Дело № 2-82/2025
УИД 50RS0045-01-2024-003623-79
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 апреля 2025 года г. Солнечногорск
Солнечногорский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Байчорова Р.А.,
при ведении протокола помощником судьи Хачатрян С.А.,
с участием представителей истца ФИО1 – ФИО2 и ФИО3, действующей также в качестве третьего лица за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО20, представителя ответчика – ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО «Совкомбанк» о признании недействительными оснований для регистрации права собственности на объекты недвижимости, признании недействительными зарегистрированные права собственности и исключении записи о регистрации права собственности из ЕГРН,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ПАО «Совкомбанк» о признании недействительными оснований для регистрации права собственности на объекты недвижимости, признании недействительными зарегистрированные права собственности и исключении записи о регистрации права собственности из ЕГРН.
В обоснование заявленных требований указала, что ПАО «Совкомбанк» зарегистрировало жилой комплекс, расположенный по адресу: <адрес>, состоящий из земельных участков и жилых домов. Со стороны ответчика регистрация права на объекты недвижимости проведена с нарушением, так как невозможна государственная регистрация права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, а также отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости. 19 апреля 2023 года ФИО3 в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-2708/2023, обратилась в суд с ходатайством об обеспечении иска. Определением суда от 20 апреля 2023 года Управлению Росреестра по Московской области запрещено осуществлять государственную регистрацию прав и перехода прав на недвижимое имущество, расположенное по указанному выше адресу, однако 15 мая 2023 года ПАО «Совкомбанк» зарегистрировало свое право на жилой комплекс. Ранее, 25 мая 2016 года ФИО21 заключил с ООО «РусБизнесОценка» договор на производство оценки рыночной и ликвидационной стоимости домовладения, которое послужило залогом (ипотека) по кредитному договору <***> от 04 августа 2016 года, заключенному между ПАО «Восточный экспресс банк» и ФИО22 Собственником залогового имущества является ФИО1, которая является залогодателем по договору (ипотека) <***>/Z от 04 августа 2016 года к договору кредитования <***> от 04 августа 2016 года. Пунктом 1.6 договора ипотеки установлено, что по соглашению сторон залоговая стоимость предмета ипотеки на дату подписания договора составляет 18213700 руб. Никакого письменного соглашения, на которое ссылается залогодержатель, между банком и ФИО1 не заключалось и не подписывалось. Банк изначально ввел истца в заблуждение, намеренно занизив стоимость объектов недвижимого имущества по своему усмотрению в одностороннем порядке. В 2016 году истец была госпитализирована, перенесла операцию и выписана 11 июля 2016 года, подписав договор ипотеки от 04 августа 2016 года, не оправившись от операции. Кроме того, имея проблемы со зрением, будучи юридически неграмотной, не могла осознавать последствия подписания договора, и подписала его под влиянием заблуждения. Банк не обладал полномочиями самостоятельно устанавливать оценку залогового недвижимого имущества, нарушая своими действиями законодательство РФ, а также права и законные интересы ФИО1 как залогодателя. 10 февраля 2018 года банк перекредитовал ФИО23, заключив с ним новый кредитный договор <***> от 10 февраля 2018 года, направляя вновь выданный кредит на погашение предыдущего, а не обратился в суд, чтобы взыскать просроченную задолженность, в связи с чем вновь заключено четыре договора ипотеки. При разрешении вопроса об установлении стоимости заложенного недвижимого имущества по гражданскому делу № 2-1736/2019, суд подошел к вынесению решения формально, руководствуясь лишь исключительно информацией, содержащейся в п. 1.6 договора ипотеки о залоговой стоимости, не истребовав доказательств того, было ли действительно оформлено и подписано соглашением между ФИО1 и ПАО «КБ «Восточный». Также суд не учел юридическую неграмотность ФИО1 в совокупности с учетом возраста, состояния здоровья, обстоятельств, при которых заключалась сделка. Проверяющими ЦБ РФ при проверке ПАО «Восточный экспресс банк» выявлены факты существенной недостоверности отчетных данных, на основании которых выдана указанная лицензия, что послужило прекращением работы банка. 14 февраля 2022 года ПАО «Восточный экспресс банк» присоединен к ПАО «Совкомбанк», который стал правопреемником его активов и обязательств. На основании выданных судом исполнительных листов возбуждены исполнительные производства, объединенные в сводное исполнительное производство № 131795/20/50040-СВ. от 21 октября 2020 года, должник ФИО24 погиб, наследственное дело, открытое после его смерти, не окончено, круг наследников не определен. Заложенное имущество дважды выставлялось на торги, которые признаны несостоявшимися. На основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, спорное имущество передано ПАО «Совкомбанк». Однако руководство Солнечногорского РОСП ГУФССП России по Московской области не предложило ФИО3 написать заявление о производстве замены должника ФИО25 в исполнительном производстве, в связи со смертью.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд: признать недействительными основания для регистрации права собственности ПАО «Совкомбанк» на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>; признать недействительными зарегистрированные права собственность ПАО «Совкомбанк» на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>; исключить запись о регистрации права собственность ПАО «Совкомбанк» на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> из ЕГРН.
В судебном заседании представители истца ФИО1 - ФИО2, а также ФИО3, действующая также в качестве третьего лица за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО27, поддержали заявленные требования, пояснив их по существу.
Представитель ответчика ПАО «Совкомбанк» - ФИО4 против удовлетворения исковых требований возражал.
Третьи лица – ФИО5, ФИО6, действующая также в интересах несовершеннолетних ФИО28, ФИО29, ФИО31, ФИО7, действующая также в интересах несовершеннолетней ФИО33 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Суд, руководствуясь ст. ст. 119, 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом.
Изучив материалы дела, выслушав доводы участников процесса, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 10 февраля 2018 года между ПАО «Восточный экспресс банк» и ФИО34 заключен договор кредитования <***>, по условиям которого банк выдал ФИО36 кредит в размере 15215261 руб. сроком на 96 месяцев под 19% годовых.
Пунктом 1.2.1 договора предусмотрено, что банк открывает текущий банковский счет и зачисляет на него кредит после осуществления заемщиком действий по предоставлению в банк договоров ипотеки <***>/ZZD1, <***>/ZZD2, <***>/ZZD3, <***>/ZZU1.
Пунктом 1.3.1.1 договора стороны установили, что надлежащее исполнение всех обязательств, возникших из договора или в связи с ним, обеспечивается последующим залогом недвижимого имущества: жилого дома с кадастровым (условным) номером 50-50-09/024/2008-179, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; жилого дома с кадастровым (условным) номером №, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
На дату подписания договора вышеуказанные объекты недвижимости находились в предшествующем залоге у ПАО «Восточный экспресс банк» на основании договора ипотеки от 04 августа 2016 года – залогодатель ФИО1
10 февраля 2018 года между ФИО1 и ПАО «Восточный экспресс банк» заключены договоры ипотеки <***>/ZZD1, <***>/ZZD2, <***>/ZZD3, <***>/ZZU1, по условиям которых ФИО1 (залогодатель) передала банку в залог принадлежащее ей вышеуказанное недвижимое имущество в обеспечение исполнения ФИО8 обязательств по кредитному договору <***> от 10 февраля 2018 года.
Данными договорами предусмотрена обязанность залогодателя передать в залог предмет ипотеки, свободный от прав третьих лиц (за исключением прав третьих лиц, указанных в настоящем договоре).
Вступившим в законную силу решением Солнечногорского городского суда Московской области от 28 мая 2019 года по гражданскому делу № 2-1736/2019 по иску ПАО КБ «Восточный» к ФИО39 ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, кредитный договор <***> от 10 февраля 2018 года расторгнут. С ФИО41 в пользу ПАО «Восточный экспресс банк» (ПАО КБ «Восточный») взыскана задолженность по договору в размере 17496307 руб. 26 коп., обращено взыскание на заложенное ФИО1 вышеуказанное недвижимое имущество путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости жилого дома с кадастровым (условным) номером № в размере 3801000 руб., земельного участка с кадастровым (условным) номером № в размере 1872500 руб., жилого дома с кадастровым (условным) номером № в размере 7809000 руб., земельного участка с кадастровым (условным) номером № в размере 1757500 руб., жилого дома с кадастровым (условным) номером № в размере 1579200 руб., земельного участка с кадастровым (условным) номером № в размере 638000 руб., земельного участка с кадастровым (условным) номером № в размере 756500 руб.
14 февраля 2022 года ПАО «Восточный экспресс банк» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ПАО «Совкомбанк».
07 сентября 2022 года ФИО8 умер.
Вступившим в законную силу решением Солнечногорского городского суда Московской области по гражданскому делу № 2-2708/2023 отказано в удовлетворении исковых требований ФИО6, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО46, к ФИО1, ПАО КБ «Совкомбанк» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,
Истцы просили суд признать недействительными п. 1.2.1 и п. 1.3.1.1 кредитного договора, заключенного между ФИО47 и ПАО КБ «Восточный» 10 февраля 2018 года, признать недействительными договоры ипотеки от 10 февраля 2018 года, заключенные между ФИО1 и ПАО КБ «Восточный», применить последствия недействительности сделок.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходил из того, что из кредитного договора, заключенного ФИО51, следует, что спорные объекты недвижимости, принадлежащие ФИО1 были уже ею заложены в пользу ПАО «Восточный экспресс банк» по договору ипотеки от 04 августа 2016 года, то есть залог, установленный оспариваемыми сделками, является последующим. Поскольку вступившим в законную силу решением суда кредитный договор <***> от 10 февраля 2018 года, заключенный между ФИО54 и ПАО «Восточный экспресс банк» был расторгнут, суд пришел к выводу о том, что исковые требования о признании недействительным его пунктов 1.2.1 и 1.3.1.1 удовлетворению не подлежат, поскольку невозможно в рамках действующего законодательства признать недействительными пункты уже прекращенного договора.
Разрешая требования о признании недействительными договоров ипотеки <***>/ZZD1, <***>/ ZZD2, <***>/ZZD3, <***>/ZZU1 от 10 февраля 2018 года, суд исходил из того, что залоговое имущество принадлежало ФИО1, которая на протяжении владения им регистрировала в нем по месту жительства, а именно в жилых домах, своих родственников – внуков, невестку, сожительницу сына ФИО55 ФИО7 При рассмотрении дела судом не установлено, что несовершеннолетние истцы находятся под опекой или попечительством, в силу чего оснований для получения согласия органа опеки и попечительства на совершение оспариваемых сделок не требовалось. Более того, оспариваемые договоры ипотеки были заключены не родителями несовершеннолетних истцов, а их бабушкой.
Из материалов дела также следует, что в связи с не реализацией заложенного имущества на торгах в рамках исполнительного производства № 231635/21/50040-ИП от 06 декабря 2021 года, судебный пристав-исполнитель Солнечногорского РОСП ГУФССП России по Московской области направил предложение взыскателю оставить не реализованное в принудительном порядке имущество за собой, на которое 28 декабря 2022 года ПАО «Совкомбанк», в соответствии с п. 3 ст. 92 и п. 12 ст. 87 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», заявил согласие об оставлении за собой в счет погашения долга вышеуказанного имущества должника.
02 февраля 2023 года взыскателем ПАО «Совкомбанк» подписан акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Солнечногорского РОСП ГУФССП России по Московской области от 02 февраля 2023 года, не реализованное в принудительном порядке имущество должника передано взыскателю. Указанное постановление послужило основанием для регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество за ПАО «Совкомбанк».
На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пункта 5 статьи 61 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.
В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В части 1 статьи 36 Федерального закона от 02.10.2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» указано, что содержащиеся в исполнительном документе требования должны быть исполнены судебным приставом-исполнителем в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, за исключением требований, предусмотренных частями 2 - 6 этой статьи.
Статьей 69 указанного Федерального закона предусмотрено, что обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю.
В соответствии с пунктом 4 статьи 58 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель имеет право приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах.
В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, высказанным в пункте 69 постановления Пленума от 17.11.2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», при объявлении повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) имущество, являющееся предметом ипотеки, в порядке и сроки, установленные пунктом 5 статьи 350.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 4 и 5 статьи 58 Закона об ипотеке с учетом ограничений, установленных этим Законом.
Залогодержатель считается воспользовавшимся таким правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Если залогодержатель не воспользуется указанным правом в течение месячного срока после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается (пункты 5, 6 статьи 350.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 статьи 58 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
При реализации залогодержателем права на оставление предмета ипотеки за собой судебный пристав-исполнитель выносит соответствующее постановление и составляет акт передачи этого имущества взыскателю, после чего исполнительное производство может быть окончено судебным приставом-исполнителем в связи с фактическим исполнением требований, содержащихся в исполнительном документе (пункт 1 части 1 статьи 47 Федерального закона от 02.10.2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Дав оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела, учитывая изложенные выше нормы права, принимая во внимание, что истцом проведенные торги не оспаривались, Банком как залогодержателем реализовано свое право оставить заложенное имущество за собой в соответствии с требованиями законодательства, право собственности Банка зарегистрировано на спорное имущество в установленном законом порядке, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в рамках заявленных требований.
В судебном заседании установлено, что реализация спорного имущества на торгах осуществлялась на основании вступившего в законную силу решения суда и выданного судом исполнительного листа. По результатам объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, Банк, как залогодержатель, воспользовался своим правом оставить не реализованное имущество за собой. При этом результаты торгов истцом в установленном законом порядке не оспорены.
Доводы истца о том, что регистрация права собственности Банка осуществлена вопреки принятым судом обеспечительным мерам не могут быть признаны обоснованными, поскольку из ответа ПКК «Роскадастр» от 13 мая 2024 года на обращение представителя истца, следует, что определение суда от 20 апреля 2023 года в орган росреестра не поступало.
В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
По смыслу приведенной нормы права сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.
Доводы истца о том, что договоры залога (ипотеки) в силу состояния ее здоровья и юридической неграмотности, заключены ею под влиянием заблуждения, не могут служить основанием для признания недействительными оснований для регистрации права собственности на объекты недвижимости, признании недействительными зарегистрированные права собственности Банка на спорное имущество, поскольку основанием для регистрации права собственности взыскателя послужило постановление судебного пристава-исполнителя, принятое им в рамках исполнительного производства в соответствии с положениями ФЗ РФ «Об исполнительном производстве». Постановления судебного пристава-исполнителя о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 02 февраля 2023 года, акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 02 февраля 2023 года, не оспаривались, не отменялись, незаконными не признавались.
Заблуждение истца относительно условий заключаемых договоров залога (ипотеки), не может являться основанием для признании недействительными зарегистрированные права собственности Банка на спорное имущество, по заявленным истцом основаниям иска, обращение взыскания на заложенное имущество осуществлено на основании вступившего в законную силу решения суда. При этом, при разрешении иска о взыскании кредитной заложенности и обращении взыскания на заложенное имущество, истец не была лишена возможности оспорить договоры залога по мотиву совершения их под влиянием заблуждения или иным основаниям.
Доводы истца о заниженной начальной продажной стоимости заложенного имущества, переданного взыскателю признаются судом несостоятельными, поскольку начальная стоимость заложенного имущества для реализации на торгах определялась при вынесении судебного решения, и именно данная стоимость должна была быть указана судебным приставом исполнителем в постановлении о передаче заложенного имущества на торги. Требований об оспаривании оценки переданного на реализацию имущества, установленной в решении суда, а в дальнейшем и в постановлениях судебного пристава исполнителя, истец не заявляла.
При таком положении, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ПАО «Совкомбанк» о признании недействительными оснований для регистрации права собственности на объекты недвижимости, признании недействительными зарегистрированные права собственности и исключении записи о регистрации права собственности из ЕГРН – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме 30 апреля 2025 года.
Судья Байчоров Р.А.