УИД 50RS0010-01-2025-003706-52

производство №2-4136/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

15 декабря 2025 г.

Г.о. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Емельянова И.С.,

при секретаре Любаевой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 Матлубы Аёмбековны и ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют Недвижимость» о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

ФИО2 и ФИО1 обратились в суд с иском к ООО "Абсолют Недвижимость", в котором просят взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в счет устранения выявленных недостатков в размере 813 424,35 руб., штраф в размере 3% от присужденной судом суммы, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 60 000 руб.

В обоснование исковых требований указано, что стороны заключили договор купли-продажи квартиры. Ответчик передал истцам квартиру со строительными недостатками, стоимость устранения которых определена досудебным заключением специалиста, к которому обратились истцы. Истцы обращались к ответчику с претензией с требованием выплатить денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, ответа на которую не последовало.

ООО "Абсолют Недвижимость" иск не признало, в обоснование возражений указано, что согласно разрешению на строительство ООО"Специализированный застройщик "МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ" являлось застройщиком многоквартирного дома по строительному адресу: МО, <адрес>. Между ООО "Специализированный застройщик "МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ" и ООО "УК "Абсолют Эссет Менеджмент" Д.У. Комбинированный ЗПИФ "Эверест Жилая недвижимость" заключен договор участия в долевом строительстве № от 21 ноября 2022г., предметом которого являлось строительство многоквартирного дома и передача участнику долевого строительства объектов долевого строительства, в том числе квартиры истца в указанном строящемся доме. Права требования, принадлежащие первоначальному участнику долевого строительства перешли к ООО "Абсолют Недвижимости" на основании соглашения № от 14 декабря 2022г. об уступке прав требования.

ООО "Специализированный застройщик "МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, позицию относительно исковых требований не представило.

ФИО2 и ФИО1 просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив доводы искового заявления, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, 11 ноября 2019г. Министерством жилищной политики Московской области выдано ООО "Специализированный застройщик "МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ" разрешение на строительство объекта капитального строительства - многоквартирного дома со встроеннопристроенным и нежилыми помещениями корп.20 по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №.

21 ноября 2022г. между ООО "Специализированный застройщик "МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ" (застройщик) и ООО"Управляющая компания "АБСОЛЮТ Эссет Менеджмент" ФИО3 закрытым паевым инвестиционным фондом "Эверест Жилая Недвижимость" под управлением ООО"Управляющая компания "АБСОЛЮТ Эссет Менеджмент" (участник) заключен договор участия в долевом строительстве № условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом со встренное-пристроенными нежилыми помещениями, корпус 20 по строительному адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, и передать участнику долевого строительства, согласно приложению № к договору, в том числе, объект недвижимости - квартиру площадью 59,10 кв.м., расположенную в секции 4, на 14 этаже, порядковый номер на площадке - 1, с условным номером 309, стоимостью 1 154 440 руб.

Приложением № к договору участия в долевом строительстве № 21 ноября 2022г. предусмотрена отделка передаваемых застройщиком участнику жилых помещений.

14 декабря 2022г. между ООО "Управляющая компания "АБСОЛЮТ Эссет Менеджмент" ФИО3 закрытым паевым инвестиционным фондом "Эверест Жилая Недвижимость" под управлением ООО "Управляющая компания "АБСОЛЮТ Эссет Менеджмент" (цедент) и ООО "Абсолют Недвижимость" (цессионарий) заключено соглашение № об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве № от 21 ноября 2022г., по условиям которого ООО"Абсолют Недвижимость" уступлены права требования, в том числе в отношении жилого помещения - квартиры площадью 59,10кв.м., расположенную в секции 4, на 14 этаже, порядковый номер на площадке - 1, с условным номером 309.

07 марта 2024г. между ООО "Специализированный застройщик "МИЦ-ИНВЕСТРОЙ" и ООО "Абсолют Недвижимость" подписан акт приема-передачи квартир по договору участия в долевом строительстве № от 21 ноября 2022г., в соответствии с которым, также была передана квартира площадью 59,10 кв.м., расположенная в секции 4, на 14 этаже, порядковый номер на площадке - 1, с условным номером 309, с кадастровым номером №

10 апреля 2024г. между ООО "Абсолют Недвижимость" (продавец) и ФИО4, ФИО1 (покупатели) заключен договор купли-продажи жилого помещения №, по условиям которого продавец обязуется передать в общую совместную собственность, а покупатели обязуются принять и оплатить жилое помещение - <адрес> кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Цена квартиры устанавливается в размере 9588872,26 руб. (п.2.1 договора).

11 апреля 2024г. между ответчиком и истцами подписан акт приема-передачи жилого помещения к договору купли-продажи жилого помещения №

12 апреля 2024г. за истцами зарегистрировано право общей совместной собственности на квартиру по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

25 ноября 2024 г. истцы направляли ответчику претензию с требованием устранить выявленные в квартире недостатки. Претензия оставлена без ответа.

Как установлено экспертным заключением №, составленным ИП ФИО5, отделочные работы, выполненные в квартире, расположенной по адресу: <адрес> не соответствуют условиям договора купли-продажи жилого помещения, строительным и техническим нормам и правилам. Стоимость устранения выявленных недостатков, исходя из расценок, взимаемых за аналогичные работы в данной местности составляет 813 424,35 руб.

Как предусмотрено п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.5 ст.454 Гражданского кодекса РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии с п.1 ст.557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании п.1 ст.475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Преамбулой Закона РФ от 07февраля1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) предусмотрены, среди прочих, следующие понятия:

потребитель – гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

изготовитель – организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, производящие товары для реализации потребителям.

В соответствии с п.1 ст.4 Закона о защите прав потребителей продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

На основании п.6 ст.5 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель) вправе устанавливать на товар (работу) гарантийный срок – период, в течение которого в случае обнаружения в товаре (работе) недостатка изготовитель (исполнитель), продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны удовлетворить требования потребителя, установленные ст.ст. 18 и 29 Закона о защите прав потребителей.

Как предусмотрено п.3 ст.18 Закона о защите прав потребителей, потребитель вправе предъявить требования, указанные в абз.2 и 5 п.1 ст.18, изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру.

Согласно абз.5 п.1 ст.18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, вправе, помимо прочего, потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

В силу абз.2 п.6 ст.18 Закона о защите прав потребителей в отношении товара, на который установлен гарантийный срок, продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после передачи товара потребителю вследствие нарушения потребителем правил использования, хранения или транспортировки товара, действий третьих лиц или непреодолимой силы.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30декабря2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании ч.2 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1)безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2)соразмерного уменьшения цены договора;

3)возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч.6 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В силу ч.7 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

На основании ч.8 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч.6 ст.7, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Как предусмотрено ч.1 ст.10 Закона об участии в долевом строительстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве и договором.

Согласно неоднократно высказанной Верховным Судом РФ правовой позиции, гарантийный срок устанавливается на объект долевого строительства и не связан с первоначальным собственником или стороной договора долевого участия в строительстве.

Истцы согласились на заключение договора купли-продажи на изложенных в договоре купли-продажи условиях с учетом того, что стороны договора купли-продажи согласовали цену квартиры с учетом ее качества на момент приобретения (например, определение Верховного Суда РФ от 21.03.2018 N 304-ЭС17-18668).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, в пределах гарантийного срока устанавливается ответственность именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока.

Застройщик, имеющий определенные гарантийные обязательства, несет перед собственниками жилых помещений ответственность за ненадлежащее качество строительства жилого дома в порядке Закона N 214-ФЗ.

Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам.

Вместе с тем статьей 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок установлен на объект долевого строительства и не связан с первоначальным собственников или стороной долевого участия в строительстве. В рассматриваемом случае истцы должны были обратиться с исковым заявлением к застройщику (ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ»), поскольку ООО «Абсолют Недвижимость» не является строительной организацией (застройщиком) и не несет гарантийных обязательств по качеству возведенного объекта недвижимости.

Таким образом, именно ООО "Специализированный застройщик "МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ" должно нести ответственность перед истцами за ненадлежащее качество строительства жилого дома и отделке жилого помещения. В иске к продавцу ООО "Абсолют Недвижимость" надлежит отказать как ненадлежащему ответчику.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований к ООО "Абсолют Недвижимость" о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, не подлежат удовлетворению и производные требования о компенсации морального вреда и штрафа.

В связи с тем, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, в соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ, отсутствуют основания для взыскания судебных расходов по оплате юридических услуг в размере 60 000 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 Матлубы Аёмбековны и ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют Недвижимость» о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Железнодорожный городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (составления мотивированного решения).

Судья

мотивированное решение

составлено 30 декабря 2025 г.