Решение по делу № 2-1769/2022 от 24.10.2022 - о применении последствий недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи земельных участков, с участием третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, нотариуса Гурьевского нотариального округа Калининградской области <ФИО>.

Дело №2-1769/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 октября 2022 года г.Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе: председательствующего судьи Пасичник З.В.

при секретаре Кряжовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о применении последствий недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи земельных участков, с участием третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, нотариуса Гурьевского нотариального округа Калининградской области ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, с учетом последних уточнений исковых требований, указывая, что в собственности ФИО1 находился земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: Калининградская область, Гурьевский городской округ, пос.Прибрежное. Желая реализовать часть территории из указанного земельного участка, ФИО1 весной 2021 года обратилась к ФИО3 за помощью в перераспределении вышеуказанного земельного участка путем образования пяти земельных участков и продажи четырех из них.

В результате деятельности ФИО3 были образованы земельные участки с кадастровыми номерами № каждый площадью 1200 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером № площадью 30962+/-44 кв.м.

В последующем, 26.05.2021 года истицей была выдана доверенность ФИО3 на представление интересов истца по вопросам, связанным с поиском покупателей и оформлением документов, необходимых для продажи земельных участков с кадастровыми номерами №

Поскольку все документы находились у ФИО3, истице не было известно, что земельные участки с кадастровыми номерами № были сформированы таким образом, что образованный между ними разрыв для доступа к основной территории земельного участка с кадастровым номером № составляет менее 3 метров.

Таким образом, образование новых четырех земельных участков с кадастровыми номерами № произошло с нарушением норм градостроительного законодательства, так и с нарушением п. 26 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому к каждому земельному участку должен быть обеспечен доступ, проход или проезд от земельных участков общего пользования к образуемому или изменяемому земельному участку.

Считает, что ввиду незаконного формирования земельных участков не может быть признано законным и отчуждение их в пользу третьего лица, вследствие чего договор купли-продажи от 01.06.2021 года является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ как сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В январе 2022 года, ФИО3, действовавшей втайне от ФИО1 было произведено перераспределении принадлежащих последней земельных участков с кадастровыми номерами № из которых были образованы земельные участки с кадастровыми номерами №. Земельный участок с кадастровым номером № был ФИО3 обманным способом обращен в свою собственность.

Земельный участок с кадастровым номером №, непосредственно граничащий с земельными участками с кадастровыми номерами № (границы которого полностью совпадают в части примыкания вышеуказанных четырех земельных участков с границами ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером №) был отчужден ФИО1 во исполнение своих обязательств перед ФИО5

В настоящее время ФИО5, ознакомившись с реальным положением дел, установившая факт отсутствия доступа к приобретенному ею земельному участку, выдвигает требования о компенсации вреда, причиненного передачей ей имущества с пороком. То есть вследствие действий ФИО3, у ФИО1 возникают обязательства, которых возможно было избежать при добросовестном ведении дел ФИО3, а у ФИО5 возникают препятствия в использовании своего имущества.

Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № расположенных по адресу: <адрес >, заключенному 01.06.2021 года между ФИО3 от лица ФИО1 и ФИО2, возвратив указанные земельный участки в собственность ФИО1

В судебное заседание истица ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Представитель истца по доверенности ФИО6 исковые требования, с учетом последних уточнений поддержал по изложенным выше доводам и основаниям, просил их удовлетворить.

Ответчики ФИО3 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Ранее в материалы дела ответчиками предоставлены письменные отзывы, просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Представляющий интересы ответчиков адвокат по ордеру ФИО7 просил отказать в удовлетворении исковых требований, пояснив, что ФИО1 весной 2021 года провела межевые работы по формированию из земельного участка с кадастровым номером № пяти земельных участков, в соответствии с установленными требованиями: доступ к четырем оспариваемым земельным участкам был обеспечен посредством земельного участка с кадастровым номером №, а в последствии земельного участка с кадастровым номером № в виде проезда шириной шесть метров от пер.Лесной в пос.Прибрежное. Таким образом, требования указанные в п. 26 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» были соблюдены. Доказательств того, что именно ФИО3 проводила межевые работы истцом не предоставлено. Доступ к оспариваемым земельным участкам в виде проезда соответствует Своду правил (СНиП 2.07.01-89*). Доступ (проезд) от пер.Лесной сформирован шириной шесть метров при минимальном значении четыре метра. Денежные средства за спорные земельные участки истица получила, что подтверждается предоставленной в дело распиской, факт составления которой не оспаривала. Доступ к земельному участку с кадастровым номером № также может осуществляться к дороге общего пользования-пер.Лесной –в другом месте, расстояние совместной границы участка и дороги более 30 метров. Какие либо нарушения при осуществлении кадастрового учета и регистрации права на оспариваемые земельные участки отсутствовали и в настоящее время истцом надуманы. Кроме того, все пять земельных участков имеют вид разрешенного использования-для ведения крестьянского хозяйства и находятся в коммунальной зоне (П-1), расположение на этих земельных участках жилой застройки не предусмотрено.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, нотариус Гурьевского нотариального округа Калининградской области ФИО4, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Выслушав пояснения участвующих в рассмотрении дела лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пунктов 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Согласно ч. 2 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Судом установлено, что ФИО1 являлась собственником земельного участка с кадастровым номером №, образованного путем раздела из первоначально принадлежащего истице земельного участка с кадастровым номером № площадью 60 000 кв.м. с видом разрешенного использования для ведения крестьянского хозяйства.

28.03.2021 года земельный участок с кадастровым номером № был разделен на пять земельных участков с кадастровыми номерами № и земельный участок с кадастровым номером №.

06.05.2021 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ФИО1 на четыре спорных земельных участка с кадастровыми номерами №, площадью 1200 кв.м. каждый, расположенных по адресу: <адрес >.

26.05.2021 года ФИО1 на имя ФИО3 выдана доверенность 39 АА 2237331 удостоверенная нотариусом Гурьевского нотариального округа ФИО4, из содержания которой установлено, что истица предоставила ФИО3 право управлять и распоряжаться принадлежащим ей имуществом: земельным участком площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером № расположенным по адресу: <адрес >; земельным участком площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером № расположенным по адресу: <адрес >; земельным участком площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером № расположенным по адресу: <адрес >; земельным участком площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером № расположенным по адресу: <адрес >; с правом сдачи в аренду и продажи за сумму и на условиях по своему усмотрению.

01.06.2021 года между ФИО1 в лице представителя по доверенности от 26.05.2021 года ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи четырех земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью 1200 кв.м. каждый, расположенных по адресу: <адрес >. Все четыре земельных участка относятся к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства».

Цена каждого земельного участка составляет 13 000 руб., общая сумма составила 52 000 руб. (п. 3.1 договора).

Оплата за земельные участки производится покупателем в день заключения договора. По согласованию возможна оплата до заключения договора (п. 3.2 договора).

Договор являлся одновременно и актом приема-передачи земельных участков.

Денежные средства указанные в п.3.1 договора в размере 52 000 руб. переданы ФИО3

Договор купли-продажи спорных земельных участков прошел государственную регистрацию 10.06.2021 года.

В ходе судебного разбирательства также установлено, что 26.05.2021 года ФИО1 получила от ФИО3 в счет оплаты за земельные участки с кадастровыми номерами № и за четыре земельных участка с кадастровыми номерами №, денежные средства в полном объеме, общая сумма полученных денежных средств в счет оплаты земельных участков с вышеуказанными кадастровыми номерами составила 1 700 000 руб.

Данные обстоятельства подтверждаются собственноручно подписанной истицей распиской от 26.05.2021 года, в которой также указано, что задолженность ФИО3 за продаваемые участки отсутствует, деньги получены в день оформления нотариальных доверенностей у нотариуса ФИО4 26.05.2021 года, претензий по оплате к ФИО3, истица не имела.

Факт подписания расписки и получения денежных средств в общем размере 1 700 000 руб., истицей в ходе судебного разбирательства не оспаривался.

Распоряжением 39 АА 2413027 от 02.03.2022 года ФИО1 отменила нотариально удостоверенную доверенность серии 39АА №2237331 выданную ФИО3 на управление и распоряжение земельными участками с кадастровыми номерами №

Обращаясь с настоящим исковым заявлением суд, ФИО1 ссылалась на то обстоятельство, что именно действия ФИО3 по незаконному формированию земельных участков с кадастровыми номерами № и их отчуждение в пользу ФИО2, нарушают установленный ст. 10 ГК РФ запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, что является во взаимосвязи с положениями ст. 168 ГК РФ, основанием для признания сделки-договора купли-продажи от 01.06.2021 года недействительной. Применение последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельных участков в собственность ФИО1 позволит произвести последней необходимые межевые работы по устранению допущенных нарушений законодательства в части обеспечения доступа к земельным участкам, тем самым ликвидировав угрозу нарушения прав и интересов, а также связанных с ними неблагоприятных последствий для третьих лиц.

Согласно п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В силу ч. 5 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания. Если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном ст. 186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

Указанная выше доверенность от 26.05.2021 года на продажу спорного имущества выданная ФИО1 на имя ФИО3 не оспаривалась истицей (ни по основанием совершения под влиянием обмана и ни по каким иным). При таких обстоятельствах, отсутствуют основания считать, что имел место порок воли при выдаче ФИО1 указанной нотариально удостоверенной доверенности на продажу спорных земельных участков.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что недействительность оспариваемой сделки заключается в том, что представитель ФИО3 действовала в ущерб ФИО1, так как ранее именно ФИО3 произвела незаконное формирование спорных земельных участков, вследствие чего оспариваемый договор от 01.06.2021 года недействителен в силу ст.168 ГК РФ.

Вместе с тем, доказательств подтверждающих проведение межевых работ в отношении спорных четырех земельных участков ФИО3 суду не предоставлено.

При этом как установлено из материалов регистрационных дел ФИО1 27.04.2021 года лично предоставляла документы на государственную регистрацию в отношении четырех спорных земельных участков и земельного участка с кадастровым номером №.

Вопреки позиции стороны истца, суд считает, что ФИО1 одобрила совершение сделки, приняла в качестве оплаты по договору купли-продажи денежные средства и после этого выдала 26.05.2021 года нотариально удостоверенную доверенность с полномочиями ФИО3 по распоряжению спорными земельными участками.

Судом также установлено, что в соответствии с генеральным планом Гурьевского муниципального округа (в редакции постановления Правительства Калининградской области от 18.06.2021 года №361 «О внесении изменений в генеральный план Гурьевского городского округа), земельные участка с кадастровыми номерами № отнесены к функциональной зоне – «Производственная зона». Согласно правилам землепользования и застройки, утвержденных Решением тридцать седьмой сессии Гурьевского окружного Совета депутатов от 19.12.2019 года №266 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Гурьевского городского округа», вышеуказанные земельные участки расположены в территориальной зоне-«Коммунальная зона» (индекс «П1»). Данная территориальная зона выделена для обеспечения правовых условий строительства и реконструкции преимущественно объектов коммунального и складского назначения в границах населенных пунктов, а также не предполагает размещение индивидуального жилого дома, что следует из ответа администрации Гурьевского муниципального округа от 22.07.2022 года.

Кроме того, суд учитывает, что доступ к четырем земельным участкам с кадастровыми номерами № на момент заключения оспариваемого договора был обеспечен посредством земельного участка с кадастровым номером №.

При установленных выше фактических обстоятельствах дела и требований действующего законодательства, оснований для удовлетворения исковых требований, не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о применении последствий недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № расположенных по адресу: <адрес >, заключенному 01.06.2021 года между ФИО3 от лица ФИО1 и ФИО2, возвратив указанные земельный участки в собственность ФИО1, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда путем подачи апелляционный жалобы через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления председательствующим мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 14.11.2022 года.

Судья: Пасичник З.В.