Дело № 3а-113/2022
УИД 33OS0000-01-2022-000112-29
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Владимир 11 октября 2022 года
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Завьялова Д.А.
при секретаре-помощнике судьи Гаришине А.В.,
с участием представителей административного истца общества с ограниченной ответственностью «АТРИУМ» - по доверенности ФИО1, административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО2, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО3 заинтересованного лица ФИО4 - по доверенности ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АТРИУМ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью (далее также - ООО) «АТРИУМ», через представителя по доверенности ФИО1, обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к департаменту имущественных и земельных отношений Владимирской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, соарендатором которого оно является, с кадастровым номером ****, площадью 14 047 кв.м, местоположение объекта установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое здание, почтовый адрес ориентира: ****, в размере его рыночной стоимости 63 857 662 рубля по состоянию на 1 января 2021 года.
В обоснование ссылалось на то, что кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 107 737 118 рублей 72 копейки, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном **** № **** от 18 апреля 2022 года, в размере 63 857 662 рубля по состоянию на 1 января 2021 года.
По мнению административного истца, более высокая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению арендной платы и нарушает его права, как арендатора земельного участка - плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Представитель ООО «Атриум» по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования по изложенным в административном исковом заявлении основаниям, не ставя при этом под сомнение правильность и обоснованность заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 26 сентября 2022 года.
В судебном заседании представители административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО2 и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») - по доверенности ФИО3 поддержали позицию, изложенную указанным административным ответчиком в письменном дополнении к отзыву, представленному в суд, не оспаривали право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости, определённому в заключении эксперта С.Т.Л. № **** от 26 сентября 2022 года, не ставили под сомнение правильность этого заключения, его форму и содержание, оставили разрешение заявленных требований на усмотрение суда (т.3,л.д.174-175).
Представитель заинтересованного лица ФИО4 - по доверенности ФИО5 в судебном заседании просили административное исковое заявление ООО «АТРИУМ» удовлетворить, при этом под сомнение правильность и обоснованность заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 26 сентября 2022 года не ставила.
Заинтересованные лица - администрация города Владимира, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее также - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), ООО «ХОРС», ООО «Амега Групп», ООО «Сассолини и Ко», АО «Сударь», ООО «Финтэк», ООО «Восток-1», ООО «ОКТАВИЯ», ООО «СПАР Владимир», ООО «Перекресток-2000», ООО ИСК «Антарес», ООО «ЭСТел», извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили.
Заинтересованные лица - ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 (до перемены фамилии - ФИО15) Д.Н., ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО4, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67 ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, извещались о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, представителей, за исключением ФИО4, в суд не направили.
Согласно представленным в суд сведениям заинтересованные лица ФИО66 и ФИО59 умерли.
ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области в письменном ходатайстве, направленном в суд, не оспаривало право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости, определённому в заключении эксперта С.Т.Л. № **** от 26 сентября 2022 года, не ставило под сомнение правильность этого заключения, его форму и содержание, просило о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие своего представителя (т.3,л.д.181-182).
Остальные участвующие в деле лица какого-либо мнения относительно заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 26 сентября 2022 года, его формы и содержания, в том числе размера определённой экспертом рыночной стоимости названного земельного участка, в суд не представили.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения участвующих в деле лиц и их представителей, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле лиц, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ООО «АТРИУМ» является соарендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 14 047 кв.м, местоположение объекта установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое здание, почтовый адрес ориентира: ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - содержание торгового комплекса «Северная линия торговых рядов» (т.1,л.д.34-50,134,150-161,213-231).
По состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость названного земельного участка установлена постановлением департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 17 ноября 2021 года № 38 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «Земли населённых пунктов» в размере 107 737 118 рублей 72 копейки (т.1,л.д.33,134,203-204).
Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права арендатора, уплачивающего арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ООО «АТРИУМ», минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - департаменте имущественных и земельных отношений Владимирской области, обратилось 19 апреля 2022 года с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (т.1,л.д.2-5).
В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчёт, в том числе в форме электронного документа, **** № **** от 18 апреля 2022 года, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:22:032002:29 определена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 63 857 662 рубля (т.1,л.д.51-134).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2,л.д.88-92).
Согласно заключению эксперта С.Т.Л. № **** от 26 сентября 2022 года величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года составляет 67 009 000 рублей. Относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. В нарушение пункта 7 ФСО № 7 в отчете отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки. В нарушение пункта 8 ФСО № 7 в задании на оценку (страница 8 отчета) указывается об отсутствии частей объекта оценки, хотя по информации на странице 124 отчета объект оценки располагает частями. В соответствии с пунктом 12 ФСО № 3 документы, предоставленные заказчиком, должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии. На страницах 91-125 отчета представлены копии документов, не подписанные уполномоченным лицом и не заверенные в установленном порядке, на странице 128 отчета задание на оценку не подписано уполномоченным лицом и не заверено в установленном порядке. В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. В соответствии с пунктом 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. В нарушение данных требований, не представляется возможным проверить и подтвердить информацию об объектах № 5 и № 6 на страницах 44,68-69 отчета, информацию по ссылке 27 на странице 56 отчета, срок экспозиции объекта на рынке на странице 55 отчета. В связи с этим не представляется возможным подтвердить отсутствие информации после даты оценки (пункт 8 ФСО № 1). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию об объектах № 5 и № 6 на страницах 44,68-69 отчета, не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объектов оценки и интервал значений цен на страницах 44,56 отчета (пункт 11 в) ФСО №7). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по ссылке 27 на странице 56 отчета, информацию об объектах № 5 и № 6 на страницах 44,68-69 отчета, интервал цен на страницах 44,56 отчета, срок экспозиции объектов на рынке на странице 55 отчета, не представляется возможным проверить и подтвердить вывод на страницах 55-56 отчета (пункт 11 д) ФСО №7). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию об объектах-аналогах № 5 и № 6 на страницах 44,68-69 отчета, не представляется возможным проверить и подтвердить правила отбора объектов-аналогов (страницы 68-69 отчета) (требования пункта 22 в) ФСО №7). В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 отчёт об оценке содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведённых расчётов, с учётом допущений. В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить правила отбора объектов-аналогов на страницах 68-69 отчета, не представляется возможным подтвердить стоимость объекта оценки. Выявленные нарушения не позволяют проверить и подтвердить допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11 ФСО № 1), достоверность и достаточность информации для анализа цен и характеристик объектов-аналогов (пункт 13 ФСО № 1). В нарушение требований пункта 5 ФСО № 3 содержание отчёта об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.3,л.д.2-102).
Экспертиза проведена экспертом С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта № **** от 26 сентября 2022 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО № 7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО № 1), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО № 2), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки (ФСО № 3), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.
Экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года, о соответствии отчёта об оценке **** № **** от 18 апреля 2022 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № **** от 26 сентября 2022 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № **** от 26 сентября 2022 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на 1 января 2021 года.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****.
При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный **** № **** от 18 апреля 2022 года, суд не принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года в размере его рыночной стоимости 67 009 000 рублей.
В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ООО «АТРИУМ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 19 апреля 2022 года, то есть дату его обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, которую следует отразить в резолютивной части настоящего решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АТРИУМ» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 14 047 кв.м, местоположение объекта установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое здание, почтовый адрес ориентира: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - содержание торгового комплекса «Северная линия торговых рядов», по состоянию на 1 января 2021 года, в размере его рыночной стоимости 67 009 000 (шестьдесят семь миллионов девять тысяч) рублей.
Считать датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «АТРИУМ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 19 апреля 2022 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья
Владимирского областного суда Д.А. Завьялов