<номер обезличен>

26RS0<номер обезличен>-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 мая 2025 года <адрес обезличен>

Ленинский районный суд <адрес обезличен> края в составе:

председательствующего судьи Суржа Н.В.,

при секретаре Юлубаевой А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КУМИ <адрес обезличен> к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, по встречному исковому заявлению ФИО1 к КУМИ <адрес обезличен>, администрации <адрес обезличен> об обязании заключить договор аренды земельного участка,

установил:

КУМИ <адрес обезличен> обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просит суд:

- изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований указано, что между администрацией <адрес обезличен> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес обезличен> края (для завершения строительства объекта) от <дата обезличена> <номер обезличен>, в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1009 кв.м, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, г Ставрополь, <адрес обезличен> в квартале 211. Срок аренды устанавливался на три года с <дата обезличена> по <дата обезличена>.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на арендованном земельном участке с кадастровым номером <номер обезличен> расположен объект незавершенного строительства, с кадастровым номером <номер обезличен>, степенью готовности 55%.

В результате обследования данного земельного участка специалистами отдела муниципального земельного контроля установлено, что на земельном участке с кадастровым номером <номер обезличен> расположен капитальный объект, который на момент использования не использовался, и часть капитального объекта жилого назначения, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером <номер обезличен>. Территория земельного участка частично огорожена.

Учитывая, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:1088, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, на период строительства жилого дома, был заключен после <дата обезличена>, право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, ответчиком использовано.

Комитетом в адрес ФИО1 направлено уведомление <номер обезличен>с.

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском, в последствии уточненным, к КУМИ <адрес обезличен>, администрации <адрес обезличен>, в котором просит суд:

- признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером <номер обезличен>, степень готовности 64,7 %, площадью 404,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес обезличен> в квартале 211;

- обязать администрацию <адрес обезличен> заключить со ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1009 кв.м., расположенного по адресу: <адрес обезличен> в квартале 211, для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов.

В обоснование встречных исковых требований указано, что <дата обезличена> между администрацией <адрес обезличен> и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес обезличен> края (для завершения строительства объекта) <номер обезличен>, в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1009 кв.м., расположенного по адресу: <адрес обезличен> в квартале 211. Срок аренды до <дата обезличена>.

На арендованном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен>, степень готовности 55%, принадлежащий ФИО1 на праве собственности, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

С момента заключения договора аренды и до настоящего времени на объекте незавершенного строительства производились строительные работы, подводились коммуникации, что в конечном итоге значительно увеличило степень готовности объекта. Однако завершить строительство в период действия договора не удалось ввиду большого объема работ, а также ограничительные меры Правительства РФ в связи с пандемией COVID-19.

Поскольку собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объект, незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течении шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды (<дата обезличена>) указанного земельного участка, на которое расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 стать: 39.6 Земельного кодекса, то у ФИО1 имеется право в предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Уточняя исковые требования, ФИО1 указывает, что согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № ОЗэ-25 от <дата обезличена>, выполненной Автономной некоммерческой организации по проведению экспертиз и исследований «Экспертный центр «АЛЬФАПРОЕКТ», степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 404,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес обезличен> в квартале 211, составляет 64,7 %.

Так как с момента заключения договора аренды и до настоящего времени на объекте незавершенного строительства производились строительные работы, подводились коммуникации, что в конечном итоге значительно увеличило степень готовности объекта, то ответчик вправе требовать признания за ним права собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером <номер обезличен>, степень готовности 64,7 %, площадью 404,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес обезличен> в квартале 211.

Объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО1, располагается на земельном участке с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> в квартале 211. Срок действия договора аренды данного земельного участка, заключенного между сторонами, истёк <дата обезличена>.

Поскольку комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды <номер обезличен> земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, ФИО1 считает, что имеет право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

<дата обезличена> ФИО1 обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов, в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1009 кв.м., расположенного по адресу: <адрес обезличен> в квартале 211.

Ответом от <дата обезличена> <номер обезличен>с Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> отказало в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> без проведения торгов.

Отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> от исполнения договора аренды земельного участка и изъятие находящегося на нем объекта незавершенного строительства нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

В судебное заседание представитель истца/ответчика КУМИ <адрес обезличен>, представитель ответчика администрации <адрес обезличен>, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, участие не приняли, о причинах неявки суд не оповестили.

В судебное заседание ответчик/истец ФИО1, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, участие не приняла, о причинах неявки суд не оповестила.

В судебное заседание представитель ответчика/истца ФИО2 – ФИО3, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, участие не принял, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Положениями ч. 1 ст. 45 Конституции Российской Федерации установлено, что государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.

Судом установлено, что <дата обезличена> между администрацией <адрес обезличен> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка <номер обезличен>, по условиям которого ответчику предоставлен для завершения строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен> квартале 211. Срок договора аренды установлен на три года с <дата обезличена> по <дата обезличена>.

На участке на момент заключения договора имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен>, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1

Участок предоставлен в соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

На момент рассмотрения спора в суде действие договора аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1009 кв.м, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, заключенного между администрацией <адрес обезличен> и ФИО1 в целях завершения ответчиком строительства объекта незавершенного строительства, истекло, сведений о том, что договор пролонгирован, в деле не имеется.

Специалистом отдела муниципального земельного контроля КУМИ <адрес обезличен> <дата обезличена> был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>. В ходе осмотра установлено, что на данном земельном участке расположен капитальный объект, который на момент обследования не использовался, и часть капитального объекта жилого назначения, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером <номер обезличен>. Территория земельного участка частично огорожена, доступ не ограничен. Признаков нарушения требований земельного законодательства не установлено.

<дата обезличена> КУМИ <адрес обезличен> в адрес ФИО1 направлено уведомление <номер обезличен>с.

До настоящего времени участок не освобожден, сведений о завершении строительства ответчиком не представлено.

Судом также установлено, что <дата обезличена> ФИО1 обращалась в администрацию <адрес обезличен> с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, в аренду без торгов.

Уведомлением КУМИ <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен>с ФИО1 отказано в предоставлении муниципальной услуги.

Основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду явилось то, что Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ГТРН) земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 1009 кв.м расположен по адресу: <адрес обезличен>, улица. ФИО4. 180 в квартале 211. имеет вид разрешенного использования - «для продолжения строительства спортивного комплекса (литер «А»- фитнес центр)».

В соответствии с действующими нормами, установленными статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), договор аренды земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи, при которых предоставление земельных участков осуществляется без проведения торгов.

По сведениям ЕГРН ФИО1 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен>.

Испрашиваемый земельный участок ранее предоставлялся ответчику/истцу в аренду на срок с <дата обезличена> по <дата обезличена> на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес обезличен> края (для завершения строительства объекта) oт <дата обезличена> <номер обезличен>.

Таким образом, право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, установленное нормами земельного законодательства, использовано.

Также в результате обследования земельного участка, проведенного специалистами муниципального земельного контроля установлено, что на испрашиваемом земельном участке расположен капитальный объект, который на момент обследования не использовался и часть капитального объекта жилого назначения, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером <номер обезличен>.

Вместе с тем, объект недвижимого имущества с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный на испрашиваемом земельном участке представляет собой часть единого неделимого объекта капитального строительства, который также расположен на территории общего пользования что противоречит указанному принципу единства судьбы объектов недвижимости.

В связи с этим, предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> под частью единого капитального объекта не представляется возможным.В целях установления обстоятельств, имеющих юридическое значение для рассмотрения настоящего спора, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Автономной некоммерческой организации по проведению экспертиз и исследований «Экспертный центр «АЛЬФАПРОЕКТ».

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

- какова степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 404,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес обезличен> в квартале 211?

Согласно заключению эксперта от <дата обезличена> <номер обезличен>э-25, степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 404,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес обезличен> в квартале 211 составляет 64,7%.

Анализируя заключение судебной экспертизы от <дата обезличена> <номер обезличен>э-25, суд считает, что данное экспертное заключение является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 84 - 86 ГПК РФ, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, указанное заключение эксперта составлено им в пределах компетенции, эксперт имеет соответствующую квалификацию, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованную литературу, мотивированный ответ на поставленный судом вопрос. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела.

Экспертное заключение не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с <дата обезличена> регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от <дата обезличена> N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подп. 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп. 2).

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от <дата обезличена> N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до <дата обезличена> или такой земельный участок предоставлен до <дата обезличена> в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от <дата обезличена> N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, в соответствии с п. 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после <дата обезличена> без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подп. 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного органа на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускается лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

В данном случае КУМИ <адрес обезличен> обратился в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов <дата обезличена>, то есть с нарушением установленного подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ шестимесячного срока со дня прекращения срока действия договора аренды земельного участка от <дата обезличена>, поскольку срок действия такого договора истек <дата обезличена>.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В свою очередь, <дата обезличена> ФИО1 обращалась в администрацию <адрес обезличен> с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, в аренду без торгов.

Уведомлением КУМИ <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен>с ФИО1 отказано в предоставлении муниципальной услуги.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что правовые основания для изъятия объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, путем продажи с публичных торгов отсутствуют.

Как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в кассационном определении от <дата обезличена> N89-КА19-2, поскольку право собственности на не оконченный строительством объект недвижимости зарегистрировано за ФИО1, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ей земельного участка.

С учетом изложенных обстоятельств, норм Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ суд находит, что у ответчика возникло право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства, а потому встречные исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования КУМИ <адрес обезличен> к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, путем продажи с публичных торгов, - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 к КУМИ <адрес обезличен>, администрации <адрес обезличен>, - удовлетворить.

Признать за ФИО1 (паспорт <номер обезличен> <номер обезличен>) право собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером <номер обезличен>, степень готовности 64,7 %, площадью 404,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес обезличен> в квартале 211;

Обязать администрацию <адрес обезличен> (ИНН <номер обезличен>) заключить с ФИО1 (паспорт 9007 <номер обезличен>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1009 кв.м., расположенного по адресу: <адрес обезличен> в квартале 211, для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в <адрес обезличен>вой суд через Ленинский районный суд <адрес обезличен> в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено <дата обезличена>.

Судья Н.В. Суржа