Дело № 2-625/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 июня 2023 года г. Зеленодольск
Зеленодольский городской суд Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи С.В. Левченко
при секретаре Д.О. Камашевой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 (паспорт №, выданный ОВД <адрес> Республики Татарстан, ДД.ММ.ГГГГ) к ФИО2, (паспорт №, выданный Отделом УФМС по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) об уменьшении цены по договору купли-продажи, о взыскании затрат на устранение дефектов,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об уменьшении покупной цены комнаты с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на сумму в размере 162162 руб., которую взыскать с ответчика, а также о взыскании расходов на устранение дефектов в вышеуказанной комнате в размере 154545, 41 руб.
В обосновании своих требований истец ФИО1 указала, что она проживала в жилом помещении на третьем этаже по адресу: РТ, <адрес>, является одинокой, бездетной, инвали<адрес> группы с ДД.ММ.ГГГГ года, имеет множество хронических заболеваний. Поскольку ей стало невозможно подниматься и спускаться с третьего этажа, она обратилась к риэлтору оператора недвижимости «...», с целью подобрать ей жилье на <адрес>, в подъезде после капитального ремонта с консьержкой, однако в договоре это ее условие отражено не было. В результате ею была приобретена комната в квартире по адресу: <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ответчиком ФИО2 При приобретении данной комнаты при изучении документов (технического паспорта) следовало, что комната расположена в шестикомнатной квартире, имеющая кирпичные перегородки, окрашенные оконные проемы по два створных переплета в проеме, полы дощатые, при визуальном осмотре в комнате было много вещей, которые создавали вид благоприятного для проживания жилого помещения. Однако, когда она с сестрой пришли в комнату после совершения сделки, освобожденную от вещей и мебели, выяснилось, что перегородки сделаны не из кирпича, окно с проваленным подоконником, пол просел, в комнате очень сильная слышимость. Она обратилась к строителям, чтобы поставить металлическую дверь в комнату, но они не смогли этого сделать, поскольку стены дощатые, отштукатуренные, металлическую дверь такие стены не выдержат. Она обратилась в экспертную организацию ООО «...», в результате обследования были выявлены дефекты: продувание из монтажного шва окна, повреждение пластикового подоконника, набухание, неровности и провалы основания пола из фанеры, стоимость выявленных дефектов отделки и конструкций комнаты составляет 154545, 41 руб., также выяснилось, что стоимость спорной комнаты является существенно завышенной, по договору купли-продажи цена составляет 580000 руб., согласно отчета № о рыночной стоимости спорной комнаты на дату заключения договора ДД.ММ.ГГГГ –фактическая стоимость последней составляла 417838 руб., что на 162162 руб. ниже покупной. Если бы ей об этом было известно, она никогда не заключила бы договор купли-продажи указанной комнаты, поскольку комната приобреталась для ее постоянного проживания. Ею в адрес ответчика ФИО2 было направлено предложение о заключении в добровольном порядке: соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорной комнаты с возвратом ей суммы в размере 580000 руб. либо соглашения к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорной комнаты об уменьшении стоимости по договору купли-продажи до 417838 руб. в соответствии с отчетом № об оценке рыночной стоимости объекта оценки с возвратом ей суммы в размере 162162 руб. и расходов на устранение дефектов в размере 154545,41 руб., однако письменного ответа от ответчика ФИО2 не поступило. В связи с данными обстоятельствами он обратился в суд с указанным иском.
Определением Зеленодольского городского суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено ООО «ЖК «ЦЕНТР» (л.д. 161).
Истец ФИО1, ее представитель ФИО3, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8), в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, просила удовлетворить, мотивируя доводами, изложенными в исковом заявлении.
Ответчик ФИО2, ее представитель ФИО4, действующая по ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 157), в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила в удовлетворении иска отказать, мотивируя тем, что спорная комната после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была передана истцу по акту- приема передачи без каких –либо дефектов, каких-либо претензий истцом как на момент приема комнаты, с ДД.ММ.ГГГГ истец стала проживать в спорной комнате и до сентября 2022 года претензий в отношении состояния ее не заявлялись.
Третье лицо ООО «ЖК «ЦЕНТР» в судебное заседание своего представителя не направил, извещен надлежаще, своих возражений не представил (л.д. 162).
Выслушав пояснение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
На основании ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
На основании п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В судебном заседании установлено следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ответчиком по делу, и ФИО1, истцом по делу, был заключен договор купли-продажи недвижимости №, согласно которого последняя приобрела в собственность помещение-комнату с кадастровым номером №, площадью 12,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 11-13).
В пункте 3.1 и п. 3.2 вышеуказанного договора сторонами была определена стоимость продаваемого недвижимого имущества в размере 520000 рублей и расчет между сторонами был произведен полностью до подписания настоящего договора (л.д.11-13).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ответчиком по делу, и ФИО1, истцом по делу, было заключено соглашение, согласно которого действительная стоимость вышеуказанной комнаты составляет 580000 руб., включая стоимость неотделимых улучшений квартиры в размере 60000 руб. (л.д. 156).
ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное жилое помещение было передано истцу ФИО1 на основании акта приема-передачи недвижимости №, и согласно которого продавец передал покупателю недвижимое имущество в полном соответствии со всеми условиями договора, иные условия в ходе приема-передачи недвижимости, о которых покупатель не был уведомлен заранее, не выявлены, объект недвижимого имущества передается покупателю вместе с неотделимым оборудованием, коммуникациями (п. 2,3) (л.д. 14).
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, на жилое помещение-комната (в шестикомнатной квартире) с кадастровым номером №, площадью 12,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, зарегистрировано право собственности за ФИО1 (л.д. 15-16).
Как усматривается из пояснений истца ФИО1, ранее она проживала по адресу: <адрес>, ей принадлежала комната в квартире, где была собственная кухня и санузел. В связи с состоянием ее здоровья она решила продать комнату на третьем этаже и купить комнату на первом этаже. Для этого она обратились к риэлтору, ей были предоставлены варианты разных комнат, при просмотре спорной комнаты, она была заставлена мебелью, недостатки были выявлены в процессе проживания, а именно: слышимость, связанная с плохой дверью и тонкими стенами, продувают окна, проваливаются полы. Кроме того, в техническом паспорте за ДД.ММ.ГГГГ указано, что стена, где установлена входная дверь, кирпичная, а в техническом паспорте за ДД.ММ.ГГГГ год, который заказывала она, указано, что стена дощатая, также в комнате на стенах имеется плесень, ей с учетом состояния здоровья, приходится жить в этих условиях, которые непригодны для жизни. Данные обстоятельства подтверждаются заключением ООО «Центр экспертизы недвижимости», которое проводил осмотр комнаты и в результате обследования были выявлены дефекты: продувание из монтажного шва окна, повреждение пластикового подоконника, набухание, неровности и провалы основания пола из фанеры, стоимость выявленных дефектов отделки и конструкций комнаты составляет 154545, 41 руб., также выяснилось, что стоимость спорной комнаты является существенно завышенной, по договору купли-продажи цена составляет 580000 руб., согласно отчета № о рыночной стоимости спорной комнаты на дату заключения договора ДД.ММ.ГГГГ –фактическая стоимость последней составляла 417838 руб., что на 162162 руб. ниже покупной. Если бы ей об этом было известно, она никогда не заключила бы договор купли-продажи указанной комнаты, поскольку комната приобреталась для ее постоянного проживания. Ею в адрес ответчика ФИО2 было направлено предложение о заключении в добровольном порядке: соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорной комнаты с возвратом ей суммы в размере 580000 руб. либо соглашения к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорной комнаты об уменьшении стоимости по договору купли-продажи до 417838 руб. в соответствии с отчетом № об оценке рыночной стоимости объекта оценки с возвратом ей суммы в размере 162162 руб. и расходов на устранение дефектов в размере 154545,41 руб., однако письменного ответа от ответчика ФИО2 не поступило.
В подтверждение данных обстоятельств истцом ФИО1 были представлены следующие доказательства:
Технический паспорт, составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на комнату, расположенную по адресу: <адрес>, комн. № последняя имеет инвентарный № (3), комната в шестикомнатной квартире, ее общая площадь по СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89* составляет 12,2 кв.м., общая площадь по ЖК РФ ст.15 п.5 составляет 12,2 кв.м., в числе жилая площадь составляет 11,1 кв.м., наружные стены кирпичные, полы в жилых комнатах-дощатые, проемы оконные- по 2 створных переплета в проем, окрашены, дверные проемы- филенчатые, окрашены, отделка потолков-побелка (л.д.17-25).
Технический паспорт, составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на комнату, расположенную по адресу: <адрес>, №, последняя имеет инвентарный № (3), комната в шестикомнатной квартире, ее общая площадь по СП 54.13330.2016 составляет 11,9 кв.м., общая площадь по ЖК РФ ст.15 п.5 составляет 11,9 кв.м., в числе жилая площадь составляет 11,9 кв.м., наружные стены кирпичные, полы в жилых комнатах-линолеум, проемы оконные- пластиковые, дверные проемы- входная металлическая, отделка потолков-потолочная плитка (л.д.126-131).
Экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, составленное ООО «...», по результатам визуально-инструментального обследования комнаты по адресу: <адрес>, комн. 3, согласно которого на объекте в результате обследования выявлены следующие дефекты: продувание из монтажного шва окна, повреждение пластикового подоконника, набухание, неровности и провалы основания пола из фанеры; стоимость устранения выявленных дефектов отделки и приведения конструкций в соответствие с техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год комнаты составляет 154545,41 руб. (л.д. 29-72,66).
Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, составленное ООО «...», об оценке рыночной стоимости комнаты по адресу: <адрес>, комн. 3, согласно которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость последней составляет 417838 руб. (л.д. 73-135,114).
В подтверждение данных обстоятельств также истцом ФИО1 были представлены следующие доказательства: выписка из медицинской карты амбулаторного больного (л.д. 28); предложение о расторжении договора либо соглашения об уменьшении цены по договору от ДД.ММ.ГГГГ, направленное в адрес ответчика ФИО2 (л.д. 26,27); акт № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный комиссией ООО ЖК «Центр», согласно которого, при обследовании <адрес>, комната № в <адрес> было выявлено, что в комнате на стене с левой стороны от оконного проема местами имеется отслоение и вздутие обоев, также на обоях в разных местах имеются желтые пятна, которые образовались в результате затопления с выше расположенной квартиры (<адрес> комната 3) ДД.ММ.ГГГГ, на момент осмотра течи не имеется (л.д. 187).
Ответчик ФИО2, возражала против вышеприведенных доводов истца ФИО1, мотивируя тем, что она являлась собственником объекта недвижимости: комнаты площадью 12.2 кв. метров, расположенной по адресу: <адрес>, комн№, в ноябре ДД.ММ.ГГГГ года ею было принято решение о продажи указанной комнаты, в связи с чем на сайте Аvito ею было размещено объявление с указанием характеристик комнаты и приложенными фотографиями комнаты с разных ракурсов. После размещения объявления на сайте Аvito к ней по телефону обратились с организации оператора недвижимости «... 24» пояснив, что у них есть покупатель, а именно истец ФИО1, которая хочет приобрести комнату и рассматривает различные варианты, в том числе изъявила желание посмотреть и продаваемую ею комнату. За период с конца ноября 2021 года до совершения сделки истец вместе со своей сестрой в сопровождении сотрудника оператора недвижимости «Перспектива 24» дважды приходили осматривать комнату, после чего сообщили ей, что их все устраивает, и они готовы купить ее. В соответствии с договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ она передала в собственность истцу спорную комнату за общую сумму 580000 рублей, из которых: 520000 рублей цена объекта недвижимости, 60000 рублей неотделимые улучшения, произведенные в комнате по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ. В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ согласно акта приема-передачи недвижимости указанный объект недвижимости в соответствии с условиями договора купли-продажи без каких-либо дефектов был передан истцу, каких-либо претензий истцом, как на момент приема комнаты, так и до сентября 2022 года не заявлялись. При этом, истец с ДД.ММ.ГГГГ уже стала проживать в указанной комнате. Довод истца, что стоимость комнаты является существенно завышенной, так как согласно отчета об оценке рыночной стоимости комнаты от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость комнаты составляет 417 838 рублей - не основан на законе и в связи с чем, считает, что в требованиях истца об уменьшении покупной цены комнаты на сумму 162162 рублей и взыскании ее с нее следует отказать в полном объеме. Довод истца, что выявленные дефекты: перегородки сделаны не из кирпича, продувание из монтажного шва окна, повреждение пластикового подоконника, набухание, неровности и провалы основания пола из фанеры являются основанием для взыскания с нее расходов – не обоснован, поскольку, согласно представленной истцом технической документации, многоквартирный жилой <адрес> г. 3еленодольск имеет перекрытия как кирпичные, так и дощатые, соответственно, нарушения градостроительных норм отсутствуют. ДД.ММ.ГГГГ по данному факту истец обратилась в Отдел МВД России по 3еленодольскому району (КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ), сотрудниками полиции этот вопрос был проверен, в связи с чем, было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Кроме этого, конструктивные изменения жилых площадей, в том числе при демонтаже легких перегородок и их замене на перекрытия, выполненные из тяжелых материалов, может быть произведена только с разрешения жилинспекции, которое в материалах дела отсутствует. Согласно имеющимся доказательствам: фотографиям, произведенном до момента передачи комнаты истцу видно, что дефекты в виде повреждение пластикового подоконника, набухание, неровности и про валы основания пола из фанеры на момент передачи истцу комнаты отсутствуют. Факт отсутствия перечисленных в иске дефектов при передаче комнаты подтверждается также подписанным сторонами актом приема-передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и отсутствием каких-либо претензий у истца, как на момент приема комнаты, так и на протяжении 9 месяцев. Более того, истцом не предоставлены какие-либо доказательства о наличии причинно-следственной связи между деянием ответчика и возникшим ущербом. У нее есть все основания полагать, что повреждение пластикового подоконника и набухание, неровности и провалы основания пола из фанеры возникли по вине самого истца и после передачи объекта недвижимости в собственность истца, при этом дефект пола мог возникнуть в результате действий самого истца - залива. Также, считает, что стоимость ремонтных работ, а также объем ремонтных работ, предусматривающий в том числе оклейку виниловыми обоями всех стен, разборка в комнате всех плинтусов, ремонт и восстановление коробок окон и балконных дверей, выравнивание (оштукатуривание) стен, укладка лаг по всему периметру комнаты, устройство основания всего пола и т.п., необоснованно завышены и направлены всего лишь на обогащение. Таким образом, считает, что в удовлетворении требований истца о взыскании с нее расходов на устранение дефектов в спорной комнате надлежит отказать в полном объеме.
В подтверждение вышеизложенных доводов ответчиком ФИО2 были представлены следующие доказательства: фотографии, скриншоты объявлений о продаже комнаты (л.д. 140-155); постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО1 по факту проверки действий оператора недвижимости «...» ФИО5 и ФИО2 при совершении сделки купли-продажи спорной комнаты (л.д. 165-171); объяснение ФИО1 (л.д. 172-174); объяснение ФИО6 (л.д. 175-177); ответ АО «БТИ РТ»Зеленодольское подразделение от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого, по данных технического паспорта на многоквартирный жилой дом по адресу: РТ, <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в разделе описание конструктивных элементов наружные и внутренние капитальные стены-кирпичные, перегородки-деревянные, по данным технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ перегородки в котором указаны как кирпичные, так как внутренние стены являются как кирпичными так и деревянными (л.д. 178).
Данные обстоятельства также подтвердили допрошенные в ходе судебного разбирательства в качестве свидетелей ФИО7, ФИО8
Суд, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ не может согласиться с доводами истца ФИО1 в силу следующего.
Из материалов дела и объяснений сторон судом установлено, что между ФИО1 (покупатель) и ФИО9 (продавец) заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество - комнату с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, в этот же день между сторонами был подписан акт приема-передачи объекта недвижимости к договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 2 и п. 3 стороны подтвердили, что покупатель настоящим подтверждает, что удовлетворен результатами проведенного им осмотра объекта недвижимости, и что объект недвижимости передается в состоянии, соответствующем условиям договора, а также подтверждают отсутствие друг к другу каких-либо иных претензий касательно исполнения обязательств по договору.
Вместе с тем, истец на момент осмотра спорного жилого помещения и на момент заключения договора купли-продажи не была лишена возможности осмотреть данное жилое помещение с привлечением специалистов, и не была лишена возможности отказаться от заключения договора купли-продажи. Истцу была представлена техническая документация на жилое помещение, которое находится в многоквартирном жилом доме, последнее не является новой постройкой, потому ей надлежало проявить должную осмотрительность и более детально провести осмотр помещения с привлечением квалифицированных специалистов, однако, на момент заключения договора купли-продажи и передачи квартиры, между продавцом и покупателем разногласий по поводу квартиры не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию квартиры, по ее перепланировке покупатель не предъявляла, квартира была принята покупателем без указания каких-либо недостатков, цена жилого помещения была согласована сторонами, истец претензий к ответчику по поводу перепланировки, цены не предъявляла, ее не устраивают другие недостатки, которые были обнаружены ею при проживании в спорном жилом помещении. Однако, истец не доказала, что данные недостатки возникли до приобретения ею спорной квартиры.
Суд отмечает, что исходя из положений ст. ст. 557, 475 ГК РФ необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены или возмещения расходов на устранение недостатков товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.
В договоре купли-продажи квартиры и передаточном акте отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества, истцом не доказано нарушение ответчиком условий договора купли-продажи и приобретение истцом объекта недвижимости не того качества, на которое она рассчитывала при заключении договора. Сторонами договора купли-продажи условие о качестве имущества, являющегося его предметом, не согласовано, следовательно, не подлежат применению ст. 557 и 475 ГК РФ, устанавливающие ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве. Вместе с тем, истец, произведя осмотр приобретаемого имущества и получив всю относящуюся к нему документацию, могла и должна была понимать, что приобретает объект, которые не является новой постройкой.
Кроме того, требование истца по существу направлено на изменение такого существенного условия договора купли-продажи, установленного сторонами при его заключении, как цена.
Бремя доказывания обстоятельств, на которые ссылается истец в силу закона лежат на истце, от проведения по данному делу строительно-технической экспертизы истец отказалась, другие доказательства, предоставленные ею, не подтверждают вышеизложенные ее доводы.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований истца ФИО1
На основании изложенного и руководствуясь ст. 218, 421,454,469,475,476,556,557 ГК РФ, ст. 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, об уменьшении покупной цены комнаты с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на сумму в размере 162162 рублей и взыскании ее с ответчика, о взыскании с ответчика расходов на устранение дефектов в комнате с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на сумму 154545 руб. 41 коп., отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение месяца через Зеленодольский городской суд РТ.
С мотивированным решением лица, участвующие в деле могут ознакомиться ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: