Дело № 2а-4998/2025
(УИД 36RS0004-01-2025-009775-70)
Стр. 3.020
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Воронеж 18 декабря 2025 года
Ленинский районный суд города Воронежа в составе:
председательствующего судьи Козьяковой М.Ю.,
при секретаре судебного заседания Ивановой Д.А.,
с участием административного истца ФИО1,
представителя административного истца ФИО2,
представителя административного ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании незаконным уведомления о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав,
установил:
в адрес суда поступило административное исковое заявление, в котором ФИО1 просит признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ № № о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав; обязать Управление Росреестра по Воронежской области зарегистрировать переход права собственности на помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, к ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № на основании ранее представленных документов.
В обоснование заявленных требований указывает, что на основании протокола заседания комиссии по подведению итогов аукциона по продаже арестованного имущества и об определении победителя от ДД.ММ.ГГГГ № административный истец был признан победителем аукциона в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, после чего произвел полную оплату за выигранный лот и заключил договор купли-продажи с ТУ Росимущества. ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в Воронежской области направило в Росреестр документы по торгам с целью осуществления регистрации перехода права собственности на приобретенную квартиру. ДД.ММ.ГГГГ в дополнение к данным документам ФИО1 направил пакет документов по приобретению им квартиры. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № № Управление Росреестра по Воронежской области уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации прав до ДД.ММ.ГГГГ в связи с непредоставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, указав, что в целях устранения причин приостановления заявителю требуется предоставить нотариально удостоверенный договор купли-продажи, копию решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, заявление залогодержателя на переход права на квартиру. ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Воронежской области вынесло уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № №, в котором указало, что от ООО ПКО «ЭОС» поступило заявление на переход права собственности, однако документы, указанные в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ, не представлены. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 представил в Управление Росреестра по Воронежской области копию решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Воронежской области сообщило заявителю о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав в связи с непредоставлением оригинала документарной закладной, что препятствует погашению ипотеки. Административный истец полагает данное уведомление незаконным и нарушающим его право на своевременную регистрацию перехода права собственности, так как действующим законодательством не предусмотрена обязанность залогодержателя представлять закладную в случае, если обращение взыскания на предмет ипотеки происходит по решению суда. В данном случае реализация квартиры производилась на основании решения суда, в связи с чем административный ответчик не вправе требовать закладную на данную квартиру (л.д. 4-7).
06.11.2025 административный иск принят к производству суда и по нему возбуждено административное дело (л.д. 2-3).
В настоящем судебном заседании административный истец ФИО1 и представитель административного истца ФИО2 поддержали заявленные требования; представитель административного ответчика ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 44-48).
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации).
Согласно положениям части 3 статьи 1 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона о государственной регистрации).
В силу части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.
Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации).
Пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 50 Закона о государственной регистрации государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).
При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя (часть 2 статьи 50 Закона о государственной регистрации).
Частью 1 статьи 219 КАС РФ определено, что если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
Административный истец обратился в суд с настоящим административным иском 30.10.2025 (л.д. 30-32), в то время как оспариваемое уведомление вынесено 28.10.2025.
Следовательно, административное исковое заявление подано административным истцом в пределах трехмесячного срока с момента вынесения оспариваемого уведомления.
Как следует из материалов административного дела и не оспаривалось сторонами, решением Центрального районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № с ФИО5, ФИО6 и ФИО7 солидарно в пользу банка «Возрождение» ПАО взыскана задолженность по кредитному договору; обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.
ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с ТУ Росимущества в Воронежской области по результатам аукциона по продаже арестованного имущества, приобрел квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 54-61).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, к которому приложил договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, акт приема-передачи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, протокол заседания комиссии по подведению итогов аукциона по продаже арестованного имущества и об определении победителя от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 22).
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № № Управление Росреестра по Воронежской области сообщило административному истцу о приостановлении государственной регистрации права до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, а также форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. В целях устранения причин приостановления заявителю предложено представить нотариально удостоверенный договор купли-продажи, копию решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество с отметкой о вступлении в законную силу, надлежащим образом заверенную и скрепленную печатью суда, а также заявление залогодержателя на переход права на квартиру, являющуюся предметом договора (л.д. 23-25).
ДД.ММ.ГГГГ от залогодержателя ООО ПКО «ЭОС» поступило заявление на погашение ипотеки, однако Управление Росреестра по Воронежской области направило ФИО1 уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № № о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав, в котором указало, что заявителем не представлены нотариально удостоверенный договор купли-продажи, копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество с отметкой о вступлении в законную силу, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, а также заявление залогодержателя на переход права на квартиру, являющуюся предметом договора (л.д. 26).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 представил в Управление Росреестра по Воронежской области заверенную надлежащим образом копию решения Центрального районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № об обращении взыскания на заложенное имущество (л.д. 27).
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № № ФИО1 вновь был поставлен в известность о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав. В обоснование принятого решения указано, что в ходе проведения правовой экспертизы установлено, что заявление на погашение ипотеки от залогодержателя ООО ПКО «ЭОС» было подано ДД.ММ.ГГГГ, однако по причине непредоставления оригинала документарной закладной, выданной Управлением Росреестра по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ, или ее дубликата документы были возвращены без рассмотрения; регистрационная запись об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № не была погашена; в целях устранения причин приостановления необходимо представить заявление и документы на погашение ипотеки в силу закона (л.д. 28).
Оценивая исследованные в настоящем судебном заседании доказательства, суд исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Закладная является ценной бумагой, которая удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.
Закладная удостоверяет права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой (п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
В соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленного настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Порядок обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда определен ч. 2 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Продажа заложенного имущества приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, законодатель связывает прекращение регистрационной записи об ипотеке с регистрацией права собственности приобретателя в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
В рассматриваемом случае административным истцом представлены документы, необходимые в соответствии с требованиями действующего законодательства для погашения регистрационной записи об ипотеке и государственной регистрации перехода права на заложенное имущество в случае обращения на него взыскания, а именно заверенная надлежащим образом копия вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, протокол о результатах торгов и договор купли-продажи.
Отсутствие документарной закладной при установленных по делу обстоятельствах не может являться достаточным основанием для принятия оспариваемого решения, поскольку продажа спорного недвижимого имущества на торгах, результаты которых не оспорены, влечет прекращение права залога квартиры.
Требование государственного регистратора о предоставлении заявления залогодержателя и документарной закладной для погашения записи об ипотеке не основаны на законе, так как в силу части 2 статьи 50 Закона о государственной регистрации недвижимости регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества.
Таким образом, отсутствие у административного ответчика документарной закладной не является препятствием для погашения регистрационной записи об ипотеке, следовательно, уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 28.10.2025 не может быть признано законным.
Для удовлетворения судом административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти или должностного лица, суд должен установить совокупность двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов административного истца (пункт 1 части 2 статьи 227 КАС РФ).
Судом установлено нарушение прав и законных интересов административного истца незаконным уведомлением Управления Росреестра по Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ № № о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что административные исковые требования ФИО1 в части признания незаконным указанного уведомления подлежат удовлетворению.
При этом в целях устранения нарушения прав и законных интересов административного истца суд полагает необходимым возложить на Управление Росреестра по Воронежской области обязанность в течение 10 рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу повторно рассмотреть заявление ФИО1 о государственной регистрации права собственности квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, с учетом всех документов, представленных в Управление в целях устранения причин приостановления государственной регистрации права.
В то же время суд не усматривает оснований для удовлетворения административного искового заявления в части возложения на Управление Росреестра по Воронежской области обязанности зарегистрировать переход к ФИО1 права собственности на помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, поскольку осуществляя правосудие, суд не должен подменять исполнительный орган с учетом его полномочий, предусмотренных действующим законодательством, и разрешать вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 227 КАС РФ, суд
решил:
признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Воронежской области о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № №
Обязать Управление Росреестра по Воронежской области повторно рассмотреть заявление ФИО1 о государственной регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, и документы, представленные ФИО1 в целях устранения причин приостановления государственной регистрации права.
В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании незаконным уведомления о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 13.01.2026.
Судья М.Ю. Козьякова