Дело № 2-1857/2025
УИД 74RS0049-01-2025-002620-61
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Троицк Челябинской области 27.11.2025
Троицкий городской суд Челябинской области в составе:
Председательствующего судьи Журавель А.О.,
при секретаре Чолакян М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,
установил:
ФИО1 обратилась с иском (с учетом измененного искового заявления) к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области (далее – Управление) о признании исключительного права на приобретение в собственность или в аренду, земельного участка общей площадью <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>; возложении обязанности принять решение о заключении договора аренды земельного участка, общей площадью <данные изъяты> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до 23.01.2028.
В обоснование иска указано, что на основании решения Троицкого городского суда Челябинской области от 11.05.2021 между сторонами заключен договор аренды спорного земельного участка № сроком на три года. 23.11.2018 ФИО1 получено разрешение на строительство № № сроком до 23.01.2028, в соответствии с которым истцом на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства со степенью готовности 30%. Уведомлением Управления от 03.06.2024 истцу отказано в продлении договора аренды земельного участка без проведения торгов (л.д. 41-46).
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, просила рассмотреть дело без ее участия.
Представитель Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим обозом.
Исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, впервые предоставлен в аренду на срок 10 года ФИО6 на основании постановления Главы администрации г. Троицка Челябинской области от <данные изъяты>, договора аренды земельного участка от <данные изъяты>. Целевым назначением земельного участка являлось строительство индивидуального жилого дома (л.д. 49-54).
Согласно договора от 12.07.2017, заключенного между ФИО7 и ФИО1, последнему переданы права и обязанности арендатора по договору <данные изъяты> (л.д. 62).
23.01.2018 ФИО1 администрацией г. Троцика Челябинской области выдано разрешение на строительство № № на строительство объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № сроком до 23.01.2028 (л.д. 22-23)
Решением Троицкого городского суда Челябинской области от 11.05.2025 исковые требования ФИО1 удовлетворены, за ФИО1 признано исключительное право на приобретение в собственность или в аренду, земельного участка общей площадью <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> на администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление о заключении договора аренды земельного участка, общей площадью <данные изъяты> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>
16.06.2021 на основании указанного решения между ФИО1 и Управление муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области заключен договор аренды № №, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> разрешенное использование земельного участка: для индивидуального жилищного строительства (л.д. 10-13).
Договор заключен сроком три года, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Согласно абзацу 3 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон.
Учитывая, что решением Троицкого городского суда Челябинской области от 11.05.2025, вступившим в законную силу 02.06.2021, за ФИО1 признано исключительное право на приобретение в собственность или в аренду спорного земельного участка, суд приходит к выводу о необходимости прекращения производства по делу в части данного требования.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.
Согласно пункта 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1-3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отсутствие такого судебного акта, а также в случае отказа в удовлетворении требований об изъятии объекта незавершенного строительства, собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, срок действия договора аренды земельного участка от 16.06.2021 истек 16.06.2024, требований собственника спорного земельного участка – Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка об изъятии объекта незавершенного строительства до настоящего времени не заявлялось.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что у ФИО1 возникает право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
Суд принимает во внимание, что в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав ФИО1, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.
Определяя срок предоставления земельного участка, суд учитывает степень готовности объекта незавершенного строительства, указанную в ЕГРН – 10 %, добросовестность её действий, направленных на достижение цели договора, тот факт, что разрешение на строительство выдано сроком до 23.01.2028, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды, в связи с чем приходит к выводу о необходимости заключения договора аренды на срок до 23.01.2028.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Производство по иску ФИО1 к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области в части требований о признании исключительного права на приобретение в собственность или в аренду, земельного участка общей площадью <данные изъяты> прекратить.
Исковые требования ФИО1 к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области возложении обязанности принять решение о заключении договора аренды земельного участка удовлетворить.
Возложить на Управление муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской обязанность (ИНН №) заключить с ФИО1 (паспорт серии №) договора аренды земельного участка, общей площадью <данные изъяты> сроком до 23.01.2028.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд Челябинской области в течение одного месяца с момента изготовления решения в мотивированной форме.
Председательствующий:
Мотивированное решение составлено 08.12.2025.