021 г. (дата первичнойтехнической инвентаризации) зафиксирована перепланировка, произведенная Застройщиком, разрешительная документация в ГБУ МосгорБТИ не предъявлена, в связи с чем в учетные данные учреждения внесены соответствующие данные, ограничивающие возможность свободно распоряжаться объектом недвижимости.

ФИО1 предоставлено заключение специалиста Автономной некоммерческой организации Исследовательский Центр «Независимая экспертиза» при ТПП адрес № 3349-12/21 об оценке убытков в виде реального ущерба квартирам на основании суммы соразмерного уменьшения цены квартир, расположенных по адресу: Москва, адрес.

ФИО1 передана однокомнатная квартира 40,3 кв. м. на 7 этаже многоквартирного дома.

Согласно выводам специалиста – оценщика: убытки (ущерб) по состоянию на дату открытия конкурсного производства (28.03.2019 г.) из расчета 1-к квартира на среднем этаже жилого дома (кроме первого и последнего этажа) - 22 122 за 1 кв. м. с учетом площади квартиры 40, 3 кв. м. составляют сумма (22 122х40,3).

Возражая против доводов истца, ответчик указал, на недобросовестность истца, согласно договору, обмер помещений должен производится специалистом БТИ, а не кадастровым инженером, как следует из материалов дела. Заявил о пропуске срока исковой давности.

Указанные доводы ответчика являются несостоятельными, принципиальные положения, касающиеся применения понижающих коэффициентов при обмере площади объекта долевого строительства, сторонами согласованы в договоре долевого участия, кадастровым инженером учтены. Доказательств недобросовестности в действиях истца ответчиком не представлено, в чем именно они были выражены, судом не установлено.

Истец определял необходимость доплаты не своему усмотрению, а на основании произведенных обмеров по окончанию строительства дома. Доказательств соответствия фактической площади квартиры ее проектной ответчик суду не представил.

Ответчик не оспаривает действительность увеличения площади квартиры и использует данную площадь при проведении расчетов по встречному исковому заявлению, а оспаривает свою обязанность по внесению соответствующей доплаты несмотря на то, что в договоре участник строительства согласился с потенциальной возможностью увеличения фактически построенной площади и необходимостью ее оплатить.

Суд находит необоснованным ходатайство ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Пунктом 4.4.1. договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что в случае увеличения площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас) по результатам обмеров БТИ участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика.

В соответствии с п. 3.3.2 договора, в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности передать объект долевого строительства участник долевого строительства обязуется произвести взаиморасчеты с застройщиком в связи с уточнением площади. Объект долевого строительства был построен и введен в эксплуатацию разрешением от 27.01.2020 г.

Согласно ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Уведомление о необходимости провести дополнительную оплату за увеличение площади квартиры направлялось ответчику 28.03.2020 г. Соответственно, началом срока исковой давности необходимо считать дату окончания семидневного срока, предусмотренного для внесения дополнительной «доли участия», которая и будет являться днем, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права требования внесения «доли участия».

Пункт 1 ст. 196 ГК РФ устанавливает общий срок исковой давности в 3 года.

Настоящее исковое заявление направлено в суд 14.07.2021 г., т.е. в пределах срока исковой давности.

Кроме того, Ответчик обратился в суд с ходатайством о предоставлении отсрочки исполнения решения суда. Ответчиком предоставлено решение Гагаринского суда адрес от 06 марта 2018 г., вступившее в законную силу 10 апреля 2018 г., которым в пользу ФИО1 взыскано с ООО «Стройплюс» в размере сумма неустойки, компенсация морального вреда в размере сумма, штраф сумма. Всего: сумма

По исполнительному листу №СО29468389, выданному Гагаринским судом, возбуждено исполнительное производство. Исполнительное производство окончено, в связи с банкротством Должника, Постановление СПИ об окончании ИП (копия прилагается), сумма, взысканная по ИП составляет сумма. Требования ФИО1 включены в реестр кредиторов ООО «Стройплюс».

По смыслу ст.203 ГПК РФ закон предусматривает возможность отсрочки и рассрочки исполнения судебного решения, что означает изменение срока его исполнения. Отсрочка представляет собой отложение судом исполнения решения и перенос по собственному усмотрению срока его исполнения на более поздний по сравнению с тем, который был определен в решении суда или установлен законом. Основания для отсрочки исполнения решения суда должны носить исключительный характер, возникать при серьезных препятствиях к совершению исполнительных действий.

Возражения истца на встречное исковое заявление не предоставлено.

При этом суд учитывает, при заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчёта продаваемой площади квартиры. По окончанию строительства дома произошло изменение обстоятельств по сравнению с теми, из которых стороны исходили при заключении договора, проект квартиры, характеристики объекта изменились, передана квартира с отступлением от договора и согласованной сторонами проектной документации, которые привели к ухудшению как качества такого объекта, так и комплектности, объекты социальной инфраструктуры, затраты на которые входят в цену договора, не возведены.

Оценивая заключение специалиста, суд признает его достоверным доказательством и исходит из того, что специалист обладает необходимой квалификацией и достаточным опытом работы, заключение составлено с учетом анализа документов и проведенного экспертом обследования, содержит подробное описание объекта исследования с обоснованием применения коэффициентов и используемых в расчете величин, даны однозначные ответы и подробные пояснения на поставленные перед специалистом вопросы.

Ответчик определял размер убытков в виде реального ущерба не по своему усмотрению, а на основании указанного заключения специалиста. Рассчитанная сумма истцом не оспорена, иной расчет в суд не предоставлен. Ходатайств о назначении судебной экспертизы от ООО «Стройплюс» не поступило. Представленный расчет суд считает экономически верным.

Таким образом, поскольку ответчик свою обязанность по доплате за увеличение площади квартиры не исполнила, с нее в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере сумма. В соответствии с положениями ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца надлежит взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Учитывая обстоятельства дела, суд полагает справедливым предоставить ответчику отсрочку исполнения настоящего решения до исполнения решения Гагаринского районного суда адрес от 06 марта 2018 г., вступившего в законную силу 10 апреля 2018 г.

Ответчик имеет право на зачет требований в порядке статьи 88.1 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

При этом, суд считает, что встречное исковое заявление заявлено правомерно и подлежит удовлетворению в полном объеме, поскольку истец допустил изменение обстоятельств по сравнению с теми, из которых стороны исходили при заключении договора, отступил от проекта, ухудшил качество и комплектность объекта с него подлежит взысканию сумма в размере сумма В соответствии с положениями ст.98 ГПК РФ надлежит взыскать расходы по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО Юридический центр «Бизнес. Недвижимость. Право» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по договору участия в долевом строительстве № СП4/мт-62к-45Д, в размере сумма, расходы по государственной пошлине в размере сумма.

Предоставить отсрочку исполнения настоящего решения в данной части до исполнения ООО «Стройплюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) решения Гагаринского районного суда адрес от 06 марта 2018 г., вступившего в законную силу 10 апреля 2018 г. (дело № 02-1231/2018 ∼ М-0587/2018).

Взыскать с ООО Юридический центр «Бизнес. Недвижимость. Право» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО1 в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия СП4/мт-62к-45Д сумму в размере сумма, расходы по государственной пошлине в размере сумма

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с даты изготовления судом решения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через канцелярию по гражданским делам Гагаринского районного суда адрес.

Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Гагаринский районный суд адрес.

Мотивированное решение изготовлено 22.05.2023.

Судья А.А. Голубкова