Дело № 2-77/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Мелеуз 24 апреля 2023 года
Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Аверьяновой Е.В.
при секретаре судебного заседания Пашинской М.Г.
с участием помощника Мелеузовского межрайонного прокурора Астаховой А.С.,
представителя истца, ответчика по встречному иску ФИО4 – адвоката Теплых А.А.,
ответчика (истца по встречному иску ФИО5, ее представителя – адвоката Тукаева Р.Н.,
ответчика по первоначальному иску ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 ... к ФИО7 ..., ФИО7 ... о призвании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении,
по встречному исковому заявлению ФИО7 ... к ФИО10 ..., ФИО4 ..., ФИО8 (ФИО9) ..., ФИО12 ... о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, обосновав его тем, что он является собственником жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес обезличен>.
Его прав на вышеуказанное имущество приобретено на основании договора купли-продажи.
Ответчики должны были сняться с регистрационного учета в течение 15 рабочих дней после 21 октября 2021 г.
Ответчики не являются членами его семьи. Регистрация ответчиков, так и проживание в жилом доме существенно ограничивает его права как собственника.
Просит устранить нарушение его права собственника и препятствие к осуществлению права пользования и распоряжением квартирой, расположенной по адресу: <адрес обезличен>; прекратить право пользования ответчиков ФИО7. С., ФИО6 жилым помещение, по адресу: <адрес обезличен>, снять с регистрационного учета ФИО5, ФИО6 по адресу: <адрес обезличен> выселить их из жилого помещения.
ФИО5 обратилась со встречным исковым заявлением, с учетом уточненных требований, к ФИО10, ФИО4, ФИО11, ФИО12, в обоснование иска указала, что 10 ноября 2014 г. между ней и представителем ФИО10 по доверенности ФИО13 через МФЦ <адрес обезличен> для регистрации перехода права были сданы документы: договор купли-продажи дома и земельного участка, расположеных по адресу: <адрес обезличен>, передаточный акт, квитанция об уплате государственной пошлины.
12 ноября 2014 г. за ФИО10 было зарегистрировано право собственности на дом и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес обезличен>.
Впоследствии в результате перепродажи дома и земельного участка они оказались в собственности ФИО4
Она не заключала с ФИО10 договор купли-продажи квартиры, денежные средства по сделке по отчуждению дома и земельного участка не получала.
Она не намеревалась продавать дом и земельный участок, имущество не выбывало из ее владения, до сегодняшнего дня она проживает в указанном доме с земельным участком и несет бремя их обслуживания и благоустройства.
По данному факту она обращалась с заявлением в ОМВД России по <адрес обезличен>, на основании которого было возбуждено уголовное дело <№>.
ФИО14, действовавшая по доверенности от имени ФИО10 при подписании договора купли-продажи поясняла, что это является обеспечительной мерой по договору займа, заключенному с ООО «Алтын Капитал и Компания», сотрудником которого являлась ФИО14 Таким образом, совершенная между ФИО5 и ФИО14 сделка купли-продажи фактически прикрыла договор залога, данный договор является ничтожным и не порождает для сторон договора правовых оснований.
С учетом изложенного ФИО5 просит признать недействительными (ничтожными): договор купли-продажи от 10 ноября 2014 г. земельного участка, кадастровый <№>, и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, заключенный между ФИО5 и ФИО14, действующей по доверенности за ФИО10; договор купли-продажи от 27 мая 2016 года земельного участка, кадастровый <№>, и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, заключенный между ФИО10 и ФИО11; договор купли-продажи от 18 августа 2016 года земельного участка, кадастровый <№>, и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, заключенный между ФИО11 и ФИО12; договор купли-продажи от 21 октября 2016 года жилого дома и земельного участка c кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> заключенный между ФИО12 и ФИО4
Применить последствия недействительности ничтожных сделок. Признать недействительной запись в ЕГРН о регистрации права собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес обезличен>, за ФИО4
Взыскать с ФИО10, ФИО11, ФИО4 в ее пользу компенсацию морального вреда в размере 100000 руб.
В судебное заседание истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО4 не явился, просил дело рассмотреть без его участия, исковые требования поддерживает, просил удовлетворить. Его представитель Теплых А.А. в судебном заседании просила исковые требования своего доверителя удовлетворить, в удовлетворении встречного искового заявления отказать, так как ФИО4 по объявлению в интернете приобрел в установленном законом порядке жилое помещение с земельным участком. Непосредственно в <адрес обезличен> для осмотра объектов недвижимости не выезжал, так как достаточным было видео, показанное продавцом. Расчет производился наличными денежными средствами, которые в то время у него имелись, в том числе в виде заемных средств у брата. Сделка была совершена в <адрес обезличен>. Длительное время истец не требовал от ответчиков выселения, так как не нуждался в данном жилом помещении. Требования ФИО5 о признании сделок недействительными необоснованны, поскольку она сама подтверждает, что ей было известно о том, какие документы она подписывала вместе с ФИО9 (ФИО8) при обращении в МФЦ, не могла не понимать, суть договора. Полагает, что ФИО5 при обращении в суд со встречным исковым заявлением пропущен срок давности.
Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО5 в судебном заседании исковые требования ФИО4 не признала. Свои требования поддержала, просила удовлетворить. Суду пояснила, что в ООО «Алтын Капитал и Компания» она обращалась только однажды, ей был выдан заем в сумме 90000 руб. ФИО15 ей поясняла, что договор купли-продажи подписывается формально, в МФЦ она действительно, ездила вместе с ФИО15 и сдавала документы, однако, не полагала, что дом и земельный участок будут проданы. При этом никаких денежных средств от продажи дома и участка в сумме 1000000 руб. она не получала, все это время продолжает проживать в доме, несет расходы по его содержанию, оплачивает коммунальные платежи. Никто из покупателей никогда не приезжал для осмотра дома и земельного участка, не требовал выселения, за исключением одного раза в 2018 г., после чего она обратилась в Управление Росреестра и узнала о продаже дома. По данному поводу она в период с 2018 по декабрь 2022 г. неоднократно обращалась в правоохранительные органы и органы прокуратуры. По этой причине ФИО4 обратился в суд с иском о ее выселении.
Ответчик по первоначальному иску ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска ФИО4, так как его мать постоянно, непрерывно с момента приобретения дома и земельного участка владеет и пользуется данным имуществом, несет бремя расходов по его содержанию, договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены с его мамой, как собственником дома, о том, что дом и земля проданы, ему стало известно только в связи с подачей ФИО4 настоящего иска.
Представитель ответчиков по первоначальному иску – адвокат Тукаев Р.Н. просил в удовлетворении иска ФИО4 отказать, встречное исковое заявление ФИО5, поддержал, просил удовлетворить. Суду пояснил, что ФИО5 была введена в заблуждение, так как фактически договор купли-продажи прикрывал сделку залога. Денежные средства в сумме 1000000 руб. ей никто не передавал, с момента заключения договора купли-продажи ФИО5 продолжала владеть жилым домом, как собственник, оплачивала коммунальные платежи, заключала договоры на обслуживание дома и подачу ресурсов. Также полагает, что заявление представителя ФИО4 – ФИО16 о применении срока давности удовлетворению не подлежит, поскольку ФИО5 юридически не грамотна, узнав о нарушении своего права, она обратилась в правоохранительные органы, ждала окончания расследования, однако, ей никто не разъяснял права обратиться в суд. Вплоть до рассмотрения дела судом она продолжала обращаться с жалобами в следственные органы и органы прокуратуры.
Ответчики по встречному иску ФИО10, ФИО15 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела.
Ответчик ФИО12 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела надлежаще извещен, в отзыве на исковое заявление просил рассмотреть дело без его участия, в удовлетворении иска ФИО5 отказать, так как данное лицо, а также ФИО6, ФИО10 ему не известны, жилой дом он покупал у ФИО17 и продал его ФИО4, все сделки совершал через своего представителя по доверенности ФИО1, который при покупке производил осмотр объекта, проживающие в доме люди были согласны сняться с регистрации. Расчеты осуществлялись наличным путем, как и где не помнит.
Представители третьих лиц Отделения по вопросам миграции ОМВД России по Мелеузовскому району РБ, Росреестра в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены.
Помощник Мелеузовского межрайонного прокурора Астахова А.С. полагала исковые требования ФИО4 не подлежащими удовлетворению, поскольку имеются правовые основания для удовлетворения требований ФИО5 в части признания сделок купли-продажи недействительными и применении последствий их недействительности.
В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав лиц, участвующих в деле, заключение старшего помощника прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Аналогичные правомочия собственника по реализации права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением предусмотрены частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.
По общему правилу, установленному пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании от 21 октября 2016 г., заключенного между ФИО1, действовавшим по доверенности от имени ФИО12, и ФИО4 заключен договора купли–продажи, по условиям которого ФИО4 приобрел у ФИО12 за 1000000 руб. дом общей площадью 58,4 кв.м и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес обезличен>.
Право собственности на вышеуказанное имущество было зарегистрировано за истцом ФИО4 08 ноября 2016 г. <№>, <№>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 15 января 2022 г.
Из пункта 4 договора купли-продажи от 21 октября 2016 г. следует, что на момент подписания договора в вышеуказанном доме зарегистрированы ФИО5 и члены семьи ФИО7, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение 15 рабочих дней после подписания настоящего договора.
Из справки администрации сельского поселения Зирганский сельский совет муниципального района Мелеузовский район РБ от 15 декабря 2022 г. <№> следует, что в спорном жилом доме зарегистрирована с 29 октября 2013 г. и постоянно проживает ФИО5, <дата обезличена> года рождения, вместе с ней зарегистрирован на данной площади с 30 октября 2013 г. ФИО6, <дата обезличена> года рождения.
Указанные обстоятельства подтверждаются также записями в домовой книге.
Согласно уведомлениям, выданным Федеральной службы государственной регистрации. Кадастра и картографии от 10 декабря 2022 г. <№>, <№>, ФИО6, ФИО5 какого-либо недвижимого имущества в собственности не имеют.
Не соглашаясь с заявленными требованиями ФИО5, обратилась в суд со встречным иском о признании сделок купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка недействительными.
Как следует из материалов дела, ФИО5 на праве собственности принадлежал объект индивидуального жилищного строительства, общей площадью 58,4 кв.м и земельный участок, площадью 961 кв.м, расположенные по адресу: <адрес обезличен>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права <№> от 05 августа 2014 г. (запись о регистрации <№>) и <№> от 18 июня 2012 г. (запись о регистрации <№>).
10 ноября 2014 г. между ФИО5 и ФИО14, действующей на основании доверенности в интересах ФИО10, заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 961 кв.м., кадастровый <№> и расположенного на нем жилого дома, 1-этажного, площадью 58,4 кв.м., по адресу: <адрес обезличен>, стоимостью 1000000 руб., которые Покупатель уплатил Продавцу до подписания договора, оплата подтверждается распиской продавца.
В соответствии с пунктом 4 договора на момент подписания договора в вышеуказанном доме зарегистрированы ФИО5 и члены семьи ФИО7, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение 15 дней с момента подписания настоящего договора.
Согласно передаточному акту от 10 ноября 2014 г. Продавец передал, а Покупатель приобрел в собственность указанное недвижимое имущество, расчеты между сторонами произведены в полном объеме, ключи от жилого дома переданы Покупателю.
Согласно расписке от 10 ноября 2011 г. ФИО5 получила от ФИО15 за отчужденное по договору купли-продажи имущество 1000000 руб.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи <№> от 05 августа 2014 г. и <№> от 24 ноября 2014 г. о переходе права собственности на земельный участок и жилой дом к ФИО10
27 мая 2016 г. ФИО10 заключил с ФИО17 договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес обезличен>.
Указанные объекты недвижимости оценены сторонами в 1000000 руб., которые Покупатель уплатил Продавцу до подписания договора, оплата подтверждается распиской продавца.
В пункте 4 договора купли-продажи также оговорено, что на момент подписания договора в вышеуказанном доме зарегистрированы ФИО5 и члены семьи ФИО7, которые обязуются сняться с регистрационного учета и освободить продаваемый жилой дом и земельный участок в течение 15 рабочих дней после подписания настоящего договора.
В материалах регистрационного дела имеется передаточный акт от 27 мая 2016 г., согласно которому в соответствии с договором купли-продажи от 27 мая 2016 г. ФИО10 передал, а ФИО17 приобрела в собственность земельный участок площадью 961 кв.м. с кадастровым <№> и расположенный на нем жилой дом, 1-этажный площадью 58,4 кв.м., по адресу: <адрес обезличен>, расчеты между сторонами произведены полностью, ключи от жилого дома Продавец передал Покупателю в момент подписания акта.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи <№>, <№> от 06 июня 2016 г. о переходе права собственности на земельный участок и жилой дом к ФИО18
18 августа 2016 г. на основании договора купли-продажи ФИО17 продала ФИО12 приобретенные ей по договору купли-продажи от 27 мая 2016 г. жилой дом и земельный участок за 1000000 руб., которые, согласно условиям договора Покупатель уплатил Продавцу до подписания договора, оплата подтверждается распиской продавца.
Условиями договора (пункт 4) также определено, что на дату подписания договора в доме зарегистрированы ФИО5 и члены семьи ФИО7, которые обязуются сняться с регистрационного учета и освободить продаваемый жилой дом и земельный участок в течение 15 рабочих дней после подписания настоящего договора.
Сторонами составлен передаточный акт к договору купли-продажи от 18 августа 2016 г., согласно которому продавец передал, а покупатель приобрел в собственность поименованное в договоре купли-продажи имущество, расчеты между сторонами произведены полностью, ключи от жилого дома переданы.
Из расписки от 18 августа 2016 г. следует, что ФИО17 получила от ФИО12 1000000 руб. в счет продаваемого имущества.
О переходе к ФИО12 права собственности на указанное спорное имущество внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи <№>, <№> внесены записи <№>, <№> от 26 августа 2016 г.
В последующем ФИО12 была выдана нотариально удостоверенная доверенность <№> от 27 сентября 2016 г., которой он делегировал ФИО1 право продать за цену и условиях по своему усмотрению принадлежащие ФИО12 по праву собственности земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес обезличен>, с правом подписания договора купли-продажи, передаточного акта и получения денежных средств.
Как указано выше, ФИО1, действующим от имени ФИО12, спорное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от 21 октября 2016 г. продано ФИО4
Исходя из положений статей 549, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка купли-продажи дома будет считаться исполненной, если стороны совершили реальные действия по передачи объекта недвижимости и уплаты денежных средств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотреблений правом).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применятся относящиеся к ней правила. В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданского кодекса Российской Федерации или специальными законами.
Пункт 88 этого же Постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 6 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы истца по встречному иску ФИО5 о том, что стороны в действительности имели в виду не договор купли-продажи, а договор займа под залог недвижимого имущества, согласно которому ФИО5 получила на руки денежные средства в качестве займа на сумму 90000 рублей на 30 дней под 72% процента в месяц, и именно эта сделка была прикрыта притворным договором купли-продажи квартиры, подтверждаются следующими доказательствами.
Из договора займа от 04 апреля 2015 г. усматривается, что ООО «Алтын Капитал и Компания» ФИО5 был предоставлен заем в сумме 100000 руб. под 72% в месяц на срок 30 дней, до 03 мая 2015 г. Общая сумма, подлежащая возврату, составила 106000 руб.
10 января 2018 г. деятельность ООО «Алтын Капитал и Компания» прекращена, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 08 февраля 2018 г.
11 апреля 2018 г. ФИО5 обратилась в Мелеузовскую межрайонную прокуратуру с заявлением по факту незаконной продажи директором ООО «Алтын Капитал и Компания» ФИО10 принадлежащего ей жилого дома и земельного участка, которое направлено на рассмотрение начальнику ОМВД России по Мелеузовскому району с последующим направлением по подследственности.
22 января 2019 г. по заявлению ФИО5 было возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ в отношении неустановленного лица.
Постановлением следователя СУ УМВД России по <адрес обезличен> от 30 апреля 2021 г. производство по уголовному делу прекращено по основанию, предусмотренному п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ за отсутствием в действиях ФИО11 состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.
Из письменных объяснений ФИО5 от 19 апреля 2018 г. следует, что при обращении в ООО «Алтын Капитал и Компания» с целью получения займа сотрудником данной организации ФИО19 ей было предложено представить документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество. После этого с ней был оформлен договор займа на сумму 100000 руб., из которых за вычетом страховки она получила только 90000 руб. Все документы, которые предоставлялись ей на подпись, подписывала не чистая, взносы в счет погашения задолженности вносила регулярно. В феврале 2018 г. ей стало известно, что ее дом и земельный участок находятся в собственности ФИО4
Согласно показаниям ФИО2 (протокол допроса от 08 сентября 2020 г.) она присутствовала при оформлении ее дочерью ФИО5 договора займа в ООО «Алтын Капитал и Компания», все документы оформляла ФИО15, какие именно документы подписывала дочь, ей не известно. Знает, что дочь регулярно вносила платежи, пока офисы организации не закрылись. В феврале 2018 г. к дочери приезжал ФИО10, который сообщил о продаже ее дома и земельного участка и предлагал освободить дом.
Согласно протоколу допроса ФИО4 от 10 июля 2020 г. последний пояснил, что земельный участок приобрел у незнакомого ему лица в 2016 г. по объявлению в сети Интернет, осмотр участка и жилого дома производился по фото, сделка была совершена в тот же день. От сотрудников полиции стало известно, что в доме проживает ФИО5, земельным участком и домом который завладели обманным путем, о чем ему не было известно.
В ходе расследования уголовного дела в качестве свидетеля была допрошена ФИО3, которая пояснила, что работала в ООО «Алтын Капитал и Компания» в должности главного бухгалтера. Прием денежных средств от населения, а также выдача займов под залог недвижимости осуществлялась в офисе в <адрес обезличен> непосредственно ФИО11, которая при обращении клиента для получения займа вводила клиентов в заблуждение, предлагая подписывать договоры купли-продажи и договоры залога, аргументировала это тем, что данный договор необходим для предоставления в Регистрационную палату для наложения ограничения регистрационных действий, а первоочередное право выкупа остается у клиента и, якобы, после возврата всей суммы займа квартира будет снова оформлена на клиента. При этом договор купли-продажи регистрировался в Росреестре и отдавался клиенту, оба экземпляра договор залога оставались у ФИО17 Квартиры клиентов оформлялись на ФИО10 и ФИО17 При возврате клиентами денежных средств ФИО17 какие-либо кассовые ордера или документы, подтверждающие возврат полученного займа или уплаты процентов по данному займу клиенту не выдавались. Реквизиты счетов организации клиентам не предоставлялись во избежание возможности перечисления денежных средств на расчетный счет организации и списании их в счет имеющихся задолженностей.
Доводы представителя ответчика по встречному иску о том, что договор купли-продажи недвижного имущества был заключен значительно раньше, чем договор займа, и данные договоры между собой не взаимосвязаны, суд считает несостоятельными.
В ходе предварительного расследования и в суде ФИО5 поясняла, что для оформления займа обращалась в ООО «Алтын Капитал и Компания» только единожды, с ней был заключен договор займа на сумму 100000 руб. без учета страхования.
При этом в материалы дела также представлен договор намерения покупки недвижимости от 10 января 2015 г. № 17, по условиям которого ФИО5 (Покупатель) и ФИО10 (Продавец) заключили договор о том, что Покупатель намерена приобрести право собственности на объект недвижимости: земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 961 кв.м. и жилой дом 1-этажный, общей площадью 58,4 кв.м., расположенные по адресу: <адрес обезличен>, по цене 1000000 руб. и заключает настоящий договор с Продавцом с целью получения преимущественного права указанной в настоящем договору недвижимости.
Согласно пункту 2.2 данного договора не позднее 08 февраля 2015 г. Покупатель обязан внести задаток не менее 6000 руб. в качестве подтверждения своего намерения. В случае просрочки внесения задатка, предусмотренного настоящим договором, Покупателю дается дополнительный срок в течение 30 календарных дней для оплаты платежа с учетом предусмотренных пунктом 5.1.1 настоящего договора пеней.
Факт заключения с ФИО5, настоящего договора согласуется с обстоятельствами, о которых сообщила свидетель ФИО3 в ходе предварительного расследования по уголовному делу. Условия договора фактически выражают истинное намерение сторон на заключение договора залога и с учетом установленной выкупной цены в сумме 100000 руб. свидетельствуют о безденежности расписки от 10 ноября 2014 г. на сумму 1000000 руб., составленной между ФИО5 и ФИО15 фиктивно, для подтверждения регистрации договора купли-продажи.
Таким образом, совершенная между ФИО20 и ФИО15, действующей в интересах ФИО10, сделка купли-продажи фактически прикрывает договор залога.
Заключение договора займа в более поздний срок, чем договор купли-продажи, не свидетельствует о том, что данные сделки не взаимосвязаны между собой, а подтверждает недобросовестное поведение ФИО15 и ее намерение, направленное на введение ФИО20 в заблуждение относительно предмета сделки.
Оценивая сделки купли-продажи имущества, суд принимает во внимание, что все договоры купли-продажи совершены через непродолжительное время, идентичны по стилю, содержат аналогичные формулировки, имеют отличие только в дате их составления. Стоимость отчуждаемого имущества по договорам определена в размере 1000000 руб., тогда как согласно представленному в материалы дела отчету об оценке 23/02-2023 от 06 февраля 2023 г., который ответчиком по встречному иску не опровергнут, по состоянию на 01 ноября 2014 г. стоимость спорного имущества составляла 1570000 руб.
Письменных доказательств (расписки, денежных переводов и т.п.), отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих о том, что сумма в размере 1000000 рублей была передана покупателем ФИО11 продавцу ФИО21 и впоследствии покупателем ФИО4 продавцу ФИО12, в материалы дела в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Кроме того, сделки совершались указанными лицами без осмотра приобретаемого недвижимого имущества, никто из ответчиков не совершал действий, направленных на реальное владение и пользование имуществом, не использовал свои права как собственника, не пытался вселиться и проживать в спорном жилом доме, фактически имущество от продавца к покупателю не передавалось.
Вместе с тем, ФИО5 с сыном ФИО6 с 2013 г. непрерывно проживает в спорном жилом помещении, несет бремя расходов на его содержание и ремонт, оплачивает коммунальные платежи, что подтверждается представленными в дело платежными документами, как собственник заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона, суд приходит к выводу, что ФИО5 не имела намерения отчуждать принадлежащие ей жилой дом и земельный участок, ее воля была направлена на получение займа в размере 100000 руб. под залог указанного недвижимого имущества, и она утратила титул собственника спорных объектов недвижимости под влиянием заблуждения, вызванного действиями третьего лица ФИО11 После заключения договора купли-продажи ФИО5 продолжает проживать в доме, оплачивая жилое помещение и коммунальные платежи.
Таким образом, договор купли-продажи от 10 ноября 2014 г., заключенный между ФИО5 и ФИО15, действующей от имени ФИО10, недействителен по причине его притворности и заблуждения истца.
Совокупностью представленных по делу доказательств подтверждено, что истцом был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка под влиянием заблуждения относительно природы сделки, имеющего существенное значение, поскольку истец, не желая того, произвела отчуждение единственного для нее жилья, полагая, что после совершенной сделки ответчик не будет распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
Согласно пункту 35 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Из разъяснений в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. следует, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Как разъяснено в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Спорное недвижимое имущество выбыло из владения ФИО5 помимо ее воли, о чем ФИО11, действуя изначально от имени ФИО10 и впоследствии, приобретая у него указанное имущество, была осведомлена об этом. Доказательств того, что ответчиками ФИО12 и ФИО4 были приняты разумные меры для проверки чистоты сделки, суду не представлено. Установлено, что последние приобретали спорное недвижимое имущество без осмотра, зная о том, что в доме зарегистрированы и проживают истец ФИО5 и члены ее семьи, не убедились в отсутствии притязаний третьих лиц на спорный объект, в фактическое владение объектом не вступали, мер по сохранности имущества не принимали, что свидетельствует о том, что не имели интерес к спорному жилому помещению. Об этом также свидетельствует и то обстоятельство, что при отчуждении спорных объектов недвижимости ФИО12 определение его продажной стоимости оставил на усмотрение ФИО1, уполномоченного действовать от его имени.
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении встречного искового заявления ФИО5 о признании недействительными оспариваемых сделок и применении последствий признания сделки недействительной, исключив из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности за ФИО10, ФИО11, ФИО12 и ФИО4 на земельный участок и жилой дома, расположенные по адресу: <адрес обезличен>.
С учетом изложенного правовых оснований для удовлетворения искового заявления ФИО4 о признании ФИО5, ФИО6 утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении не имеется.
Рассматривая заявление ответчика по встречному иску ФИО4 о пропуске истцом ФИО5 срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной, суд, руководствуясь положениями статей 199, 200, 204, 205 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации признает причины пропуска ФИО5 срока исковой давности уважительными, поскольку договор о намерениях был заключен в январе 2015 г., о нарушении своего права истцу стало известно в феврале 2018 г., после чего она обратилась с заявлением в правоохранительные органы, расследование уголовного дела длилось до апреля 2021 г. После этого ФИО5 продолжала вплоть до декабря 2022 г. неоднократно обращаться с жалобами и заявлениями в правоохранительные органы, что документально подтверждено. Таким образом, истец, будучи юридически неграмотным лицом, принимала меры к восстановлению нарушенных прав в досудебном порядке.
Оснований для применения срока исковой давности суд не усматривает.
С учетом положений статей 151, 1099 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку характер спорных правоотношений не предполагает возможность компенсации морального вреда, в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО10, ФИО11, ФИО4 о компенсации морального вреда следует отказать.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО4 ... к ФИО7 ..., ФИО7 ... о призвании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, отказать.
Встречное исковое заявление ФИО7 ... к ФИО10 ..., ФИО4 ..., ФИО8 (ФИО9) ..., ФИО12 ... о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 10 ноября 2014 г. земельного участка, кадастровый <№>, и жилого дома, кадастровый <№>, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, заключенный между ФИО7 ... и ФИО8 ..., действующей по доверенности за ФИО10 ....
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 27 мая 2016 года земельного участка, кадастровый <№>, и жилого дома, кадастровый <№>, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, заключенный между ФИО10 ... и ФИО9 (ФИО8) ....
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 18 августа 2016 года земельного участка, кадастровый <№>, и жилого дома, кадастровый <№>, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, заключенный между ФИО9 (ФИО8) ... и ФИО12 ....
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 21 октября 2016 года жилого дома и земельного участка c кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> заключенный между ФИО12 ... и ФИО4 ....
Применить последствия недействительности ничтожных сделок.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок c ним запись <№>от 24 ноября 2014 г. o государственной регистрации права собственности на дом и земельный участок c кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> за ФИО10 ....
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок c ним запись <№> от 06 июня 2016 г. o государственной регистрации права собственности на дом и земельный участок c кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> за ФИО9 ....
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок c ним запись <№> от 26 августа 2016 г. o государственной регистрации права собственности на дом и земельный участок c кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> за Гайнановьм ....
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок c ним запись <№> от 08 ноября 2016 г. o государственной регистрации права собственности на дом и земельный участок c кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> за ФИО4 ....
Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО7 ... на жилой дом и земельный участок с кадастровым <№>, расположенные по адресу: <адрес обезличен>.
В удовлетворении исковых требований ФИО7 ... в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан через Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Решение изготовлено председательствующим судьей на компьютере в совещательной комнате.
Председательствующий судья Е.В. Аверьянова
...
...