Решение по делу № 2-59/2025 от 24.03.2025 - о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, применении последствий ее недействительности в виде двусторонней реституции.

Гражданское дело № 2 –59 / 2025

УИД: 09RS0007-01-2024-001003-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2025 года ст. Зеленчукская, КЧР

Зеленчукский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего судьи Петяшина А.А.,

при секретаре судебного заседания Згонниковой Л.В.,

с участием: представителя ответчика ФИО1-ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ООО «Стиль Тревел» к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, применении последствий ее недействительности в виде двусторонней реституции,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Стиль Тревел» обратилось в Зеленчукский районный суд КЧР с иском к ФИО1,в котором просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, применив последствия ее недействительности в виде двусторонней реституции.

В обоснование исковых требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стиль Тревел» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно земельного участка и находящегося на ему жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> Истец полагает, что продал имущество по цене ниже рыночной чем был введен в заблуждение ответчиком. Так исходя из положений ст. 178 ГК РФ существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий) характеризующих ее сущность.

При совершении сделки ООО «Стиль Тревел» не обладало полной достоверной и объективной информацией о стоимости имущества вследствие чего не могло объективно оценить все риски за и против, а также целесообразность заключения указанной сделки. Ссылается на положения ст. ст. 167, 168, 178 ГК РФ.

В судебное заседание представитель истца ООО «Стиль Тревел» надлежаще извещенный о времени и месте не явился, направил письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Ответчик ФИО1 также не явилась, направила своего представителя ФИО2, который в судебном заседании возражал относительно исковых требований ссылаясь на то, что доводы истца ничем не подтверждены. Так, из содержания договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны согласовали все существенные условия договора. Доказательств того, что в момент заключения договора истец не имел воли и желания на его заключение на обозначенных в нем условиях, а также не имел возможности изучить их или отказаться от подписания договора на этих условиях, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено. Также истец не доказала факт совершения сделки под влиянием обмана, а также что ответчик умышленно создал у истца не соответствующие действительности представления о характере заключаемой сделки, ее условиях, предмете и других обстоятельствах, повлиявших на решение истца о заключении договора купли-продажи. Довод истца о том, что стоимость объекта недвижимости является ниже рыночной является неубедительным и опровергается доказательствами по делу. Иных доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен под влиянием обмана или заблуждения истцом не представлено. каких-либо объективных доказательств того, что договор заключен на крайне невыгодных для истца условиях, что заключенная сделка противоречит основам правопорядка и нравственности представлено не было.

Представители третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, филиала ППК «Роскадастр» надлежаще извещенные о дате и времени судебного заседания, в суд не явились, причин своей неявки суду не известили, об отложении дела либо рассмотрении дела в их отсутствие не просили.

Суд, в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Огласив исковое заявление, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела и содержащиеся в нем письменные доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд не находит оснований, для удовлетворения исковых требований ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Так, согласно п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из содержания положений статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лица, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.

Обязательным условием сделки, как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений, является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.

В соответствии со статьей 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю.

На основании положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Так, из содержания договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Стиль Тревел» (продавец) и ФИО1 (покупатель)стороны договорились о нижеследующем:

продавец продает (передает в собственность) (100% долей), а покупатель покупает (принимает в собственность 100% долей) недвижимое имущество:

земельный участок с кадастровым номером №, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «для ведения личного подсобного хозяйства», расположенный по адресу: <адрес> и расположенное на нем строение :кадастровый №, общей площадью 348,3 кв.м., назначение «жилое», наименование «жилой дом». Пунктов 3 договора определено, что стороны пришли к соглашению, что сумма отчуждаемой по настоящему договору недвижимости составляет 7 200 000 рублей (семь миллионов двести тысяч) рублей, из которых 2000 000 (два миллиона рублей) за земельный участок, 5 200 000 (пять миллионов двести тысяч) на строение. Цена отчуждаемой недвижимости является окончательной, изменению не подлежит. Расчеты между сторонами произведены в полном объеме.

П.11 договора оговорено, что договор является актом приема-передачи недвижимости, подтверждает желание покупателя купить недвижимость, продавца продать, подтверждает момент перехода фактического владения, пользования и распоряжения недвижимостью с даты договора. Договор подписан сторонами.

Переход права собственности от продавца ООО «Стиль Тревел» к покупателю ФИО1 был произведен, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН.

В силу части 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Пункт 2 указанной статьи предусматривает, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

По смыслу приведенной нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

В свою очередь, в силу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

На основании пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. При этом по мотиву кабальности не может быть оспорена сделка, заключенная вследствие неосмотрительного поведения потерпевшего, незнания рыночной конъюнктуры либо экономического просчета потерпевшего.

По смыслу закона для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность следующих условий: стечение тяжелых обстоятельств для потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия для совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и их использование к своей выгоде.

Поскольку сделка может быть признана недействительной только по основаниям и с предусмотренными законом последствиями, суд обязан установить наличие обстоятельств, с которыми закон связывает признание сделки недействительной и наступление определенных юридических последствий, а на истца возложена обязанность доказать эти обстоятельства.

Следует отметить, что определяя цену продаваемого имущества, стороны договора свободны в своем волеизъявлении (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Заключая оспариваемый договор купли-продажи, определяя цену недвижимого имущества равной 7 200 000 рублей, продавец и покупатель подтвердили в пункте 5 договора, что стороны при заключении настоящего договора заверяют друг друга, что они не ограничены в дееспособности, все необходимые согласования сделки произведены, разрешения получены, покупатель под опекой и попечительством не состоит, могу самостоятельно осуществлять свои права и обязанности, не страдают заболеваниями препятствующими осознавать суть подписываемого договора, обстоятельства его заключения, не находятся в ином состоянии, когда они не способны понимать значение своих действий и руководствоваться ими, а также заверяют, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить данный договор на крайне невыгодных условиях и настоящий договор для них является кабальной сделкой; не является мнимой сделкой; что они получили друг от друга все заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения данного договора, его исполнения или прекращений, в том числе относящиеся к предмету договора, полномочия на его заключение, соответствие договора к применимому ему праву, наличие необходимых разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу, что стороны согласовали условия настоящего договора без намерения причинить вред друг другу или третьему лицу, что условия договора не имеют цели обхода закона и не являются злоупотреблением права.

Судом также был исследован вопрос о цене сделки, ее соответствии рыночным параметрам, так по ходатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза. И согласно выводам экспертного заключения №№, изложенных экспертом-оценщиком ФИО3, рыночная стоимость объекта оценки-недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет округленно 7 785 119 (семь миллионов семьсот восемьдесят пять тысяч сто девятнадцать) рублей, из них: за земельный участок 2 517 918 рублей, за жилой дом 5 213 201 рублей.

Оценивая указанное заключение, суд приходит к выводу, что данное исследование проведено экспертом –оценщиком ФИО4, имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, свидетельство серии №, о том, что ФИО4 является членом ассоциации «межрегиональный союз оценщиком». Для производства исследования эксперту были представлены все необходимые материалы.

Суд учитывает, что выводы заключения мотивированы, однозначны и не содержат противоречий.

Однако, разница в цене, оговоренная в договоре купли-продажи и определенная экспертом оценщиком округленно равна 500 000 (пятьсот тысяч рублей), суд приходит к выводу, что данная сумма не является столь существенной и достаточной для признания договора купли-продажи недействительным. Более того, правовое значение имеют обстоятельства того, что продажа недвижимости по существенно заниженной цене является для продавца вынужденной мерой, связанной с наличием тяжелых обстоятельств, чем недобросовестно воспользовался покупатель.

В данном деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, подтверждающих совершение ответчиком действий, направленных на принуждение истца к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на указанных в нем условиях, в том числе, о цене объекта недвижимости, на введение истца в заблуждение в отношении предмета, природы или стороны сделки, или на совершение сделки на крайне невыгодных для истца условиях, о чем ответчик знала и сознательно воспользовалась ими, истцом ОООО «Стиль Тревел» суду не представлено в нарушение правил статьи 56 ГПК РФ.

Оспариваемый договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ содержит четкую, понятную и не допускающую двусмысленного толкования информацию о предмете сделки, ее правовой природе, сторонах договора и цене сделки.

При таких обстоятельствах доводы истца относительно того, что цена спорного имущества значительно занижена, сам по себе факт продажи товара по заниженной цене не свидетельствует о недействительности сделки. Правовое значение имеет совокупность обстоятельств, о чем указано выше (совершение сделки на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась), которая по настоящему делу не установлена.

Также поскольку не установлено, что в данном случае имело место заблуждение продавца относительно личности стороны покупателя квартиры и это заблуждение имело существенное значение, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Стиль Тревел», (ИНН <***>) к ФИО1 (<данные изъяты>) о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, применении последствий ее недействительности в виде двусторонней реституции - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Зеленчукский районный суд КЧР в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КЧР в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 4 апреля 2025 года.

Судья

Зеленчукского районного суда А.А. Петяшин