УИД: 59OS0000-01-2022-000462-75

Дело № 3а-562/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 декабря 2022 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при секретаре Кирьяковой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело поадминистративному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «А Корпорейшн» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 1 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001351, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **:9679 в размере его рыночной стоимости, решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 1 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001352, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **:9678 в размере его рыночной стоимости, решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 1 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001353, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **:9109 в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «А Корпорейшн» (далее – административный истец, общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее – административный ответчик, ГБУ «ЦТИ ПК») об оспаривании решений ГБУ «ЦТИ ПК» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, просило установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка общей площадью 5628+/-19 кв.м. с кадастровым номером **:9678, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 декабря 2021 года в размере 6253 000 рублей;

- земельного участка общей площадью 2868+/-13 кв.м. с кадастровым номером **:9679, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 декабря 2021 года в размере 3525 000 рублей;

- нежилого здания общей площадью 504,6 кв.м. с кадастровым номером **:9109, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 декабря 2021 года в размере 11577 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником перечисленных выше объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых не соответствует рыночной стоимости и является завышенной, нарушает права и законные интересы общества как налогоплательщика. Оспариваемые решения бюджетного учреждения, по мнению административного истца, являются незаконными.

Административный истец общество с ограниченной ответственностью «А Корпорейшн» о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Административный ответчик Государственное бюджетное учреждение Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил.

От представителя заинтересованного лица администрации г. Березники ФИО1 поступил письменный отзыв, согласно которому заинтересованное лицо не возражает против заявленных требований.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от3июля2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от11декабря2020года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от3июля2016года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от3июля2016года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Как следует из материалов дела, общество является сособственником объектов недвижимости: земельного участка общей площадью 5628+/-19 кв.м. с кадастровым номером **:9678, земельного участка общей площадью 2868+/-13 кв.м. с кадастровым номером **:9679, расположенных по адресу: ****; нежилого здания общей площадью 504,6 кв.м. с кадастровым номером **:9109, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 20-28).

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена на основании акта от 19 августа 2021 года № АЗУ-59/2021/002026 по состоянию на 10 августа 2021 года в отношении земельного участка с кадастровым номером **:9678 составляет 8931917, 4 рублей, в отношении земельного участка **:9679 составляет 4695690, 36 рублей.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании акта от 25 октября 2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 по состоянию на 1 января 2018 года в отношении нежилого здания с кадастровым номером **:9109 составляет 18594252, 65 рублей.

Административным истцом 2 июня 2022 года в ГБУ «ЦТИ ПК» поданы заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на дату оценки 15 декабря 2021 года в отношении земельного участка с кадастровым номером **:9678 составляет 6253 000 рублей; в отношении земельного участка **:9679 составляет 3525 000 рублей, определенной в отчете об оценке № 275.1/Н-21 от 27 мая 2022 года, подготовленном оценщиком общества с ограниченной ответственностью «МВМ-Оценка» Ш.

Также административным истцом 2 июня 2022 года в ГБУ «ЦТИ ПК» подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату оценки 27 декабря 2021 года в отношении нежилого здания с кадастровым номером 59:03:0200011:9109 составляет 11577000 рублей, определенной в отчете об оценке № 274.1/Н-21 от 27 мая 2022 года, подготовленном оценщиком общества с ограниченной ответственностью «МВМ-Оценка» Ш.

1 июля 2022 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ГБУ «ЦТИ ПК» приняты мотивированные решения №№ ОРС-59/2022/001351, ОРС-59/2022/001352, ОРС-59/2022/001353 об отказе в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

– оценщиком использованы в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2 (страницы 47-49, 49-50 отчета об оценке № 275.1/Н-21) для расчета рыночной стоимости объекта-оценки объекты недвижимости несхожие с объектом-оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта-оценки – нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7;

– оценщиком изложен не весь доступный ему объем по предложениям объектов недвижимости, близких к объекту-оценки (страницы 44-46, 47-49, 49-50 отчета об оценке № 275.1/Н-21). Оценщиком не проанализирована информация по объектам недвижимости, сходным с объектом-оценки по ценообразующим факторам – нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «в» пункта 22 ФСО № 7;

– при применении метода корректировок оценщиком некорректно проведено сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчетах объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 с объектом-оценки по ценообразующим факторам (страницы 47-49, 49-50 отчета об оценке № 275.1/Н-21) – нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7;

– в отчете (страницы 48-49, 55-57 отчета об оценке № 274.1/Н-21) отсутствует информация относительно объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, подтверждающая физическое состояние здания/помещения, влияющая на рыночную стоимость объекта-оценки – нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3;

– при применении метода корректировок оценщиком некорректно проведено сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчетах объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 с объектом-оценки по ценообразующим факторам (страницы 45-46 отчета об оценке № 274.1/Н-21) – нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7.

На основании определения Пермского краевого суда от27 октября 2022года по делу назначено проведение судебной экспертизы в рамках установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, производство экспертизы поручено эксперту ФИО2

Во исполнение определения Пермского краевого суда от 27 октября 2022 года экспертом представлено заключение № 22/15 от 22 ноября 2022 года, согласно которому отчеты об оценке от 27 мая 2022 года №№ 274.1/Н-21, 275.1/Н-21 не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены ошибки в отчете об оценке № 274.1/Н-21, влияющие на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки, а именно:

– оценщиком в качестве объекта сравнения выбран аналог, относящийся к другому сегменту рынка, применение которого некорректно (страницы 45-46, 55);

– оценщиком проведена «Корректировка на физическое состояние здания» к аналогам №№ 1, 2 (страницы 48-49). Обоснование отличия в состоянии объекта-оценки от данных аналогов отсутствует, информация о физическом состоянии объектов сравнения в представленных скрин-шотах объявлений также отсутствует;

– оценщиком не учтено наличие у аналога № 3 якорного арендатора, соответствующая корректировка отсутствует.

Оценщиком нарушены требования статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункта 5 ФСО № 3, пунктов 22е, 22д ФСО № 7.

Экспертом выявлены ошибки в отчете об оценке № 275.1/Н-21, влияющие на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки, а именно:

– оценщиком не проведена корректировка «Условия рынка (корректировка на время продажи)» (страница 50);

– «Корректировка на вид разрешенного использования», проведенная оценщиком, основана на данных Справочника оценщика под ред. Лейфера и составляет 4 %. Однако данные, приведенные в аналитическом отчете за 3 квартал 2021 года «Рынок земельных участков Пермского края», выполненном ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» указана величина данной поправки для Пермского края в 3, 65 раз больше.

Оценщиком нарушены требования пункта 8и ФСО № 3, статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункта 5 ФСО № 3, пунктов 22е, 22д ФСО № 7.

Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены замечания тех же пунктов ФСО, которые указаны в решениях ГБУ «ЦТИ ПК» от1 июля 2022года №№ ОРС-59/2022/001351, ОРС-59/2022/001352, ОРС-59/2022/001353, а также дополнительных пунктов ФСО, что свидетельствует о законности оспариваемых решений.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконными решений бюджетного учрежденияот1 июля 2022 года.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленных административным истцом отчетов влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от 27 октября2022года экспертом П. определен размер рыночной стоимости объектов-оценки: земельного участка с кадастровым номером **:9678 в размере 6 982 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером **:9679 в размере 3 937 000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером **:9109 в размере 12 380 000 рублей.

В данном случае заключение эксперта от 22 ноября 2022 года № 22/15 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта П. относительно рыночной стоимости объектов-оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость по состоянию на 15 декабря 2021 года в отношении земельного участка с кадастровым номером **:9678 следует установить равной его рыночной стоимости в размере 6 982 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером **:9679 следует установить равной его рыночной стоимости в размере 3 937 000 рублей; кадастровую стоимость по состоянию на дата в отношении нежилого здания с кадастровым номером **:9109 следует установить равной его рыночной стоимости в размере 12 380 000 рублей.

Заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поданы в бюджетное учреждение 2 июня 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «А Корпорейшн» удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 1 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001351, № ОРС-59/2022/001352, № ОРС-59/2022/001353 – отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:9678 равной его рыночной стоимости в размере 6 982 000 рублей по состоянию на 15 декабря 2021 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 2 июня 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:9679 равной его рыночной стоимости в размере 3 937 000 рублей по состоянию на 15 декабря 2021 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 2 июня 2022 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером **:9109 равной его рыночной стоимости в размере 12 380 000 рублей по состоянию на 27 декабря 2021 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 2 июня 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 декабря 2022 года.

Судья: подпись