УИД 02RS0001-01-2023-003368-92 Дело № 2а-2458/2023
Категория 3.022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 августа 2023 года г. Горно-Алтайск
Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай в составе:
председательствующего Сумачакова И.Н.,
при секретаре Ушаковой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Администрации города Горно-Алтайска об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с административным иском (с учетом уточнения административных исковых требований) к Администрации города Горно-Алтайска об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года для завершения строительства. Административные исковые требования мотивированы тем, что она имеет указанный земельный участок, который был приобретен у предыдущего арендатора. На земельном участке расположен незавершенный строительством объект. Она обратилась в администрацию города с заявлением о заключении договора аренды с ней, однако ей было в этом необоснованно отказано.
Определением суда от 13.07.2023 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено МУ «Управление имущества, градостроительства и земельных отношений города Горно-Алтайска».
В судебном заседании административный истец ФИО1 уточненное административное исковое заявление поддержала в полном объеме и просила его удовлетворить.
Представитель административного ответчика Администрации г. Горно-Алтайска ФИО2 и представитель заинтересованного лица МУ «Управление имущества, градостроительства и земельных отношений города Горно-Алтайска» ФИО3 в судебном заседании разрешение административных исковых требований оставили на усмотрение суда.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы административного дела и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что постановлением Администрации г. Горно-Алтайска № № от 10.03.2005 г. ФИО4 для размещения и обслуживания сборно-разборного торгового павильона предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
На основании данного постановления 22 марта 2005 года между Администрацией г. Горно-Алтайска (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, согласно которому арендаторам сроком на 11 месяцев с 22.03.2005 г. по 22.02.2006 г. в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для размещения и обслуживания сборно-разборного торгового павильона (пункт 1.1).
После истечения срока аренды данного земельного участка на основании распоряжений Администрации г. Горно-Алтайска № № от 12.05.2006 г., № № от 22.12.2008 г., № № от 01.04.2010 г. между Администрацией г. Горно-Алтайска (арендодатель) и ФИО4 заключено еще три договора на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности № № 12.05.2006 г., № № от 30.12.2008 г., № № от 01.04.2010 г. согласно которым указанный земельный участок предоставлен арендатору ФИО4 по 01.03.2011 г. для размещения и обслуживания сборно-разборного торгового павильона.
15 февраля 2011 года между Администрацией г. Горно-Алтайска и ФИО4 заключено соглашение о расторжении последнего из указанных договора на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности № № от 01.04.2010 г.
После расторжения данного договора аренды распоряжением Администрации г. Горно-Алтайска № № от 15.02.2011 г. ФИО4 для размещения и обслуживания павильона «Подшипники» вновь предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 274 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
На основании данного распоряжения 15 февраля 2011 года между Администрацией г. Горно-Алтайска (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности № №, согласно которому арендаторам сроком на 11 месяцев с 15.02.2011 г. по 15.01.2012 г. в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для размещения и обслуживания павильона «Подшипники» (пункт 1.1).
После истечения срока аренды земельного участка по данному договору № № от 15.02.2011 г. администрацией города проведены мероприятия по увеличению площади спорного земельного участка, которая составила 590 кв.м., что следует из акта о выборе земельного участка.
19 июля 2012 года в администрацию города с совместным заявлением обратились ФИО4 и ФИО5, которые просили предоставить им под долевое строительство магазина земельный участок по ул. <адрес>
Распоряжением Администрации г. Горно-Алтайска № № от 21.01.2013 г. ФИО4 и ФИО5 для проектирования и строительства магазина предоставлен в аренду сроком на 3 (три) года земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по <данные изъяты> кв.м. каждому, расположенный по адресу: <адрес>
На основании данного распоряжения 21 февраля 2013 года между Администрацией г. Горно-Алтайска (арендодатель) и ФИО4, ФИО5 (арендаторы) заключен договор на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности № №, согласно которому арендаторам сроком на 3 (три) года с 21.01.2013 г. по 21.01.2016 г. в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для проектирования и строительство магазина (пункт 1.1).
24 мая 2013 года между Администрацией г. Горно-Алтайска и ФИО4, ФИО5 заключено соглашение о расторжении договора на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности № № от 21.02.2013 г.
В результате перераспределения спорного земельного участка его площадь увеличилась до 810 кв.м.
Распоряжением Администрации г. Горно-Алтайска № № от 17.05.2013 г. ФИО4 и ФИО5 для проектирования и строительства магазина предоставлен в аренду сроком на 3 (три) года земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м. ФИО4 и 155 кв.м. ФИО5, расположенный по адресу: <адрес>
На основании данного распоряжения 24 мая 2013 года между Администрацией г. Горно-Алтайска (арендодатель) и ФИО4, ФИО5 (арендаторы) заключен договор на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности № №, согласно которому арендаторам сроком на 3 (три) года с 17.05.2013 г. по 17.05.2016 г. в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> для проектирования и строительство магазина (пункт 1.1).
21 августа 2013 года ФИО4 и ФИО5 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Торговый павильон «Автовид», «Продукты» 1-ая очередь строительства» сроком до 21 июня 2014 года.
Как установлено судом, ни в срок до 21 июня 2014 года, ни в срок до 17 мая 2016 года арендаторами не завершено строительство объекта капитального строительства.
В этой связи на основании заявлений арендаторов о заключении с ними договора аренды земельного участка на новый срок 19 сентября 2017 года между Администрацией г. Горно-Алтайска (арендодатель) и ФИО4, ФИО5 (арендаторы) заключен договор на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности № №, согласно которому арендаторам однократно для завершения строительства сроком на три года с 21.08.2017 г. по 21.08.2020 г. в аренду предоставлен указанный земельный участок.
22 февраля 2018 года администрацией города выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №, согласно которому в эксплуатацию введен объект капитального строительства «Торговый павильон «Автовид», «Продукты» 1-ая очередь строительства».
08 сентября 2020 года между Администрацией г. Горно-Алтайска и ФИО4, ФИО5 заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды земельного участка, согласно которому внесены изменения в срок аренды (пункт 2.1), который установлен с 21.08.2017 г. по 21.08.2023 г.
Таким образом, на день рассмотрения и разрешения настоящего спора срок аренды спорного земельного участка не истек.
31 марта 2022 года арендаторы ФИО4 и ФИО5 свои права по договору аренды № № от 19.09.2017 г. уступили ФИО1, с которой было заключено соответствующее соглашение.
В этот же день, 31 марта 2022 года ФИО4 и ФИО5 уведомили администрацию города о передаче прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка № № от 19.09.2017 г. ФИО1, с которой также был заключен договор купли-продажи объекта капитального строительства «Торговый павильон «Автовид», «Продукты» 1-ая очередь строительства», расположенного на земельном участке по ул. Заречная, д.49/1 в г. Горно-Алтайске.
Согласно выписке из ЕГРН от 18.07.2023 г. ФИО1 в настоящее время является собственником нежилого здания «Торговый павильон «Автовид», «Продукты» 1-ая очередь строительства» с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Таким образом, в ЕГРН зарегистрирован переход права собственности на данный объект капитального строительства, а также право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается имеющими в материалах дела выпиской из ЕГРН от 18.07.2023 г.
В связи с тем, что ФИО1 приобрела указанное здание магазина на спорном земельном участке, на котором расположен еще один объект незавершенного строительства, а 21 августа 2023 года истекает срок аренды земельного участка, истец 09 июня 2023 года обратилась в администрацию города с заявлением о продлении договора аренды земельного участка или о предоставлении его в собственность.
Письмом от 16.06.2023 г. администрацией города отказано ФИО1 в предоставлении в собственность спорного земельного участка, поскольку в соответствии с утвержденным проектом на земельном участке предполагается строительство объектов в 2 этапа. В настоящее время введен в эксплуатацию только объект 1-ой очереди. Объект 2-ой очереди строительства в эксплуатацию не введен.
Другим ответом Администрации г. Горно-Алтайска от 07.07.2023 г. истцу по этим же причинам отказано в заключении нового договора аренды спорного земельного участка.
Требуя заключения договора аренды на новый срок для завершения строительства, ФИО1 обратилась в суд с настоящим административным иском.
В силу положений ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1). При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).
В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Согласно подп. 10 п. 2, подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В силу ст. 25 ЗК РФ право аренды на земельные участки, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 1).
Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
При этом в судебном заседании судом установлено, что администрация города не намерена обращаться в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности № № от 19.09.2017 г. с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства 2-ой очереди строительства путем продажи с публичных торгов.
Кроме того, в пункте 6.3 договора аренды № № от 19.09.2017 г. прямо закреплено право арендатора на заключение нового договора аренды в случаях, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ.
Следует обратить внимание также на то обстоятельство, что после приобретения у ФИО4 и ФИО5 здания магазина как объекта 1-ой очереди строительства в марте 2022 года, ФИО1 было недостаточно времени для окончания строительства объекта 2-ой очереди строительства на этом же земельном участке, строительство которого осуществляется в настоящее время. В этой связи завершение строительства данного объекта и последующая эксплуатация этих объектов (двух магазинов) невозможны без предоставления ей земельного участка.
Истребование администрацией города земельного участка без расположенных на нем объектов, один из которых находится в собственности истца, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.
Приведенные обстоятельства указывают на наличие у ФИО1 права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с администрацией города соответствующего договора аренды сроком на три года.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. № № изложена правовая позиция о необходимости продления договора аренды в целях завершения строительства в случае, если на земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект незавершенного строительства. Такой же вывод следует из системного толкования подп. 2 п. 5 ст. 39.6, подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.
Предоставление предыдущим арендаторам спорного земельного участка в аренду однократно для завершения строительства в порядке п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ не препятствует при конкретных обстоятельствах спора предоставление другому арендатору этого земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства, в том числе на основании судебного решения, что следует из правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в кассационных определениях от 04.10.2019 г. № 89-КА19-2, от 28.11.2018 г. № 10-КГ18-10.
При таких обстоятельствах административное исковое заявление ФИО1 к Администрации г. Горно-Алтайска об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 227 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ФИО1 к Администрации города Горно-Алтайска об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства удовлетворить.
Обязать Администрацию города Горно-Алтайска заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года для завершения строительства.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай.
Судья И.Н. Сумачаков
Мотивированное решение изготовлено 07 августа 2023 года