Гражданское дело № 2-1342/2025

УИД № 23RS0001-01-2025-002253-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 ноября 2025 года город Абинск

Абинский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего – судьи Сотникова Е.Д., протокол судебного заседания ведет секретарь Колесник С.П., с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО3 / ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже долей жилого дома и земельного участка с нарушением преимущественного права покупки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам, в котором просит:

- перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключенному 06 мая 2025 г. между ФИО4 и ФИО3 в отношении 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> №;

- обязать его выплатить ответчику ФИО3 стоимость уплаченных ФИО4 денежных средств за указанные доли спорного недвижимого имущества в размере 900.000 руб.;

- признать за ним право собственности на указанные доли спорного недвижимого имущества и прекратив право собственности ФИО3

В обоснование истец указывает, что он является собственником 2/3 доли жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> ул. <адрес>ю 178.2 кв.м кадастровый № на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 18 апреля 2019 г. и 1/3 доли земельного участка, расположенного по указанному адресу площадью 650 кв.м кадастровый № на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 18 апреля 2019 г. Права на объекты недвижимого имущества зарегистрированы, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Аналогичные права собственности на 2/3 части доли земельного участка и 1/3 части доли жилого дома в праве общей долевой собственности ранее принадлежали ответчику ФИО4, который 06 мая 2025 г. заключил договор купли-продажи своих долей не известив его (истца ФИО1) в письменной форме о намерении продать свою долю третьему лицу. О совершенной сделки ему стало известно со слов ответчика ФИО3, которая в мае 2025 года прибыла по месту его жительства для выдачи нотариальной доверенности на имя ФИО3 для возможности ее последующего обращения в коммунально-хозяйственные предприятия с целью подключения жилого дома к коммунальным услугам. Ответчик ФИО3 пояснила ему, что она нашла объявление на сайте о продаже части жилого дома и земельного участка. Связавшись с продавцом – ответчиком ФИО4 – они договорились о встрече. В результате общения ответчик ФИО4 согласился продать свои доли в жилом доме и земельном участке ответчице ФИО3 за 900.000 руб., при этом в договоре была указана сумма 1.500.000 руб. Сделка купли-продажи объектов недвижимого имущества производилась в сопровождении нотариуса Абинского нотариального округа С.Т.А. Необходимость завышения цены в договоре послужило ранее направленное предложение истцу ФИО1 как лицу, имеющему преимущественное право покупки. Предоставить какие-либо документы ему ответчик ФИО3 отказалась. Обратившись в почтовое отделение <адрес> относительно невручения заказной почтовой корреспонденции, начальником ОПС АО «Почта России» был выдан документ об отсутствии поступления корреспонденции по адресу его прописки за период 01 января 2025 г. по 02 июня 2025 г. на имя ФИО1 Узнав о своем нарушенном праве, он незамедлительно отправился в Краснодарский край с целью посещения нотариуса ФИО5 Прибыв в нотариальную контору г. Абинска, истцу было отказано в выдаче каких-либо документов по соображениям его неучастия в сделке. Единственное, что стало известно ему от сотрудников нотариальной конторы, что ответчик ФИО4 предоставил сведения от нотариуса Рамонского нотариального округа Воронежской области ФИО6 о направлении предложения покупки доли жилого дома и земельного участка ему. Он отправился в Воронежскую область на прием к нотариусу ФИО6, где последняя отказалась от общения с ним. Тем самым истец подвергает сомнению, что существовало предложение о продаже доли и что оно было направлено в действительности ему. Просит учесть, что на протяжении нескольких лет он неоднократно обращался к ответчику ФИО4 и его сестре ФИО7 с просьбой продажи принадлежащей им доли, на что получал отказ. В данном случае его право преимущественной покупки доли было нарушено, предусмотренный законом порядок не соблюден, он вынужден обратиться в суд за защитой.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 поддержали заявленные требования; ответчик ФИО3 в удовлетоврении иска просила отказать.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, направив заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд полгал возможным рассмотреть исковое заявление при состоявшейся явке.

Заслушав выступления сторон, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником 2/3 доли жилого дома кадастровый № площадью 178.2 кв.м и 1/3 доли земельного участка кадастровый номер № площадью 650 кв.м, расположенных по адресу: <...>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 18 апреля 2019 г.

ФИО3 является собственником указанных объектов в долях – 2/3 части доли земельного участка и 1/3 части доли жилого дома на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО4 и ФИО3

В соответствии с положениями ст. 9 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Согласно абз.2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Норма абзаца первого статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагала на ФИО4 обязанность в письменной форме известить ФИО1 о намерении продать принадлежащие ему доли с указанием стоимости и других условий.

Согласно положениям абзаца второго того же пункта статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО4 мог произвести отчуждение принадлежащих ему долей только при том условии, если бы ФИО1 не изъявил желания приобрести их в течение установленного законом срока.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции установлено, что ФИО4 обратился к нотариусу нотариального округа <адрес> К.И.С. с просьбой передать его заявление о предстоящей продаже указанных долей объектов недвижимого имущества за 1.500.000 рублей совладельцу ФИО1 по адресу: <адрес>.

Согласно уведомлению о направлении заказного письма (почтовое отправление №) от 05 марта 2025 года и почтовому отчету об отслеживании отправления – уведомление ФИО1 о намерении продать принадлежащие ему доли в праве собственности на указанные выше объекты недвижимости поступило ДД.ММ.ГГГГ (прибыло в место вручения) и 13 апреля 2025 г. возвращено отправителю из-за истечения срока хранения.

На что истец ФИО1 утверждал, что извещений о данной почтовой корреспонденции ему не поступало, представил справку об отсутствии поступившей на его имя почтовой корреспонденции в отделении почты по адресу его места жительства.

Согласно статье 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Статьей 86 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» установлено, что нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса.

Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин несёт риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ГК РФ).

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения.

Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Опись вложения в случае направления сособственникам письма с описью вложения – не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

В случае утраты отделением почтовой связи корреспонденции дата ее поступления в отделение связи по месту жительства адресата определяется по сведениям, указанным на сайте www.russianpost.ru и www.почта-россии.ру по номеру почтового идентификатора.

В соответствии с разъяснениями, изложенных в п.67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечению срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (абзац 2,3).

Требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников. По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности.

Истец ФИО1 утверждает, что каких-либо извещений о намерении ФИО4 продать свою долю в общем долевом имуществе с указанием цены и других условий он не получал.

Как установлено из представленных доказательств, ФИО4 о своем намерении произвести отчуждение принадлежащих ему долей – извещал совладельца по адресу его жительства в установленном законом порядке, обратившись к нотариусу.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что ФИО4 подтвержден факт выполнения им как продавцом спорных объектов (долей в праве на недвижимое имущество) предусмотренной ст. 250 ГК РФ обязанности по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении продать принадлежащие ему доли.

При этом истец ФИО1, получив предложение в почтовом отделении по месту своего жительства, по срокам имел возможность своевременно известить ФИО4 о своем намерении. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат, за исключением случая направления письма по неверному адресу, что не было установлено.

Истцом также не подтверждены допустимыми доказательствами утверждения, что ФИО4 при продаже ФИО3 долей недвижимого имущества нарушены условия изначального предложения относительно цены спорных объектов, которая, по мнению истца, была занижена. ФИО3 в судебном заседании подтвердила, что цена сделки была равна 1.500.000 рублей, согласно заверенному нотариусом договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах, материалами дела установлена достаточная совокупность совершения ответчиком ФИО4 необходимых, возложенных на него законом действий по соблюдению преимущественного права истца на приобретение им доли в спорном имуществе, отсутствуют оснвоания для перевода прав и обязанностей покупателя ФИО3 на участника общей долевой собственности ФИО1 при продаже спорных долей жилого дома и земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО3 / ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 06 мая 2025 г., признании права собственности, прекращении права собственности – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Абинский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.

В окончательной форме решение вынесено 20 ноября 2025 г.

Председательствующий Е.Д. Сотников